劉某某
上海綠地集團(tuán)牡丹江置業(yè)有限公司
郭冬梅（黑龍江國(guó)大律師事務(wù)所）
王秋菊（黑龍江國(guó)大律師事務(wù)所）

原告劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地黑龍江省牡丹江市東安區(qū)，戶(hù)籍地河北省邯鄲市邯山區(qū)。
被告上海綠地集團(tuán)牡丹江置業(yè)有限公司，住所地黑龍江省牡丹江市東安區(qū)太平路117號(hào)上海印象3號(hào)樓。
法定代表人樊華，男，該公司總經(jīng)理。
委托代理人郭冬梅，黑龍江國(guó)大律師事務(wù)所律師。
委托代理人王秋菊，黑龍江國(guó)大律師事務(wù)所律師。
原告劉某某與被告上海綠地集團(tuán)牡丹江置業(yè)有限公司（綠地公司）商品房銷(xiāo)售合同糾紛一案，本院于2015年4月29日立案受理后，依法由代理審判員穆海東獨(dú)任審判，于2015年5月25日、2015年6月4日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。2015年7月13日，本案轉(zhuǎn)為普通程序，依法組成合議庭，于2015年10月15日、2016年3月1日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告劉某某、被告綠地公司的委托代理人王秋菊到庭參加訴訟。經(jīng)本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)，本案延長(zhǎng)審限六個(gè)月。經(jīng)牡丹江市中級(jí)人民法院審批，本案延長(zhǎng)審限三個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn):被告是否應(yīng)當(dāng)給付原告逾期交房違約金及具體金額的確定。
審理中原告劉某某為支持其主張，向法庭舉證如下:
證據(jù)一，國(guó)際花都交房通知書(shū)一份、延期交房諒解備忘錄一份、錄音光盤(pán)一份、錄音證據(jù)文字說(shuō)明一份、牡丹江市房產(chǎn)局文件一份、驗(yàn)收答復(fù)兩份。意在證明:訴爭(zhēng)房屋未經(jīng)驗(yàn)收不符合交房條件。
被告綠地公司對(duì)此份證據(jù)有異議，認(rèn)為:訴爭(zhēng)房屋已經(jīng)驗(yàn)收，符合雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同中關(guān)于訴爭(zhēng)房屋的交付條件，且在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中并沒(méi)有約定交付的商品房必須經(jīng)過(guò)備案竣工驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案是行政管理機(jī)關(guān)對(duì)建設(shè)單位的一種管理形式，與原、被告之間的民事行為沒(méi)有關(guān)系。
本院認(rèn)為:此份證實(shí)為合法有效的證據(jù)，能夠證實(shí)訴爭(zhēng)房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收備案，故本院對(duì)此份證據(jù)欲證明的問(wèn)題予以確認(rèn)。
證據(jù)二，商品房買(mǎi)賣(mài)合同一份、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票一份。意在證明:原、被告簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，原告交付了購(gòu)房首付款89183元，辦理了按揭貸款20萬(wàn)元。
被告綠地公司對(duì)此份證據(jù)無(wú)異議。
本院認(rèn)為:此份證據(jù)為合法有效的書(shū)證，具有證據(jù)的客觀真實(shí)性，且被告對(duì)此份證據(jù)沒(méi)有異議，故本院對(duì)此份證據(jù)予以采信。
審理中被告綠地公司為支持其主張，向法庭舉證如下:
證據(jù)一，工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告一份。意在證明:訴爭(zhēng)房屋系國(guó)際花都二期工程已在2012年12月30日驗(yàn)收合格，符合原、被告雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定的房屋交付條件。
原告劉某某對(duì)此份證據(jù)有異議，認(rèn)為訴爭(zhēng)房屋未經(jīng)消防、城市規(guī)劃等部門(mén)的驗(yàn)收。
本院認(rèn)為:此份證據(jù)僅能證實(shí)訴爭(zhēng)房屋經(jīng)過(guò)部分驗(yàn)收，不能證實(shí)房屋符合交付條件，故本院對(duì)此份證據(jù)欲證明的問(wèn)題不予確認(rèn)。
證據(jù)二，商品房買(mǎi)賣(mài)合同一份、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一份、牡丹江市國(guó)土資源局出具的土地出讓金專(zhuān)用票據(jù)六張。意在證明:被告已經(jīng)按照合同約定的時(shí)間全額繳納土地出讓金，政府應(yīng)當(dāng)在2010年7月30日之前交付國(guó)際花都項(xiàng)目所在地塊的全部土地，但直到2013年8月份才將土地交付給被告，導(dǎo)致整體項(xiàng)目不能如期辦理備案手續(xù)。
原告劉某某對(duì)此份證據(jù)有異議，認(rèn)為:該合同第九條并沒(méi)有約定因市政原因違約交房責(zé)任，只要違約就應(yīng)按該合同第九條履行，且市政因素與原告無(wú)關(guān)。
本院認(rèn)為:此份證據(jù)中的商品房買(mǎi)賣(mài)合同能夠證明原告在被告處購(gòu)買(mǎi)房屋的事實(shí)，本院對(duì)此事實(shí)予以確認(rèn)。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、土地出讓金專(zhuān)用票據(jù)結(jié)合被告出具的證據(jù)三、四，能夠證明因拆遷補(bǔ)償原因牡丹江市國(guó)土資源局延期交付土地的事實(shí)，本院對(duì)此事實(shí)予以確認(rèn)。
證據(jù)三，牡丹江市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)出具的國(guó)際花都綠地世紀(jì)城項(xiàng)目的購(gòu)房款未付清欠據(jù)一份、春香狗肉館拆遷補(bǔ)償?shù)那闆r說(shuō)明一份、收條13份。意在證明:國(guó)際花都項(xiàng)目所在地塊的拆遷歷經(jīng)2011年、2012年，直至2013年8月才結(jié)束，是市政因素直接影響了國(guó)際花都項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，延誤竣工備案等手續(xù)的完成，根據(jù)雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定系被告免責(zé)事由。
原告劉某某對(duì)此份證據(jù)有異議，認(rèn)為:市政因素與原告無(wú)關(guān)，雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中第八條約定如遇特殊原因或市政因素出賣(mài)人可據(jù)實(shí)予以延期，但沒(méi)有約定該商品房未經(jīng)驗(yàn)收合格就可以交付買(mǎi)受人使用，該合同中第九條沒(méi)有提到第八條特殊原因，違約期限應(yīng)以原告訴請(qǐng)為準(zhǔn)。
本院認(rèn)為:此份證據(jù)結(jié)合被告證據(jù)四能夠證實(shí)因拆遷補(bǔ)償原因牡丹江市國(guó)土資源局延期交付土地的事實(shí),故本院對(duì)此份證據(jù)予以采信。
證據(jù)四，牡丹江市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)出具的情況說(shuō)明一份。意在證明:因政府的原因逾期交付土地導(dǎo)致被告逾期交工。
原告劉某某對(duì)此份證據(jù)有異議，認(rèn)為春香狗肉館屬于國(guó)際花都一期，但原告購(gòu)買(mǎi)的是國(guó)際花都二期，此份證據(jù)與原告無(wú)關(guān)。
本院認(rèn)為:此份證據(jù)能夠證實(shí)因拆遷補(bǔ)償原因牡丹江市國(guó)土資源局延期交付土地的事實(shí),故本院對(duì)此份證據(jù)予以采信。
根據(jù)當(dāng)事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見(jiàn)，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下:
2012年4月7日，原告劉某某與被告綠地公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，原告劉某某購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于牡丹江市東安區(qū)國(guó)際花都二期的房屋，該合同約定:“……第三條:買(mǎi)受人所購(gòu)商品房的基本情況。買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為第X幢X單元XXXXXX號(hào)房屋。該商品房建筑面積81.46平方米?！谒臈l:計(jì)價(jià)與價(jià)款。按建筑面積計(jì)算該商品房單價(jià)為人民幣3550元，總金額人民幣貳拾捌萬(wàn)玖仟壹佰捌拾叁元整?！诎藯l:交付期限。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2013年9月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)驗(yàn)收合格的，并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用。如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣(mài)人可據(jù)實(shí)予以延期:……2.政策法規(guī)或者行政命令的改變、市政因素、文物考古、挖掘等非賣(mài)方能力所及的情況而導(dǎo)致預(yù)期交付的?！诰艞l:出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任?！?）逾期超過(guò)180日后，……。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金。……”原告劉某某交納購(gòu)房款289183元。被告于2013年4月通知原告接收房屋，但原告以該房屋尚未經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收為由至今拒絕接收房屋。
國(guó)際花都項(xiàng)目二期地塊因拆遷補(bǔ)償原因，牡丹江市國(guó)土資源局于2013年8月向被告綠地公司交付全部?jī)舻?。該工程現(xiàn)未經(jīng)消防部門(mén)驗(yàn)收，未經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)竣工備案。
本院認(rèn)為:本案系原、被告雙方因履行商品房銷(xiāo)售合同過(guò)程中產(chǎn)生的爭(zhēng)議，原告要求被告綠地公司承擔(dān)逾期交付房屋的違約責(zé)任，故本案符合商品房銷(xiāo)售合同糾紛構(gòu)成要件，案由為商品房銷(xiāo)售合同糾紛。
關(guān)于原告要求被告承擔(dān)逾期交付違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?第一款 ?規(guī)定:“依法成立的合同，自成立時(shí)生效……?！钡谝话倭闫邨l ?規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”本案中，原、被告雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，該合同合法有效。原告劉某某已履行了合同義務(wù)，向被告綠地公司交納了購(gòu)房款，被告綠地公司具有按合同約定于2013年9月30日前向原告劉某某交付房屋的合同義務(wù)。被告抗辯稱(chēng)，訴爭(zhēng)房屋已經(jīng)通過(guò)了設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工、監(jiān)理、勘測(cè)單位的驗(yàn)收，符合交付條件，并于2014年4月3日通知原告接收房屋，但原告拒絕接收房屋。對(duì)此本院認(rèn)為，《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十九條 ?:“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)備案。建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過(guò)程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收”?！吨腥A人民共和國(guó)消防法》第十三條 ?規(guī)定:“按照國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程竣工，依照下列規(guī)定進(jìn)行消防驗(yàn)收、備案:（一）本法第十一條 ?規(guī)定的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防驗(yàn)收；（二）其他建設(shè)工程，建設(shè)單位在驗(yàn)收后應(yīng)當(dāng)報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案，公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行抽查。依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用?！惫史课蒡?yàn)收的范圍，應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人合同約定和法律的強(qiáng)制性規(guī)定。本案中當(dāng)事人約定:第八條 ?交付期限:出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2013年9月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)驗(yàn)收合格的，并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用?！?。因此被告交付的房屋除經(jīng)工程質(zhì)量驗(yàn)收合格后，還應(yīng)在消防等方面不存在影響使用的障礙。2014年4月3日被告通知原告交房時(shí)，消防未經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，至今未向本院提供證據(jù)證明消防工程經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，故涉訴房屋不具備合同約定的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的交付條件。原告劉某某未接收房屋符合法律規(guī)定。
關(guān)于違約金的給付期限及金額的問(wèn)題，本院認(rèn)為，原、被告雙方約定被告于2013年9月30日前將房屋交付給原告，自2013年10月1日至2016年3月1日被告共計(jì)逾期交付房屋883天，被告應(yīng)承擔(dān)的違約金為人民幣25535元（289183元×1?×883天）,故本院對(duì)此數(shù)額予以確認(rèn)。被告抗辯稱(chēng)因政府征收原因延遲交付土地，導(dǎo)致被告延期交付，對(duì)此，本院認(rèn)為，被告同國(guó)土資源局簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，如因國(guó)土資源局的違約行為導(dǎo)致被告的損失，應(yīng)由被告另行主張權(quán)利，同本案不是一個(gè)法律關(guān)系，故對(duì)被告的此項(xiàng)抗辯意見(jiàn)不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?、《中華人民共和國(guó)消防法》第十三條 ?、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十九條 ?的規(guī)定，判決如下:
被告上海綠地集團(tuán)牡丹江置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告劉某某2013年10月1日至2016年3月1日的逾期交房違約金人民幣25535元;
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)人民幣438元，由被告上海綠地集團(tuán)牡丹江置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級(jí)人民法院。如在上訴期滿(mǎn)后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費(fèi)，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為:本案系原、被告雙方因履行商品房銷(xiāo)售合同過(guò)程中產(chǎn)生的爭(zhēng)議，原告要求被告綠地公司承擔(dān)逾期交付房屋的違約責(zé)任，故本案符合商品房銷(xiāo)售合同糾紛構(gòu)成要件，案由為商品房銷(xiāo)售合同糾紛。
關(guān)于原告要求被告承擔(dān)逾期交付違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?第一款 ?規(guī)定:“依法成立的合同，自成立時(shí)生效……?！钡谝话倭闫邨l ?規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！北景钢校?、被告雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，該合同合法有效。原告劉某某已履行了合同義務(wù)，向被告綠地公司交納了購(gòu)房款，被告綠地公司具有按合同約定于2013年9月30日前向原告劉某某交付房屋的合同義務(wù)。被告抗辯稱(chēng)，訴爭(zhēng)房屋已經(jīng)通過(guò)了設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工、監(jiān)理、勘測(cè)單位的驗(yàn)收，符合交付條件，并于2014年4月3日通知原告接收房屋，但原告拒絕接收房屋。對(duì)此本院認(rèn)為，《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十九條 ?:“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)備案。建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過(guò)程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收”?！吨腥A人民共和國(guó)消防法》第十三條 ?規(guī)定:“按照國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程竣工，依照下列規(guī)定進(jìn)行消防驗(yàn)收、備案:（一）本法第十一條 ?規(guī)定的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防驗(yàn)收；（二）其他建設(shè)工程，建設(shè)單位在驗(yàn)收后應(yīng)當(dāng)報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案，公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行抽查。依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用?！惫史课蒡?yàn)收的范圍，應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人合同約定和法律的強(qiáng)制性規(guī)定。本案中當(dāng)事人約定:第八條 ?交付期限:出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2013年9月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)驗(yàn)收合格的，并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用?！?。因此被告交付的房屋除經(jīng)工程質(zhì)量驗(yàn)收合格后，還應(yīng)在消防等方面不存在影響使用的障礙。2014年4月3日被告通知原告交房時(shí)，消防未經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，至今未向本院提供證據(jù)證明消防工程經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，故涉訴房屋不具備合同約定的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的交付條件。原告劉某某未接收房屋符合法律規(guī)定。
關(guān)于違約金的給付期限及金額的問(wèn)題，本院認(rèn)為，原、被告雙方約定被告于2013年9月30日前將房屋交付給原告，自2013年10月1日至2016年3月1日被告共計(jì)逾期交付房屋883天，被告應(yīng)承擔(dān)的違約金為人民幣25535元（289183元×1?×883天）,故本院對(duì)此數(shù)額予以確認(rèn)。被告抗辯稱(chēng)因政府征收原因延遲交付土地，導(dǎo)致被告延期交付，對(duì)此，本院認(rèn)為，被告同國(guó)土資源局簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，如因國(guó)土資源局的違約行為導(dǎo)致被告的損失，應(yīng)由被告另行主張權(quán)利，同本案不是一個(gè)法律關(guān)系，故對(duì)被告的此項(xiàng)抗辯意見(jiàn)不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?、《中華人民共和國(guó)消防法》第十三條 ?、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十九條 ?的規(guī)定，判決如下:

被告上海綠地集團(tuán)牡丹江置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告劉某某2013年10月1日至2016年3月1日的逾期交房違約金人民幣25535元;
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)人民幣438元，由被告上海綠地集團(tuán)牡丹江置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：馬瑩
審判員：穆海東
審判員：王鳳敏

書(shū)記員：朱婧