原告（申請執(zhí)行人）:劉某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住唐山市豐潤區(qū)。委托訴訟代理人:何全純，河北騰邦律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)。被告（被執(zhí)行人）:賈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住唐山市豐潤區(qū)。被告（案外人）:王某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住唐山市古冶區(qū)。委托訴訟代理人:翟仕剛，唐山市豐潤區(qū)泉河頭法律服務(wù)所法律工作者。代理權(quán)限：特別授權(quán)。

原告劉某與被告賈某某、王某執(zhí)行異議之訴糾紛一案，本院于2017年2月3日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告劉某及其委托訴訟代理人何全純、被告王某及其委托訴訟代理人翟仕剛到庭參加訴訟。被告賈某某經(jīng)合法傳喚無正當理由拒不到庭。本案現(xiàn)已經(jīng)審理終結(jié)。原告劉某向本院提出訴訟請求：1、準許在（2015）唐執(zhí)四字第1544號執(zhí)行案件中，對坐落于唐山市豐潤區(qū)美景花園B9-4-402號房產(chǎn)的執(zhí)行。2、被告賈某某負擔本案訴訟費用。事實與理由：被告賈某某和其妻王雪松與被告王某在2015年12月12日簽訂的《房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》不具有合法性和真實性，該項房地產(chǎn)買賣行為存在諸多不合常理之處，并非一個正常的交易，我們有理由相信行為人進行了惡意串通。一、被告賈某某和其妻王雪松在對原告劉某負有債務(wù)未能清償?shù)那闆r下，即將其名下的房屋轉(zhuǎn)讓，致使未能履行生效判決確定的給付義務(wù)，主觀惡意明顯。原告劉某訴被告賈某某和其妻王雪松民間借貸一案，唐山市豐潤區(qū)人民法院依法做出了（2014）豐民初字第4635號民事判決書，判決確定：被告賈某某于本判決生效之日起5日內(nèi)償還原告劉某借款人民幣50萬元及利息，后該案進入執(zhí)行程序。二、該項房地產(chǎn)買賣行為存在諸多不合常理之處，并非一個正常的交易，我們有理由相信行為人進行了惡意串通。（一）、從簽訂合同的過程來看，雙方?jīng)]有一般房產(chǎn)買賣交易的磋商過程，買賣合同的締結(jié)不合常理。（1）通常情況下，為最大限度保護賣方的利益，賣方要在數(shù)家中介公司掛牌，與眾多潛在買家分別進行討價還價，最終確定將房屋出售。本案中，并未經(jīng)歷這一過程，而是作為買賣雙方的被告賈某某與被告王某在2015年12月12日共同到明路房產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)部，讓該服務(wù)部出具合同。（2）法院對該明路房產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)部負責人魏秀山的《詢問筆錄》中證實：該服務(wù)部僅出具合同、收取中介費，該房產(chǎn)并非在該服務(wù)部掛牌銷售并對外出售。（3）通常情況下，買方都會親自查看房屋實際狀況，有些當事人甚至要多次看房，才會最終決定是否購買。然而，本案的實際情況是，買方根本未實地看房，在未充分了解標的房地產(chǎn)的房型、裝修、采光、通風、隔音、樓層、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)等事項的情況下，便直接與被告賈某某簽訂了買賣合同，如此草率的行為顯然有違常理。（二）、雙方簽訂買賣合同時（2015年12月12日），房屋屬于抵押房屋，抵押擔保的債權(quán)數(shù)額尚欠29萬元，且房屋買賣合同和補充協(xié)議房產(chǎn)以60萬元整全款購房，補充協(xié)議上又變成了43萬元，同時后面又出現(xiàn)了雙方共同償付貸款，試問正常的買受人會購買這樣的房屋嗎？（三）、從合同約定的內(nèi)容來看，合同中約定60萬元的房屋價款相比市場價格90萬元顯然較低。房屋系具有重大價值的商品，一般購房者在締約之前均會審查房屋權(quán)利限制狀況、占有使用情況、審慎擬定合同條款以約束對方履行義務(wù)。而明路作為房產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員本應(yīng)更加審慎，本來一份合同即可規(guī)定清楚雙方的權(quán)利和義務(wù)，但卻在同一日做出了一份合同和一份補充協(xié)議，且前后互相矛盾。不符合一般交易習慣。（四）、從房款支付情況來看亦有不同于常理之處。1、雙方合同確定實際成交價格為60萬元，支付方式為全款、現(xiàn)金。但在同日《補充協(xié)議》上又變?yōu)?0萬元（43萬元）出售，且約定在2015年12月12日支付房款60萬元，剩余貸款按騰房日期當日查詢的剩余貸款數(shù)額為準，雙方約定共同承擔剩余貸款。那按此約定該房產(chǎn)實際成交價格是多少？是60萬元？還是43萬元？還是？2、《補充協(xié)議》第四條約定：證件保管：商品房買賣合同、房地產(chǎn)不動產(chǎn)發(fā)票復(fù)印件、公積金貸款合同以上所有證件均由明路房地產(chǎn)經(jīng)紀保管，待打款當日由明路房產(chǎn)交由乙方（被告王某）保管。但根據(jù)調(diào)取的明路房產(chǎn)交易錄像：上述證件不存在任何的交接，僅有一個交付現(xiàn)金的過程，但現(xiàn)金為多少無法證明。3、被告王某所謂60萬元當場交付無證據(jù)，且其所稱的60萬元現(xiàn)金無來源。4、被告賈某某所謂收到60萬元現(xiàn)金后款項無去向。5、《補充協(xié)議》上是打款，打款無記錄。（五）、合同約定的交房日為2016年6月12日，但被告王某卻又說成了2016年5月15日。（六）、諸多重要事項合同中未作約定：1、該房屋是已經(jīng)裝修好的房屋，賣方一家在此已經(jīng)居住多年，房屋內(nèi)有大量的設(shè)備和裝飾。然而《房地產(chǎn)買賣合同》和《補充協(xié)議》上無任何約定，這既不符合客觀事實，也不符合一般交易形態(tài)。2、被告賈某某和其妻王雪松的戶口都在爭議房屋內(nèi)，通常的房屋買賣都會對戶口的遷移作出補充約定，明路房產(chǎn)中介本身從事房地產(chǎn)中介行業(yè)對此更應(yīng)十分熟悉，但本案中房地產(chǎn)買賣合同對此根本未約定。綜上，被告王某并非善意購房人，與被告賈某某和其妻王雪松之間存在惡意串通損害原告利益的行為，被告王某與被告賈某某、王雪松在2015年12月12日簽訂的《房屋買賣合同》和《補充協(xié)議》不具有真實性和合法性，應(yīng)屬無效合同。被告王某所提執(zhí)行異議，不足以排除執(zhí)行，為此根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十一條、第二百二十七條以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百零四條、第三百零六條、第三百零八條規(guī)定特訴至貴院，望判如所請。被告王某辯稱，該房產(chǎn)買賣十分正常，沒有不合情理之處。1、我購買此處房產(chǎn)，是經(jīng)我的表兄康健介紹，他和賈某某是朋友，聽賈某某說要賣房。經(jīng)計算該房能比市場價格便宜幾萬元就問我要不要，我到實地查看和房產(chǎn)中介咨詢，確實能便宜幾萬元。但是該美景小區(qū)全部沒有房產(chǎn)證，包括該處房產(chǎn)，因此無法過戶，才便宜幾萬元。經(jīng)我和賈某某多次磋商康健從中說和，最終價格確定為首付60萬元，剩余部分暫時不能確定，因當時該房產(chǎn)由賈某某父母居住，正是冬季不能及時搬家，約定6個月的時間搬家，但是賈某某父母居住期間住房貸款由賈某某償還，而搬家后住房貸款每人一半。經(jīng)詢問該房貸款至2016年6月12日約為不到30萬元，大體房款為750000元，因為過于麻煩，雙方就決定找一家專業(yè)機構(gòu)代為書寫購房合同，于是到明路房地產(chǎn)經(jīng)營部書寫了房屋買賣合同，并在明路房地產(chǎn)服務(wù)部進行款項交接，因為賈某某妻子堅持要現(xiàn)金，因此給付的現(xiàn)金60萬元。2016年4月，天氣緩和，賈某某父母搬出該樓房，找我接房，因為這樣賈某某就可以少還貸款，因此我于2016年5月12日收房，與合同約定并不矛盾。接房后我委托中介向外出租，并及時找賈某某要求共同償還剩余貸款，但是賈某某不知去向，聯(lián)系不上，只能找到賈某某的父母。我不能一次性還清貸款，那樣太吃虧，本來是便宜其實買貴了，不如不買，沒辦法只能和賈某某母親高秀香按月各還一半貸款。通過以上事實，可以看出被答辯人訴稱沒有磋商過程、沒有實地看房與實際情況不符。2、關(guān)于房產(chǎn)沒有在房產(chǎn)經(jīng)濟部門掛牌的問題，在房地產(chǎn)掛牌，不是房產(chǎn)買賣的必經(jīng)程序，而且此次買賣有康健做中間介紹，符合交易習慣，而去房屋中介寫合同是因為此次買賣涉及延期交房、歸還貸款、因沒有房產(chǎn)證暫時不能過戶等等，因此在雙方協(xié)商同意的情況下到房產(chǎn)中介書寫合同，符合實際情況及交易習慣并無不妥之處。3、關(guān)于補充協(xié)議將價款書寫為43萬元，只是在大寫備注書寫筆誤，其余全為60萬元。4、本房經(jīng)雙方協(xié)商，首付60萬元，再雙方各還剩余貸款一半，約15萬元，我實際應(yīng)付價款75萬元，而房產(chǎn)價值當時我咨詢應(yīng)為80萬元左右，是便宜幾萬元。但是涉及延期交房、歸還貸款、因沒有房產(chǎn)證暫時不能過戶等等，非常麻煩也不算太便宜。市場價格也不是被答辯人所說價值90萬元，只賣60萬元，存在如此巨大差價。5、關(guān)于購房資金來源，我于前年出售路北區(qū)房產(chǎn)一套，房款一直作為我做生意的流動資金，每年流水幾百萬，不是本案爭議焦點。6、關(guān)于我付款后賈某某的資金去向不是我能證明的，與我無關(guān)。7、因此次交易是現(xiàn)金支付，因此沒有打款記錄。8、因我的戶古冶冶區(qū)，并不打算將戶口遷至豐潤區(qū)，此處房產(chǎn)只是作為投資，因此我只關(guān)心價格，至于戶口問題不在考慮之列。9、關(guān)于房屋裝修，我沒看過哪家賣房后故意將房屋裝修破壞，家具讓其搬走也屬于正常。10、我和賈某某以前并不認識，沒有和其惡意串通的先決條件。綜上應(yīng)駁回被答辯人的訴訟請求。經(jīng)審理查明，本院于2014年11月6日立案受理了劉某與賈某某民間借貸糾紛案件，后本院做出（2014）豐民初字第4635號民事判決書，判決賈某某償還劉某借款50萬元及相應(yīng)利息。因賈某某未按生效的法律文書確定的期限履行給付義務(wù)，劉某申請強制執(zhí)行，唐山市中級人民法院執(zhí)行局第四執(zhí)行分局于2016年12月12日查封了被執(zhí)行人賈某某名下唐山市××區(qū)美景花園××室2室住宅，即本案爭議房產(chǎn)。本案被告王某以已經(jīng)購買該房產(chǎn)為由提出執(zhí)行異議，本院做出（2017）冀0208執(zhí)異2號執(zhí)行裁定書，中止對坐落于唐山市豐潤區(qū)美景花園B9-4-402號房產(chǎn)的執(zhí)行。劉某不服該裁定，起訴來院。另查，被告王某經(jīng)人介紹購買賈某某的上述房產(chǎn)，并于2015年12月12日到豐潤區(qū)明路房地產(chǎn)經(jīng)濟服務(wù)部公園道店與賈某某、及賈某某當時的妻子王雪松（二人為甲方）簽訂《房屋買賣合同》，約定甲方自愿將上述爭議房產(chǎn)出售給乙方王某，成交價格為人民幣60萬元，乙方于2015年12月12日以現(xiàn)金的形式將購房款付給甲方，甲方承諾于2016年6月12日前騰空該房屋并交付乙方使用；經(jīng)甲乙雙方協(xié)商決定，因此房的銀行貸款還未還清，所以剩余銀行貸款由甲乙雙方共同承擔，剩余貸款額按騰房日期當日查詢數(shù)字為準。庭審過程中王某陳述以現(xiàn)金方式支付購房款60萬元，賈某某、王雪松出具了收款條，內(nèi)容為“今收到王某購買美景花園B9-4-402室購房款現(xiàn)金600000元整（陸拾萬元整），所有房款已清（不含公基金貸款）收款人賈某某、王雪松”。據(jù)公積金貸款合同顯示，本案爭議房產(chǎn)系賈某某、王雪松于2009年8月所購買，建筑面積151.56平方米，當時價值635036元，向中國工商銀行股份有限公司唐山豐潤支行以住房公積金貸款400000元，抵押率62.98855%，等額本息月還款人民幣2396.61元，抵押權(quán)人唐山市住房公積金管理中心豐潤管理部。截止2016年12月12日該房住房公積金貸款余額294909.48元未償還。王某并提交證據(jù)擬證明其已于2016年5月15日將該房委托唐山市豐潤區(qū)千家房地產(chǎn)經(jīng)濟福園店黃立君將房屋進行出租，2016年6月6日黃立君代理將房屋出租后將租金三萬元全部轉(zhuǎn)交給王某。同時王某自2016年5月起將其應(yīng)負擔的月房貸的一半交付給賈某某之母高秀香，并提供高秀香出具的收條四張。顯示交付高秀香房貸9600元。2017年1月6日王某向銀行交房貸7033.61元。以上事實有原、被告的陳述、本院（2014）豐民初字第4635號民事判決書、商品房買賣合同、房屋買賣合同、住房公積金繳存證明、收條、租房協(xié)議、還款憑證等證據(jù)可以證實。本院認為，本案爭議焦點為被告王某是否對本案爭議房產(chǎn)享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。本案涉案房產(chǎn)購買時因貸款已抵押給案外人，目前抵押權(quán)尚存，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)除外”之規(guī)定，被告王某在明知該房尚有銀行貸款未還清的情況下，未將足以先行償還貸款的現(xiàn)金償還給銀行以消滅抵押權(quán)，且王某與賈某某、王雪松簽署房屋買賣合同時亦未征得銀行或公積金管理部門同意、未變更還款人，現(xiàn)該房仍有20余萬元貸款未償還，故本院不予認定王某與賈某某、王雪松簽署房屋買賣合同的效力。該房屋的所有權(quán)仍在賈某某名下，執(zhí)行機關(guān)予以查封執(zhí)行并無不妥。本院認為被告王某對本案爭議房產(chǎn)不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，該房產(chǎn)應(yīng)予以執(zhí)行，并應(yīng)保證抵押權(quán)人的優(yōu)先受償。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條、最高人民法院《關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條第（一）之規(guī)定，判決如下：準予執(zhí)行唐山市豐潤區(qū)美景花園B9-4-402號房產(chǎn)。案件受理費80元，由被告賈某某負擔。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人人數(shù)提交副本，上訴于河北省唐山市中級人民法院。

審判長　　賈玉冰
審判員　　陸佐剛
審判員　　張　磊

書記員：王國宏