原告：劉某某。
委托訴訟代理人：李從發(fā),系特別授權(quán)。
被告：黃某百事威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：黃某市下陸區(qū)磁湖路158號(hào)17-301室。
法定代表人：鄭欽煊，系該公司董事長。
委托訴訟代理人：敖英姿，系湖北太圣律師事務(wù)所律師，系一般授權(quán)。

原告劉某某與被告黃某百事威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年1月10日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人李從發(fā)、被告的委托訴訟代理人敖英姿到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告劉某某向本院提出訴訟請求：1、被告黃某百事威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司退還原告劉某某多支付的購房款合計(jì)39137元；2、本案的訴訟費(fèi)由被告黃某百事威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。2017年2月15日，原告劉某某申請變更第一項(xiàng)訴訟請求為：被告黃某百事威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司退還給原告劉某某短少面積房款59152元。事實(shí)和理由：2011年4月9日，原、被告雙方簽訂了《商品房買賣合同》，原告劉某某購得本市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)磁湖路158號(hào)8、13號(hào)樓附74商鋪（6#）一間。2015年3月25日，被告黃某百事威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開具正式發(fā)票。2015年12月，原告向被告領(lǐng)取辦理房產(chǎn)證所需相關(guān)資料時(shí)，從黃某市房屋測繪中心繪制的《分層分戶圖》，以及《黃某市新建房屋權(quán)屬登記證明》等資料中，得知所購商鋪面積與《商品房買賣合同》不符，存在兩個(gè)方面的問題：一是建筑面積短少0.98㎡。合同約定建筑面積64.19㎡，而產(chǎn)權(quán)登記建筑面積只有63.21㎡。二是分?jǐn)偨ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積均與合同約定不符，添加了分?jǐn)偨ㄖ娣e2.97㎡。合同約定分?jǐn)偨ㄖ娣e0㎡，套內(nèi)建筑面積64.19㎡；產(chǎn)權(quán)登記因添加分?jǐn)偨ㄖ娣e2.97㎡，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積相應(yīng)減少，只有60.24㎡。原告得知這一情況后，曾多次向被告反映，好言交涉，要求退還因建筑面積短少0.98㎡，造成原告多支付的購房款9710元，并退還因添加分?jǐn)偨ㄖ娣e2.97㎡導(dǎo)致原告多支付的購房款。然而，被告均以按套計(jì)算總價(jià)款為由，不僅拒不退款，而且拒不聽取原告的理由。原告認(rèn)為，1、被告按套計(jì)價(jià)銷售預(yù)售房違反《商品房銷售管理辦法》，作為面積依據(jù)的合同附件一房屋平面圖沒有按規(guī)定標(biāo)明詳細(xì)尺寸，《商品房買賣合同》中沒有按規(guī)定約定誤差范圍及處理方式，原告依法要求被告退還短少面積0.98㎡所多支付的房款9710元理所當(dāng)然；2、被告為了不履行短少面積“據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款”之規(guī)定，借按套計(jì)算總價(jià)之名，行按建筑面積、單價(jià)計(jì)算總價(jià)之實(shí)。該《商品房買賣合同》中面積、單價(jià)、總價(jià)均標(biāo)注齊全，總價(jià)等于面積×單價(jià)之積，該商鋪銷售發(fā)票中也是按照與合同完全相同的面積、單價(jià)計(jì)算總價(jià)。因此，該商鋪實(shí)際是按建筑面積、單價(jià)計(jì)算總價(jià)款，被告理應(yīng)執(zhí)行《商品房買賣合同》第五條第1款第1項(xiàng)的約定，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款，無條件退還原告多支付的購房款9710元。3、《商品房買賣合同》約定該商鋪建筑面積64.19㎡，套內(nèi)建筑面積64.19㎡，分?jǐn)偨ㄖ娣e0㎡，而產(chǎn)權(quán)登記建筑面積63.21㎡，套內(nèi)建筑面積60.24㎡，分?jǐn)偨ㄖ娣e2.97㎡。以上產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定明顯不符，原告要求被告退還因添加分?jǐn)偨ㄖ娣e2.97㎡導(dǎo)致原告多支付的購房款29427元天經(jīng)地義。后原告向工商所、房產(chǎn)局等相關(guān)部門尋求援助和參與協(xié)商調(diào)解，由于被告拒不接受調(diào)解故原告訴至法院。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2010年5月19日，黃某市房屋測繪中心對(duì)被告黃某百事威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)的百事威尊邸小區(qū)二期1至18號(hào)樓出具黃房預(yù)測字2010（0007）號(hào)報(bào)告，該報(bào)告僅載明涉案商鋪的預(yù)測建筑面積是64.19㎡，且是單獨(dú)計(jì)算，未注明套內(nèi)面積和公用面積及公攤系數(shù)等內(nèi)容。2010年11月16日，施工單位出具百事威尊邸小區(qū)二期13#樓工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收自評(píng)報(bào)告，載明：2010年10月2日主體砼澆筑完成（梯頂斜屋面）。2011年1月21日，被告黃某百事威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得了尊邸二期的商品房預(yù)售許可證書，預(yù)售樓盤包含了涉案商鋪所在的13號(hào)樓。同年4月9日，原告劉某某與被告黃某百事威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，約定原告劉某某購買被告黃某百事威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司尊邸二期商業(yè)住宅小區(qū)第13幢1層6號(hào)商鋪。該商鋪的建筑面積64.19㎡，其中，套內(nèi)建筑面積64.19㎡，公攤面積0㎡?！渡唐贩抠I賣合同》第四條的計(jì)價(jià)方式與價(jià)款中列舉了三種方式，其中第一種方式即按建筑面積計(jì)算該商鋪的單價(jià)為9908.10元/㎡，但未注明總金額。第三種方式即按套計(jì)算該商鋪的總價(jià)款為636000元。原、被告雙方約定按第三種方式即按套計(jì)算總房價(jià)。《商品房買賣合同》第五條的面積確認(rèn)及面積差異處理中約定：根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第二種方式進(jìn)行處理即雙方自行約定的面積以附件一房屋平面圖尺寸為準(zhǔn)，不適用本條第一種方式。而第一種方式即面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；面積誤差比絕對(duì)值超出3％的，買受人有權(quán)退房?！渡唐贩抠I賣合同》的附件一即房屋平面圖，標(biāo)注了相應(yīng)的尺寸，該房屋平面圖上標(biāo)注的尺寸與施工圖和竣工圖所標(biāo)注的尺寸一致。《商品房買賣合同》的附件二即公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明中載明：建筑物外墻面積的二分之一計(jì)入公攤。2014年8月8日，黃某市房屋測繪中心出具分層分戶圖，涉案商鋪的實(shí)測建筑面積63.21㎡，套內(nèi)建筑面積60.24㎡，分?jǐn)偯娣e2.97㎡。2015年3月25日，被告向原告開具了購房發(fā)票。發(fā)票上載明了不動(dòng)產(chǎn)的面積64.19㎡、單價(jià)為9909元/㎡、總金額636000元等。涉案房屋權(quán)屬登記證明上建筑面積為63.21㎡、套內(nèi)面積為60.24㎡。
另查明，原告劉某某系其委托訴訟代理人李從發(fā)的女婿。2011年4月30日，原告的委托訴訟代理人李從發(fā)和被告黃某百事威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，約定李從發(fā)購買被告尊邸二期商業(yè)住宅小區(qū)第13幢1層7號(hào)商鋪，建筑面積為47.36㎡，按套計(jì)價(jià)。2013年1月13日，原告劉某某和李從發(fā)向被告出具《關(guān)于要求盡快退還多收售房款，早日完善交房條件的函》，要求被告解決7號(hào)商鋪面積短少及6號(hào)、7號(hào)商鋪不符合交房條件的問題。2013年2月4日，因李從發(fā)從被告處購買的7號(hào)商鋪現(xiàn)場面積與銷售面積不符，李從發(fā)向被告出具《承諾書》，約定被告退還李從發(fā)7號(hào)商鋪短少面積2.3㎡（9387元/㎡）相應(yīng)的款項(xiàng)21590元，后因李從發(fā)對(duì)7號(hào)商鋪實(shí)測面積有異議，李從發(fā)與被告于2015年7月21日簽訂了《民事糾紛調(diào)解書》，約定被告向李從發(fā)補(bǔ)償人民幣2069元，被告累計(jì)共向李從發(fā)支付款項(xiàng)23659元，且李從發(fā)已收到上述款項(xiàng)。

本院認(rèn)為，1、被告根據(jù)李從發(fā)于2013年2月4日出具的《承諾書》和李從發(fā)與被告就面積差異事宜達(dá)成的《民事糾紛調(diào)解書》，主張?jiān)孀?013年2月5日起就應(yīng)當(dāng)知道6號(hào)商鋪銷售面積與實(shí)際面積不符的事實(shí)，原告的起訴已超過兩年訴訟時(shí)效。李從發(fā)出具的《承諾書》中雖載明“對(duì)于本人所購買貴司之6#、7#商業(yè)門面，因本人需要將兩套門面打通”，但本案所涉的《商品房買賣合同》中的6號(hào)商鋪的買受人處是原告簽字，且被告開具的購房發(fā)票上的付款方也是原告，被告提供的證據(jù)不足以證明6號(hào)商鋪的實(shí)際買受人是李從發(fā)，且原告明知6號(hào)商鋪面積短少的事實(shí)，故原告的起訴沒有超過訴訟時(shí)效。2、原、被告簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且沒有違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同屬有效合同。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持?！北景钢?，原、被告在《商品房買賣合同》中已約定商品房計(jì)價(jià)方式是按套計(jì)價(jià)，并非按房屋建筑面積或套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，故被告交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，應(yīng)按照原、被告在《商品房買賣合同》中的約定處理。原告主張被告開具的購房發(fā)票上標(biāo)明了房屋的面積、單價(jià)和總價(jià)，被告實(shí)際是按照面積計(jì)算房屋總價(jià)。本院認(rèn)為，購房發(fā)票的格式是由稅務(wù)機(jī)關(guān)制定的，格式固定不可更改，故被告遵循發(fā)票格式填寫房屋面積、單價(jià)等數(shù)據(jù)，且按照發(fā)票上填寫的房屋面積64.19㎡、單價(jià)9909元/㎡，房屋總價(jià)也不應(yīng)是636000元。故購房發(fā)票不能作為涉案商鋪是按面積計(jì)價(jià)的依據(jù)。3、黃某市房屋測繪中心出具的房產(chǎn)測繪成果報(bào)告的分層分戶圖中，涉案商鋪的旁邊標(biāo)注了“半外墻面積：3.95㎡”，涉案商鋪約定的建筑面積為64.19㎡，減去3.95㎡后為60.24㎡，與實(shí)測的套內(nèi)建筑面積一致。另，從被告提供的房屋平面圖、設(shè)計(jì)施工圖可看出，涉案商鋪的套型和尺寸與設(shè)計(jì)施工圖紙一致，竣工圖與房屋平面圖、設(shè)計(jì)施工圖一致，被告按圖施工，沒有故意改動(dòng)設(shè)計(jì)圖減少房屋面積，導(dǎo)致面積誤差。原告在簽訂采取按套計(jì)價(jià)方式的《商品房買賣合同》時(shí)，作為完全民事行為能力人應(yīng)當(dāng)能夠預(yù)見合同中載明的面積與房產(chǎn)證登記時(shí)核定的實(shí)際面積極有可能不一致的情況下，仍然與被告約定選擇按套計(jì)價(jià)的方式，應(yīng)視為原告接受了該交易方式在面積差異方面可能帶來的交易風(fēng)險(xiǎn)，理應(yīng)對(duì)該選擇承擔(dān)相應(yīng)后果。同時(shí)，當(dāng)事人約定按套計(jì)價(jià)，而不采取按面積計(jì)價(jià)，也說明房屋面積在一定程度上對(duì)房屋價(jià)款并不起直接決定作用，而只是參照作用。另，原、被告雙方雖然沒有約定房屋相關(guān)尺寸的誤差范圍，但雙方在《商品房買賣合同》中約定面積以附件一房屋平面圖尺寸為準(zhǔn)，即被告應(yīng)當(dāng)按附件一的房屋平面圖尺寸交付房屋給原告，通過被告提供的竣工圖可以推斷被告按合同約定尺寸交付房屋。且原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》中也明確了當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用合同中有關(guān)面積確認(rèn)及面積差異處理?xiàng)l款。4、《商品房買賣合同》中約定的涉案商鋪建筑面積、套內(nèi)面積和公攤面積數(shù)據(jù)都與黃某市房屋測繪中心出具的預(yù)測報(bào)告一致，《商品房買賣合同》中涉案商鋪的面積數(shù)據(jù)來源合法。《商品房買賣合同》中的首頁《特別告知》中載明：預(yù)售的商品房是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在建設(shè)中的房屋（或已建成但未經(jīng)初始登記的房屋），該房屋的面積、交房日期、質(zhì)量等方面都存在著不確定因素。房屋買賣雙方在簽訂合同前，應(yīng)對(duì)下列問題予以充分了解：1、商品房預(yù)售時(shí)房屋的建筑面積是暫測的，房屋交付時(shí)則以黃某市房地產(chǎn)管理局認(rèn)定的具備測繪資格的測繪機(jī)構(gòu)實(shí)測建筑面積為準(zhǔn)。預(yù)售合同中須明確載明房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e。原告在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)已在《特別告知》上簽名確認(rèn)，應(yīng)當(dāng)視為原告對(duì)房屋面積因素已進(jìn)行了充分了解。另外，原告在與被告簽訂《商品房買賣合同》前，涉案商鋪所在樓盤的主體工程已經(jīng)澆筑完成，可推知在原告購房時(shí)涉案商鋪已經(jīng)具備現(xiàn)場看房的條件，按照常理推斷，原告應(yīng)該是到現(xiàn)場看過且對(duì)涉案商鋪的狀況有充分的了解后，才會(huì)購買涉案商鋪，不存在因購房時(shí)房屋尚未完工無法現(xiàn)場看房導(dǎo)致購房者被欺騙的可能性。綜上，對(duì)原告要求被告黃某百事威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司退還其短少面積房款59152元的主張，本院依法不予支持。
綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告劉某某的訴訟請求。
案件受理費(fèi)389元，由原告劉某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院提交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃某市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)預(yù)交案件受理費(fèi)人民幣778元，款匯湖北省黃某市中級(jí)人民法院。開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司黃某分行團(tuán)城山支行；戶名：湖北省黃某市中級(jí)人民法院。賬號(hào):17×××18。上訴人在上訴期滿后7日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　　余俊

書記員：郭麗