原告（反訴被告）：劉某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，無(wú)職業(yè)，住大慶市薩爾圖區(qū)，
被告（反訴原告）：大慶百湖創(chuàng)意文化傳媒有限公司，住所地大慶文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。
法定代表人：紀(jì)春旭，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：岳婷，北京岳成律師事務(wù)所大慶分所律師。
委托訴訟代理人：于蘭剛，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住黑龍江省大慶市薩爾圖區(qū)，該副總經(jīng)理，

原告（反訴被告）劉某某與被告（反訴原告）大慶百湖創(chuàng)意文化傳媒有限公司（以下簡(jiǎn)稱百湖公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案,本院于2018年3月16日立案受理后,依法適用簡(jiǎn)易程序,于2018年3月28日公開開庭進(jìn)行了審理。原告劉某某、被告百湖公司的委托訴訟代理人岳婷、于蘭剛到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告劉某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告協(xié)助原告辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；2.判令被告向原告支付逾期辦理不動(dòng)產(chǎn)證違約金41019.20元；3.本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2014年1月19日，原、被告簽訂了《百湖文化廣場(chǎng)項(xiàng)目摩瑪休閑廣場(chǎng)參建協(xié)議》，約定原告向被告支付205096元，以參建方式投資百湖文化廣場(chǎng)項(xiàng)目B座20樓12室。協(xié)議約定，乙方支付了全部房款，參建建筑最終歸乙方。原告多次要求被告辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)未果，故訴至法院。
被告百湖公司辯稱，原、被告簽訂的是《參建協(xié)議書》并不是商品房買賣合同或預(yù)售合同。因?yàn)榇疝q人不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也沒有以開發(fā)商名義對(duì)外銷售房屋。參建協(xié)議的性質(zhì)不屬于商品房買賣合同，所以原告在訴狀中依據(jù)《城市和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》是錯(cuò)誤適用法律，本案案由也不應(yīng)當(dāng)確定為商品房預(yù)售合同糾紛；答辯人針對(duì)涉案房屋早已辦理了房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。在原告未交清參建面積差價(jià)款的前提下，答辯人無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。原告訴請(qǐng)要求為其辦理不動(dòng)產(chǎn)證的前提是應(yīng)當(dāng)先履行交清全部購(gòu)房款的義務(wù)再主張權(quán)利。所以，在本案中，答辯人并沒有違約，更不能承擔(dān)任何違約責(zé)任。如果法院認(rèn)定被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，也不應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定的20%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，因?yàn)榇疝q人不存在根本違約，約定違約金金額明顯過(guò)高，要求調(diào)整；《參建協(xié)議》屬于原被告之間的合作協(xié)議，協(xié)議中第五條約定的是“提供辦理權(quán)屬登記的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”，這是被告應(yīng)當(dāng)向合同以外第三方履行的義務(wù)，且被告已經(jīng)完成了備案，義務(wù)履行完畢。協(xié)議中沒有任何關(guān)于被告應(yīng)當(dāng)什么時(shí)間給原告辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)證書的約定，根本不存在逾期過(guò)戶或辦證，被告不存在違約，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本協(xié)議中第五條也明確約定了“乙方所支付的最終參建總價(jià)款相當(dāng)于參建建筑的房?jī)r(jià)款，乙方支付了全部參建建筑總價(jià)款后，參建建筑歸乙方所有”。結(jié)合《參建協(xié)議》第四條第2款的規(guī)定，“最終參建總價(jià)款”是以最終參建面積進(jìn)行精確計(jì)算補(bǔ)足房屋面積差額部分的參建款后才可稱之為最終參建總價(jià)款，待乙方（即本案原告）支付了最終參建總價(jià)款后，參建建筑才歸乙方所有。本案中，乙方并未支付最終參建總價(jià)款，參建建筑現(xiàn)在仍然不能歸乙方所有，更不可能登記在乙方名下。
反訴人百湖公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.請(qǐng)求被反訴人給付房屋差價(jià)款19107元；2.反訴費(fèi)由被反訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：反訴人與被反訴人簽訂的參建協(xié)議約定參建價(jià)款與參建面積有差額的，多退少補(bǔ)?，F(xiàn)涉案房屋合同面積為39.93平方米，實(shí)測(cè)面積為43.65平方米，故被反訴人應(yīng)補(bǔ)齊差價(jià)。
被反訴人劉某某辯稱，對(duì)于差價(jià)款，在參建協(xié)議第四條的第2項(xiàng)約定，如果面積有誤差，被告應(yīng)該通知我方多退少補(bǔ)，但是至今未通知我方；實(shí)際建筑面積不應(yīng)當(dāng)超過(guò)國(guó)家法律規(guī)定，超過(guò)法律規(guī)定的面積，我方不予補(bǔ)交差價(jià)款。
原告就其本訴主張向本院提交證據(jù)如下：
1.百湖文化廣場(chǎng)項(xiàng)目摩碼休閑廣場(chǎng)代建協(xié)議1份（提交復(fù)印件，與原件核對(duì)無(wú)異議），欲證明我方和被告簽訂了參建協(xié)議，協(xié)議約定了房屋交付時(shí)間和違約責(zé)任。經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)證據(jù)真實(shí)性無(wú)異議，證明的問(wèn)題有異議，該證據(jù)恰能證明雙方簽訂的是參建協(xié)議，而不是商品房買賣合同，本合同不受《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》及《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理》條例的約束，雙方相當(dāng)于合作關(guān)系，而不是買賣合同關(guān)系。該合同中的雙方主體均不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，違反《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中關(guān)于商品房買賣合同的規(guī)定。因該證據(jù)與本案有關(guān)聯(lián)，內(nèi)容合法，被告對(duì)證據(jù)真實(shí)性不持異議，故本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。
2.收據(jù)2份（復(fù)印件，與原件核對(duì)無(wú)異），欲證明原告繳納了全部房款。經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，認(rèn)為原告所交付的并不是購(gòu)房款，而是部分參建款，對(duì)于房屋增加面積部分的差價(jià)款沒有交付給被告，根據(jù)合同法第67條規(guī)定，原告并沒有履行先和同義務(wù)，被告有權(quán)拒絕履行后合同義務(wù)。因該證據(jù)與本案有關(guān)聯(lián)，內(nèi)容合法，被告對(duì)證據(jù)真實(shí)性不持異議，故本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。
被告百湖公司就其反訴主張向本院提交證據(jù)如下：
1.參建協(xié)議1份（復(fù)印件，與原件核對(duì)無(wú)異），欲證明合同性質(zhì)為參建合同，合同中約定了面積差將據(jù)實(shí)結(jié)算，違約責(zé)任中沒有針對(duì)何時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶進(jìn)行約定，原告適用的20%標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)權(quán)過(guò)戶沒有關(guān)系，合同中第八條違約責(zé)任條款是針對(duì)原告不得更名換名及轉(zhuǎn)讓的約定，而不是對(duì)被告未辦理備案登記進(jìn)行的約束，且該條款違約金約定的數(shù)額過(guò)高，要求調(diào)整。經(jīng)質(zhì)證，原告對(duì)證據(jù)真實(shí)性無(wú)異議。因該證據(jù)與本案有關(guān)聯(lián)，內(nèi)容合法，原告對(duì)證據(jù)真實(shí)性不持異議，故本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。
2.房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證各2套（復(fù)印件，與原件核對(duì)無(wú)異），欲證明該房屋因?yàn)槭菂⒔ㄐ再|(zhì)，所以先辦理到建設(shè)方即被告名下，然后結(jié)算面積差價(jià)之后再過(guò)戶到原告名下，這種參建性質(zhì)的合同，不能按商品房預(yù)售性質(zhì)一樣，直接辦理到買方名下，參建性質(zhì)屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，我方不是開發(fā)商，所以我們是參建房屋。經(jīng)質(zhì)證，原告對(duì)證據(jù)真實(shí)性沒有異議，認(rèn)為與本案無(wú)關(guān)。因該證據(jù)與本案有關(guān)聯(lián)，內(nèi)容合法，原告對(duì)證據(jù)真實(shí)性不持異議，故本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。
3.照片復(fù)印件一份，欲證明針對(duì)房屋過(guò)戶事宜已經(jīng)進(jìn)行過(guò)通知、公示。經(jīng)質(zhì)證，原告對(duì)照片的真實(shí)性及證明問(wèn)題均有異議，沒有見到過(guò)該通知。因該證據(jù)系復(fù)印件，原告對(duì)真實(shí)性持有異議，被告未提供其他證據(jù)予以佐證該證據(jù)真實(shí)性，故本院對(duì)該證據(jù)不予確認(rèn)。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審理確認(rèn)的證據(jù)，本院確認(rèn)事實(shí)如下：2014年1月19日，原、被告簽訂了《百湖文化廣場(chǎng)項(xiàng)目摩瑪休閑廣場(chǎng)參建協(xié)議》，約定乙方（原告）以參建的方式投資大慶開發(fā)區(qū)博學(xué)大街17號(hào)百湖文化廣場(chǎng)公寓2012室，房屋性質(zhì)商業(yè)，每平方米5136.38元，參建建筑面積暫測(cè)計(jì)39.93平方米，乙方最終參建面積以政府房產(chǎn)部門指定測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的測(cè)繪報(bào)告為準(zhǔn)，最終參建總價(jià)款以最終參建面積進(jìn)行精確計(jì)算，本協(xié)議第二條約定的參建建筑單價(jià)不變，乙方按本協(xié)議第二條所支付的參建價(jià)款與本條確定的最終參建價(jià)款存在差額的，在甲方通知的時(shí)間內(nèi)以多退少補(bǔ)的方式處理。乙方支付參建金額205096元，其所支付的參建總價(jià)款相當(dāng)于房?jī)r(jià)款，乙方支付了全部參建價(jià)款后，參建建筑歸乙方所有，甲方（被告）應(yīng)在2014年10月1日前將參建建筑或相應(yīng)部分交付乙方。甲方應(yīng)在竣工備案并交付后的180日內(nèi)，提供辦理權(quán)屬登記的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。本協(xié)議簽訂后，任何一方不得違反本協(xié)議約定，不得擅自單方解除本協(xié)議，乙方不得更名、換名及轉(zhuǎn)讓，否則視為違約，違約方應(yīng)向守約方支付本協(xié)議標(biāo)的額20%的違約金，同時(shí)賠償守約方因此造成的全部損失。協(xié)議簽訂后，原告支付了全部參建房款205096元，涉案房屋于2014年10月1日投入使用，于2015年2月4日竣工備案。被告于2015年8月25日取得了大慶開發(fā)區(qū)博學(xué)大街17號(hào)百湖文化廣場(chǎng)公寓2012室的房屋所有權(quán)證，房屋建筑面積43.65平方米，但至今未協(xié)助原告辦理百湖文化廣場(chǎng)上述房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的參建協(xié)議書，由原告交納款項(xiàng)，被告自建商業(yè)性房屋，協(xié)議寫明了房屋坐落、房屋單價(jià)及總價(jià)款，房屋交付使用條件及日期、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜、解決爭(zhēng)議的方法和違約責(zé)任等條款，具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的主要條款，故其性質(zhì)應(yīng)為商品房預(yù)售合同。該協(xié)議系雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按照約定全面履行各自義務(wù)。原、被告簽訂的參建協(xié)議約定，甲方應(yīng)在竣工備案并交付后的180日內(nèi)，提供辦理權(quán)屬登記的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。因被告未提供充分證據(jù)證實(shí)其在竣工備案并交付后的180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需要由甲方提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)以及房產(chǎn)部門出具被告提供材料齊全的證明。即百湖公司應(yīng)當(dāng)自2015年2月4日起180日（即2015年8月3日），將辦理權(quán)屬登記需要由甲方提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)，如超過(guò)該期限未提供以上材料應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。且百湖公司應(yīng)在提供相關(guān)資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)后的合理時(shí)間（本院酌情確定為30日，即2015年9月2日）內(nèi)，應(yīng)協(xié)助原告辦理房屋的權(quán)屬登記，如超過(guò)該期限未協(xié)助原告辦理權(quán)屬登記，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，況且百湖公司已于2015年8月25日取得了大慶開發(fā)區(qū)博學(xué)大街17號(hào)百湖文化廣場(chǎng)公寓2012室的房屋所有權(quán)證，故對(duì)原告請(qǐng)求被告協(xié)助其辦理涉案房屋權(quán)屬登記的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。關(guān)于被告辯稱其逾期協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的行為不構(gòu)成違約的意見，本院認(rèn)為，雙方在參建協(xié)議中約定“本協(xié)議簽訂后，任何一方不得違反本協(xié)議約定”，應(yīng)理解為任何一方不得違反本協(xié)議的主要條款，逾期辦理產(chǎn)權(quán)證應(yīng)為協(xié)議的主要條款，且“任何一方不得違反本協(xié)議約定”與“不得擅自單方解除本協(xié)議”應(yīng)為并列關(guān)系，即甲、乙雙方即不得違反本協(xié)議約定，也不得擅自單方解除本協(xié)議，否則均應(yīng)視為違約,故被告的行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，本院對(duì)其辯解意見不予采納。原告主張被告應(yīng)按照協(xié)議約定支付房款20%的違約金，因該協(xié)議系格式合同，由被告提供，被告有一定的預(yù)見性，該條款系要求雙方恪守誠(chéng)實(shí)信用，現(xiàn)被告遲延辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，已違反協(xié)議的主要條款，故本院對(duì)上述請(qǐng)求予以支持，對(duì)被告請(qǐng)求調(diào)整違約金標(biāo)準(zhǔn)的主張不予支持，即被告應(yīng)給付原告違約金41019.20元（205096元*20%）。關(guān)于被告辯稱應(yīng)在原告補(bǔ)交房屋面積差價(jià)款后才能協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，本院認(rèn)為，涉案房屋投入使用后由被告統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，被告提交向原告通知補(bǔ)交差價(jià)款的通知系復(fù)印件，無(wú)其他充分證據(jù)予以佐證通知的真實(shí)性，況且原告并未在涉案公寓居住，即使在涉案公寓大堂、電梯前室粘貼，原告也無(wú)法看到此通知，被告通知方式不當(dāng)，并未對(duì)原告發(fā)生約束力，故本院對(duì)被告的上述抗辯主張不予支持。關(guān)于百湖公司反訴由劉某某補(bǔ)齊面積差價(jià)款的主張，依據(jù)協(xié)議約定，“最終參建總價(jià)款以最終參建面積進(jìn)行精確計(jì)算，本協(xié)議第二條約定的參建建筑單價(jià)不變”，現(xiàn)涉案房屋產(chǎn)權(quán)證體現(xiàn)建筑面積與協(xié)議“暫測(cè)面積”存在差額，百湖公司以反訴的方式進(jìn)行通知繳納差價(jià)款符合協(xié)議約定，故該部分差額19107元，即（43.65平-39.93平）*5136.38元，應(yīng)從上述違約金中扣除，即被告應(yīng)共計(jì)給付原告21912.20元（41019.20元-19107元），故本院對(duì)反訴人的上述主張予以支持。關(guān)于被反訴人認(rèn)為面積誤差比超過(guò)3%部分的房款由被告承擔(dān)的抗辯意見，因《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理”，本案中，協(xié)議約定面積誤差不得超過(guò)30%，上述房屋面積誤差均未超出該約定，故應(yīng)按協(xié)議履行。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第六十七條、第一百零六條、第一百一十四條第一款、《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告（反訴原告）大慶百湖創(chuàng)意文化傳媒有限公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)協(xié)助原告（反訴被告）劉某某辦理大慶開發(fā)區(qū)博學(xué)大街17號(hào)百湖文化廣場(chǎng)公寓2012室房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；
二、被告（反訴原告）大慶百湖創(chuàng)意文化傳媒有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告（反訴被告）劉某某21912.20元。
本訴案件受理費(fèi)413元（已減半），由被告大慶百湖創(chuàng)意文化傳媒有限公司負(fù)擔(dān)，反訴案件受理費(fèi)139元（已減半），由原告劉某某負(fù)擔(dān)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于大慶市中級(jí)人民法院。
本判決生效后，義務(wù)人在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)不履行義務(wù)的，權(quán)利人可向本院申請(qǐng)執(zhí)行，申請(qǐng)執(zhí)行的期限，為本判決書規(guī)定的履行期限屆滿之日起二年內(nèi)。
（本案所涉貨幣種類均為人民幣）

審判員 賈彪

書記員： 王海洋