原告：劉某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址：河北省石家莊市欒城區(qū)。
被告：河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91130100570093771G。
住所：河北省石家莊市橋西區(qū)新華路***號(hào)。
法定代表人：李建忠，公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：陳桂彬，河北侯鳳梅律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：張龍飛，河北侯鳳梅律師事務(wù)所律師。
被告：北京焦點(diǎn)互動(dòng)信息服務(wù)有限公司。
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：xxxx。
住所：北京市海淀區(qū)北四環(huán)西路**號(hào)**層****房間。
法定代表人：張雪梅，經(jīng)理。
委托訴訟代理人：于曉燕，公司職員。

原告劉某與被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱智某房地產(chǎn)）、北京焦點(diǎn)互動(dòng)信息服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱北京焦點(diǎn)公司）確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一案，本院于2018年8月16日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告劉某、被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的委托訴訟代理人陳桂彬和張龍飛、被告北京焦點(diǎn)互動(dòng)信息服務(wù)有限公司的委托訴訟代理人于曉燕到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告劉某向本院提出訴訟請(qǐng)求：一、請(qǐng)求確認(rèn)原告與被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2017年3月27日簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》為無(wú)效合同；二、請(qǐng)求判令被告北京焦點(diǎn)互動(dòng)信息服務(wù)有限公司返還原告咨詢服務(wù)費(fèi)10000元；三、訴訟費(fèi)由兩被告共同承擔(dān)。事實(shí)及理由：原告于2017年3月22日向被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司交付10000元購(gòu)房定金，預(yù)購(gòu)被告開發(fā)的位于石家莊市欒城區(qū)的房屋。2017年3月27日雙方簽訂了《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，當(dāng)天原告又補(bǔ)交了308322元首付款，之前交納的10000元定金直接轉(zhuǎn)化為首付款，即原告共交納首付款318322元。2018年2月3日原告與被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂《智某常春藤地下車位認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，當(dāng)天交納10000元定金。被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司從雙方簽訂協(xié)議至原告向貴院提起訴訟之時(shí)一直未取得房屋預(yù)售許可證，被告的銷售行為嚴(yán)重違法了國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，侵犯了原告的合法權(quán)益。被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司在明知沒有向相關(guān)部門進(jìn)行價(jià)格備案的情況下，也沒有向社會(huì)公眾公布商品房銷售價(jià)格的情況下開始對(duì)房屋進(jìn)行銷售，被告的銷售行為違反了國(guó)家政策規(guī)定又侵犯了原告的知情權(quán)，故此原告要求解除協(xié)議。原告于2017年3月22日與被告北京焦點(diǎn)互動(dòng)信息服務(wù)有限公司簽訂《搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠告知書》，并向其支付10000元咨詢服務(wù)費(fèi)，以便享受智某常春藤項(xiàng)目1萬(wàn)抵3萬(wàn)團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠。《搜
狐焦點(diǎn)網(wǎng)團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠告知書》載明：放棄購(gòu)房者，有權(quán)利申請(qǐng)退還咨詢服務(wù)費(fèi)。因被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司未取得商品房銷售許可證，房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)為無(wú)效合同。原告不能正常取得涉案商品房所有權(quán)，給原告造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。因此被告北京焦點(diǎn)互動(dòng)信息服務(wù)有限公司應(yīng)返還原告咨詢服務(wù)費(fèi)。綜上，為維護(hù)原告的合法權(quán)益，特向貴院提起訴訟，望依法裁判。
被告智某房地產(chǎn)辯稱，我方認(rèn)為房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議是預(yù)約合同，在簽約時(shí)未取得房屋預(yù)售許可證不影響預(yù)約合同的效力，在本案中被告已依約于2018年10月19日取得了涉案房屋的預(yù)售許可證，因此雙方簽訂的房屋預(yù)售協(xié)議合法有效。
被告北京焦點(diǎn)公司辯稱，我方與原告簽訂的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠告知書是雙方真實(shí)意思表示，我方已按照約定為原告提供了服務(wù)，我方與原告系服務(wù)合同關(guān)系，我方已履行服務(wù)義務(wù)，該服務(wù)費(fèi)屬于我方提供服務(wù)所用，原告與開發(fā)商簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議與我方無(wú)關(guān)，并不影響我方履行完義務(wù)的事實(shí)，我方已經(jīng)依約為原告提供了團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠服務(wù)，原告要求返還服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求不合理，請(qǐng)求法院駁回原告的所有訴訟請(qǐng)求。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2017年3月22日原告劉某與被告北京焦點(diǎn)公司簽訂《搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠告知書》，并向其支付10000元咨詢服務(wù)費(fèi)，告知書載明：“本人：劉某身份證號(hào)：，自愿繳納1萬(wàn)元咨詢服務(wù)費(fèi)，購(gòu)買搜狐VIP愛家卡，成為搜狐VIP愛家卡會(huì)員，搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)向搜狐VIP愛家卡會(huì)員提供團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠服務(wù)。搜狐VIP愛家卡會(huì)員在開發(fā)商指定時(shí)間內(nèi)持搜狐焦點(diǎn)VIP愛家卡購(gòu)買智某常春藤項(xiàng)目，享受購(gòu)買開發(fā)商指定房源1萬(wàn)抵3萬(wàn)的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠。本人認(rèn)可：2，在簽訂購(gòu)房合同前，本人已核實(shí)房屋開盤銷售價(jià)格及優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房合同一經(jīng)簽署，本人確認(rèn)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠服務(wù)提供完畢?！?。2017年3月27日，原告劉某（乙方）與被告智某房地產(chǎn)（甲方）簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議，協(xié)議約定：“一、房屋的基本情況，乙方自愿認(rèn)購(gòu)甲方開發(fā)的智某?常春藤項(xiàng)目A1號(hào)樓3單元101室的房屋，暫定建筑面積127.71平方米，單價(jià)12358.64元平方米，房屋總價(jià)款為人民幣1578322元（大寫壹佰伍拾柒萬(wàn)捌仟叁佰貳拾貳元整）二、付款方式2、銀行按揭：乙方于2017年3月27日交納首付款計(jì)人民幣318322元（叁拾壹萬(wàn)捌仟叁佰貳拾貳元整）；剩余房款計(jì)人民幣1260000元，辦理銀行貸款。四、甲方取得《房屋預(yù)售許可證》后，通過電話或者信函等方式通知乙方，乙方應(yīng)于接到通知后7日內(nèi)，到甲方售樓處簽定正式《商品房買賣合同》。逾期超過10日的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議，對(duì)乙方所購(gòu)房屋不予保留，甲方有權(quán)將房屋另售。六、乙方選擇按揭付款的，乙方應(yīng)符合銀行按揭貸款的相關(guān)要求，如因乙方原因不能辦理按揭貸款的，由乙方在接到甲方通知后10日內(nèi)將全部房款補(bǔ)齊。否則，甲方有權(quán)解除本協(xié)議，并有權(quán)對(duì)該房屋另售。八、甲乙雙方對(duì)本合同簽訂過程中知悉對(duì)方的商業(yè)秘密負(fù)有保密義務(wù)。乙方在簽訂本合同時(shí)，對(duì)甲方項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀和項(xiàng)目手續(xù)現(xiàn)狀知曉?！?018年10月19日，被告智某房地產(chǎn)取得涉案項(xiàng)目原告劉某購(gòu)買樓號(hào)的《商品房預(yù)售許可證》。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是原告劉某與被告智某房地產(chǎn)所簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議的性質(zhì)是預(yù)約合同還是商品房預(yù)售合同（商品房買賣合同）?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條明確規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。本案中，原告劉某與被告智某房地產(chǎn)所簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議已明確約定了當(dāng)事人基本情況、所認(rèn)購(gòu)房屋的具體位置、面積、價(jià)款、付款方式及金額、交房日期、違約責(zé)任，已完全具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且原告也已經(jīng)按協(xié)議約定向被告交納了首付房款，故該房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為商品房預(yù)售合同（商品房買賣合同）。雖然協(xié)議第四條約定了待取得房屋預(yù)售許可證后再簽訂正式的商品房買賣合同，但不能單純依據(jù)該條款的約定認(rèn)定該協(xié)議為預(yù)約合同，還應(yīng)從簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)雙方當(dāng)事人的本意及協(xié)議約定的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容及履行情況來(lái)判斷其是否屬于預(yù)約合同，本案原告劉某與被告智某房地產(chǎn)簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)已達(dá)成買賣房屋的合意，也就認(rèn)購(gòu)房屋的面積、價(jià)款等內(nèi)容作了具體的約定，并非只是預(yù)訂，所交納的款項(xiàng)是首付款，也并非定金，所以原、被告雙方簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議并非被告所稱的預(yù)約合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明，可以認(rèn)定有效。被告智某房地產(chǎn)在本案起訴后雖取得房屋預(yù)售許可證明，但并非訴前取得，故原告劉某與被告智某房地產(chǎn)所簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。本案中原告劉某與被告北京焦點(diǎn)公司簽訂《搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠告知書》是以原告劉某與被告智某房地產(chǎn)簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議為目的的。由于原告劉某與被告智某房地產(chǎn)簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議認(rèn)定無(wú)效，故原告劉某與被告北京焦點(diǎn)公司簽訂《搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠告知書》的前提條件亦不存在，因此原告劉某簽訂的《搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠告知書》應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)予以返還，所以對(duì)原告劉某要求被告北京焦點(diǎn)公司返還咨詢服務(wù)費(fèi)10000元的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)、第五十八條《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、《商品房銷售管理辦法》第十六條的規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告劉某與被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于2017年3月27日簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》無(wú)效；
二、被告北京焦點(diǎn)互動(dòng)信息服務(wù)有限公司于本判決生效后三日內(nèi)返還原告劉某咨詢服務(wù)費(fèi)10000元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)50元，減半收取25元由被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級(jí)人民法院。并于上訴期間屆滿之日起七日內(nèi)預(yù)交上訴費(fèi)50元收款人：河北省石家莊市中級(jí)人民法院，開戶行：河北銀行華興支行，賬號(hào)：62×××47。逾期不交也不提出緩交申請(qǐng)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員 邢輝

書記員： 李香翠