上訴人（原審原告）劉某某，無業(yè)。
委托代理人張劍，河北吳秀萍律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）秦某某瑾海家政服務(wù)有限公司（以下簡稱瑾海公司），住所地秦某某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（東區(qū)）上海道29-3號(hào)。組織機(jī)構(gòu)代碼證代碼：76030976-4。
法定代表人王萬年，該公司董事長。
被上訴人（原審被告）山海關(guān)開發(fā)區(qū)蘭海實(shí)業(yè)貿(mào)易發(fā)展有限公司（以下簡稱蘭海公司），住所地秦某某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（東區(qū)）農(nóng)墾樓1-7號(hào)。組織機(jī)構(gòu)代碼證代碼60111459-9。
法定代表人杜志瑞，該公司董事長。
委托代理人鄧曉雷，河北海立律師事務(wù)所律師。

上訴人劉某某因房屋買賣合同糾紛一案，不服秦某某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院（2010）秦開民初字第511號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院查明，2007年12月3日劉某某與瑾海公司簽訂了《山海關(guān)蘭?；▓@售房協(xié)議書》一份，瑾海公司將位于山海關(guān)開發(fā)區(qū)蘭?；▓@住宅樓一單元301室，面積88平方米，下房一間，以237000元的價(jià)格（房款200000元、室內(nèi)裝修款37000元）出售給劉某某；劉某某于2007年12月4日向瑾海公司支付了部分購房款現(xiàn)金197000元，瑾海公司為原告開具了購房款收據(jù)，交付了房屋，劉某某現(xiàn)居住使用該房屋至今。在簽訂《山海關(guān)蘭海花園售房協(xié)議書》時(shí)，劉某某知道該房屋的產(chǎn)權(quán)人（開發(fā)商）系蘭海公司，由蘭海公司轉(zhuǎn)讓給瑾海公司，雙方約定瑾海公司可以以蘭海公司名義出售房屋的事實(shí)。另查明，2006年7月6日，蘭海公司與瑾海公司簽訂《蘭?；▓@建設(shè)項(xiàng)目出讓合同書》一份，該合同書第三條第2（2）約定：自合同生效之日起，甲方（蘭海公司）同意乙方（瑾海公司）以甲方的名義出售房屋。房款由甲方派專人收取，收款后將已出售的房屋交給購房人。雙方簽訂的《蘭海花園建設(shè)項(xiàng)目出讓合同書》生效后，瑾海公司經(jīng)蘭海公司同意出售蘭?；▓@8套樓房（牛媛媛、房號(hào)3-102，李艷春、房號(hào)3-601，馬新穎、房號(hào)1-101，馬建軍、房號(hào)2-102，齊飛、房號(hào)2-502，徐文卓、房號(hào)3-202，瑾海物業(yè)、房號(hào)4-201-202），蘭海公司直接收取房款203萬元，并開具稅務(wù)發(fā)票。蘭?；▓@住宅樓共6層48套，蘭海公司除認(rèn)可上述8套樓房的出售外，對(duì)瑾海公司自行出售的其他樓房（包括出售給原告的樓房）均不認(rèn)可。蘭海公司與瑾海公司在履行上述《蘭?；▓@建設(shè)項(xiàng)目出讓合同》中產(chǎn)生糾紛，蘭海公司訴至河北省秦某某市中級(jí)人民法院，在訴訟中，瑾海公司提出了反訴，在該訴訟中瑾海公司也申請(qǐng)追加購房人（包括劉某某）為案件第三人，兩審法院以購房人已經(jīng)起訴為由未予支持。2013年1月31日河北省高院以（2013）冀民二終字第12號(hào)《民事判決書》判決：1、解除蘭海公司與瑾海公司簽訂的《蘭海花園建設(shè)項(xiàng)目出讓合同書》；瑾海公司將《蘭?；▓@建設(shè)項(xiàng)目》除已出售的8套住宅樓以外的房屋于判決生效后十五日內(nèi)返還給蘭海公司；蘭海公司于判決生效后十五日內(nèi)返還瑾海公司蘭?；▓@項(xiàng)目出讓金4637098元；駁回雙方的其他訴訟請(qǐng)求。2、瑾海公司于判決生效后十五日內(nèi)賠償蘭海公司損失5310984元及自2012年11月1日起至實(shí)際交付房屋之日止12132902元未付款的違約金損失（按銀行同期貸款利率的1.3倍計(jì)算）。
原審法院認(rèn)為，相關(guān)法律規(guī)定，依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人有約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。本案中，劉某某與瑾海公司之間的《山海關(guān)蘭?；▓@售房協(xié)議書》系雙方真實(shí)意思表示，為有效合同；但被告謹(jǐn)海公司在未取得標(biāo)的物-上述爭議房屋的所有權(quán)和處分權(quán)的情況下，將上述房屋出售給原告，致使標(biāo)的物的所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，原告訴至原審法院要求解除合同并要求被告賠償損失的主張理據(jù)充分，予以支持。因被告謹(jǐn)海公司不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，故不適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同的司法解釋》中關(guān)于雙倍返還購房款的規(guī)定，違約損失本院酌定調(diào)整至銀行同期貸款利率的1.3倍。按照瑾海公司與蘭海公司之間的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的約定，瑾海公司應(yīng)以蘭海公司名義出售房屋，但瑾海公司卻以瑾海公司自己的名義出售房屋。瑾海公司與蘭海公司之間因項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生糾紛后，經(jīng)二審終審認(rèn)定，瑾海公司以自己名義出售給原告的房屋所有權(quán)歸蘭海公司，瑾海公司應(yīng)將該房屋返還給蘭海公司，瑾海公司無法與劉某某繼續(xù)履行合同，為劉某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，據(jù)此瑾海公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。故劉某某應(yīng)將上述房屋返還給瑾海公司，瑾海公司將已經(jīng)收取的購房款197000元返還給劉某某，并按銀行同期貸款利率的1.3倍計(jì)算支付自2007年12月5日至其付清購房款之日止的違約損失。劉某某與瑾海公司之間是房屋買賣合同關(guān)系，瑾海公司與蘭海公司是項(xiàng)目出讓合同關(guān)系，系兩個(gè)不同的法律合同關(guān)系。根據(jù)合同相對(duì)性原則，原告只能向合同另一方當(dāng)事人瑾海公司基于合同提出請(qǐng)求主張權(quán)利或者提起訴訟，而不能向合同以外的第三人--蘭海公司提出請(qǐng)求主張權(quán)利或者提起訴訟，蘭海公司也不負(fù)擔(dān)劉某某與瑾海公司之間合同中規(guī)定的義務(wù)，也不負(fù)擔(dān)違約責(zé)任。故應(yīng)駁回劉某某對(duì)蘭海公司的訴訟請(qǐng)求。遂判決：一、解除原告劉某某與被告秦某某瑾海家政服務(wù)有限公司于2007年12月3日簽訂的《山海關(guān)蘭?；▓@售房協(xié)議書》。二、原告劉某某將位于山海關(guān)開發(fā)區(qū)蘭?；▓@住宅樓一單元301室面積88平方米樓房一套（包括下房一間）返還給被告秦某某瑾海家政服務(wù)有限公司。三、被告秦某某瑾海家政服務(wù)有限公司將已經(jīng)收取的購房款197000元返還給原告劉某某，并按銀行同期貸款利率的1.3倍計(jì)算支付自2007年12月5日至付清購房款之日止的違約損失。四、駁回原告劉某某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間內(nèi)履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)7210元（原告已預(yù)交1970元），保全費(fèi)1505元，原告劉某某負(fù)擔(dān)2970元，被告秦某某瑾海家政服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)5745元。
本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與原審法院查明的事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，劉某某與瑾海公司簽訂的《山海關(guān)蘭?；▓@售房協(xié)議書》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。劉某某應(yīng)按約定交納購房款，瑾海公司按約定交付房屋并辦理房屋權(quán)屬證書。劉某某已經(jīng)履行了合同約定的義務(wù)，瑾海公司僅僅交付了房屋，卻不能辦理訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，雙方合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，劉某某要求與瑾海公司解除合同，由瑾海公司賠償損失的主張符合法律規(guī)定，應(yīng)予以支持。故原審判決并無不當(dāng)。關(guān)于瑾海公司是否應(yīng)雙倍返還劉某某購房款的問題，原審判決以瑾海公司不是房地產(chǎn)開發(fā)公司為由不適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同的司法解釋》的相關(guān)規(guī)定，并無不當(dāng)。故劉某某要求雙倍賠償購房款的主張，本院不予支持。根據(jù)合同相對(duì)性的原則，蘭海公司與劉某某沒有合同關(guān)系，劉某某以瑾海公司售房構(gòu)成表見代理，權(quán)利義務(wù)由蘭海公司負(fù)擔(dān)及要求蘭海公司承擔(dān)連帶責(zé)任的主張，沒有合同依據(jù)，本院不予支持。劉某某上訴稱，房款事實(shí)上由瑾海公司轉(zhuǎn)交給蘭海公司，劉某某的購房款實(shí)際交給了蘭海公司。但是（2011）秦民一初重字第2號(hào)及（2013）冀民二終字第12號(hào)生效判決已經(jīng)認(rèn)定瑾海公司交給蘭海公司的是項(xiàng)目合作款，不是購房款。故劉某某的該項(xiàng)主張，與事實(shí)不符，本院亦不予支持。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)7210元，由上訴人劉某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　劉子明 審判員　　李德權(quán) 審判員　　鄒德林

書記員：孫秀麗