劉某某
朱志丹（黑龍江摩根律師事務所）
孫某某
劉寶莉（黑龍江嘉升律師事務所）

民事判決書
上訴人（原審被告、反訴原告）劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，哈爾濱市香坊區(qū)安埠商廈飛利浦照明個體業(yè)主，住哈爾濱市香坊區(qū)。
委托代理人朱志丹，黑龍江摩根律師事務所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）孫某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黑龍江省森林工業(yè)總局機關事務管理局退休干部，住哈爾濱市南崗區(qū)。
委托代理人劉寶莉，黑龍江嘉升律師事務所律師。
上訴人劉某某因與被上訴人孫某某房屋租賃合同糾紛一案，不服哈爾濱市香坊區(qū)人民法院（2013）香民一初字第113號民事判決，向本院提起上訴。本院于2013年11月15日受理后，依法組成合議庭，于2013年11月27日公開開庭進行了審理。上訴人劉某某及委托代理人朱志丹，被上訴人孫某某及委托代理人劉寶莉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原審法院判決認為，孫某某對坐落于香坊區(qū)安埠小區(qū)102棟28號地下室擁有所有權。雙方簽訂的房屋租賃合同系雙方當事人真實意思表示，且內(nèi)容不違反法律規(guī)定，該租賃合同合法有效，對雙方當事人均有約束力，雙方當事人應該嚴格按照雙方約定履行合同。租賃期限屆滿，雙方?jīng)]再續(xù)簽租賃合同，劉某某繼續(xù)占用孫某某的房屋，侵害孫某某對租賃房屋所有權，孫某某要求劉某某遷出并賠償至遷出之日的租金損失，符合法律規(guī)定該院予以支持。由于雙方對租期屆滿后的租金損失未達成一致意見，故孫某某申請對租期屆滿后的租金損失進行司法鑒定，該鑒定意見合法有效，該院予以采信。并依據(jù)該鑒定意見計算孫某某租賃房屋的租金損失，孫某某為此支付的鑒定費由劉某某賠償孫某某。劉某某以孫某某同意其在租賃協(xié)議到期后繼續(xù)使用爭議房屋，作為不同意承擔租金損失的抗辯理由，因沒有提供證據(jù)予以證明，劉某某的該項主張，該院不予支持。劉某某為了支持自己的反訴請求，申請對租賃房屋漏水原因進行司法鑒定，鑒定意見為地下室多次漏水的原因是雨水經(jīng)采光井流入室內(nèi)所致。由此可以判斷導致劉某某庫存貨物受損的漏水原因并非租賃房屋自身存在問題所致，即孫某某在劉某某物品損失問題上無過錯。所以劉某某提出反訴孫某某賠償其貨物損失的訴訟請求不符合法律規(guī)定，該院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國物權法》第三十九條 ?、《中華人民共和國合同法》第二百三十五條 ?及最高人民法院《民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下:一、被告劉某某從坐落于香坊區(qū)安埠小區(qū)102棟28號室中遷出，并將該房屋交給原告孫某某；二、被告劉某某賠償原告孫某某的租金損失30，733元（日租金84.1225元的標準自2012年8月10日計算至2013年8月9日）；三、被告劉某某自2013年8月10日起至遷出時止按金84.1225元的標準賠償原告孫某某的租金損失；四、被告劉某某賠償原告孫某某鑒定費2，000元；五、駁回反訴原告劉某某的反訴請求。案件受理費568元，由被告劉某某負擔，反訴費925元及漏水原因鑒定費5，000元，由劉某某負擔。上述判項，于判決書生效后立即執(zhí)行。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當佛《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條 ?之規(guī)定，力支付遲延履行期間的債務利息。
劉某某不服，向本院提起上訴，請求:撤銷原審法院判決第二、三、四、五項，支持劉某某的反訴請求。理由:一、原審法院一審程序違法。在原審訴訟中，劉某某在法定期限內(nèi)提起反訴，并依法提出二項鑒定申請，即要求鑒定多次漏水原因，確定被淹物品損失與庫房存在防水質(zhì)量方面存在因果關系，第二就是要求鑒定損失數(shù)額，作為反訴賠償請求的事實依據(jù)。但原審法院只鑒定了第一項鑒定請求，而對于損失額的鑒定始終不進行，造成庫房內(nèi)存放大量損失物品不能及時清除。不能及對將庫房歸還孫某某，且最終沒有鑒定損失數(shù)額，剝奪了劉某某請求賠償?shù)臋嗬?；二、原審法院錯誤認定和理解漏水原因原審中漏水原因的鑒定意見是:因天井下墻壁沒做防水，天井沒蓋而滲入庫房。墻壁沒做防水正是庫房重大瑕疵，也是該原因造成了水由墻壁滲入庫房。但原審判決卻認定因為天井沒蓋，是漏水的主要原因，在現(xiàn)實中，半地下室的天井幾乎都沒有蓋，是為了進入光線，而原判決中說原來有天井蓋被拿走，從而判決責任在劉某某，判決沒有什么事實依據(jù)和證據(jù)支持；三、劉某某要求對反訴請求給予判決。由于孫某某的房屋漏水，給劉某某造成財產(chǎn)損失，請求進行損失額的司法鑒定，并判決孫某某給予賠償，原審法院駁回了該項請求，是因為錯誤認定并錯誤理解鑒定結果，望二審法院進行改判；四、劉某某不同意在訴訟期間給付房屋租金由于在訴訟之初，劉某某就同意歸還租賃房屋，一直要交房，并且要求盡快進行損失物品價格鑒定和漏水原因鑒定，但是原審法院遲遲不進行鑒定，直到開庭判決也未進行損失鑒定，至今損失物品仍堆滿庫房。劉某某多次要讓出庫房，要求法院審判員主持交接，但始終沒進行房屋交接，因此造成房屋租金損失擴大的原因和過錯不全在劉某某，孫某某與原審法院均有過錯；五、由劉某某獨自承擔全部訴訟費及鑒定費有失公正。綜上，請求支持劉某某的上訴請求。
孫某某在法定期限內(nèi)未提交書面答辯狀，在二審庭審中答辯稱，同意原審法院判決，由于劉某某過錯導致訴訟時間的拖延，劉某某應當承擔拖延期間的租金。劉某某沒有物品損失情況的發(fā)生。請求二審法院維持原判。
二審審理中，雙方當事人均未提交新的證據(jù)。
二審查明的事實與原審判決認定的事實相同。
雙方當事人訴爭焦點為；一、劉某某主張的因涉案房屋漏水導致其貨物損失45，000元是否成立；二、原審法院審判程序及認定事實是否存在錯誤。
本院認為，孫某某與劉某某簽訂的租賃協(xié)議是雙方當事人的真實意思表示，內(nèi)容亦不違反法律強制性規(guī)定，雙方簽訂的租賃協(xié)議有效。雙方應按約定履行義務，享受權利。雙方租賃合同期滿后，孫某某請求劉某某從租賃房屋遷出，并給付拖延遷出的房屋租金，符合法律規(guī)定，本院予以支持。
關于涉案房屋因漏水導致劉某某的貨物損失45，000元是否成立的問題。劉某某主張因涉案房屋墻壁沒做防水導致該房存在重大瑕疵，也是該原因造成了水由墻壁滲入庫房，造成劉某某存放在庫房內(nèi)的貨物損失45，000元。黑龍江威龍司法鑒定服務有限責任公司出具的對漏水原因進行司法鑒定的意見書，該鑒定書鑒定意見為:地下室多次漏水的原因是雨水經(jīng)采光井流入室內(nèi)所致。該鑒定書在分析說明中闡述，由于地下室采光井無蓋，井內(nèi)無排水設施，北外墻未做防水，因而雨水落入采光井后積在井內(nèi)，部分雨水滲入地下，部分雨水滲入墻后流入室內(nèi)。結合涉案房屋的物業(yè)管理公司出具的情況說明“雨水從采光井的窗戶和順著地下室臺階流進室內(nèi)”，可證實，涉案房屋因為天井沒蓋，以及受自然因素致使雨水倒灌地下室是漏水的主要原因，孫某某在劉某某物品損失問題上并無過錯。劉某某訴請孫某某賠償其貨物損失的請求沒有事實依據(jù)，本院不予支持。
關于原審法院審判程序及認定事實是否存在錯誤的問題。劉某某主張在原審法院審理期間要求鑒定損失數(shù)額，作為反訴賠償請求的事實依據(jù)。但原審法院只鑒定了第一項鑒定請求，而對于損失額的鑒定始終不進行；要求原審法院主持交接，但始終沒進行房屋交接，因此造成房屋租金損失擴大的原因和過錯不全在劉某某，孫某某與原審法院均有過錯。財產(chǎn)損害賠償主要是由侵權行為引起的，劉某某訴請孫某某賠償其財產(chǎn)損失，首先應舉證證明孫某某存在侵權行為。結合本案，劉某某應舉證證明因?qū)O某某出租的房屋存在質(zhì)量瑕疵與其財產(chǎn)受到損失有因果關系。由于房屋漏水的原因經(jīng)鑒定，系天井無蓋造成雨水流入所致，屬管理不當造成的。原審法院基于房屋漏水原因，避免當事人訴累未啟動財產(chǎn)損失鑒定并無不當。原審卷宗中并無劉某某要求在訴訟期間主持交接的書面申請，且在本院審理期間，本院曾經(jīng)組織雙方當事人交接房屋，劉某某同意后又反悔拒絕此提議。故原審法院不存在“不作為”導致劉某某租金損失擴大的問題。劉某某的上訴請求，沒有事實及法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上，原審認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費568元，由上訴人劉某某承擔。
本判決為終審判決。

本院認為，孫某某與劉某某簽訂的租賃協(xié)議是雙方當事人的真實意思表示，內(nèi)容亦不違反法律強制性規(guī)定，雙方簽訂的租賃協(xié)議有效。雙方應按約定履行義務，享受權利。雙方租賃合同期滿后，孫某某請求劉某某從租賃房屋遷出，并給付拖延遷出的房屋租金，符合法律規(guī)定，本院予以支持。
關于涉案房屋因漏水導致劉某某的貨物損失45，000元是否成立的問題。劉某某主張因涉案房屋墻壁沒做防水導致該房存在重大瑕疵，也是該原因造成了水由墻壁滲入庫房，造成劉某某存放在庫房內(nèi)的貨物損失45，000元。黑龍江威龍司法鑒定服務有限責任公司出具的對漏水原因進行司法鑒定的意見書，該鑒定書鑒定意見為:地下室多次漏水的原因是雨水經(jīng)采光井流入室內(nèi)所致。該鑒定書在分析說明中闡述，由于地下室采光井無蓋，井內(nèi)無排水設施，北外墻未做防水，因而雨水落入采光井后積在井內(nèi)，部分雨水滲入地下，部分雨水滲入墻后流入室內(nèi)。結合涉案房屋的物業(yè)管理公司出具的情況說明“雨水從采光井的窗戶和順著地下室臺階流進室內(nèi)”，可證實，涉案房屋因為天井沒蓋，以及受自然因素致使雨水倒灌地下室是漏水的主要原因，孫某某在劉某某物品損失問題上并無過錯。劉某某訴請孫某某賠償其貨物損失的請求沒有事實依據(jù)，本院不予支持。
關于原審法院審判程序及認定事實是否存在錯誤的問題。劉某某主張在原審法院審理期間要求鑒定損失數(shù)額，作為反訴賠償請求的事實依據(jù)。但原審法院只鑒定了第一項鑒定請求，而對于損失額的鑒定始終不進行；要求原審法院主持交接，但始終沒進行房屋交接，因此造成房屋租金損失擴大的原因和過錯不全在劉某某，孫某某與原審法院均有過錯。財產(chǎn)損害賠償主要是由侵權行為引起的，劉某某訴請孫某某賠償其財產(chǎn)損失，首先應舉證證明孫某某存在侵權行為。結合本案，劉某某應舉證證明因?qū)O某某出租的房屋存在質(zhì)量瑕疵與其財產(chǎn)受到損失有因果關系。由于房屋漏水的原因經(jīng)鑒定，系天井無蓋造成雨水流入所致，屬管理不當造成的。原審法院基于房屋漏水原因，避免當事人訴累未啟動財產(chǎn)損失鑒定并無不當。原審卷宗中并無劉某某要求在訴訟期間主持交接的書面申請，且在本院審理期間，本院曾經(jīng)組織雙方當事人交接房屋，劉某某同意后又反悔拒絕此提議。故原審法院不存在“不作為”導致劉某某租金損失擴大的問題。劉某某的上訴請求，沒有事實及法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上，原審認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項 ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費568元，由上訴人劉某某承擔。

審判長：王忠林
審判員：郎曉俠
審判員：李慶軍

書記員：王帥英