原告劉某某，女，1968年4月出生，漢族，住所地牡丹江市西安區(qū)。
委托代理人張春發(fā)，黑龍江張春發(fā)律師事務所律師。
被告牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地牡丹江市愛民區(qū)。
法定代表人王殿鑫，該公司董事長。
委托代理人吳世軍，男，1962年1月出生，漢族，牡丹江市愛民區(qū)新華法律服務所法律工作者，住所地牡丹江市愛民區(qū)。

原告劉某某訴被告牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中原公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年1月27日立案受理，依法由審判員時維適用簡易程序于2016年3月9日公開開庭進行了審理，原告劉某某的委托代理人張春發(fā)，被告中原公司的委托代理人吳世軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，被告對此份證據(jù)的形式要件沒有異議，本院予以采信；該份證據(jù)能夠證明原告辦理涉案房屋產(chǎn)權登記的時間為2014年1月26日，對上述事實本院予以確認。
證據(jù)4.工商服務業(yè)發(fā)票復印件（與原件核對無異）2頁。證明被告于2010年7月19日將訴爭房屋交付原告。
被告對形式要件沒有異議，對證明的問題有異議。物業(yè)費發(fā)票不能證明交付房屋的時間，只能證明原告交物業(yè)費的事實。
本院認為，本案在庭審時，被告代理人稱對被告向原告交付涉案房屋的具體時間不清楚，本院要求被告代理人與被告核實相關情況后予以答復。被告于2016年3月24日向本院提交《關于向劉某某交付房屋時間的說明》，該說明中被告自認被告于2010年7月1日向原告交付江海苑房屋，于2010年7月19日向原告交付江海苑房屋，故本院認為被告向原告交付房屋的時間應分別為2010年7月1日、2010年7月19日，故本院對該份證據(jù)不予采信。
審理中，被告為支持其主張向法庭舉證、原告質證、本院認證如下：
證據(jù)1.商品房買賣合同復印件（與原件核對無異）2份、商品房預售許可證副本復印件1份、補充協(xié)議書復印件（與原件核對無異）2份。證明原、被告簽訂的商品房買賣合同是雙方真實意思表示，被告于2009年4月21日取得商品房預售許可證，商品房買賣合同成立，有效。原、被告約定了違約金的計算方法不是按日計算，是按已付房款的萬分之0.5計算。違約金計算金額應為21.75元。補充協(xié)議第5條約定，原告憑《商品房買賣合同》、不動產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票、本補充協(xié)議及被告提供的證照即可自行辦理房屋產(chǎn)權證。產(chǎn)生的稅費等原告自行承擔。被告按合同約定日期交付了房屋，原告于2016年1月27日提起訴訟超過訴訟時效。
原告對補充協(xié)議有異議，對其他證據(jù)沒有異議。辦理房屋產(chǎn)權證書是被告合同的隨附義務，該約定明顯是被告將自己的義務強加給了原告，該協(xié)議應為無效協(xié)議。
本院認為，原告對此組證據(jù)中的商品房買賣合同及商品房預售許可證沒有異議，本院予以采信；結合庭審調查，可以認定，原、被告于2013年12月16日簽訂兩份補充協(xié)議書，該協(xié)議書第五條約定，乙方（原告）憑商品房買賣合同、不動產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票、本補充協(xié)議書及甲方（被告）提供的證照即可自行辦理房屋產(chǎn)權證。自行辦理房屋產(chǎn)權證時所發(fā)生的稅費如房屋維修基金、工本費等由乙方自行負擔，本院對于上述事實予以確認。
證據(jù)2.辦理房照通知書復印件3份、不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票復印件2份、產(chǎn)權證照復印件2份。證明被告于2013年11月21日、12月8日、12月13日多次通知小區(qū)業(yè)主辦理房照，原告購房款為435000元，被告的初始登記時間為2013年10月18日。
原告對不動產(chǎn)發(fā)票和產(chǎn)權證照沒有異議，對通知有異議，該通知不能證明被告按這個時間給原告辦理證照。
本院認為，原告對不動產(chǎn)發(fā)票和產(chǎn)權證照沒有異議，本院予以采信；被告在2013年10月18日完成了涉案房屋的初始登記，原告在2014年1月26日辦理了涉案房屋的產(chǎn)權登記，被告舉示3份通知中體現(xiàn)的通知江海苑小區(qū)業(yè)主辦理產(chǎn)權證照的時間均在2013年10月18日至2014年1月26日之間，故被告借此3份通知證實被告分別于2013年11月21日、2013年12月8日、2013年12月13日以張貼公告的形式向江海苑小區(qū)的業(yè)戶下達了辦證通知符合常理，故本院對該3份通知予以采信。
根據(jù)當事人舉證、質證、法庭調查及本院對上述證據(jù)的認證意見，本院確認本案事實如下：
2009年4月21日，被告中原公司取得江海苑小區(qū)（1-8幢）商品房預售許可。2009年11月22日，原、被告簽訂商品房買賣合同,合同主要內(nèi)容為：“第三條，買受人購買的商品房建筑面積106.06平方米。第八條，出賣人應當在2010年6月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格的條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。第十五條，出賣人應當在商品房交付使用后210日內(nèi)，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的，雙方同意按買受人不退房，出賣人按已付房價款的萬分之0.5向買受人支付違約金，直至可以辦理個人房產(chǎn)證為止?！痹嬗?009年12月1日向被告交付全部購房款337000元。2010年7月19日，被告將該房屋交付原告居住使用。2009年11月22日，原、被告簽訂商品房買賣合同，合同主要內(nèi)容為：“第三條，買受人購買的商品房屋、建筑面積22.29平方米。第八條，出賣人應當在2010年6月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格的條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。第十五條，出賣人應當在商品房交付使用后210日內(nèi)，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的，雙方同意按買受人不退房，出賣人按已付房價款的萬分之0.5向買受人支付違約金，直至可以辦理個人房產(chǎn)證為止?！痹嬗?009年12月1日向被告交付全部購房款98000元。2010年7月1日，被告將該房屋交付原告居住使用。
2013年10月18日，被告中原公司辦理了涉案房屋的初始登記。2013年11月21日、2013年12月8日、2013年12月13日被告以張貼公告的形式向江海苑小區(qū)的業(yè)戶下達了辦理房產(chǎn)證照通知。
2013年12月16日，原、被告簽訂兩份補充協(xié)議書，該協(xié)議書第五條約定，乙方（原告）憑商品房買賣合同、不動產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票、本補充協(xié)議書及甲方（被告）提供的證照即可自行辦理房屋產(chǎn)權證。自行辦理房屋產(chǎn)權證時所發(fā)生的稅費如房屋維修基金、工本費等由乙方自行負擔。
2014年1月26日，原告辦理了涉案兩戶房屋的產(chǎn)權登記，分別為建筑面積105.50平方米、建筑面積22.24平方米。現(xiàn)涉案房屋由原告向外租賃，原告稱原告購買涉案房屋用于商業(yè)投資，由于被告未按約定將辦理涉案房屋權屬登記需由被告提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案，致使原告不能辦理涉案房屋的產(chǎn)權證照，造成涉案房屋未能在市場行情較好時出售，給原告造成了難以計算的損失，但原告對上述陳述未舉示證據(jù)予以證實。
本院認為：原、被告雙方簽訂了《商品房買賣合同》，原、被告因履行該合同發(fā)生爭議，故本案案由應確定為商品房銷售合同糾紛。
原、被告在自愿、平等的基礎上簽訂的兩份《商品房買賣合同》是雙方的真實意思表示，且被告已取得了涉案房屋的預售許可，該合同合法、有效，雙方均應嚴格按照約定履行。原告已按合同約定履行了應盡的義務，被告也應及時將辦理權屬登記所需資料報房管部門，以便原告及時取得涉案房屋的房地產(chǎn)權屬證書。根據(jù)《商品房買賣合同》第十五條約定：出賣人應當在商品房交付使用后210日內(nèi)，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。被告將涉案兩戶房屋交付原告使用的時間分別為2010年7月1日、2010年7月19日，被告應在此后的210天內(nèi)，即在2011年1月27日及2011年2月14日前將辦理房屋權屬登記需由其提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。被告稱其于2013年11月21日至2013年12月13日之間通知原告辦照。且原、被告于2013年12月16日簽訂補充協(xié)議書，該協(xié)議書第五條約定，乙方（原告）憑商品房買賣合同、不動產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票、本補充協(xié)議書及甲方（被告）提供的證照即可自行辦理房屋產(chǎn)權證。自行辦理房屋產(chǎn)權證時所發(fā)生的稅費如房屋維修基金、工本費等由乙方自行負擔。故被告通知原告辦照的時間應認定為2013年12月16日。被告的辦照通知比《商品房買賣合同》約定的時間分別遲延了1054天、1036天，顯然已超過了合同約定的時間，構成違約，故被告應當承擔支付違約金的違約責任?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少……”。鑒于我國合同法規(guī)定的違約金系以填平損失的補償性質為主，而原告雖稱購買涉案房屋用于商業(yè)投資，由于被告未按約定將辦理涉案房屋權屬登記需由被告提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案，致使原告不能辦理涉案房屋的產(chǎn)權證照，造成涉案房屋未能在市場行情較好時出售，給原告造成了難以計算的損失，但原告未舉示證據(jù)證實原告確存在損失及損失的具體數(shù)額，故原告主張被告支付原告逾期辦理個人房產(chǎn)證照的違約金128255.40元（按同期銀行貸款利率即日萬分之2.1計算1404日）沒有事實及法律依據(jù)，被告應按雙方合同約定向原告支付逾期辦理房屋所有權證違約金合計21.75元。
綜上事實及理由，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條第一款、第二款，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第十八條第一款第（一）項，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第六十五條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、被告牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告劉某某逾期辦理房屋（位于牡丹江市愛民區(qū)江海苑小區(qū)建筑面積105.50平方米以及建筑面積22.24平方米）所有權證違約金21.75元；
二、駁回原告劉某某的其他訴訟請求。
如果被告牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
如果被告牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行義務，原告劉某某可依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十九條的規(guī)定向人民法院申請執(zhí)行，申請執(zhí)行的期間為二年，自本判決書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。
案件受理費2865.11元，減半收取1432.56元，由原告劉某某負擔1382.56元，被告牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔50元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

審判員　　時維

書記員：樊超