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劉某某與唐某新綠洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評(píng)論0

原告劉某某,無(wú)業(yè)。
委托代理人劉士輝,男。
委托代理人陳建仲,河北陳建仲律師事務(wù)所律師。
被告唐某新綠洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人周金輝,該公司經(jīng)理。
委托代理人鄭會(huì)忠。
委托代理人王大明。

原告劉某某訴被告唐某新綠洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛一案,本院受理后,依法組成合議庭,公開開庭進(jìn)行了審理。原被告委托代理人到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告劉某某訴稱,2006年5月6日,原告購(gòu)買被告開發(fā)的坐落于路北區(qū)軍安里尚座花園商業(yè)X-X號(hào)商業(yè)房一套,并于當(dāng)日交納全部購(gòu)房款共115222元,被告開具了收據(jù)。2006年7月,被告開具了發(fā)票。在簽訂合同時(shí),被告只讓原告在合同的某些部位簽名,既沒有讓原告細(xì)看合同條款,也沒有向原告講解合同內(nèi)容,原告簽完名后被告即收回了合同,稱待房管局監(jiān)證后再將合同書交給原告一份。2007年8月底原告才拿到了監(jiān)證后的合同。2007年10月被告交付了房屋。2010年4月原告拿到房產(chǎn)證后才知道房產(chǎn)證中的建筑面積僅為11.72平方米,與合同中約定的17.52平方米少了5.8平方米。為此,原告找到被告要求返還多收取的購(gòu)房款,被告無(wú)理拒絕。因多次協(xié)商解決無(wú)果,原告只好訴于貴院,請(qǐng)求貴院依照《中華人民共和國(guó)合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》和《商品房銷售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定,支持原告的訴訟請(qǐng)求。
被告唐某新綠洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱,一、被告與原告之間簽訂的《商品房買賣合同》合法有效,系約束雙方當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的有效憑證。1、被告對(duì)于《商品房買賣合同》的訂立不存在欺詐行為。2、對(duì)于《商品房買賣合同》所約定的按套銷售完全符合我國(guó)法律規(guī)定,沒有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)范。3、被告按照該合同內(nèi)容完全履行了自己的義務(wù)。二、原告主張被告承擔(dān)返還責(zé)任無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。雖然《商品房買賣合同》約定商鋪面積與產(chǎn)權(quán)登記面積不符,但其不構(gòu)成被告承擔(dān)返還責(zé)任的事實(shí)依據(jù)。在雙方所簽訂的《商品房買賣合同》附件四第八條中明確規(guī)定合同約定面積為暫測(cè)面積。商品房按套計(jì)價(jià)的,合同約定面積不作為計(jì)價(jià)依據(jù),合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的,以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn),總價(jià)款不變。該條對(duì)于面差問(wèn)題做出了明確的規(guī)定,而且被告與原告均在附件四中簽字蓋章,表示了雙方對(duì)于附件四內(nèi)容的認(rèn)可。而且第八條的約定符合我國(guó)對(duì)于面差處理的規(guī)定?!渡唐贩夸N售管理辦法》、《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中對(duì)于面差問(wèn)題,均是以當(dāng)事人約定優(yōu)先適用,只有在當(dāng)事人對(duì)面差沒有約定的情況下,方適用返還、賠償、不交、免交等措施。而本案雙方當(dāng)事人恰恰對(duì)面差的處理有了明確約定,那么按照上述規(guī)定,應(yīng)當(dāng)適用當(dāng)事人的約定。法律以及相關(guān)規(guī)定并沒有禁止當(dāng)事人約定免除價(jià)差處理的規(guī)定。三、被告是完全按照雙方簽訂《商品房買賣合同》所附房屋平面圖要求進(jìn)行的施工和交付,原告實(shí)際利益并沒有受到損害。在《商品房買賣合同》第四條規(guī)定的計(jì)價(jià)方式中明確選定的是按套(單元)銷售。這是2000年新商品房買賣合同文本啟用后,增加的一種交易方式。應(yīng)當(dāng)說(shuō),按套計(jì)價(jià)是一種較為先進(jìn)的商品房銷售計(jì)價(jià)模式,而與該計(jì)價(jià)相關(guān)的面積主要是套內(nèi)建筑面積。而從事實(shí)上看原告所得套內(nèi)建筑面積并沒有發(fā)生重大出入。被告系完全按照《商品房買賣合同》附件1所附平面圖尺寸要求進(jìn)行的施工,并沒有進(jìn)行更改規(guī)劃設(shè)計(jì),導(dǎo)致原告利益受損的行為。另外對(duì)于公攤面積縮水的賠償我國(guó)并沒有法律依據(jù)。被告認(rèn)為原告的主張缺乏事實(shí)和法律依據(jù),應(yīng)當(dāng)依法予以駁回。
經(jīng)審理查明,2005年9月3日,原告劉某某預(yù)購(gòu)了被告開發(fā)的軍安里尚座商業(yè)街2A64號(hào)商業(yè)房一套,被告給原告開具了收款收據(jù),收據(jù)上標(biāo)明商業(yè)房的面積為17.52平方米,每平方米單價(jià)為6780元,原告共交款115222元。2006年5月6日,原告與被告簽訂了正式的商品房買賣合同。合同第三條買受人所購(gòu)商品房的基本情況第五款約定“該商品房合同約定建筑面積共17.52平方米,其中套內(nèi)建筑面積8.49平方米,公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e9.03平方米(有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見附件二)。”第四條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款約定按套(單元)計(jì)算。合同第五條面積確認(rèn)及面積差異處理第二款約定“當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的,不適用本條約定”。合同第二十條約定“本合同未盡事項(xiàng),按國(guó)家法律、法規(guī)和政策規(guī)定執(zhí)行,沒有規(guī)定的可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議(附件四)”。合同第二十二條約定“本合同連同附件共14頁(yè),一式5份,具有同等法律效力?!痹摵贤郊粸榉课萜矫鎴D;附件二為公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明,其中第三款約定公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e以唐某市房產(chǎn)管理局認(rèn)定的有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)給出的結(jié)果為準(zhǔn);附件三為裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn);附件四為合同補(bǔ)充協(xié)議,其中第八條約定“合同約定面積為暫測(cè)面積。商品房按套計(jì)價(jià)的,合同約定面積不作為計(jì)價(jià)依據(jù),合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的,以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn),總價(jià)款不變?!狈慨a(chǎn)證下發(fā)后,原告發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證中登記的建筑面積為11.72平方米。原告主張被告存在欺詐行為(未提供證據(jù))。原告另主張商品房買賣合同及合同附件系格式合同及條款,故被告應(yīng)按《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定,返還購(gòu)房款。被告認(rèn)為雙方簽訂的商品房買賣合同符合我國(guó)的法律規(guī)定,原告的主張缺乏事實(shí)和法律依據(jù),不同意原告的訴訟請(qǐng)求。
以上事實(shí)有雙方當(dāng)事人陳述及各種書證予以證實(shí)。

本院認(rèn)為,購(gòu)買商鋪,屬于商業(yè)投資行為,原告作為完全民事行為能力人,應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的行為負(fù)責(zé),在簽訂商品房買賣合同時(shí),應(yīng)認(rèn)真審查后再簽字或蓋章。原被告簽訂的商品房買賣合同系雙方的真實(shí)意思表示,其內(nèi)容不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定,該合同合法有效,受法律保護(hù)。不管原被告以前是否簽訂過(guò)認(rèn)購(gòu)協(xié)議,其協(xié)議內(nèi)容都應(yīng)以最后簽訂的合同為準(zhǔn)。雖然被告交付給原告的商品房產(chǎn)權(quán)登記面積和商品房買賣合同約定的面積不符,但該合同中已明確寫明合同約定面積的不確定性及面差處理方式。在處理面差糾紛時(shí),我國(guó)采用的是當(dāng)事人約定優(yōu)先原則,只有在當(dāng)事人無(wú)約定的情況下,才適用法定處理方式。因此在本案中出現(xiàn)面差應(yīng)按該合同所約定的方式處理,即總價(jià)款不變,故被告的行為并未違反合同約定。對(duì)于原告主張被告存在欺詐行為,未提供相應(yīng)證據(jù),本院不予采信。我國(guó)合同法對(duì)格式合同或條款的限制性規(guī)定,所針對(duì)的應(yīng)當(dāng)為格式合同或條款的提供者,該合同的提供者并非被告,并且附件四第八條并非單方減免主要義務(wù)的約定,不屬于合同法所規(guī)定的免責(zé)無(wú)效情形。因此,原告的主張,理?yè)?jù)不足,本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條、第四十條、第四十四條之規(guī)定,判決如下:

駁回原告劉某某的訴訟請(qǐng)求。
訴訟費(fèi)1622元由原告擔(dān)負(fù)。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于河北省唐某市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 王春雷
代理審判員 李郝偉
代理審判員 趙玲

書記員: 梁晶晶

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