原告(反訴被告)：劉新建，男，1971年10月22日出生，漢族，住陜西省。
　　委托訴訟代理人：白小勇，北京市博圣律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海楨宸餐飲服務(wù)有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：祝燕佳，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：王云，上海市東浦律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：喬士輝，上海市東浦律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)劉新建與被告(反訴原告)上海楨宸餐飲服務(wù)有限公司(以下簡稱楨宸公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)劉新建及其委托訴訟代理人白小勇、被告(反訴原告)楨宸公司的委托訴訟代理人王云到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　劉新建向本院提出訴訟請求：1、判令被告繼續(xù)履行租賃合同；2、要求將租賃合同履行期限變更至2022年4月5日止；3、要求將租賃合同的租金標(biāo)準(zhǔn)降低至每月3,000元；4、被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失(含經(jīng)營損失)2萬元。事實(shí)和理由：2017年3月27日，原、被告訂立租賃合同。約定被告將位于上海市浦東新區(qū)秋雨路XXX號XXX室(以下簡稱系爭房屋)出租給原告，租金每月5,000元，租賃期限自2017年4月5日起至2020年4月5日止。租賃用途為餐飲(小吃)。合同簽訂一年來，原告苦心經(jīng)營餐飲，善意履行租賃合同，及時支付租金。但系爭房屋所在的政府部門以經(jīng)營手續(xù)不全為由，要求原告停業(yè)。被告作為出租人，應(yīng)當(dāng)保證租賃物適格、合法，保證原告有經(jīng)營權(quán)，故提起訴訟。
　　楨宸公司辯稱，不同意原告的訴請。原告因被工商部門查處，已責(zé)令停業(yè)。如果要辦理經(jīng)營證照，需要原告和被告上家上海康謙商業(yè)經(jīng)營管理有限公司(以下簡稱康謙公司)簽訂租賃合同并提交產(chǎn)權(quán)證明才可，但康謙公司不同意配合，故無法辦理證照。原、被告簽訂租賃合同時，被告并未承諾原告可以使用被告的證照，雙方對于經(jīng)營證照的辦理從未約定。鑒于目前無法辦理經(jīng)營證照，合同無法繼續(xù)履行，被告反訴提出解除合同。系爭房屋處裝修主要是由被告實(shí)施，可移動設(shè)施可以由原告搬離。反訴請求：1、解除雙方簽訂的《租賃合同》和《租賃協(xié)議》；2、反訴被告支付系爭房屋自2018年7月1日起至2018年9月30日止的租金15,000元，并支付自2018年10月1日起至搬離系爭房屋之日止的使用費(fèi)，按每月5,000元為計算標(biāo)準(zhǔn)；3、反訴被告支付自2018年1月1日起至搬離系爭房屋之日止的物業(yè)管理費(fèi)，按每月360元為計算標(biāo)準(zhǔn)；4、反訴被告支付自2018年7月1日起至搬離系爭房屋之日止的垃圾清運(yùn)費(fèi)，按每月300元計算；5、反訴被告支付違約金5,000元。
　　針對反訴，劉新建辯稱：不同意反訴請求。涉案租賃合同具備繼續(xù)履行的條件，可以繼續(xù)履行。由于被告的原因?qū)е略鏌o法繼續(xù)經(jīng)營，原告要求暫?；驕p少支付租金。租賃合同沒有約定物業(yè)管理費(fèi)由原告承擔(dān)。原告沒有違約行為，不同意承擔(dān)違約金。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2017年3月27日，楨宸公司(出租方、甲方)與劉新建(承租方、乙方)簽訂《租賃合同》，約定甲方將系爭房屋(建筑面積15平方米)出租給乙方作為餐飲(小吃)使用。租賃期限自2017年4月5日起至2020年4月5日止。年租金6萬元，首期付六個月，另付押金5,000元，以后按每月結(jié)算，提前15天支付下次房租。乙方的義務(wù)約定乙方應(yīng)按合同的規(guī)定，按時支付租金及其他費(fèi)用，如有拖欠，甲方有權(quán)收回房屋，屋內(nèi)設(shè)施應(yīng)按無主處理。違約處理：甲乙雙方如有特殊情況，需提前終止本合同，必須提前一個月通知對方和中介方，等對方同意后，方可辦理退房手續(xù)。如無故違約則向?qū)Ψ街Ц哆`約金(空白)元。若甲方違約，除退還乙方押金外，還須支付上述金額的違約金，反之若乙方違約則甲方有權(quán)不退還押金。補(bǔ)充條款約定2017年4月5日至12月31日不收取物業(yè)費(fèi)，從2018年1月1日起收取物業(yè)管理費(fèi)每天12元，水電費(fèi)每月抄表按實(shí)際價格支付。經(jīng)營范圍方式參考月亮灣酒家為準(zhǔn)主體。租金每年6萬元，每月5,000元，押金5,000元(作為保證金，以后退還)。合同另對其他事項(xiàng)作了約定。合同簽訂后，系爭房屋交由原告使用，經(jīng)營餐飲。原告已支付被告租金至2018年6月底。
　　2017年10月19日，劉新建(乙方)在《租賃協(xié)議》上簽字，內(nèi)容為甲方位于寶龍?jiān)铝翞尘萍业男￠T面一間出租給乙方作為小吃經(jīng)營。租期至2020年4月5日止，租金每年6.50萬元，付款方式為半年一付，再(付)押金一個月，房租提前一個月付下個半年房租。協(xié)議另對其他事項(xiàng)作了約定。協(xié)議首、尾部甲方處均為空白。被告稱甲方即楨宸公司，被告對協(xié)議的內(nèi)容予以認(rèn)可。協(xié)議簽訂后，該門面一間(在系爭房屋旁邊、約15平方米)交由原告作餐飲使用。
　　2018年6月，涉案租賃房屋處遭行政部門對無證無照經(jīng)營行為的查處，責(zé)令原告出具承諾書，內(nèi)容為“承諾配合泥城鎮(zhèn)政府對無證無照經(jīng)營行為的整治工作，承諾于2018年6月25日前辦理相關(guān)證照，無法辦理將自行關(guān)門停業(yè)，自行清理店內(nèi)所有與經(jīng)營有關(guān)的物品，逾期仍未關(guān)門停業(yè)，自愿接受政府聯(lián)合執(zhí)法的相關(guān)強(qiáng)制措施”。6月25日起，原告停業(yè)至今。原告要求被告協(xié)助辦理經(jīng)營證照無果，遂提起訴訟。
　　另查明，位于上海市浦東新區(qū)秋雨路692、696、698號等房屋系被告向案外人康謙公司承租，租賃期限自2015年11月29日起至2020年11月28日止。
　　審理中，原告申請證人黃某某到庭，證人稱是被告的另一租戶，證人與被告簽訂租賃合同時，被告稱有經(jīng)營證照，租戶可以使用被告的經(jīng)營證照。今年6月，政府部門來檢查，要求經(jīng)營戶必須一證一照，讓證人和原告等租戶辦理經(jīng)營證照，否則不得營業(yè)，故證人和原告于2018年6月停業(yè)至今，證人已另案對被告提起了訴訟。經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對證人證言無異議。被告稱其與證人簽訂租賃合同的時間晚于原、被告的訂約時間，因此證人不可能知道原、被告的訂約情況，被告從未承諾原告或證人可以使用被告的經(jīng)營證照，被告在系爭房屋旁邊自行經(jīng)營，經(jīng)營證照自己在使用。
　　被告提供了其繳納給案外人康謙公司的2018年9月的租金及物業(yè)管理費(fèi)、2018年7月-9月的垃圾清運(yùn)費(fèi)，證明被告已支付案外人康謙公司截止2018年9月的租金及物業(yè)管理費(fèi)，垃圾清運(yùn)費(fèi)系被告代原告繳納，垃圾清運(yùn)費(fèi)計每月300元；2017年4-5月、2018年6月康謙公司針對原告發(fā)出的整改通知書，證明原告在承租過程中存在消防違規(guī)、私自吊頂、門口垃圾不清理等狀況，原告多次違規(guī)的行為也是康謙公司不愿意配合原告辦理經(jīng)營證照的原因；2018年9月對租賃物拍攝的照片，證明原告的設(shè)施已基本搬離，原告的裝修將消防噴淋遮蓋。經(jīng)庭審質(zhì)證，原告稱垃圾清運(yùn)費(fèi)是被告直接向原告收取后交給康謙公司的，整改通知書原告第一次看到，內(nèi)容不清楚，對租賃物現(xiàn)狀照片無異議，原告已于一個月前搬走了租賃物內(nèi)的部分物品，仍有部分設(shè)施留在系爭房屋內(nèi)。原告稱倘若合同解除，其保留向被告追溯經(jīng)營損失、裝修損失等權(quán)利，對于2018年7月以后的房屋租金，原告認(rèn)為應(yīng)降至每月1,500元。被告同意退還原告押金5,000元。
　　本院認(rèn)為，原、被告就系爭房屋以及相鄰的門面房先后簽訂的《租賃合同》、《租賃協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，合法有效。雙方在簽訂租賃合同后一年余的時間內(nèi)，原告在租賃房屋內(nèi)從事餐飲經(jīng)營，并按時交納房租。由于原告在租賃房屋處未辦理經(jīng)營證照，遭行政部門核查限期辦理，致使原告于2018年6月25日以后停業(yè)至今，承租目的未能實(shí)現(xiàn)。因涉案《租賃合同》以及《租賃協(xié)議》中均未涉及經(jīng)營證照辦理的約定，且被告亦非租賃物的產(chǎn)權(quán)人，僅憑其主觀愿望無法協(xié)助原告辦理經(jīng)營證照。鑒于被告稱通過其與案外產(chǎn)權(quán)人溝通，無法協(xié)助原告辦理經(jīng)營證照，原告無法繼續(xù)承租經(jīng)營餐飲，涉案租賃合同無法繼續(xù)履行，原告訴請繼續(xù)履行租賃合同、并延長租賃期限、降低租金的訴請，本院不予支持。被告反訴請求解除合同，本院予以準(zhǔn)許。被告作為出租人，在簽訂合同之初已履行了交付租賃物的根本義務(wù)，簽約時雙方對于租賃物的狀況均明知，故租賃物目前不能辦理證照的原因亦不能完全歸責(zé)于被告。涉案合同解除后，原告應(yīng)將租賃物交還被告，并結(jié)清合同約定的物業(yè)管理費(fèi)，被告墊付的垃圾清運(yùn)費(fèi)(2018年7-9月)原告應(yīng)予支付。由于租賃物在2018年6月底已被勒令停業(yè)，原告對租賃物的租賃目的未實(shí)現(xiàn)，對于2018年7月起的租金或房屋使用費(fèi)，原告要求酌減，本院予以準(zhǔn)許，本院按每月2,500元計算系爭房屋自2018年7月1日起至交還之日止的租金或房屋使用費(fèi)。被告反訴請求的違約金，無事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。租賃押金5,000元，被告同意返還，本案一并處理。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告(反訴被告)劉新建與被告(反訴原告)上海楨宸餐飲服務(wù)有限公司簽訂的《租賃合同》、《租賃協(xié)議》；
　　二、反訴被告劉新建于本判決生效之日起十日內(nèi)將上海市浦東新區(qū)秋雨路XXX號XXX室及相鄰門面房一間返還反訴原告上海楨宸餐飲服務(wù)有限公司；
　　三、反訴被告劉新建于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告上海楨宸餐飲服務(wù)有限公司自2018年7月1日起至返還上海市浦東新區(qū)秋雨路XXX號XXX室房屋之日止的房屋租金(或房屋使用費(fèi))，按每月2,500元為計算標(biāo)準(zhǔn)；
　　四、反訴被告劉新建于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告上海楨宸餐飲服務(wù)有限公司自2018年1月1日起至返還上海市浦東新區(qū)秋雨路XXX號XXX室房屋之日止的物業(yè)管理費(fèi)，按每月360元計算；
　　五、反訴被告劉新建于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告上海楨宸餐飲服務(wù)有限公司墊付的2018年7月-9月的垃圾清運(yùn)費(fèi)900元；
　　六、反訴原告上海楨宸餐飲服務(wù)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)退還反訴被告劉新建押金5,000元；
　　七、駁回原告劉新建的全部訴訟請求；
　　八、駁回反訴原告上海楨宸餐飲服務(wù)有限公司的其他反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)300元，減半收取計150元，由原告劉新建負(fù)擔(dān)。反訴案件受理費(fèi)減半收取計264元，由反訴原告上海楨宸餐飲服務(wù)有限公司、反訴被告劉新建各半負(fù)擔(dān)132元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：何紹輝

書記員：沈??嬿