上訴人（原審被告）魯某某。
委托代理人陶偉彤，河北凱悅律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）劉某某。
委托代理人邵紅波，河北港城律師事務(wù)所律師。

上訴人魯某某與被上訴人劉某某因房屋租賃合同糾紛一案，不服秦皇島市海港區(qū)人民法院（2013）海民初字第4360號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院審理查明，2010年3月1日劉某某、魯某某簽訂《房屋租賃合同》一份。魯某某租賃劉某某所有的坐落于港城大街西段187-7號（產(chǎn)權(quán)登記為海港區(qū)秦皇東大街5號）房屋，總面積484平方米，用于經(jīng)營新浦俐亞干鍋鴨頭。合同條款（二）租賃用途：承租人租賃房屋用于開設(shè)飯店。承租人不得任意改變房屋用途。（三）租賃價格和支付期限，方式：年房租價格為貳拾伍萬元，第一年分兩次付款：每半年付一次，以后四年按年支付，租金為上打租方式，須提前一個月付房租。（四）相關(guān)費(fèi)用：出租人收取租金外不承擔(dān)任何其他費(fèi)用，承租人自行負(fù)擔(dān)如水、暖、電、稅項(xiàng)、門前三包、衛(wèi)生等相關(guān)費(fèi)用。（六）租賃期：租賃期限為2011年3月1日至2016年3月1日，租賃期滿后，如承租人要求繼續(xù)租賃，出租人則優(yōu)先同意繼續(xù)租賃。（八）承租人有下列情形之一的，出租人可終止合同并收回房屋，造成出租方損失，由承租人負(fù)責(zé)賠償：1、拖欠租金一個月；2、故意損壞承租房子的；3、擅自拆改承租房屋結(jié)構(gòu)或改變承租房屋用途的。（十）本房屋不得轉(zhuǎn)租，如租賃期滿承租方裝修投資由承租人自負(fù)，出租方不負(fù)任何費(fèi)用。（十一）租賃期間雙方必須信守合同，任何一方違反本合同的規(guī)定，按年度須向?qū)Ψ浇患{年度租金的50%作為違約金，承租方逾期未交付租金的，每逾期一日，出租方有權(quán)按月租的10%向承租方加收滯納金。
原審法院認(rèn)為，劉某某、魯某某于2011年3月1日簽訂的《房屋租賃合同》是雙方真實(shí)意思表示，合同已經(jīng)成立并生效。庭審中劉某某、魯某某雙方一致同意解除2011年3月1日簽訂的《房屋租賃合同》，法院對解除劉某某、魯某某于2011年3月1日簽訂的《房屋租賃合同》的訴訟請求予以支持。雖然魯某某于2013年7月份歇業(yè)，但是雙方?jīng)]有協(xié)商一致解除房屋租賃合同。并且現(xiàn)在魯某某還占用該房屋，故魯某某應(yīng)當(dāng)按照合同的約定支付2014年2月28日以前的房屋租金125000元。故法院對劉某某要求魯某某支付拖欠的2013年9月1日至2014年2月28日租金的訴訟請求予以支持。對于劉某某主張違約金125000元，因魯某某拖欠房屋租金已經(jīng)構(gòu)成違約，魯某某應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。按照合同約定魯某某應(yīng)向劉某某支付年度租金50%的違約金。魯某某認(rèn)為違約金明顯超出劉某某的實(shí)際損失，要求法院予以調(diào)整。劉某某對自己的實(shí)際損失沒有提供證據(jù)，但是聲明解除租賃關(guān)系后房屋不會很快就能出租，另有拖欠租金的利息損失。法院認(rèn)為租賃關(guān)系解除后至該房屋再次出租前閑置的損失不可避免，但是該損失暫時不能確定，合同約定的違約金相當(dāng)于房屋閑置6個月的租金，法院認(rèn)為約定違約金與實(shí)際損失相比較，不能被確定為過高，不予調(diào)整。對于劉某某主張的為魯某某墊付的624元水費(fèi)的訴訟請求，因劉某某提交的證據(jù)是復(fù)印件，且魯某某對此不予認(rèn)可，法院對該項(xiàng)訴請不予支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條，第一百一十四條第二款之規(guī)定，判決：一、解除原告劉某某與被告魯某某于2011年3月1日簽訂的《房屋租賃合同》，被告魯某某于本判決生效后十日內(nèi)將位于秦皇島巿海港區(qū)港城大街西段187-7號（產(chǎn)權(quán)登記為海港區(qū)秦皇東大街5號）房屋交還給原告劉某某；二、被告魯某某于本判決生效后十日內(nèi)給付原告劉某某拖欠的房屋租金125000元，（計(jì)算到2014年2月28日）；三、被告魯某某于本判決生效后十日內(nèi)給付原告劉某某違約金125000元；四、對原告劉某某的其他訴訟請求不予支持。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)5059元，由被告魯某某負(fù)擔(dān)，于本判決生效后7日內(nèi)交納。
二審查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)基本一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，魯某某與劉某某在2010年3月1日簽訂的《房屋租賃合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，該合同是有效的。并已經(jīng)實(shí)際履行。在履行的過程中，魯某某沒有按照合同的約定履行義務(wù)，拖延給付租金并改變租賃物的使用范圍，違反了合同的第八條，已經(jīng)構(gòu)成了違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。魯某某上訴稱，雙方是因?yàn)檠b修的處理存在分歧，未就解除房屋租賃合同達(dá)成一致，導(dǎo)致原審認(rèn)定的事實(shí)不清。在一審中魯某某并沒有主張裝修價值的歸屬，一審中沒有處理，符合不訴不理法律規(guī)定。對于這一上訴理由本院不予支持。一審認(rèn)定年租金50%的違約金，符合雙方合同的約定，也符合客觀事實(shí)，應(yīng)當(dāng)予以支持。綜上，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)5059元，由上訴人魯某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　劉子明 審判員　　李德權(quán) 審判員　　鄒德林

書記員：孫秀麗