劉某
王慧峰（湖北書院律師事務(wù)所）
徐文娟（湖北書院律師事務(wù)所）
湖北天廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
汪敏霞（湖北錫愛律師事務(wù)所）

原告劉某。
委托代理人王慧峰、徐文娟，湖北書院律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:代為承認、放棄、變更訴訟請求，進行和解，簽收法律文書。
被告湖北天廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地:孝感市城站路北段八一路。
法定代表人劉望珍，該公司董事長。
委托代理人汪敏霞，湖北錫愛律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:一般代理。
原告劉某訴被告湖北天廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱天廈公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年4月16日立案受理后，依法適用簡易程序由審判員肖應(yīng)友獨任審判，于2015年5月13日公開開庭進行了審理。原告劉某的委托代理人徐文娟，被告天廈公司的委托代理人汪敏霞到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告劉某訴稱，原告于2011年3月26日在被告處購買被告開發(fā)的位于孝感市解放街天廈商城商品房一套，于同日簽訂《商品房買賣合同》。合同約定，原告購買該天廈商城第3幢1單元803號房，建筑面積為140.47平方米，總房款為449504元。合同還約定，被告于2011年8月28日前交房，逾期則按日向原告支付已交付房價款萬分之4的違約金。原告于合同簽訂日支付首付房款149504元，剩余房款300000元已辦理銀行按揭并支付給了被告。交房期限屆滿后，被告一直不能如期交付房屋，也拒不支付逾期交房違約金。原告為了生活，一直租住吳凡所有的、位于孝感市環(huán)城路201號2棟2單元102室房屋，房租每年為8000元。故請求人民法院判決:1、判令被告立即將原告在被告處購買的房屋交付給原告，并按照合同約定為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書；2、判令被告支付逾期交房違約金229696元（暫算至2015年4月28日）；3、判令被告賠償原告因租房支付的租金24000元；4、本案的訴訟費用由被告承擔(dān)。
原告劉某為支持其訴訟主張，向本院提交了如下證據(jù):
證據(jù)一:原告的身份證。
證據(jù)二:《商品房買賣合同》收據(jù)、個人住房貸款憑證，證明:1、原告在被告處購買房屋一套；2、原告的房款已交清；3、被告已逾期交房，應(yīng)該按照合同第九條追究被告的違約責(zé)任。
被告三:承諾書，證明被告曾承諾于2013年12月31日交接房屋，原告追究被告的違約責(zé)任的時間不受兩年的限制。
證據(jù)四:租住合同三份、收條三張、證人證言，證明由于被告逾期交房，被告一直租房居住至今，已支付租金24000元。
被告天廈公司辯稱，一、天廈公司無辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的義務(wù)?！渡唐贩抠I賣合同》第十五條“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定”部分約定:“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后480日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案……”。據(jù)此約定，被告負有的義務(wù)是在房屋“交付使用”后“480日內(nèi)”將“辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案”，即在交付房屋后的約定期限內(nèi)向房管部門遞件備案協(xié)助原告辦理權(quán)屬證書，不負有辦妥產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)，原告要求被告辦理權(quán)屬證書無合同依據(jù)。二、原告要求支付逾期交房違約金229696元無事實和法律依據(jù)。其一、天廈公司不存在逾期交房的事實，無需承擔(dān)逾期交房違約金。《商品房買賣合同》附件《補充合同》是對《商品房買賣合同》的補充，根據(jù)《合同法》第七十七條“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同”之規(guī)定，《補充合同》內(nèi)容約定與《商品房買賣合同》不一致的，應(yīng)當(dāng)視為對《商品房買賣合同》的變更。《補充合同》第七條約定“《簽訂商品房買賣合同》當(dāng)日買受人一次性向出賣人支付代辦房產(chǎn)證和土地證的相關(guān)稅費”、第八條約定“買受人必須付全部房款和支付完辦理土地證、房產(chǎn)證等稅費以及其他費用（包括按揭房貸到出賣人賬上）后，出賣人才有義務(wù)將房屋交付給買受人”，應(yīng)當(dāng)視為雙方對交房期限的變更。據(jù)此，在原告未按《補充合同》約定將購房款及辦理土地證、房產(chǎn)證等稅費及其他費用支付給被告的情況下，被告沒有交房義務(wù)，更不存在支付逾期交房違約金、租金損失等費用。其二、原告主張逾期交房違約金已超過訴訟時效。即使逾期交房成立，根據(jù)合同第八條規(guī)定，被告應(yīng)于2011年8月28日前將房屋交付原告，原告自己亦清楚知曉此期限，一旦被告違約行為成立，其侵害原告權(quán)益事實就已確定，而違約金約定按日計算只是對如何確定違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約金數(shù)額的標(biāo)準(zhǔn)或計算方法的約定，并不因該種約定而產(chǎn)生新的債務(wù)。依據(jù)本案事實，被告應(yīng)在2011年8月28日前交付房屋，故原告向被告主張逾期交房違約責(zé)任的期限應(yīng)當(dāng)自2011年8月29日起其侵害原告合法權(quán)益的事實即已確定，訴訟時效開始計算?！睹穹ㄍ▌t》第一百三十五條規(guī)定:“向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年”，原告無任何證據(jù)證明訴訟時效中斷的情況下，原告主張債權(quán)（違約金）顯然已超過法定的訴訟時效期間，依法不應(yīng)支持。其三、即使逾期交房成立，原告主張的逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯過高，應(yīng)當(dāng)依法予以減少。違約金應(yīng)當(dāng)以賠償損失為依據(jù)，根據(jù)《合同法》114條第2款“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少”及《合同法》解釋二第27條“當(dāng)事人通過反訴或者抗辯的方式，請求人民法院依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定調(diào)整違約金的，人民法院應(yīng)予支持”、第29條“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失3０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”之規(guī)定，本案中《商品房買賣合同》約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯過高，應(yīng)當(dāng)按照實際造成的損失予以確定，原告自己提交的租房合同顯示的實際租金損失明顯低于原告主張的違約金。其四、被告已通知原告辦理交房手續(xù)，原告怠于辦理手續(xù)，導(dǎo)致房屋至今未交付，原告自身亦須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。三、原告要求被告支付租房租金24000元無合同依據(jù)。即使被告逾期交房成立，《商品房買賣合同》亦只約定了過高的“逾期交房違約金”，并未另行約定賠償原告租金損失，租金損失本身是違約金的性質(zhì)，原告主張租金損失無合同和法律依據(jù)，其目的是獲得雙重賠償，依法不應(yīng)支持。
被告天廈公司為支持其抗辯理由，向本院提交了如下證據(jù):
證據(jù)一:企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、法定代表人身份證明書、法定代表人身份證各一份。證明被告的基本情況。
證據(jù)二:商品房買賣合同（含補充合同）一份。證明:1、被告未違約；2、合同約定的逾期交房違約金過高，依法應(yīng)予以減少。
證據(jù)三:租房協(xié)議二份，證明比照同地段房屋租賃價格，合同約定的逾期交房違約金過高，依法應(yīng)予以減少。
證據(jù)四:孝感日報公告、國內(nèi)掛號信函收據(jù)，證明被告已通知原告收房。
證據(jù)五:天廈商城鑰匙記錄，證明原告已收房。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告天廈公司對原告劉某提交的證據(jù)一無異議，原告劉某對被告天廈公司提交的證據(jù)一、五無異議。對以上無爭議的證據(jù)，本院依法予以采信。
被告天廈公司對原告劉某提交的證據(jù)二的真實性無異議，對證明目的有異議，認為根據(jù)合同補充協(xié)議約定，被告沒有違約；對證據(jù)三有異議，認為承諾書上加蓋的是開發(fā)部印章，不能代表被告公司；對證據(jù)四的真實性有異議，認為證人未出庭作證，反而從原告自己提交的租房合同顯示的租金證明其實際損失明顯低于原告主張的違約金。原告劉某對被告天廈公司提交的證據(jù)二的真實性無異議，對證明目的有異議，認為應(yīng)以合同第六條、第九條為依據(jù)，逾期交房違約金約定合法；對證據(jù)三有異議，認為不能證明該地段房屋租金的真實情況；對證據(jù)四的真實性無異議，但不認可其主張的證明內(nèi)容。
對上述有爭議的證據(jù)，本院認為，原告劉某提交的證據(jù)二，因被告天廈公司對其真實性不持異議，本院予以采信；證據(jù)三系開發(fā)部履行被告公司的職務(wù)行為，本院依法予以采信；證據(jù)四因證人未出庭作證，其真實性不能確定，本院不予采信。被告天廈公司提交的證據(jù)二、四，因原告劉某對其真實性不持異議，本院予以采信；證據(jù)三因相關(guān)人員未出庭作證，本院不予采信。
本院認為，原告劉某與被告天廈公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人真實意思的表示，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認定為合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)依照合同的約定履行各自的義務(wù)。《商品房買賣合同》第八條明確約定房屋交付期限為2011年8月28日，該合同附件《補充合同》第七條、第八條是對買受人在接收房屋時應(yīng)同時履行付清全部購房款及辦理土地證、房產(chǎn)證等稅費等義務(wù)的約定，不是對交房期限的變更，故對被告相關(guān)抗辯意見，本院不予采納。被告天廈公司未能依照合同的約定如期向原告交付商品房，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)按照合同約定向原告支付逾期交房違約金的違約責(zé)任。關(guān)于合同約定的違約金是否明顯過高的問題。被告逾期交房給原告造成的損失，一般情況下體現(xiàn)為其沒有按時收到房屋另行租房的費用，與原告主張的租金或者同地段同類房屋租金相比，合同約定的按日向買受人支付已交房款萬分之四的違約金，明顯超過租金即實際損失的30%，應(yīng)認定為約定過高，故本院結(jié)合本案的具體情況，根據(jù)公平原則，酌定將違約金比例調(diào)整為已付房款的日萬分之二。原告于2015年4月30日領(lǐng)取了房屋鑰匙，該日為實際交付日，被告應(yīng)當(dāng)向原告支付自2011年8月29日起至該日期間的逾期交房違約金，違約金應(yīng)為120557元（449504元×2?×1341天）。被告辯稱原告主張逾期交房違約金超過了訴訟時效與事實不符，本院不予支持。原告主張逾期交房違約金已足以補償其損失，其同時主張租金損失本院不予支持。此外，被告天廈公司應(yīng)按照約定履行協(xié)助原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的義務(wù)，故對原告該訴訟請求，本院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條，第一百一十四條第二款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十七條、第二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下:
一、被告湖北天廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后五日內(nèi)向原告劉某支付逾期交房違約金120557元；
二、被告湖北天廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按照合同約定協(xié)助原告劉某辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記；
三、駁回原告劉某其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行，則按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定辦理。
本案訴訟費5374元，由原告劉某負擔(dān)2663元，被告湖北天廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)2711元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級人民法院。上訴人在遞交上訴狀時，應(yīng)預(yù)交上訴案件訴訟費5374元。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，原告劉某與被告天廈公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人真實意思的表示，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認定為合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)依照合同的約定履行各自的義務(wù)。《商品房買賣合同》第八條明確約定房屋交付期限為2011年8月28日，該合同附件《補充合同》第七條、第八條是對買受人在接收房屋時應(yīng)同時履行付清全部購房款及辦理土地證、房產(chǎn)證等稅費等義務(wù)的約定，不是對交房期限的變更，故對被告相關(guān)抗辯意見，本院不予采納。被告天廈公司未能依照合同的約定如期向原告交付商品房，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)按照合同約定向原告支付逾期交房違約金的違約責(zé)任。關(guān)于合同約定的違約金是否明顯過高的問題。被告逾期交房給原告造成的損失，一般情況下體現(xiàn)為其沒有按時收到房屋另行租房的費用，與原告主張的租金或者同地段同類房屋租金相比，合同約定的按日向買受人支付已交房款萬分之四的違約金，明顯超過租金即實際損失的30%，應(yīng)認定為約定過高，故本院結(jié)合本案的具體情況，根據(jù)公平原則，酌定將違約金比例調(diào)整為已付房款的日萬分之二。原告于2015年4月30日領(lǐng)取了房屋鑰匙，該日為實際交付日，被告應(yīng)當(dāng)向原告支付自2011年8月29日起至該日期間的逾期交房違約金，違約金應(yīng)為120557元（449504元×2?×1341天）。被告辯稱原告主張逾期交房違約金超過了訴訟時效與事實不符，本院不予支持。原告主張逾期交房違約金已足以補償其損失，其同時主張租金損失本院不予支持。此外，被告天廈公司應(yīng)按照約定履行協(xié)助原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的義務(wù)，故對原告該訴訟請求，本院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條，第一百一十四條第二款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十七條、第二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下:

一、被告湖北天廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后五日內(nèi)向原告劉某支付逾期交房違約金120557元；
二、被告湖北天廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按照合同約定協(xié)助原告劉某辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記；
三、駁回原告劉某其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行，則按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定辦理。
本案訴訟費5374元，由原告劉某負擔(dān)2663元，被告湖北天廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)2711元。

審判長：肖應(yīng)友

書記員：聶華麗