原告(反訴被告)：劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王沛浩，北京天馳君泰律師事務(wù)所上海分所律師。
　　委托訴訟代理人：戚誠偉，北京天馳君泰律師事務(wù)所上海分所律師。
　　被告(反訴原告)：陳某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：蔣兆榮，上海維熙律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)劉某某訴被告(反訴原告)陳某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年5月5日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭對本、反訴合并進行了審理。原告(反訴被告)劉某某的委托訴訟代理人王沛浩，被告(反訴原告)陳某及其委托訴訟代理人蔣兆榮到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　劉某某向本院提出訴訟請求：1.解除原、被告于2017年9月1日簽訂的房屋租賃合同；2.被告向原告返還位于上海市浦東新區(qū)銀山路XXX號底層房屋(以下簡稱系爭房屋)；3.被告向原告支付拖欠租金(按月租金7,500元為標(biāo)準(zhǔn)，自2018年3月1日起算至合同解除之日止)；4.被告向原告支付房屋占有使用費(參照月租金7,500元為標(biāo)準(zhǔn)，自合同解除之日起，應(yīng)算至實際返還之日止)；5.被告向原告支付違約金15,000元(月租金7,500元的2倍)；6.訴訟費由被告承擔(dān)。事實和理由：2017年9月1日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》，約定由被告承租系爭房屋，合同對租期、租金、違約責(zé)任等作了約定。訴爭合同簽訂后，原告按約將系爭房屋交付被告使用。但被告自2018年3月1日起拖欠租金至今。雖經(jīng)原告多次催討，其仍拒付，故懇請法院判如所請。
　　陳某辯稱，不同意原告訴請。2017年9月1日原告的配偶就系爭房屋與被告簽訂過一份租賃合同，當(dāng)時其向被告提供過產(chǎn)權(quán)證明。被告承租房屋的目的是經(jīng)營藥店。被告和原告配偶簽訂合同后，立即與第三人辦理了雷允上藥店的轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并與雷允上公司簽訂了特許加盟合同。由于藥店法人發(fā)生變化，因此應(yīng)當(dāng)重新辦理經(jīng)營許可證，但是當(dāng)被告向管理局提交相關(guān)材料時，管理局發(fā)現(xiàn)被告提供的產(chǎn)權(quán)證是虛假的，因此被告未能取得許可證。簽訂訴爭合同時原告沒有告知被告系爭房屋當(dāng)時未辦理產(chǎn)證，其存在欺詐行為。后被告經(jīng)多方了解，由于系爭房屋是原告方拆遷互換產(chǎn)權(quán)而來，原告一直沒有繳納維修基金，所以一直未能辦理產(chǎn)證。被告把自己的情況告知原告后，原告也不予繳納。被告為了辦理許可證，為原告墊付了維修基金4,070.20元。事后被告再次催促原告。原告才于2018年6月1日申請并辦理了產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)人為原告。此時距離被告承租房屋過了十個月。由于被告遲遲未辦出許可證，一直無法經(jīng)營，產(chǎn)生巨大損失。原告未按期提供產(chǎn)權(quán)證明，根據(jù)合同約定起租日應(yīng)當(dāng)順延，并賠償損失。原告辦出產(chǎn)證后，被告為了盡快辦理藥品經(jīng)營許可證，在原告要求下，雙方重簽租賃合同，即本案的訴爭合同，簽訂日期是倒簽的。雙方當(dāng)時口頭約定，起租期順延，但是后來原告反悔了。后來被告順利辦理出許可證，藥店也正常經(jīng)營。被告租金支付至2018年6月30日，原告配偶向被告出具過收據(jù)。不同意解除合同，要求繼續(xù)履行合同。
　　反訴原告陳某向本院提出反訴請求：1.反訴被告賠償反訴原告損失154,184.24元；2.反訴費由反訴被告承擔(dān)。事實和理由：由于反訴被告未能按約及時向其提供真實的產(chǎn)權(quán)證，藥店無法營業(yè)，致使其在2017年9月至2018年5月期間，造成人工損失、品牌加盟費損失、水電網(wǎng)雜費損失，以及預(yù)期利潤等損失，要求反訴被告賠償。
　　反訴被告劉某某辯稱，反訴被告及配偶分別與反訴原告簽訂過兩份租賃合同，因?qū)嶋H產(chǎn)權(quán)人是反訴被告，故應(yīng)當(dāng)以反訴原、被告簽訂的租賃合同為準(zhǔn)。根據(jù)合同第3-3條約定，反訴被告已經(jīng)向反訴原告提供了相應(yīng)的權(quán)利證明，不存在違約行為，也已將房屋交付反訴原告，履行了出租方義務(wù)。反訴原告是否辦理出藥品經(jīng)營許可證與反訴被告無關(guān)，故反訴被告無需承擔(dān)相應(yīng)的損失賠償責(zé)任。
　　本院經(jīng)審理查明：2017年9月1日，案外人陸某某(甲方，系原告配偶)與被告(乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定由乙方承租系爭房屋。而原告(甲方)與被告(乙方)另行就系爭房屋簽訂了落款日期同為2017年9月1日的《房屋租賃合同》，約定由乙方承租系爭房屋，租期為2017年9月1日至2027年8月31日；甲方承諾起租日之前的兩個工作日提供相關(guān)產(chǎn)權(quán)證或使用證，如不能按期提供，起租日順延，并承擔(dān)因此帶給乙方的相關(guān)損失；前五年租金每月7,500元，后五年租金每月8,000元；租金先付后用，半年一付。2017年9月1日當(dāng)日，雙方辦理房屋交接手續(xù)。2017年9月4日，案外人查某某(甲方)與被告(乙方)簽訂《(個人獨資企業(yè))企業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定甲方將上海雷允上銀山藥店所有權(quán)作價38萬元轉(zhuǎn)讓給乙方。2017年9月7日，被告作為投資人在系爭房屋內(nèi)注冊辦理了上海雷允上銀山藥店的營業(yè)執(zhí)照。2017年9月10日至9月19日，被告向案外人查峰轉(zhuǎn)賬支付了合計77,750元，被告稱上述錢款即為系爭房屋2017年9月20日至2018年6月的租金及一個月的押金，由查峰代為支付給原告。2017年9月12日，查某某代被告向陸某某轉(zhuǎn)賬支付了系爭房屋6個月的租金45,000元及押金3,300元。2017年9月20日，上海雷允上銀山藥店與上海雷允上藥品連鎖經(jīng)營有限公司簽訂了《特許加盟合同》，約定合同期限為5年，特許使用費每年1萬元。2017年12月7日，上海市浦東新區(qū)市場監(jiān)督管理局向上海雷允上銀山藥店出具《同意籌建決定書》，要求其在收到通知書之日起6個月內(nèi)完成籌建工作。庭審中，被告稱在藥店籌建過程中，由于陸某某提供的產(chǎn)權(quán)證明是虛假的，導(dǎo)致被告未能取得藥品經(jīng)營許可證；而由于原告未依法繳納系爭房屋的維修基金，導(dǎo)致其無法辦理系爭房屋的不動產(chǎn)權(quán)證，為了盡快取得藥品經(jīng)營許可證，在原告拒絕支付維修基金的情況下，被告無奈只得代繳維修基金4,070.20元。原告對被告代繳維修基金4,070.20元的事實予以確認，愿意在本案中一并處理，與被告應(yīng)付費用相抵扣。2018年6月1日，原告取得了系爭房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書。2018年6月13日，上海市浦東新區(qū)市場監(jiān)督管理局再次向上海雷允上銀山藥店出具《同意籌建決定書》。2018年7月1日，上海雷允上銀山藥店取得藥品經(jīng)營許可證。
　　關(guān)于為何于2017年9月1日就系爭房屋同時簽訂了兩份租賃合同，原告稱系因土地安置協(xié)議上有原告及配偶兩人的名字，不確定屆時系爭房屋登記在誰名下，所以簽訂了兩份合同，現(xiàn)應(yīng)以原、被告簽訂的租賃合同為準(zhǔn)；原告與陸某某的婚姻關(guān)系仍存續(xù)且雙方并無婚姻糾紛的訴訟。被告則稱其先與陸某某簽訂了租賃合同，原告取得不動產(chǎn)權(quán)證后，原、被告重新簽訂了租賃合同，訴爭合同上的落款日期是倒簽的，實際簽訂日期為2018年6月。
　　被告為證明原告未提供合法有效的產(chǎn)權(quán)證或使用證，向本院提交了附有附件的被告與陸某某簽訂的《房屋租賃合同》，其稱原告提供的附件材料：《私房拆遷互換產(chǎn)權(quán)結(jié)算單》、陸某某為產(chǎn)權(quán)人的系爭房屋的上海市房地產(chǎn)權(quán)證及上海市房地產(chǎn)登記冊皆為虛假；原告則表示其從未向被告提供過上述材料。被告還提供了陸某某為產(chǎn)權(quán)人的上海市房地產(chǎn)權(quán)證一份，藥監(jiān)局要求提供產(chǎn)權(quán)證時陸某某在產(chǎn)權(quán)證上簽了字，被告稱該份產(chǎn)權(quán)證是假的；原告表示該產(chǎn)權(quán)證上陸某某的簽字并非其本人所簽。原告提交了《房屋拆遷保留私房產(chǎn)權(quán)安置協(xié)議》一份，其稱在簽訂租賃合同時原告方曾將該份協(xié)議提供給被告；被告否認收到過該份協(xié)議。
　　關(guān)于被告的租金支付情況，被告稱2017年剩余月份的租金由被告支付給上家，視為被告已經(jīng)付清了該段期間的租金，而上家已經(jīng)向原告付清了截止至2017年12月31日的租金，加上查某某代付的6個月租金，被告租金已實際支付至2018年6月30日。原告則表示其未收到查某某欠付的2017年9月1日至12月31日的租金，故被告實際支付的系2017年9月1日至2018年2月28日的租金。被告為證明其租金支付至2018年6月30日，向本院提交了陸某某出具的房款收據(jù)復(fù)印件一份，原告對該份證據(jù)不予認可。
　　庭審中，原告主張截止至2018年12月31日，被告仍欠付租金75,000元，若被告支付租金，原告愿意繼續(xù)履行合同。被告于2019年7月1日將上述款項及合同約定的2019年度租金合計165,000元支付至本院代管款賬戶，由本院裁判后，再行結(jié)算。
　　被告為證明原告未提供系爭房屋的產(chǎn)權(quán)證給被告帶來的損失，向本院提交了藥店損失清單、品牌加盟費支付轉(zhuǎn)賬憑證、勞動合同、轉(zhuǎn)賬憑證、工資收條、電費支付轉(zhuǎn)賬憑證、電話費、寬帶費支付轉(zhuǎn)賬憑證等證據(jù)。上述證據(jù)顯示，2018年6月26日，被告向上海雷允上藥品連鎖經(jīng)營有限公司轉(zhuǎn)賬支付16,000元，被告稱該筆錢款為品牌加盟費，按年支付。2017年9月1日，上海雷允上銀山藥店與王寶華、蘇靖等三人簽訂了《勞動合同》，并于2017年9月至2018年5月向上述三人支付工資共計44,000元。2017年9月至2018年5月，上海雷允上銀山藥店共計產(chǎn)生電費981.74元、固話寬帶費335.30元。
　　另查明，被告共計支付押金7,500元。
　　以上事實由原告遞交的《房屋租賃合同》、不動產(chǎn)權(quán)證書，被告遞交的《房屋租賃合同》、營業(yè)執(zhí)照、《特許加盟合同》、《同意籌建決定書》、藥品經(jīng)營許可證、《(個人獨資企業(yè))企業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、手機轉(zhuǎn)賬交易明細、銀行個人業(yè)務(wù)回單、《勞動合同》、轉(zhuǎn)賬憑證及收據(jù)等證據(jù)材料及庭審筆錄在案佐證。
　　本院認為，原、被告簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，沒有違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，對雙方均具有約束力。根據(jù)本院查明的事實，原告應(yīng)當(dāng)明知其配偶與被告簽訂《房屋租賃合同》的事實，但由于存在該《房屋租賃合同》約定的出租人(原告配偶)未能提供有效產(chǎn)權(quán)證情況，致使被告未能辦理相關(guān)證照。在被告代原告補繳相關(guān)費用并使原告取得系爭房屋登記在其名下的產(chǎn)權(quán)證后，原告即以采取倒簽日期的方式另行與被告簽訂一份內(nèi)容與其配偶簽訂的完全一致的租賃合同，應(yīng)當(dāng)理解為對其配偶與被告簽訂的租賃合同進行出租人主體的變更，作為原告的配偶應(yīng)當(dāng)明知而未提出異議，故原、被告之間簽訂的《房屋租賃合同》為最終確立系爭房屋租賃關(guān)系的合同。被告承租系爭房屋開設(shè)藥店，卻遲遲無法辦出藥品經(jīng)營許可證，嚴(yán)重影響其經(jīng)營活動，其認為原因系原告未提供合法有效的產(chǎn)權(quán)證明，雙方為此產(chǎn)生爭議，被告以此為由拒付租金，系事出有因，并非惡意欠付。同時，被告為開設(shè)藥店，已在系爭房屋內(nèi)投入了大量成本，在此情形下解除合同不利于維護交易的穩(wěn)定性。加上原告表示被告愿意支付租金，合同可以繼續(xù)履行，被告亦以將租金支付至法院代管款賬戶的行為表明了自己的履約誠意。結(jié)合以上因素，對于原告要求解除訴爭合同的訴請，本院不予支持。根據(jù)訴爭合同約定：“甲方承諾起租日之前的兩個工作日提供相關(guān)產(chǎn)權(quán)證或使用證，如不能按期提供，起租日順延”。原告稱其向被告提供過《房屋拆遷保留私房產(chǎn)權(quán)安置協(xié)議》，遭被告否認，原告亦未提供證據(jù)加以佐證，故對原告的該說法，本院難以采信。系爭房屋的產(chǎn)權(quán)證明直到2018年6月1日才辦出，故被告提供的陸某某為產(chǎn)權(quán)人的房地產(chǎn)權(quán)證、登記冊等材料顯然系虛假材料，無論原告是否向被告提供過上述材料，都無法認定其履行了相應(yīng)的合同義務(wù)。故對于原告稱其已向被告提供了合法有效的產(chǎn)權(quán)證或使用證的說法，本院難以采信，訴爭合同的起租期理應(yīng)順延。鑒于系爭房屋的產(chǎn)權(quán)證于2018年6月1日才實際辦出，故被告主張將起租期順延至2018年6月1日，并無不當(dāng)，可予準(zhǔn)許。對于查某某代為支付的租金45,000元，雙方并無爭議，本院予以確認。原告否認收到過2017年9月1日至12月31日的租金，而被告提交的證據(jù)僅能證明其向查峰支付過77,750元，從其提供的轉(zhuǎn)賬憑證無法判斷該筆錢款的性質(zhì)是否為租金，即便確實為租金，亦無法確認查峰是否將上述錢款轉(zhuǎn)交原告。在原、被告并未約定查峰有權(quán)代收租金的情況下，本院難以認定被告已履行了上述租金的支付義務(wù)。結(jié)合本案訴爭合同的順延情況及被告實際支付的租金金額，本院確認被告租金支付至2018年11月30日。截至本判決之日，被告理應(yīng)支付2018年12月1日至2020年2月28日的租金，故本院對該段期間的租金一并作出處理。由于原告沒有及時提供產(chǎn)權(quán)證導(dǎo)致被告于租賃關(guān)系建立之日起九個月后才取得藥品經(jīng)營許可證，在此期間被告為將藥店維持在隨時可營業(yè)的狀態(tài)投入了必要成本，如按年支付品牌加盟費、支付員工工資及水電費等，由此造成的損失理應(yīng)由原告承擔(dān)。本院結(jié)合原告的過錯程度、被告為開設(shè)藥店投入的相應(yīng)成本，酌情認定原告賠償被告損失20,000元。因原告未及時提供產(chǎn)權(quán)證明導(dǎo)致起租期順延且造成被告相應(yīng)損失，被告以此為由拒付后續(xù)租金，并不構(gòu)成違約，故對原告要求被告支付違約金15,000元的訴請，本院不予支持。另，原告主張將被告代付的維修基金費4,070.20元抵扣其應(yīng)付費用，并無不當(dāng)，予以準(zhǔn)許。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)陳某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)劉某某2018年12月1日至2020年2月28日的租金共計108,429.80元(已扣除被告代付的維修基金費4,070.20元)；
　　二、原告(反訴被告)劉某某于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償被告(反訴原告)陳某20,000元；
　　三、駁回原告(反訴被告)劉某某的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費2,050元，減半收取計1,025元，由原告劉某某與被告陳某各半負擔(dān)。反訴案件受理費1,761元，由反訴原告陳某負擔(dān)1,174元，反訴被告劉某某負擔(dān)587元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院?！?br/>

審判員：邱連祥

書記員：陸佳佳