原告(反訴被告)：劉某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地河南省。
　　委托訴訟代理人：趙歐，上海市福隆律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：程某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江蘇省南通市。
　　委托訴訟代理人：劉衍明，女。
　　委托訴訟代理人：洪波，北京市盈科(南通)律師事務(wù)所律師。
　　原告劉某與被告程某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年3月22日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。庭審中，被告程某于2019年5月16日提起反訴，本院予以受理并就本反訴一并公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)劉某及其委托訴訟代理人趙歐，被告(反訴原告)程某及其委托訴訟代理人洪波到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　劉某向本院提出訴訟請求：1.判令劉某、程某于2017年12月12日簽訂的《房屋租賃合同》予以解除；2.判令程某立即退還劉某2018年9月20日至2019年1月31日租金人民幣96,405元(以下幣種相同)；3.判令程某立即退還劉某保證金120,000元；4.案件受理費由程某承擔(dān)。庭審中，劉某明確訴請1為：判令劉某、程某于2017年12月12日簽訂的《房屋租賃合同》于2018年10月7日予以解除。
　　事實和理由：2017年12月12日,劉某、程某簽訂了《房屋租賃合同》,協(xié)議約定程某將位于上海市閔行區(qū)金豐路XXX弄XXX-XXX號XXX室XXX室(以下簡稱訟爭房屋),建筑面積為220.31平方米的經(jīng)營場所出租給劉某,使用功能為商業(yè),劉某將該房屋用于商鋪。雙方約定自2018年2月1日起算租賃時間,2017年12月20日至2018年1月31日為裝潢期,裝潢期免收租金。年租金先付后用,按如下標(biāo)準(zhǔn)計算：第一年、第二年租金為266,971.66元。保證金為120,000元。上述合同簽訂后,程某將涉案房屋交付給劉某,劉某也按約支付了第一年的租金266,971.66元及保證金120,000元,劉某對涉案房屋進(jìn)行了裝修投入并于2018年1月23日取得了以涉案房屋為營業(yè)地址的工商營業(yè)執(zhí)照,該營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍為：汽車配件零售、機動車維修。當(dāng)時,涉案房屋門前和道路之間并無障礙物,需要修理或者需要提供汽配服務(wù)的車輛可以直接由道路開到涉案房屋處進(jìn)行修理等服務(wù)。直至2018年8月,涉案房屋所在區(qū)域的城管部門在涉案房屋門前與道路之間安裝了欄桿,導(dǎo)致需要修理或者需要提供汽配服務(wù)的車輛無法再開到涉案房屋處,即劉某在涉案房屋內(nèi)無法實現(xiàn)經(jīng)營的合同目的,劉某遂向程某提出解除合同,并就租金及保證金等事項希望雙方能夠基于現(xiàn)有事實,進(jìn)行公平、合理的解決,程某雖同意解除合同但當(dāng)劉某按照程某指示完成各項要求后，程某卻對其應(yīng)向原告退還的租金、保證金長期拖欠，不予退還。劉某認(rèn)為當(dāng)實際發(fā)生不可逾越的障礙導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)且程某已經(jīng)同意解除合同的前提下，程某久拖不付的行為給劉某造成了嚴(yán)重的經(jīng)濟損失。劉某為維護(hù)其合法權(quán)益，訴至法院，望判如所請。
　　程某辯稱如下：其不同意劉某的訴訟請求。其對于合同解除是認(rèn)可的，但是對于劉某主張的合同解除日并不予認(rèn)可。其當(dāng)時將房屋出租給劉某的用途為商業(yè)，后劉某自行選擇從事汽車配件零售與機動車維修。目前合同不能履行的原因在于政府職能部門在道路安裝欄桿。但程某認(rèn)為并不阻礙劉某對于房屋的使用，目前的欄桿安裝只是影響劉某從事汽車配件零售與機動車維修的經(jīng)營，這也是劉某自行選擇的屬于商業(yè)風(fēng)險。程某作為出租人，只要提供的房屋可以讓劉某作為商用就不存在合同目的不能實現(xiàn)。所以，程某認(rèn)為劉某不具備合同解除權(quán)，所以其也不應(yīng)退還租金和保證金。請求法院駁回劉某的訴訟請求。
　　另，程某認(rèn)為，其在發(fā)生欄桿安裝事宜后積極與劉某協(xié)商，要求其按照合同約定內(nèi)容履行相關(guān)提前解除合同的義務(wù)，但劉某遲遲不予履行，導(dǎo)致其各種經(jīng)濟損失。故，基于劉某不支付租金以及起訴行為，程某提出反訴并主張：1.判令解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》于2019年5月16日予以解除；2.判令劉某向程某支付2019年2月1日至2019年3月15日的房屋租金33,371.46元，支付提前解約條款約定的31天裝潢期免交的房租22,674.31元；3.判令劉某支付房屋承租期間的電費3.28元以及水費37.81元；4.判令劉某支付物業(yè)管理費991.4元(2019年2月到2019年4月)；5.判令程某沒收劉某已付的房屋保證金120,000元；6.判令劉某向程某支付提前解約條款約定的中介費20,000元、違約金120,000元；7.判令劉某恢復(fù)房屋原狀；8.判令劉某承擔(dān)本案反訴費用及其他相關(guān)費用。
　　針對程某的反訴訴請，劉某辯稱如下：對于訴請1，認(rèn)可雙方合同解除，但是對程某主張的解除日期和理由不予認(rèn)可；對于訴請2，其認(rèn)為沒有事實依據(jù)。其實際在2018年11月26日就已經(jīng)搬離了訟爭房屋，從雙方的聊天記錄中也體現(xiàn)了該節(jié)事實，訟爭房屋鑰匙也在2018年11月27日就交給中介公司，所以不應(yīng)承擔(dān)此后的所謂租金；對于訴請3不予認(rèn)可，因為程某所主張的電費發(fā)生在2019年1月至2019年2月，實際劉某早已搬離所以與其無關(guān)。至于水費37.81元，劉某予以認(rèn)可；對于訴請4亦不予認(rèn)可，程某所主張的物業(yè)費同樣發(fā)生在劉某已經(jīng)實際搬離之后，不應(yīng)由劉某負(fù)擔(dān)；對于訴請5、訴請6，劉某認(rèn)為并非其違約所致，故不應(yīng)承擔(dān)該兩項違約責(zé)任；對于訴請7，同意對訟爭房屋內(nèi)挖出的兩條修理車輛所用的溝道進(jìn)行恢復(fù)原狀；對于訴請8，認(rèn)為訴訟費由法院依法判決。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：2017年12月12日，劉某作為承租方(乙方)與程某作為出租方(甲方)、案外人福人居公司作為居間方(丙方)就上海市閔行區(qū)金豐路XXX弄XXX-XXX號XXX室C座房屋簽訂《房屋租賃合同》。該房屋建筑面積220.31平方米，使用功能商業(yè)。合同約定，乙方將該房屋用于商鋪。合同2.2條約定，甲、乙雙方簽訂本合同時，原承租戶尚未搬走預(yù)計2017年12月底搬走，即乙方接收使用該房屋，預(yù)計2018年2月1日時起算租賃時間，預(yù)計2017年12月20日至2018年1月31日為裝潢期，裝潢期免收租金，其他費用(包括但不限于水、電、物業(yè)費等)均自行繳納。如有特殊情況順延。合同3.2(1)條約定，前租客黎亞艷搬出第二日支付“2018年2月1日-2019年1月31日”年房租266,971.66元。合同5.2條約定，乙方應(yīng)當(dāng)依約繳納與該房屋有關(guān)的其他費用，包括但不限于水費、電費、煤氣費、電話費、網(wǎng)絡(luò)使用費、物業(yè)管理費1.50元/平方米/月(一年一付，其年物業(yè)費為：3,966元)、車位使用費和房屋的修繕費用以及本合同中未列明的其他費用。其中甲方對停車場內(nèi)所停所有車輛不負(fù)保管、看護(hù)義務(wù)。水費、電費按照乙方安裝的分表結(jié)算。合同6.1條約定，為確保乙方全面履行本合同及保證其良性經(jīng)營和服務(wù)的質(zhì)量，甲乙雙方約定，在本合同簽訂后貳日內(nèi)，乙方直接繳納履約保證金120,000元……。合同6.4條約定，本合同終止后，乙方將租賃區(qū)域交還甲方，履約保證金按本合同的規(guī)定在乙方退場1個月后，甲方在確認(rèn)乙方對于甲方或第三方無任何債務(wù)責(zé)任后，且乙方辦妥以該房屋為營業(yè)地址的工商注銷或變更手續(xù)時無息歸還。如乙方不及時辦理變更或注銷手續(xù)的，甲方有權(quán)不予退還履約保證金。合同11.1條約定，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。合同11.3條約定，未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得提前終止本合同。如乙方確需要提前解約，需提前三個月書面通知甲方，且履行完畢以下手續(xù)，方可提前終止本合同：(1)向甲方交回租賃房屋；(2)交清承租期內(nèi)的租金及其他因本合同所產(chǎn)生的費用；(3)應(yīng)于本合同提前終止前一日或之前向甲方支付12.1款規(guī)定的違約金120,000元整；(4)補繳40天裝潢期免交的房租29,257.17元；(5)支付甲方付給丙方中介費20,000元整。若甲乙雙方未能履行本合約丙方將不收取任何費用。合同12.1條約定，租賃期內(nèi)，甲乙雙方必需嚴(yán)格守約，任何一方違約，除仍需承擔(dān)合同條款定的責(zé)任外，違約方需另向守約方支付違約金120,000元。合同13.1條約定，乙方在租賃期滿日、合同被解除日或提前終止日后貳日內(nèi)，完成全部搬遷騰空，清掃干凈(或承擔(dān)相應(yīng)費用)并將該房屋及其設(shè)施完好無損的交接給甲方，并且提供已經(jīng)辦理工商遷移手續(xù)的證明。《房屋附屬設(shè)施、設(shè)備清單》經(jīng)雙方交驗簽字蓋章并移交房門鑰匙后視為交付完成。在簽訂《房屋附屬設(shè)施、設(shè)備清單》時，乙方確信已經(jīng)認(rèn)真查驗該房屋、墻面、地面、頂面無裂痕破損，無滲漏，門窗均完好。甲乙雙方驗收認(rèn)可后在《房屋附屬設(shè)施、設(shè)備清單》上簽字蓋章。甲乙雙方應(yīng)結(jié)清各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費用。合同另約定其他相關(guān)權(quán)利義務(wù)，三方均于合同落款處簽名、蓋章。
　　2018年8月28日，劉某致電12345熱線平臺反映，訟爭房屋在2018年8月初在店鋪門口安裝了欄桿導(dǎo)致其修理的車輛無法進(jìn)出商鋪，其表示其資質(zhì)合法且有營業(yè)執(zhí)照，希望管理部門給予明確答復(fù)增設(shè)欄桿的理由并要求對其損失給予補償方案。平臺回復(fù)：“幸樂路正在進(jìn)行道路景觀改造工程，為了防止機動車隨意停放在人行道上造成市政設(shè)施損壞，確保人行道行人通行有序、安全，故對道路南側(cè)安裝了人行隔離護(hù)欄。訴求人如需要在人行道上設(shè)置機動車道口，建議向區(qū)相關(guān)部門申請審批。經(jīng)我中心核實確認(rèn)訴求人要求補償其營業(yè)損失的訴求過高?！?br/>　　2018年9月19日，劉某通過微信告知程某：“欄桿明天就按(安)裝好了，就沒辦法開業(yè)了?！背棠郴貜?fù)：“在(再)想想辦法?！眲⒛撤Q：“車子都進(jìn)不去，你說有什么辦法，從六月份開始修路，修車就嚴(yán)重影響，但還能過來車子，有一點點辦法我都不給你打電話，現(xiàn)在實在是沒辦法?！薄俺炭?，明天就沒法開門了，你說昨(咋)辦？”程某回復(fù)：“大家一起想想辦法?！?、“抱歉不能幫上忙?！?br/>　　2018年9月25日，由閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)金豐城第一居民委員會(以下簡稱金豐居委會)牽頭，會同華漕鎮(zhèn)城管執(zhí)法中隊、華漕鎮(zhèn)市場監(jiān)督管理所、華漕鎮(zhèn)城市網(wǎng)格化中心，與程某等商鋪業(yè)主及劉某、葉某、馬某等經(jīng)營戶就安裝人行隔離護(hù)欄使得洗車、修車商鋪無法經(jīng)營事宜召開協(xié)調(diào)會。
　　2018年10月7日，劉某通過微信告知程某：“因政府做欄桿無法營業(yè)，無奈中(終)止合同?！背棠郴貜?fù)稱：“理解，商鋪退租以您辦理(搬離)房屋及設(shè)施全部搬出移交給本房東結(jié)算房租?！?br/>　　2018年11月15日，劉某通過微信告知程某：“程總你好，我這兩天都在打聽關(guān)于幸樂路的事，路邊的欄桿基本上不會給你開通了、含淚只能搬走了，你最近什么時候來，我們交接一下。我是真的不想走，有啥法呀……”程某回復(fù)：“這個水電啊什么的結(jié)清，還有那個要牽(遷)出來，我們都是以千(遷)出來為準(zhǔn)的，以工商遷出為準(zhǔn)?！眲⒛郴貜?fù)：“好的，我知道了，我這兩天把工商牽(遷)出來?！?br/>　　2018年11月26日，劉某通過微信向程某發(fā)送一組照片，照片顯示訟爭房屋場所已經(jīng)清空。程某詢問：“您搬了？”劉某稱“全部搬完了?！背棠诚騽⒛嘲l(fā)送一張《準(zhǔn)予個體工商戶注銷登記通知書》并詢問“注銷或遷出了嗎？”劉某回復(fù)稱：“我和華漕工商所的已經(jīng)聯(lián)系過了，工商所要跟您溝通?！背棠郴貜?fù)：“跟我溝通什么……還是拿到注銷通知以后，我們在進(jìn)行下一步的來清算?！眲⒛郴貜?fù)：“陳(程)總，我房子都搬出去了，全部都搬光了，而且是我工商所已經(jīng)去過了。不耽誤你租房子，你看看，就是說那個房租還有多余的那個還有押金，看看什么時候能給我退一下……”又稱“我把水費，電費全部都交光了，不會給你留下什么后遺癥。希望你把那個余款幫我打過來。”程某回復(fù)：“那你把水電的你可以發(fā)給我，我會跟我的助理說一下，他要。關(guān)于我們要穿(重)簽一個終止租賃的合同?！碑?dāng)日晚間，劉某將相關(guān)水費、電費單據(jù)通過微信發(fā)送給程某。
　　2018年11月27日，劉某再次詢問程某何時向其交還鑰匙。程某回復(fù)：“鑰匙要不您先放福人居？您催周會計寫一下中(終)止協(xié)議?！?br/>　　2018年11月27日至28日期間，劉某多次通過微信信息、微信電話形式催促程某打款，程某最終于2018年11月28日向劉某告知周會計電話并要求劉某和周會計聯(lián)系、結(jié)算水電費等。劉某要求程某碰面處理后續(xù)事宜，程某堅持要周會計算好以后再談并要求劉某和周會計聯(lián)系。
　　2018年11月30日，劉某在訟爭房屋內(nèi)設(shè)立的上海市閔行區(qū)賀峰汽配經(jīng)營部經(jīng)上海市閔行區(qū)市場監(jiān)督管理局確認(rèn)準(zhǔn)予注銷登記，并由該局出具《準(zhǔn)予個體工商戶注銷登記通知書》。當(dāng)日，劉某通過微信將該通知書拍攝照片發(fā)送給程某并稱：“程總，我把營業(yè)執(zhí)照已注銷了，啥時候把壓(押)金及余款給打過來?！眲⒛沉砀嬷棠场爸軙嫴唤与娫?，你催一下，我們要有個了結(jié)?！背棠郴貜?fù)稱：“我已告訴過他，您上班時間打電話給他吧。”
　　2018年12月1日、12月3日，劉某多次通過微信信息、微信電話形式要求程某打款。程某于2018年12月3日通過微信電話與劉某溝通，時長2分48秒。
　　2018年12月13日，劉某與程某通過微信電話溝通，時長2分58秒。
　　2018年12月17日，劉某多次通過微信電話想和程某溝通，未果。
　　2018年12月18日，劉某多次通過微信聯(lián)系程某并稱：“給周會計打電話，他說也搞好了，讓我跟(給)你來信息。”程某再次回復(fù)：“你直接先和周會計聯(lián)系。你們先對賬?！眲⒛郴貜?fù)稱：“周會計說他已搞好，他讓我和你聯(lián)系。”程某問：“他寫的東西你看了嗎？”劉某回復(fù)：“他沒有給我，我也不知道寫的啥東西?！背棠橙砸蟆澳銈兿然ハ嗫纯??！?br/>　　2018年12月20日，劉某通過微信告知程某：“剛給(跟)他聯(lián)系，他說東西都給你了，讓我直接給你打電話?！背棠郴貜?fù)：“劉總，你直接跟他聯(lián)系，問他要吧，我這幾天忙得很，我沒有時間，那個讓他發(fā)再發(fā)一下就行了，他的那個我也沒來得及看?！焙蟪棠秤址Q房租有沒有算，到這時候直接在保證金中扣。劉某告知程某，因為周會計要求劉某直接和程某聯(lián)系，所以劉某請程某可以給周會計打個電話安排一下直接由周會計和其聯(lián)系的事宜。程某仍回復(fù)稱：“您告訴他我讓你找他核?！?br/>　　2019年1月19日，劉某再次通過微信向程某發(fā)送電費賬單截屏，并稱：“所有電費水費全清?！背棠郴貜?fù)：“好的，麻煩與周會計聯(lián)系，下周結(jié)算?！?br/>　　2019年1月24日，劉某通過微信向程某發(fā)送一張銀行卡的截圖以及一張身份證照片，并稱：“程總，這是我老婆的銀行卡，能不能先把押金先給我，我是2017年12月30號才接收你的門店的?！背棠澄从杌貜?fù)。
　　2019年1月28日，劉某再次通過微信電話聯(lián)系程某拒接后，程某回復(fù)稱：“我在南京開會，周三回。您與周會計聯(lián)系要簽終止合同，押金還(退)回哪個賬號，你們都在合同中約定即可?！?br/>　　2019年1月29日，劉某通過微信電話聯(lián)系程某，未果。
　　2019年2月1日，劉某將訴訟材料交至本院預(yù)立案，案件進(jìn)入閔行區(qū)訴訟調(diào)解對接服務(wù)中心組織雙方調(diào)解。
　　2019年3月1日，程某通過微信聯(lián)系劉某：“劉總：你好！你們是否已經(jīng)把在店鋪中挖的溝填好？大致把地面平整恢復(fù)原狀后結(jié)算?！背棠沉硐騽⒛惩ㄟ^微信形式發(fā)送名為《退租協(xié)議-127(劉某)XXXXXXXX》的文件。后其撥打劉某微信電話，劉某未接聽。
　　2019年3月4日，程某通過微信聯(lián)系劉某：“劉總：麻煩告知工商局具體地址和您公司已遷出的手續(xù)?！辈⑾騽⒛嘲l(fā)送一張訟爭房屋內(nèi)修車溝槽的照片。
　　2019年3月5日，程某撥打劉某微信電話，劉某未接聽。后程某通過微信信息聯(lián)系劉某：“劉總：請接電話，麻煩把上圖中的漕溝盡快填平！并盡快簽訂退租協(xié)議?！眲⒛乘旎貜?fù)：“程總，你能給個準(zhǔn)確的話，你打算退我多少錢?！背棠郴胤Q：“劉總：如果好協(xié)商，房租算至11月31日，扣除：1、立補繳31天裝潢期免交的房租22,674.31元。2、甲方付給丙方中介費20,000元。3、漕溝平整費用10,000元?！辈⒎Q：“我拿回應(yīng)屬我的，我的律師已準(zhǔn)備反訴，反訴訴求中會收違約金和應(yīng)留置提前三個月的房租?！?br/>　　2019年3月22日，本院對本案正式立案受理。
　　2019年3月29日，程某再次微信聯(lián)系劉某稱：“……麻煩您把之前承租我的店鋪地面平整好后給我，否則我將反訴您，并收取提前解約的違約金……?！?br/>　　2019年5月22日，閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)金豐城第一居民委員會出具《證明》，上載：“茲證明2018年9月25日下午，由金豐居委會牽頭，會同華漕鎮(zhèn)城市網(wǎng)格化中心、市場監(jiān)督所、城管大隊，與金豐路程某等商鋪業(yè)主及劉某、葉某、馬某等經(jīng)營戶召開協(xié)調(diào)會。會議上，相關(guān)部門就洗車修車商戶必須具備哪些條件，做到證件齊全，以及對人行道上開設(shè)平交道口需向哪些部門申請等問題給予了明確答復(fù)。特此證明?！痹摗蹲C明》上加蓋居委會公章。
　　2019年6月14日，程某的委托訴訟代理人洪波向本院申請調(diào)查令。調(diào)查事項為：向上海市華漕鎮(zhèn)信訪辦與城管中心調(diào)取關(guān)于金豐路劉某等人關(guān)于店鋪門口欄桿的書面回復(fù)及會議紀(jì)要(2018年9月25日)。
　　2019年6月20日，華漕鎮(zhèn)城市網(wǎng)格化綜合管理中心根據(jù)本院開具的調(diào)查令向程某的委托訴訟代理人洪波出具《證明》，上載：“因幸樂路沿線有多家洗車商鋪，經(jīng)營期間機動車駛?cè)肴诵械涝斐稍O(shè)施損壞，為保護(hù)市政設(shè)施完好，消除安全隱患，故安裝人行隔離護(hù)欄……后為此事，2018年9月25日，由金豐居委會牽頭，會同華漕鎮(zhèn)城管執(zhí)法中隊、華漕鎮(zhèn)市場監(jiān)督管理所、華漕鎮(zhèn)城市網(wǎng)格化中心，與金豐路程某等商鋪業(yè)主及劉某、葉某、馬某等經(jīng)營戶召開協(xié)調(diào)會。會議上，就洗車修車商戶必須具備哪些條件，做到證件齊全，以及對人行道上開設(shè)平交道口需向哪些部門申請等問題給予明確回復(fù)?！?br/>　　2019年7月1日，程某重新拉取2018年12月的水費單據(jù)并按照單據(jù)金額支付水費37.81元。
　　另查明，雙方簽訂合同時表述的上海市閔行區(qū)金豐路XXX弄XXX-XXX號XXX室XXX室房屋與上海市閔行區(qū)幸樂路XXX號系同處房屋，但表述門牌號碼不一致。
　　又查明，劉某向程某支付了截止至2019年1月31日的租金。
　　上述事實，由劉某提供的《房屋租賃合同》、照片兩張、營業(yè)執(zhí)照及注銷登記材料一組，程某提供的《房屋租賃合同》、平臺案件申請表及《證明》一份、居委會《證明》一份、2018年12月水費繳費單及支付憑證、微信聊天截圖五頁及雙方當(dāng)事人的庭審陳述所證實。上述證據(jù)與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院確認(rèn)其證據(jù)效力。至于程某提交的案外人馬某的《證明》，本院認(rèn)為當(dāng)屬證人證言，現(xiàn)證人并未到庭作證，故對該證據(jù)，本院不予采信。
　　對于劉某提供的有爭議證據(jù)：微信記錄一組，旨在證明欄桿修建后在2018年10月后劉某向程某提出要終止合同，程某也是理解的，后程某要求劉某清空搬離且注銷營業(yè)執(zhí)照，劉某也按照了程某的要求都履行了也將鑰匙要付給了中介，但是程某卻沒有退劉某租金以及保證金。對此，程某則認(rèn)為對于聊天記錄真實性認(rèn)可，但是證明目的不予認(rèn)可。其認(rèn)為劉某是單方提出解除合同，程某只是聊天中表示理解，但雙方并未解除合同的合意，雙方的債務(wù)也沒有結(jié)清且劉某主動將鑰匙交付到中介處也不能視為程某同意合同的解除。雙方的租賃合同第十三條第一款約定雙方交驗簽字蓋章交付鑰匙后才算交接完成，乙方需查驗該房屋無裂痕漏水等均完好。從聊天記錄的照片中可見，房屋內(nèi)有垃圾且有裂痕。綜上，不認(rèn)可劉某的證明目的。本院認(rèn)為，劉某所提交的該組微信記錄經(jīng)程某核對真實且完整，微信往來記錄言詞與劉某證明目的一致，程某所主張不認(rèn)可證明目的，實際為其對該微信記錄所載文字不同的解讀。綜上，本院對該組證據(jù)予以采用。
　　對于程某提供的有爭議證據(jù)：退租協(xié)議，旨在證明其積極與劉某就提前解除合同事宜進(jìn)行協(xié)商，實際情況系劉某不履行協(xié)議導(dǎo)致爭議無法解決。對此，劉某認(rèn)為此系程某單方制作，不予認(rèn)可。本院認(rèn)為，該退租協(xié)議的發(fā)送日期為2019年3月1日且在此前的微信聊天記錄中未曾出現(xiàn)過，故無法證明程某所稱其積極與劉某協(xié)商解決提前解除合同事宜之證明目的，且該退租協(xié)議上并無雙方簽名。據(jù)此本院對該證據(jù)不予采信。
　　另，本院于2019年7月5日至華漕鎮(zhèn)人民政府城管大隊(以下簡稱城管大隊)調(diào)查并制作《調(diào)查筆錄》。至城管大隊進(jìn)行的《調(diào)查筆錄》中，由該城管大隊工作人員須某陳述，在2018年9月25日召開的協(xié)調(diào)會上告知了洗車、修車的那些小業(yè)主如何辦理開欄桿口子的手續(xù)，證照齊全可以去交管部門辦理手續(xù)，如果交管部門審批通過，城管大隊可以為小業(yè)主在欄桿上開口子。但是交管部門是否最終可以通過審批，城管大隊表示不清楚。另，幸樂路可能會改成商業(yè)街的形式，因為目前洗車店對面都是類似街邊的西式餐飲，而在洗車店開設(shè)期間常有污水排放投訴較多，還有安全、道路設(shè)施損毀等方方面面的問題存在。同日，本院另至案外人馬某處調(diào)查并制作《調(diào)查筆錄》。根據(jù)案外人馬某陳述，2019年9月25日曾召開了協(xié)調(diào)會，但當(dāng)時城管大隊就是說了一些需要辦理的手續(xù)和到哪里去辦。此后也有商戶按照城管大隊說的想去辦理手續(xù)，但是最終都沒有辦下來，所以欄桿并沒有打開口子。其目前雖然仍在經(jīng)營，但非常困難。原本在馬路兩邊洗車店前面還劃了停車位，洗車、修車還可以在那里經(jīng)營。但后來劃的車位就沒有了，還安裝了探頭拍攝違章停車，所以經(jīng)營就更困難了。案外人馬某稱，其承租房屋的所有人也是程某。劉某、程某在庭審中均對該兩份證據(jù)三性予以認(rèn)可。
　　本院認(rèn)為，劉某與程某簽訂《房屋租賃合同》系當(dāng)事人的真實意思表示，于法不悖，應(yīng)屬有效，當(dāng)事人均應(yīng)依約行使權(quán)利、履行義務(wù)。在訟爭房屋被安裝欄桿，影響劉某的洗車、修車業(yè)務(wù)后，劉某向程某提出解除合同，此后劉某在與程某溝通中按照指示逐步搬離訟爭房屋、遷出營業(yè)執(zhí)照并多次請求程某退回多付的租金以及押金。而在此交涉期間，程某則反復(fù)要求劉某與其助理(周會計)溝通并簽訂終止協(xié)議。最后雙方未能解決爭議，遂涉訟。經(jīng)審理可見，雙方的爭議焦點實際在于該《房屋租賃合同》究竟是雙方達(dá)成合意而解除還是基于劉某單方要求而解除？
　　針對該爭議焦點，劉某認(rèn)為當(dāng)發(fā)生安裝欄桿的情況后，其無法經(jīng)營洗車、維修業(yè)務(wù)，在與程某微信溝通過程中，程某于2018年10月7日的回復(fù)已經(jīng)表明雙方達(dá)成了合同解除的合意，且此后也是按照程某的種種要求逐步完成合同解除后對于后果的種種處理，所以雙方應(yīng)是達(dá)成合意并解除《房屋租賃合同》。而程某則認(rèn)為，其2018年10月7日的回復(fù)僅表明對于劉某單方要求解除合同的行為理解，但劉某仍應(yīng)按照合同中單方解除合同時解除后果的約定處理后續(xù)事宜。另，程某認(rèn)為其于2019年7月1日才支付了訟爭房屋內(nèi)于2018年12月抄表的水費，所以訟爭房屋內(nèi)的水電費并未結(jié)清，所以其認(rèn)為并未與劉某達(dá)成合意解除。
　　對此，本院認(rèn)為通過前文按照時間順序羅列出的雙方微信記錄可以較為清晰地顯示出在發(fā)生職能部門安裝欄桿后雙方協(xié)商處理《房屋租賃合同》的完整過程。雖然，程某在訴訟后反復(fù)表示該《房屋租賃合同》的解除僅僅是劉某單方要求并非雙方達(dá)成合意而解除，還主張之所以要求劉某將鑰匙交到中介處不能視為其收房而僅僅是出于劉某的要求。但從其微信記錄中的種種表述，本院實難認(rèn)同程某在庭審中表述的觀點。在雙方長達(dá)近五個月的交流過程中，程某多次表示過“商鋪退租以您辦理(搬離)房屋及設(shè)施全部搬出移交給本房東結(jié)算房租”、“這個水電啊什么的結(jié)清，還有那個要遷出來，我們都是以遷出來為準(zhǔn)的，以工商遷出為準(zhǔn)?！?、“鑰匙要不您先放福人居？”、“我在南京開會，周三回。您與周會計聯(lián)系要簽終止合同，押金還回哪個賬號，你們都在合同中約定即可。”以上種種表述，涉及了多余租金的返還條件、鑰匙交接方式、要求劉某提供押金的返還賬號等表述。這些發(fā)生于當(dāng)時的意思表示，顯然已與程某當(dāng)庭的表述有明顯的不同。如若照程某當(dāng)庭所述，劉某應(yīng)按照合同承擔(dān)單方解除合同的后果，然直至2019年3月1日前，程某卻在劉某每次要求返還多余租金以及押金的時候，從未要求過劉某支付違約金、補繳免租期租金、支付中介費，其行為顯不符合常理。至于劉某尚有2018年12月4日抄表的水費37.81元未付之情形。鑒于雙方在庭審中均確認(rèn)寄送繳費單據(jù)的地址系訟爭房屋，而劉某對于在其搬離之后才寄送的繳費通知單顯不知情。故本院認(rèn)為劉某未能完全結(jié)清水費的原因不在于其本身，對于程某就此認(rèn)定劉某不滿足雙方結(jié)清水電費這一合意解除合同之理由亦不認(rèn)可。綜上，本院認(rèn)定，劉某、程某實際于2018年10月7日已達(dá)成解除《房屋租賃合同》的合意。而基于雙方合意解除合同，程某應(yīng)將劉某未使用期間的房屋租金以及押金予以退還。鑒于雙方在合同中并未約定合意解除時搬離以及租金結(jié)算方式，本院依據(jù)雙方微信交流過程中程某對于結(jié)算租金的要求(遷出營業(yè)執(zhí)照、結(jié)清水電)，再結(jié)合劉某搬離訟爭房屋、交還鑰匙日期、結(jié)清水電費日期、遷出營業(yè)執(zhí)照日期，遂定劉某應(yīng)承擔(dān)至2018年11月30日止的租金，該日之后劉某多付租金44,495.27元(266,971.66元÷12個月×2個月)應(yīng)由程某予以返還。另，程某還應(yīng)向劉某返還押金120,000元。
　　至于程某的各項反訴請求：對于反訴訴請3，對于程某主張的水費37.81元，劉某予以認(rèn)可，本院對該項訴請予以支持。對于反訴訴請7，劉某表示愿意自行修復(fù)訟爭房屋內(nèi)的溝槽且程某當(dāng)庭表示認(rèn)可。但基于本院認(rèn)定雙方系合意解除合同且劉某于2018年11月27日便交還鑰匙且實際搬離的客觀情況，本院對于程某主張的其余諸項反訴訴請均予以駁回。
　　綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十六條、第九十七條、第二百二十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)劉某與被告(反訴原告)程某于2017年12月12日就上海市閔行區(qū)金豐路XXX弄XXX-XXX號XXX室C座房屋簽訂的《房屋租賃合同》于2018年10月7日予以解除；
　　二、被告(反訴原告)程某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)劉某返還2018年12月1日起至2019年1月31日止的租金人民幣44,495.27元；
　　三、被告(反訴原告)程某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)劉某返還保證金人民幣120,000元；
　　四、原告(反訴被告)劉某于本判決生效之日起十日內(nèi)將上海市閔行區(qū)金豐路XXX弄XXX-XXX號XXX室C座房屋內(nèi)的漕溝予以填平；
　　五、原告(反訴被告)劉某于本判決生效之日起十日向被告(反訴原告)程某支付水費人民幣37.81元；
　　六、駁回被告(反訴原告)程某其余反訴訴請。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費減半收取計人民幣2,273.04元，其中人民幣1,727.80元由被告(反訴原告)程某負(fù)擔(dān)，剩余人民幣545.24元由原告(反訴被告)劉某負(fù)擔(dān)。反訴案件受理費減半收取計人民幣3,028.09元，其中人民幣25元由原告(反訴被告)劉某負(fù)擔(dān)，剩余人民幣3,003.09元由被告(反訴原告)程某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：錢??潔

書記員：瞿思沁