原告：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　原告：顧某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　上列兩原告共同委托訴訟代理人：白孝甫，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海何躍實(shí)業(yè)有限公司，住上海市寶山區(qū)蕰川路XXX號(hào)XXX室。
　　法定代表人：吳友朝，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：劉春梅，上海市萬聯(lián)律師事務(wù)所律師。
　　原告劉某某、顧某某與被告上海何躍實(shí)業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告劉某某、顧某某的共同委托訴訟代理人白孝甫、被告上海何躍實(shí)業(yè)有限公司的委托訴訟代理人劉春梅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告劉某某、顧某某共同向本院提出訴訟請求：1、要求被告返還原告上海市寶山區(qū)蕰川路XXX號(hào)北上海商業(yè)廣場2219號(hào)商鋪(以下簡稱系爭商鋪)；2、被告支付截止至2018年5月31日商鋪使用費(fèi)36,808.24元(2016年5月31日之前，每年按投資額的3.8%，2016年6月1日起每年按投資額的4.104%)。事實(shí)和理由：原告是系爭商鋪的產(chǎn)權(quán)人。原、被告簽訂了《北上海商業(yè)廣場商鋪?zhàn)赓U合同》，約定，原告將系爭商鋪出租給被告，租賃期限為2013年6月1日起至2023年5月31日止，前六個(gè)月為免租期(即2013年12月1日起開始計(jì)算租金)；租金每三個(gè)月支付一次，先付后租，租金自每三個(gè)月中的第一個(gè)月的10日前支付給原告；被告應(yīng)每年按照原告實(shí)際投資額的3.8%支付租金，自第四年起每三年遞增一次，每次環(huán)比增長8%。合同簽訂后，被告多次拖欠業(yè)主租金，經(jīng)法院生效判決，確認(rèn)業(yè)主與被告所簽訂的《北上海商業(yè)廣場商鋪?zhàn)赓U合同》已解除，被告與業(yè)主委員會(huì)所簽訂的備忘錄無效，被告應(yīng)當(dāng)在合理期間內(nèi)退出北上海商業(yè)廣場的經(jīng)營，其于2016年6月1日后支付的款項(xiàng)折抵之前的欠付租金。但被告至今仍未向業(yè)主返還商鋪，并仍按備忘錄確定的年投資額的2.1%標(biāo)準(zhǔn)支付使用費(fèi)。原告認(rèn)為，被告已失去占用使用商鋪的法律及合同依據(jù)，應(yīng)當(dāng)返還商鋪，并按雙方合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付使用費(fèi)，故向本院提出上述訴請。
　　被告上海何躍實(shí)業(yè)有限公司辯稱，原告要求返還商鋪，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。北上海廣場各商鋪之間緊密相連，缺乏獨(dú)立性，返還不具有現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。系爭商鋪如單獨(dú)返還，會(huì)影響其他業(yè)主的利益，原告對此是明知的，且有前案生效判決認(rèn)定不予返還商鋪，故商鋪不應(yīng)返還。至于2016年6月1日后的租金，被告已經(jīng)按照業(yè)主委員會(huì)調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)及授權(quán)向原告發(fā)放，行為合法有據(jù)。雖然備忘錄、授權(quán)函的效力沒有得到法院支持，但租金發(fā)放與業(yè)主大會(huì)決議并不矛盾。北上海廣場業(yè)主大會(huì)雖然解除了業(yè)主與被告之間的合同，但沒有找到新的投資方代為管理整個(gè)廣場并進(jìn)行經(jīng)營，被告是在履行自身的社會(huì)責(zé)任，勉力支撐代收代付租金。被告現(xiàn)在只有能力按照授權(quán)函的金額來發(fā)放租金，如要補(bǔ)足租金，引起其他小業(yè)主的訴訟，會(huì)造成被告無力負(fù)擔(dān)，北上海廣場只能回到關(guān)門狀態(tài)。綜上，要求駁回原告的訴請。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：原告是系爭商鋪的權(quán)利人。2013年，原告(甲方)、被告(乙方)簽訂了《北上海商業(yè)廣場商鋪?zhàn)赓U合同》，約定，原告將系爭商鋪出租給被告，租賃期限為2013年6月1日起至2023年5月31日止，其中2013年6月1日起至2013年11月30日止為乙方六個(gè)月的裝修免租期。本合同簽訂后，乙方將與商戶簽訂不少于十年的轉(zhuǎn)租合同，轉(zhuǎn)租收益按照下列方案支付甲方的出租收益金后，盈虧均由乙方承擔(dān)。乙方承諾年按照甲方實(shí)際投資額的3.8%的標(biāo)準(zhǔn)支付給甲方出租收益金；第四年起每三年遞增一次，每次環(huán)比增長8%。合同簽訂后，被告未按約支付租金。審理中，原、被告一致確認(rèn)，根據(jù)合同約定的每年按實(shí)際投資額3.8%的標(biāo)準(zhǔn)，每季度被告應(yīng)付租金為4,677元，截至訴訟前，被告共計(jì)向原告支付52,919元租金。
　　2016年3月7日，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會(huì)向北上海商業(yè)廣場的業(yè)主發(fā)出《告全體業(yè)主書》，載明，北上海商業(yè)廣場第二屆業(yè)委會(huì)第十一次會(huì)議于2016年2月29日舉行，會(huì)議就收回被告在北上海商業(yè)廣場經(jīng)營權(quán)及一切涉及商場的事宜一事及后續(xù)相關(guān)事宜進(jìn)行討論。會(huì)議指出，被告自2013年10月進(jìn)場，2014年6月8日正式開業(yè)，期間共計(jì)發(fā)放了2013年12月至2015年5月的六期租金，因其自身的原因，六期租金從未按合同約定準(zhǔn)時(shí)、一次性發(fā)放，每期都有拖延。進(jìn)入2015年，其違約情況更加嚴(yán)重，在其作出書面承諾(租金若未按約履行支付，解除商鋪?zhàn)赓U合同并主動(dòng)移交商場的經(jīng)營管理權(quán)給上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會(huì)或者上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會(huì)指定的經(jīng)營機(jī)構(gòu)，并將移交的情況通知全體商戶)的情況下依舊拖延租金的正常發(fā)放。廣大業(yè)主強(qiáng)烈要求收回商場經(jīng)營權(quán)并責(zé)成業(yè)委會(huì)尋求政府的幫助支持，尋找新投資商或由業(yè)委會(huì)在新投資商未確定前進(jìn)行托管。會(huì)議決定，為維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，召開業(yè)主大會(huì)：1、自2016年3月7日起收回被告在北上海商業(yè)廣場的經(jīng)營管理權(quán)及一切涉及商場的事宜；2、維權(quán)過程中產(chǎn)生的必要費(fèi)用從往年收益金中列支；3、成立接收小組，具體負(fù)責(zé)各項(xiàng)接收工作；4、托管期間，全體業(yè)主的收益金按照商場實(shí)際收支情況，在公開透明、合理合法的原則下每季度按實(shí)發(fā)放；5、由于業(yè)主是單獨(dú)與被告簽訂的租賃合同，對追討被告拖欠的四個(gè)季度的租金有一定難度，為此業(yè)委會(huì)特印發(fā)《授權(quán)委托書》，授權(quán)業(yè)委會(huì)通過包括司法途徑在內(nèi)的一切手段為全體業(yè)主追討租金及維權(quán)。上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會(huì)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定通過書面征求業(yè)主的意見并表決，由全體業(yè)主決定北上海商業(yè)廣場的未來命運(yùn)，希望全體業(yè)主為維護(hù)自身合法權(quán)益進(jìn)行投票并寄回表決票和授權(quán)委托書。
　　2016年3月18日，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主大會(huì)出具關(guān)于收回何躍公司商場經(jīng)營監(jiān)督管理權(quán)的決議。其中載明，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場第二屆第四次業(yè)主大會(huì)會(huì)議就收回上海何躍實(shí)業(yè)有限公司商場經(jīng)營監(jiān)督管理權(quán)的事項(xiàng)于2016年3月8日至14日采取書面征求意見的方式組織召開業(yè)主大會(huì)，全體業(yè)主于2016年3月18日就《收回上海何躍實(shí)業(yè)有限公司商場經(jīng)營監(jiān)督管理權(quán)的事項(xiàng)》進(jìn)行了表決。表決票共發(fā)放和送達(dá)1738份，占業(yè)主人數(shù)100%，占建筑物總面積100%，同意1619票，退信119票。同意占業(yè)主人數(shù)比例93.15%，超過全體業(yè)主所持投票權(quán)的三分之二，同意票占建筑物總面積比例95.62%，超過建筑物面積的三分之二，會(huì)議有效，依據(jù)有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)作出決議如下：1、收回上海何躍實(shí)業(yè)有限公司北上海商業(yè)廣場經(jīng)營監(jiān)督管理權(quán)及一切涉及商場的事宜；2、維權(quán)過程中產(chǎn)生的必要費(fèi)用由業(yè)委會(huì)從往年收益金中列支；3、尋找新投資方；4、過渡期由業(yè)委會(huì)配合專業(yè)人員進(jìn)行商場托管；5、托管期間租金按商場實(shí)際收支，每季度按實(shí)發(fā)放。
　　2016年4月13日，被告(甲方)與上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會(huì)(乙方)簽訂備忘錄，主要內(nèi)容為，因甲方拖欠租金長達(dá)九個(gè)月，廣大業(yè)主維權(quán)呼聲很高，強(qiáng)烈要求業(yè)委會(huì)收回經(jīng)營權(quán)，并自發(fā)組織了多次維權(quán)活動(dòng)，鑒于此，業(yè)委會(huì)于3月8日至14日召開了業(yè)主大會(huì)，就相關(guān)事宜進(jìn)行了表決，根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議，甲乙雙方進(jìn)行交涉，經(jīng)友好協(xié)商達(dá)成如下備忘錄：1、根據(jù)商鋪?zhàn)赓U合同約定甲方保留商場經(jīng)營管理權(quán)；2、甲方同意乙方代表全體業(yè)主對本司的財(cái)務(wù)收支狀況集中行使監(jiān)督權(quán)；3、乙方對甲方在運(yùn)營過程中的資金收入，分配進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督確保業(yè)主的利益不受侵犯；4、甲方承諾2015年6月后所欠租金在往后的經(jīng)營改善后逐步償還，遵守業(yè)主大會(huì)決議通過的按實(shí)發(fā)放決定，根據(jù)實(shí)際情況暫時(shí)每季度不低于合同約定收益率(3.8%)的50%發(fā)放，差價(jià)部分待商場經(jīng)營改善后逐步補(bǔ)足；5、租金發(fā)放時(shí)間調(diào)整為先做后付的方式，在每一季度的次月30日前發(fā)放前一季度的租金。4月15日，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會(huì)向被告出具授權(quán)函，載明本業(yè)委會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議，授權(quán)被告于2016年6月1日起租金發(fā)放暫時(shí)按不低于商鋪?zhàn)赓U合同約定的收益率(3.8%)的50%發(fā)放，差價(jià)部分在經(jīng)營改善后逐步補(bǔ)足。
　　另查明，自2013年起，被告與北上海商業(yè)廣場大部分業(yè)主陸續(xù)簽訂了租賃合同，約定從2013年12月1日起，按各業(yè)主投資總額的3.8%作為年回報(bào)，由被告統(tǒng)一支付租金。因被告自2015年起，欠付租金的情況日益嚴(yán)重，業(yè)主陸續(xù)向本院提起訴訟，要求被告支付2016年5月31日前拖欠的租金。本院經(jīng)審理后作出判決，確定由被告支付截止于2016年5月31日前的租金及滯納金。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《北上海商業(yè)廣場商鋪?zhàn)赓U合同》系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，當(dāng)事人應(yīng)恪守并履行。
　　本案的爭議焦點(diǎn)在于2016年3月“關(guān)于收回何躍經(jīng)營權(quán)的業(yè)主大會(huì)決議”產(chǎn)生何種效力，以及2016年4月，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會(huì)關(guān)于繼續(xù)保留被告經(jīng)營權(quán)并降低租金標(biāo)準(zhǔn)的備忘錄及授權(quán)函是否具備法律效力。本院認(rèn)為，2016年3月8日至14日，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場第二屆第四次業(yè)主大會(huì)會(huì)議就收回被告商場經(jīng)營監(jiān)督管理權(quán)的事項(xiàng)采取書面征求意見的方式組織召開業(yè)主大會(huì)，經(jīng)審核、統(tǒng)計(jì)最終做出業(yè)主大會(huì)決議，并采取公告的方式進(jìn)行公示。據(jù)此，可以認(rèn)定業(yè)主大會(huì)的決議對全體業(yè)主產(chǎn)生拘束力，全體業(yè)主集體決定解除與何躍公司的委托管理合同。其次，根據(jù)法律規(guī)定，享有解除權(quán)的當(dāng)事人，其解除合同的意思表示到達(dá)對方時(shí)，合同終止履行。本案中，鑒于被告長期欠租的行為已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重的明示毀約，包括原告在內(nèi)的小業(yè)主，其依法享有單方解除權(quán)。而該解除權(quán)的意思表示又通過業(yè)主大會(huì)決議形成一致，并授權(quán)上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會(huì)作為全體業(yè)主的代表將解除通知送達(dá)被告以及處理合同終止履行的后續(xù)事宜。2016年4月13日，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會(huì)與被告簽署的備忘錄中明確記載了業(yè)主大會(huì)的情況，可以認(rèn)定已經(jīng)將業(yè)主大會(huì)的決議明確告知了被告。被告嚴(yán)重違約在先，無合法抗辯理由，故可認(rèn)定租賃合同解除效果依法成立。但備忘錄達(dá)成的協(xié)商結(jié)果是被告繼續(xù)經(jīng)營商場，顯然與業(yè)主大會(huì)的決議相悖，作為上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會(huì)，其在未經(jīng)業(yè)主授權(quán)、未經(jīng)業(yè)主大會(huì)召開并形成新的決議的前提下擅自與被告就租賃合同有關(guān)重要條款進(jìn)行重新協(xié)商和變更，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該備忘錄達(dá)成的協(xié)議對包括原告在內(nèi)的業(yè)主無法律約束力。據(jù)此，備忘錄及基于此產(chǎn)生的授權(quán)函均因違背業(yè)主大會(huì)決議精神而無效，被告應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)退出北上海商業(yè)廣場的管理監(jiān)督，并向上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會(huì)移交賬目及經(jīng)營權(quán)，若上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為必須由被告繼續(xù)經(jīng)營管理，應(yīng)另行通過業(yè)主大會(huì)的商議并形成正式?jīng)Q議。
　　依據(jù)本案實(shí)際情況及前述分析，包括原告在內(nèi)的小業(yè)主系以業(yè)主大會(huì)決議的形式向被告行使解除權(quán)，并未就解除后與被告如何處理商鋪返還問題形成決議，故原告單獨(dú)要求被告返還商鋪，本院難以準(zhǔn)許。小業(yè)主可通過業(yè)主大會(huì)決議形成一致意見后再行主張。
　　關(guān)于使用費(fèi)。本院認(rèn)為，根據(jù)查明的事實(shí)，自2016年3月18日上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主大會(huì)出具“關(guān)于收回何躍公司商場經(jīng)營監(jiān)督管理權(quán)的決議”之后，被告并未實(shí)際退出北上海商業(yè)廣場，未辦理移交手續(xù)，商場仍由被告統(tǒng)一進(jìn)行監(jiān)督管理和運(yùn)營。因此，原告主張的2016年6月1日以后至2018年5月31日的使用費(fèi)，本院予以支持。盡管雙方合同中就2016年6月1日后的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行上浮，但根據(jù)本案實(shí)際，本院認(rèn)為仍以合同解除前的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算使用費(fèi)為宜。結(jié)合被告的已付款金額進(jìn)行計(jì)算，截止至2018年5月31日，被告應(yīng)付租金及使用費(fèi)金額合計(jì)84,186元，扣除已付款52,919元，還應(yīng)支付31,267元。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十六條、第九十七條的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海何躍實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告劉某某、顧某某支付截止至2018年5月31日止的使用費(fèi)31,267元；
　　二、駁回原告劉某某、顧某某的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)減半收取360元，由被告上海何躍實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：劉??姍

書記員：袁凱凱