原告：劉某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　委托訴訟代理人：陳鈞，上海市匯業(yè)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：武建權(quán)，上海市匯業(yè)律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海源淶實(shí)業(yè)有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：孫元元，董事長。
　　原告劉某與被告上海源淶實(shí)業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年8月14日立案后，適用普通程序，于2019年11月21日公開開庭進(jìn)行了審理。原告劉某的委托訴訟代理人陳鈞、武建權(quán)到庭參加訴訟。被告上海源淶實(shí)業(yè)有限公司經(jīng)本院合法傳喚未到庭，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　劉某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令上海源淶實(shí)業(yè)有限公司向劉某支付2019年6月至7月的房屋租金共41,000元(租金20,500元/月)；2、判令上海源淶實(shí)業(yè)有限公司向劉某支付違約金492,000元。事實(shí)和理由：劉某與上海源淶實(shí)業(yè)有限公司于2017年11月7日簽訂《房屋租賃合同》，約定原告將上海市徐匯區(qū)宛平南路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)租賃給被告使用，租賃期限為2018年1月10日至2023年1月9日止，月租金為20,500元，合同簽訂后，原告依約向被告交付了房屋。被告依約支付租金至2019年5月份，自2019年6月10日起未支付租金。原告屢次發(fā)出敦促被告依約支付系爭房屋2019年6月、7月的兩期租金的催告函的情況下，被告仍拒不向原告履行上述支付租金的義務(wù)，并以種種理由推諉搪塞，致原告權(quán)益蒙受損失。原告認(rèn)為，被告負(fù)有依約向原告支付上述兩期房屋租金的義務(wù)，在經(jīng)原告連續(xù)兩次催告的情況下，仍不向原告履行其支付該兩期房屋租金的行為，已經(jīng)構(gòu)成違約。原告有權(quán)按照合同約定要求被告向原告支付該兩期房屋租金，并按照合同約定向原告承擔(dān)支付相應(yīng)違約金的合同責(zé)任。據(jù)此，原告為維護(hù)自身權(quán)益，故訴至法院，請(qǐng)求判如所請(qǐng)。
　　上海源淶實(shí)業(yè)有限公司辯稱,不同意原告關(guān)于違約金的訴請(qǐng)，根據(jù)租賃合同9.3條第1項(xiàng)的約定，逾期違約金為被告一個(gè)月內(nèi)逾期的違約金，逾期違約金按照日租金105%計(jì)算，該105%是包括租金的，如果逾期超過一個(gè)月的情況下，租賃合同自動(dòng)解除，被告承擔(dān)相當(dāng)于12個(gè)月租金的違約金，但這12個(gè)月租金的違約金約定過高，需要法院調(diào)整。2019年8月左右被告曾口頭要求與原告解除租賃合同，原告不同意，聲稱一定要搞垮被告。被告已經(jīng)將系爭房屋大門密碼鎖的密碼告知原告，但未與原告辦理交接手續(xù)，現(xiàn)系爭房屋一直空關(guān)，被告希望盡快與原告交接，以減少雙方的損失。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：劉某為系爭房屋的共有人。
　　2017年11月7日，劉某(甲方)與上海源淶實(shí)業(yè)有限公司(乙方)簽訂房屋租賃合同(合同編號(hào)：XXXXXXX)，約定甲方同意將系爭房屋出租給乙方。面積171.96平方米。交房日期為2017年11月9日。寬限期為60日。租賃期限自2018年1月10日起至2023年1月9日止。租金為每月20,500元(包括稅金、物業(yè)管理費(fèi))。押付方式：押一付一，保證金(押金)20,500元，租金每月10日之前支付，先付后用。同時(shí)約定在本合同規(guī)定的租賃期內(nèi)，該房產(chǎn)的一切使用、轉(zhuǎn)租的權(quán)利均由乙方全權(quán)、獨(dú)家、獨(dú)立行使，甲方無權(quán)再行轉(zhuǎn)租、使用該房屋。第九條違約責(zé)任約定如下：9.1(3)乙方對(duì)該房屋進(jìn)行裝修后的，若甲方在合同期內(nèi)違約的或租賃期限不滿本合同2.2條鎖約定年限，則甲方應(yīng)向乙方支付相當(dāng)于12個(gè)月租金的違約金，同時(shí)還應(yīng)支付乙方裝修賠償金，裝修賠償金雙方確認(rèn)為月租金12倍。9.2甲方發(fā)生下列嚴(yán)重違約行為的，乙方有權(quán)提前單方解除本合同，同時(shí)甲方須支付乙方相當(dāng)于12個(gè)月租金的違約金，違約金不足以彌補(bǔ)乙方直接、間接損失的，甲方還應(yīng)予以賠償：……9.3乙方的違約責(zé)任(1)如乙方逾期支付租金的(非乙方因素除外)，每逾期一日，須向甲方支付日租金的105%作為逾期違約金。逾期超過壹個(gè)月并在甲方連續(xù)催告兩次的情況下不支付租金，視為乙方違約，應(yīng)賠償甲方相當(dāng)于12個(gè)月租金的違約金；(2)乙方逾期返還房屋的，每逾期一日，乙方應(yīng)以日租金的105%向甲方支付該房屋占用期間的使用費(fèi)。9.4乙方發(fā)生下列嚴(yán)重違約行為的，甲方有權(quán)解除本合同，乙方并須支付甲方相當(dāng)于12個(gè)月租金的違約金，如違約金不足以彌補(bǔ)甲方直接損失的，乙方還應(yīng)給予賠償：(1)甲方無任何違約行為，乙方提前解約的；(2)乙方未經(jīng)甲方同意，對(duì)房屋進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)的破壞，導(dǎo)致該房屋無法正常居住的。
　　租賃合同簽訂后，劉某向上海源淶實(shí)業(yè)有限公司(以下簡稱源淶公司)交付系爭房屋，源淶公司按月向劉某招商銀行賬戶支付房屋租金。2019年6月起，源淶公司未按時(shí)支付房租，劉某分別于2019年7月30日、8月6日兩次向上海源淶實(shí)業(yè)有限公司寄送催告函，要求上海源淶實(shí)業(yè)有限公司支付2019年6月、7月的房屋租金各20,500元。
　　另查明，根據(jù)由劉某、上海源淶實(shí)業(yè)有限公司工作人員等人組成的微信群“XXX#百匯園XX-XXXX”的部分聊天記錄顯示，2019年6月26日12：40劉某表示：“你們和客人的合同到何時(shí)？款項(xiàng)不到的話要解約了?！鄙虾Ｔ礈Z實(shí)業(yè)有限公司工作人員回復(fù)“8月到期”并詢問租客后表示“租客已經(jīng)明確告知不續(xù)租了”。劉某回復(fù)“請(qǐng)安排終止合同的事情”。2019年7月10日17：58劉某表示：“現(xiàn)在是6、7沒有支付，何時(shí)支付何時(shí)退房，違約如何處理請(qǐng)你們的領(lǐng)導(dǎo)盡快給個(gè)說法”。2019年7月12日16：30上海源淶實(shí)業(yè)有限公司工作人員發(fā)送“百匯園XX-XXXX(3).doc”，劉某回復(fù)“這個(gè)協(xié)議里面根本就沒有提及違約的補(bǔ)償和晚付款的利息，領(lǐng)導(dǎo)是啥意思？”上海源淶實(shí)業(yè)有限公司回復(fù)“你要違約補(bǔ)償和利息我解決不了”。2019年10月7日13：37劉某發(fā)送“電費(fèi)我會(huì)安排今天付出，按照合同約定水電煤的費(fèi)用應(yīng)由租客承擔(dān)，以后我會(huì)向貴公司主張這部分的費(fèi)用和損失，請(qǐng)知曉”。上海源淶實(shí)業(yè)有限公司回復(fù)“我已經(jīng)付掉了，我現(xiàn)在聯(lián)系租客”并送達(dá)了租客的網(wǎng)上電力公司繳費(fèi)憑證。
　　以上事實(shí)，除庭審筆錄外，另有上海市房地產(chǎn)權(quán)證、上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿、房屋租賃合同、催告函、微信聊天記錄、招商銀行個(gè)人賬戶收款回單、招商銀行戶口歷史交易明細(xì)表等證據(jù)予以證實(shí)，本院予以認(rèn)定。
　　本院認(rèn)為，原、被告就系爭房屋簽訂的租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，合法、有效，雙方應(yīng)當(dāng)恪守履行。上海源淶實(shí)業(yè)有限公司自2019年6月起未按期足額支付租金，系違約，在雙方租賃合同未解除的情況下，源淶公司應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行支付租金的義務(wù)，并承擔(dān)合同項(xiàng)下的違約責(zé)任。劉某要求源淶公司支付2019年6月、7月租金的訴請(qǐng)，本院予以支持。
　　當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思?，F(xiàn)原、被告就租賃合同第9.3條第(1)項(xiàng)被告逾期支付租金的違約金標(biāo)準(zhǔn)的理解存在爭議。被告認(rèn)為，只要逾期支付租金，每逾期一期，就承擔(dān)12倍租金的違約金，被告欠付2個(gè)月為兩期，支付24個(gè)月租金的違約金。合同是一個(gè)統(tǒng)一的整體，條款之間相互聯(lián)系，各方權(quán)利義務(wù)約定應(yīng)基本對(duì)等。我們結(jié)合租賃合同全文來看，9.1(3)條、9.2條、9.3(1)、9.4條款均出現(xiàn)了“相當(dāng)于12個(gè)月租金的違約金”之表述，而除了9.3條第(1)項(xiàng)外，其余條款約定均為一方嚴(yán)重違約、根本違約導(dǎo)致解除合同的情況下才適用12個(gè)月租金的違約金，故該違約金計(jì)算法屬于合同中最嚴(yán)厲的懲罰性條款。就按月支付租金的合同而言，逾期付款數(shù)日，屬于一般(或輕度)違約，尚不足以導(dǎo)致立即采取最嚴(yán)厲的違約金懲罰措施。就9.3條第(1)項(xiàng)的文字表述及語言表達(dá)邏輯而言，該條款的文義理解通常應(yīng)理解為：因乙方逾期支付租金行為可能產(chǎn)生兩層遞進(jìn)關(guān)系的法律后果，若逾期支付不足一個(gè)月的，違約金按照每逾期一日，日租金的105%計(jì)算；若逾期超過一個(gè)月并經(jīng)兩次催告仍不履行的，視為乙方根本違約，甲方有權(quán)選擇終止合同，并要求乙方賠償相當(dāng)于12個(gè)月租金的違約金。現(xiàn)被告逾期支付租金雖已超過一個(gè)月，但解除合同的權(quán)利在原告，在原告未正式行使合同解除權(quán)的前提下，要求被告承擔(dān)24個(gè)月租金的違約金，本院不予支持。對(duì)于原告主張的違約金，認(rèn)定為按照每逾期一日按日租金的105%支付違約金。被告經(jīng)合法傳喚，未到庭，本院依法缺席判決。依照《中華人民共和國合同法》第八條第一款、第一百一十四條、第一百二十五條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：
　　一、上海源淶實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付劉某2019年6月10日至2019年8月9日的租金共計(jì)41,000元；
　　二、上海源淶實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)按每日717.50元支付劉某逾期支付租金的違約金，自2019年6月10日起計(jì)算至本判決生效之日止。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)9,130元，由劉某負(fù)擔(dān)6,216元，由上海源淶實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)2,914元；保全費(fèi)3,185元，由上海源淶實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
　　
　　

審判員：盛竹君

書記員：袁??欣