原告(申請執(zhí)行人):劉某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,居民,住唐山市豐潤區(qū)。委托訴訟代理人:何全純,河北騰邦律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:特別授權(quán)。被告(被執(zhí)行人):賈某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,居民,住唐山市豐潤區(qū)。被告(案外人):王某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,居民,住唐山市古冶區(qū)。委托訴訟代理人:翟仕剛,唐山市豐潤區(qū)泉河頭法律服務(wù)所法律工作者。代理權(quán)限:特別授權(quán)。
原告劉某與被告賈某某、王某執(zhí)行異議之訴糾紛一案,本院于2017年2月3日立案后,依法適用普通程序,公開開庭進(jìn)行了審理。原告劉某及其委托訴訟代理人何全純、被告王某及其委托訴訟代理人翟仕剛到庭參加訴訟。被告賈某某經(jīng)合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已經(jīng)審理終結(jié)。原告劉某向本院提出訴訟請求:1、準(zhǔn)許在(2015)唐執(zhí)四字第1544號(hào)執(zhí)行案件中,對坐落于唐山市豐潤區(qū)美景花園B9-4-402號(hào)房產(chǎn)的執(zhí)行。2、被告賈某某負(fù)擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由:被告賈某某和其妻王雪松與被告王某在2015年12月12日簽訂的《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》不具有合法性和真實(shí)性,該項(xiàng)房地產(chǎn)買賣行為存在諸多不合常理之處,并非一個(gè)正常的交易,我們有理由相信行為人進(jìn)行了惡意串通。一、被告賈某某和其妻王雪松在對原告劉某負(fù)有債務(wù)未能清償?shù)那闆r下,即將其名下的房屋轉(zhuǎn)讓,致使未能履行生效判決確定的給付義務(wù),主觀惡意明顯。原告劉某訴被告賈某某和其妻王雪松民間借貸一案,唐山市豐潤區(qū)人民法院依法做出了(2014)豐民初字第4635號(hào)民事判決書,判決確定:被告賈某某于本判決生效之日起5日內(nèi)償還原告劉某借款人民幣50萬元及利息,后該案進(jìn)入執(zhí)行程序。二、該項(xiàng)房地產(chǎn)買賣行為存在諸多不合常理之處,并非一個(gè)正常的交易,我們有理由相信行為人進(jìn)行了惡意串通。(一)、從簽訂合同的過程來看,雙方?jīng)]有一般房產(chǎn)買賣交易的磋商過程,買賣合同的締結(jié)不合常理。(1)通常情況下,為最大限度保護(hù)賣方的利益,賣方要在數(shù)家中介公司掛牌,與眾多潛在買家分別進(jìn)行討價(jià)還價(jià),最終確定將房屋出售。本案中,并未經(jīng)歷這一過程,而是作為買賣雙方的被告賈某某與被告王某在2015年12月12日共同到明路房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)部,讓該服務(wù)部出具合同。(2)法院對該明路房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)部負(fù)責(zé)人魏秀山的《詢問筆錄》中證實(shí):該服務(wù)部僅出具合同、收取中介費(fèi),該房產(chǎn)并非在該服務(wù)部掛牌銷售并對外出售。(3)通常情況下,買方都會(huì)親自查看房屋實(shí)際狀況,有些當(dāng)事人甚至要多次看房,才會(huì)最終決定是否購買。然而,本案的實(shí)際情況是,買方根本未實(shí)地看房,在未充分了解標(biāo)的房地產(chǎn)的房型、裝修、采光、通風(fēng)、隔音、樓層、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)等事項(xiàng)的情況下,便直接與被告賈某某簽訂了買賣合同,如此草率的行為顯然有違常理。(二)、雙方簽訂買賣合同時(shí)(2015年12月12日),房屋屬于抵押房屋,抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額尚欠29萬元,且房屋買賣合同和補(bǔ)充協(xié)議房產(chǎn)以60萬元整全款購房,補(bǔ)充協(xié)議上又變成了43萬元,同時(shí)后面又出現(xiàn)了雙方共同償付貸款,試問正常的買受人會(huì)購買這樣的房屋嗎?(三)、從合同約定的內(nèi)容來看,合同中約定60萬元的房屋價(jià)款相比市場價(jià)格90萬元顯然較低。房屋系具有重大價(jià)值的商品,一般購房者在締約之前均會(huì)審查房屋權(quán)利限制狀況、占有使用情況、審慎擬定合同條款以約束對方履行義務(wù)。而明路作為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員本應(yīng)更加審慎,本來一份合同即可規(guī)定清楚雙方的權(quán)利和義務(wù),但卻在同一日做出了一份合同和一份補(bǔ)充協(xié)議,且前后互相矛盾。不符合一般交易習(xí)慣。(四)、從房款支付情況來看亦有不同于常理之處。1、雙方合同確定實(shí)際成交價(jià)格為60萬元,支付方式為全款、現(xiàn)金。但在同日《補(bǔ)充協(xié)議》上又變?yōu)?0萬元(43萬元)出售,且約定在2015年12月12日支付房款60萬元,剩余貸款按騰房日期當(dāng)日查詢的剩余貸款數(shù)額為準(zhǔn),雙方約定共同承擔(dān)剩余貸款。那按此約定該房產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格是多少?是60萬元?還是43萬元?還是?2、《補(bǔ)充協(xié)議》第四條約定:證件保管:商品房買賣合同、房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票復(fù)印件、公積金貸款合同以上所有證件均由明路房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保管,待打款當(dāng)日由明路房產(chǎn)交由乙方(被告王某)保管。但根據(jù)調(diào)取的明路房產(chǎn)交易錄像:上述證件不存在任何的交接,僅有一個(gè)交付現(xiàn)金的過程,但現(xiàn)金為多少無法證明。3、被告王某所謂60萬元當(dāng)場交付無證據(jù),且其所稱的60萬元現(xiàn)金無來源。4、被告賈某某所謂收到60萬元現(xiàn)金后款項(xiàng)無去向。5、《補(bǔ)充協(xié)議》上是打款,打款無記錄。(五)、合同約定的交房日為2016年6月12日,但被告王某卻又說成了2016年5月15日。(六)、諸多重要事項(xiàng)合同中未作約定:1、該房屋是已經(jīng)裝修好的房屋,賣方一家在此已經(jīng)居住多年,房屋內(nèi)有大量的設(shè)備和裝飾。然而《房地產(chǎn)買賣合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》上無任何約定,這既不符合客觀事實(shí),也不符合一般交易形態(tài)。2、被告賈某某和其妻王雪松的戶口都在爭議房屋內(nèi),通常的房屋買賣都會(huì)對戶口的遷移作出補(bǔ)充約定,明路房產(chǎn)中介本身從事房地產(chǎn)中介行業(yè)對此更應(yīng)十分熟悉,但本案中房地產(chǎn)買賣合同對此根本未約定。綜上,被告王某并非善意購房人,與被告賈某某和其妻王雪松之間存在惡意串通損害原告利益的行為,被告王某與被告賈某某、王雪松在2015年12月12日簽訂的《房屋買賣合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》不具有真實(shí)性和合法性,應(yīng)屬無效合同。被告王某所提執(zhí)行異議,不足以排除執(zhí)行,為此根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十一條、第二百二十七條以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百零四條、第三百零六條、第三百零八條規(guī)定特訴至貴院,望判如所請。被告王某辯稱,該房產(chǎn)買賣十分正常,沒有不合情理之處。1、我購買此處房產(chǎn),是經(jīng)我的表兄康健介紹,他和賈某某是朋友,聽賈某某說要賣房。經(jīng)計(jì)算該房能比市場價(jià)格便宜幾萬元就問我要不要,我到實(shí)地查看和房產(chǎn)中介咨詢,確實(shí)能便宜幾萬元。但是該美景小區(qū)全部沒有房產(chǎn)證,包括該處房產(chǎn),因此無法過戶,才便宜幾萬元。經(jīng)我和賈某某多次磋商康健從中說和,最終價(jià)格確定為首付60萬元,剩余部分暫時(shí)不能確定,因當(dāng)時(shí)該房產(chǎn)由賈某某父母居住,正是冬季不能及時(shí)搬家,約定6個(gè)月的時(shí)間搬家,但是賈某某父母居住期間住房貸款由賈某某償還,而搬家后住房貸款每人一半。經(jīng)詢問該房貸款至2016年6月12日約為不到30萬元,大體房款為750000元,因?yàn)檫^于麻煩,雙方就決定找一家專業(yè)機(jī)構(gòu)代為書寫購房合同,于是到明路房地產(chǎn)經(jīng)營部書寫了房屋買賣合同,并在明路房地產(chǎn)服務(wù)部進(jìn)行款項(xiàng)交接,因?yàn)橘Z某某妻子堅(jiān)持要現(xiàn)金,因此給付的現(xiàn)金60萬元。2016年4月,天氣緩和,賈某某父母搬出該樓房,找我接房,因?yàn)檫@樣賈某某就可以少還貸款,因此我于2016年5月12日收房,與合同約定并不矛盾。接房后我委托中介向外出租,并及時(shí)找賈某某要求共同償還剩余貸款,但是賈某某不知去向,聯(lián)系不上,只能找到賈某某的父母。我不能一次性還清貸款,那樣太吃虧,本來是便宜其實(shí)買貴了,不如不買,沒辦法只能和賈某某母親高秀香按月各還一半貸款。通過以上事實(shí),可以看出被答辯人訴稱沒有磋商過程、沒有實(shí)地看房與實(shí)際情況不符。2、關(guān)于房產(chǎn)沒有在房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)部門掛牌的問題,在房地產(chǎn)掛牌,不是房產(chǎn)買賣的必經(jīng)程序,而且此次買賣有康健做中間介紹,符合交易習(xí)慣,而去房屋中介寫合同是因?yàn)榇舜钨I賣涉及延期交房、歸還貸款、因沒有房產(chǎn)證暫時(shí)不能過戶等等,因此在雙方協(xié)商同意的情況下到房產(chǎn)中介書寫合同,符合實(shí)際情況及交易習(xí)慣并無不妥之處。3、關(guān)于補(bǔ)充協(xié)議將價(jià)款書寫為43萬元,只是在大寫備注書寫筆誤,其余全為60萬元。4、本房經(jīng)雙方協(xié)商,首付60萬元,再雙方各還剩余貸款一半,約15萬元,我實(shí)際應(yīng)付價(jià)款75萬元,而房產(chǎn)價(jià)值當(dāng)時(shí)我咨詢應(yīng)為80萬元左右,是便宜幾萬元。但是涉及延期交房、歸還貸款、因沒有房產(chǎn)證暫時(shí)不能過戶等等,非常麻煩也不算太便宜。市場價(jià)格也不是被答辯人所說價(jià)值90萬元,只賣60萬元,存在如此巨大差價(jià)。5、關(guān)于購房資金來源,我于前年出售路北區(qū)房產(chǎn)一套,房款一直作為我做生意的流動(dòng)資金,每年流水幾百萬,不是本案爭議焦點(diǎn)。6、關(guān)于我付款后賈某某的資金去向不是我能證明的,與我無關(guān)。7、因此次交易是現(xiàn)金支付,因此沒有打款記錄。8、因我的戶古冶冶區(qū),并不打算將戶口遷至豐潤區(qū),此處房產(chǎn)只是作為投資,因此我只關(guān)心價(jià)格,至于戶口問題不在考慮之列。9、關(guān)于房屋裝修,我沒看過哪家賣房后故意將房屋裝修破壞,家具讓其搬走也屬于正常。10、我和賈某某以前并不認(rèn)識(shí),沒有和其惡意串通的先決條件。綜上應(yīng)駁回被答辯人的訴訟請求。經(jīng)審理查明,本院于2014年11月6日立案受理了劉某與賈某某民間借貸糾紛案件,后本院做出(2014)豐民初字第4635號(hào)民事判決書,判決賈某某償還劉某借款50萬元及相應(yīng)利息。因賈某某未按生效的法律文書確定的期限履行給付義務(wù),劉某申請強(qiáng)制執(zhí)行,唐山市中級(jí)人民法院執(zhí)行局第四執(zhí)行分局于2016年12月12日查封了被執(zhí)行人賈某某名下唐山市××區(qū)美景花園××室2室住宅,即本案爭議房產(chǎn)。本案被告王某以已經(jīng)購買該房產(chǎn)為由提出執(zhí)行異議,本院做出(2017)冀0208執(zhí)異2號(hào)執(zhí)行裁定書,中止對坐落于唐山市豐潤區(qū)美景花園B9-4-402號(hào)房產(chǎn)的執(zhí)行。劉某不服該裁定,起訴來院。另查,被告王某經(jīng)人介紹購買賈某某的上述房產(chǎn),并于2015年12月12日到豐潤區(qū)明路房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)服務(wù)部公園道店與賈某某、及賈某某當(dāng)時(shí)的妻子王雪松(二人為甲方)簽訂《房屋買賣合同》,約定甲方自愿將上述爭議房產(chǎn)出售給乙方王某,成交價(jià)格為人民幣60萬元,乙方于2015年12月12日以現(xiàn)金的形式將購房款付給甲方,甲方承諾于2016年6月12日前騰空該房屋并交付乙方使用;經(jīng)甲乙雙方協(xié)商決定,因此房的銀行貸款還未還清,所以剩余銀行貸款由甲乙雙方共同承擔(dān),剩余貸款額按騰房日期當(dāng)日查詢數(shù)字為準(zhǔn)。庭審過程中王某陳述以現(xiàn)金方式支付購房款60萬元,賈某某、王雪松出具了收款條,內(nèi)容為“今收到王某購買美景花園B9-4-402室購房款現(xiàn)金600000元整(陸拾萬元整),所有房款已清(不含公基金貸款)收款人賈某某、王雪松”。據(jù)公積金貸款合同顯示,本案爭議房產(chǎn)系賈某某、王雪松于2009年8月所購買,建筑面積151.56平方米,當(dāng)時(shí)價(jià)值635036元,向中國工商銀行股份有限公司唐山豐潤支行以住房公積金貸款400000元,抵押率62.98855%,等額本息月還款人民幣2396.61元,抵押權(quán)人唐山市住房公積金管理中心豐潤管理部。截止2016年12月12日該房住房公積金貸款余額294909.48元未償還。王某并提交證據(jù)擬證明其已于2016年5月15日將該房委托唐山市豐潤區(qū)千家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)福園店黃立君將房屋進(jìn)行出租,2016年6月6日黃立君代理將房屋出租后將租金三萬元全部轉(zhuǎn)交給王某。同時(shí)王某自2016年5月起將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的月房貸的一半交付給賈某某之母高秀香,并提供高秀香出具的收條四張。顯示交付高秀香房貸9600元。2017年1月6日王某向銀行交房貸7033.61元。以上事實(shí)有原、被告的陳述、本院(2014)豐民初字第4635號(hào)民事判決書、商品房買賣合同、房屋買賣合同、住房公積金繳存證明、收條、租房協(xié)議、還款憑證等證據(jù)可以證實(shí)。本院認(rèn)為,本案爭議焦點(diǎn)為被告王某是否對本案爭議房產(chǎn)享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。本案涉案房產(chǎn)購買時(shí)因貸款已抵押給案外人,目前抵押權(quán)尚存,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定“抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)除外”之規(guī)定,被告王某在明知該房尚有銀行貸款未還清的情況下,未將足以先行償還貸款的現(xiàn)金償還給銀行以消滅抵押權(quán),且王某與賈某某、王雪松簽署房屋買賣合同時(shí)亦未征得銀行或公積金管理部門同意、未變更還款人,現(xiàn)該房仍有20余萬元貸款未償還,故本院不予認(rèn)定王某與賈某某、王雪松簽署房屋買賣合同的效力。該房屋的所有權(quán)仍在賈某某名下,執(zhí)行機(jī)關(guān)予以查封執(zhí)行并無不妥。本院認(rèn)為被告王某對本案爭議房產(chǎn)不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益,該房產(chǎn)應(yīng)予以執(zhí)行,并應(yīng)保證抵押權(quán)人的優(yōu)先受償。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條、最高人民法院《關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條第(一)之規(guī)定,判決如下:準(zhǔn)予執(zhí)行唐山市豐潤區(qū)美景花園B9-4-402號(hào)房產(chǎn)。案件受理費(fèi)80元,由被告賈某某負(fù)擔(dān)。如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人人數(shù)提交副本,上訴于河北省唐山市中級(jí)人民法院。
審判長 賈玉冰
審判員 陸佐剛
審判員 張 磊
書記員:王國宏
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