上訴人（原審原告）：劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市洪山區(qū)。
委托代理人：陳琳，北京大成（武漢）律師事務所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)）。
上訴人（原審被告）：湖北意邦置業(yè)發(fā)展有限公司，住所地：湖北省鄂州市濱湖西路特二號。
法定代表人：張秋芳，該公司經(jīng)理。
委托代理人：楊濤，浙江融哲律師事務所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)）。
委托代理人：萬品，湖北伸道律師事務所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)）。

上訴人劉某某因與上訴人湖北意邦置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱意邦公司）房屋買賣合同糾紛一案，鄂城區(qū)人民法院于2017年3月22日作出的（2016）鄂0704民初3032號民事判決，劉某某與意邦公司均不服，于2017年6月5日向本院提出上訴。現(xiàn)本院依法組成由審判員李慧捷擔任審判長，審判員趙國文、審判員黃劍萍參加的合議庭，于2017年6月26日公開開庭進行了審理。劉某某的委托代理人陳琳、意邦公司的委托代理人萬品到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
二審審理查明，一審法院認定的事實屬實，本院予以確認。另查明，劉某某與賽格公司在《湖北意邦環(huán)球商業(yè)廣場商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》中約定，委托期限從2015年1月1日起至2029年12月31日止，共計15年。委托經(jīng)營期間，為保障前期市場的培育和發(fā)展，劉某某自愿放棄該商鋪前3年（自2015年1月1日起至2017年12月31日止）的使用權(quán)、租賃權(quán)、收益權(quán)、經(jīng)營權(quán)等，放棄向賽格公司收取任何形式的經(jīng)營收益。第4－5年（自2018年1月1日起至2019年12月31止）劉某某自愿放棄該商鋪的使用權(quán)、租賃權(quán)、經(jīng)營權(quán)等，賽格公司將在第4一5年的每個自然年的7月1日前按照本協(xié)議中委托商鋪合同價的10%作為每年的租金收益。第6一15年（自2020年1月1日起至2029年12月31止）按實際收取租金收益1:9分成。該協(xié)議還就雙方權(quán)利義務和違約責任進行了約定。

根據(jù)雙方當事人的訴辯意見，本案二審爭議的焦點為：1、劉某某請求解除《商品房屋買賣合同》，是否已過解除權(quán)行使期限；2、劉某某上訴認為約定的違約金過低，其請求按同類銀行貸款利息損失計算是否應得到人民法院支持?，F(xiàn)分別評判如下：
一、劉某某請求解除《商品房屋買賣合同》，是否已過解除權(quán)行使期限。
劉某某提出解除合同的事實依據(jù)是意邦公司未依約交付房屋、辦證，無法實現(xiàn)合同目的。雙方在合同中約定行使解除權(quán)的條款主要有，第九條關(guān)于出賣人逾期交房的違約責任中約定，逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記中約定，出賣人應當在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需要由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，買受人退房的，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內(nèi)將買受人已付房款退還給買受人，并按已付房款的1%賠償買受人損失。其法律依據(jù)是《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款行使的約定解除權(quán)。劉某某認為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條適用的是發(fā)生法定解除權(quán)的情形，本案不適用該條第二款之規(guī)定。對此，意邦公司認為，雙方簽訂的《商品房買賣合同》不符合《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定的可以解除合同的情形，劉某某未依照《中華人民共和國合同法》第九十六條規(guī)定的法定條件、程序解除合同。其享有的合同解除權(quán)已過一年除斥期間，解除權(quán)已消滅。
本院認為，合同解除權(quán)屬形成權(quán)，該權(quán)利的行使受除斥期間的限制。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條主要是針對人民法院在審理商品房買賣合同糾紛案件涉及《中華人民共和國合同法》第九十四條第三項、第九十五條第二款,而對催告履行合同義務的期限和行使合同解除權(quán)的合理期限所作的規(guī)定。即在解除權(quán)行使期限上，法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。本案中，雙方約定商品房交付時間2014年12月31日，買受人劉某某在意邦公司逾期交付房屋超過60日后，有權(quán)解除合同,表明雙方當事人在合同約定了劉某某享有解除權(quán)的情形。但，雙方在合同中沒有約定解除權(quán)的行使期限，故應在合理期限內(nèi)行使。依據(jù)上述司法解釋之規(guī)定，在未催告的情況下，權(quán)利人行使解除權(quán)應在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。本案合同履行期屆滿后，雙方都沒有催告履行合同權(quán)利和義務。結(jié)合本案，解除權(quán)發(fā)生之日應是2015年3月1日，因此，劉某某在2016年11月23日才起訴主張解除權(quán)，已過除斥期間。另，劉某某以意邦公司逾期辦證為由行使解除權(quán)，而涉案房屋尚未交付并不具備辦理房屋初始登記的條件，該權(quán)利并未成就。且依雙方約定的辦證期間，即使劉某某主張的事實成立，其向人民法院主張解除合同行使解除權(quán)時也過了除斥期間。因此，劉某某以意邦公司逾期交房、逾期辦證為由行使解除權(quán)，并提出解除合同的訴訟請求，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
二、劉某某上訴認為約定的違約金過低，請求調(diào)整并按同期銀行貸款利息計算損失是否應得到人民法院支持。
劉某某上訴認為意邦公司嚴重違約，逾期交房達三年之久，給其帶來了較大的經(jīng)濟損失和精神損失，約定的違約金過低，且一審法院只判決意邦公司承擔1831.85元的違約金，違背了《中華人民共和國民法通則》及《中華人民共和國合同法》誠實信用、公平合理的原則，請求依《中華人民共和國合同法》規(guī)定應予調(diào)整。對此，意邦公司認為，按合同約定的按已付款的1%支付違約金合理，按照銀行貸款利率支付違約金不合理。
本院認為，劉某某購買的商品房是商業(yè)用房，劉某某在與意邦公司簽訂《商品房買賣合同》后，隨后又與賽格公司簽訂《湖北意邦環(huán)球商業(yè)廣場商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》，雙方約定委托經(jīng)營期限15年。劉某某自愿放棄該商鋪前3年（自2015年1月1日起至2017年12月31日止）的使用權(quán)、租賃權(quán)、收益權(quán)、經(jīng)營權(quán)等，放棄向賽格公司收取任何形式的經(jīng)營收益。表面上看，從劉某某購買該商鋪至其向法院提起訴訟之日，意邦公司遲延履行交房義務，并沒有給劉某某造成可以獲得利益方面的損失。但，至今意邦公司未按合同約定履行交房義務達三年之久，違背誠信原則，構(gòu)成違約。在某種程度上影響了劉某某與賽格公司之間對該商鋪的經(jīng)營。依公平原則，一審法院按雙方約定，即按劉某某累計已付款的1%判處意邦公司承擔1831.85元的違約金，明顯偏低。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條之規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加。劉某某請求調(diào)整違約金的上訴理由成立，本院予以支持。鑒于劉某某沒有提交意邦公司逾期交房給其造成的實際損失，其損失難以確定。參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息標準計算。結(jié)合本案案情，意邦公司逾期交房達三年之久，從利益衡量方面考慮，劉某某主張按同期銀行貸款利息計算損失19704.6元，本院予以支持。
綜上，本院認為，劉某某與意邦公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實意思的表示，沒有違反法律規(guī)定，合同合法有效，對雙方當事人均有約束力。意邦公司至今未按合同約定履行交房義務，屬違約方。但由于劉某某沒有及時行使合同解除權(quán)，已過除斥期限。同時，劉某某在與意邦公司簽訂《商品房買賣合同》后，隨后又與賽格公司在《湖北意邦環(huán)球商業(yè)廣場商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》，雙方約定委托經(jīng)營期限15年，并自愿放棄向賽格公司收取前3年的經(jīng)營收益。表明劉某某投資購買該商鋪的最終目的是追求長遠的預期利益。因此，劉某某起訴提出解除合同亦不符合《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定的可以解除合同的情形。一審法院判決雙方當事人解除合同，無事實依據(jù)和法律依據(jù)，本院對此予以糾正。意邦公司認為劉某某已過除斥期間的上訴理由成立，本院予以支持。劉某某主張要求意邦公司返還購房款183185.94元和返還已付按揭還款本金11049.92元及利息9777.12元的訴訟請求，本院不予支持。劉某某要求意邦公司支付代收抵押費用1491元的請求，因辦理抵押手續(xù)系劉某某的義務，劉某某委托意邦公司辦理抵押手續(xù)，并向其支付費用，沒有違反法律規(guī)定，故劉某某該項訴訟請求,本院亦不予支持。意邦公司違約影響了劉某某對所購商鋪的委托經(jīng)營管理協(xié)議的履行,劉某某關(guān)于違約金過低的上訴理由成立。劉某某向一審法院起訴時要求按同期銀行貸款利息標準計算損失，并主張意邦公司承擔利息損失19704.6元的訴訟請求，本院予以支持。本案經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第九十五條第二款、第一百一十四條第二款、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款，第十八條第二款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規(guī)定，判決如下：

審判長 李慧捷
審判員 黃劍萍
審判員 趙國文

書記員： 尹瑞