原告(反訴被告)：劉中華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　委托訴訟代理人：賈先剛，上海市廣海律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：譚某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　被告(反訴原告)：鄭某姚，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　被告(反訴原告)：譚景春，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　被告(反訴原告)：顧愛英，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　上列四被告(反訴原告)共同委托訴訟代理人：陳棟，上海羅業(yè)律師事務所律師。
　　第三人：上海太平洋房屋服務有限公司，住所地中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)浦東南路XXX號。
　　法定代表人：章啟光，董事長。
　　委托訴訟代理人：周文秀，女。
　　原告劉中華與被告譚某某、鄭某姚、譚景春、顧愛英房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年11月26日立案后，依法適用簡易程序?qū)徖?。審理過程中，四被告向本院提起反訴。本院依法受理后就本、反訴進行合并，并于2019年2月12日公開開庭進行了審理。為查明事實，本院依法追加上海太平洋房屋服務有限公司(以下簡稱太平洋公司)為本案第三人，后于2019年3月21日、4月12日公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)劉中華的委托訴訟代理人賈先剛，被告(反訴原告)譚某某及被告(反訴原告)譚某某、鄭某姚、譚景春、顧愛英的共同委托訴訟代理人陳棟，第三人太平洋公司的委托訴訟代理人周文秀到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告劉中華向本院提出訴訟請求，判令：1.解除原告與四被告簽訂的合同編號為XXXXXXX的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(以下簡稱《合同》)及《補充協(xié)議》，四被告配合原告辦理解除《合同》的備案手續(xù)；2.四被告支付原告違約金500,000元。事實和理由：2018年8月16日，原告與四被告就坐落于上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)亭中路XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房地產(chǎn))簽訂《合同》，并辦理了《合同》的網(wǎng)上備案登記手續(xù)?！逗贤芳s定系爭房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價為3,000,000元；四被告應于簽約當日支付原告房款100,000元，于2018年9月30日前支付原告房款100,000元，于2018年12月31日前支付原告房款1,950,000元等；被告未按約定時間付款的，應向原告支付賠償金，逾期超過15日仍未付款的，原告有權(quán)書面通知被告單方解除合同，并要求被告支付房屋總價20%的違約金。次日，原告還與四被告簽訂《補充協(xié)議》，約定四被告已經(jīng)于簽約前對系爭房地產(chǎn)進行了初步驗看；原告將系爭房地產(chǎn)連同現(xiàn)有裝潢、廚衛(wèi)設(shè)施、附屬設(shè)備以現(xiàn)狀交付給被告即可。之后，四被告僅支付原告首期房款100,000元。原告雖通過電話催告被告支付第二期房款，但被告拒不履行。原告無奈于2018年10月10日向被告發(fā)送《律師函》，要求被告按約付款，否則原告將行使單方解約權(quán)及追究被告違約責任,但仍無果。故原告訴至本院，望判如所請。
　　被告譚某某、鄭某姚、譚景春、顧愛英辯稱，同意解除《合同》及《補充協(xié)議》，至于《合同》備案手續(xù)是否能解除由行政部門決定，不同意支付違約金，因為被告沒有違約。但如人民法院認定被告違約且應支付違約金，被告同意將已付款100,000元與應付違約金抵扣。同時，被告認為《合同》約定的違約金金額過高，請求人民法院調(diào)低，因為被告雖然違約，但過錯很小。簽約之時，被告想在上海市松江區(qū)九亭地區(qū)購房，所以在該地區(qū)的各家中介尋找房源。被告至第三人處，第三人稱系爭房地產(chǎn)在一樓、帶院子，且賣家要在松江置換房屋急于售房，所以房價便宜。2018年8月16日早上，第三人帶被告上門實地查看了系爭房地產(chǎn)，提醒被告抓住機會、盡快決定。當日，被告就簽約并支付了原告房款100,000元。簽約付款前，被告僅看了一次房屋。為進一步了解房屋及周邊情況，被告就于次日，去居委會了解、鄰居家查看、燃氣所核實等，才知道系爭房地產(chǎn)及所在小區(qū)自竣工至今都不通燃氣。被告向原告提出異議，原告保證交房時將會開通燃氣，因此原、被告于2018年8月17日簽訂《補充協(xié)議》。但至訴訟階段，系爭房地產(chǎn)仍未開通燃氣。系爭房地產(chǎn)不通燃氣，無法居住使用，不符合商品房銷售管理辦法第7條第6款的規(guī)定，也不符合《合同》補充條款一第7條的約定，原告已經(jīng)違約。被告已經(jīng)發(fā)函原告中止《合同》的履行。
　　反訴原告譚某某、鄭某姚、譚景春、顧愛英向本院提起反訴請求：1.判令解除反訴原、被告之間簽訂的《合同》，反訴被告協(xié)助反訴原告辦理解除《合同》備案手續(xù)；2.判令反訴被告返還反訴原告已付的首付款100,000元；3.判令反訴被告支付反訴原告違約金600,000元；4.訴訟費由反訴被告承擔。事實與理由：2018年8月16日，反訴原告與反訴被告就買賣系爭房地產(chǎn)簽訂《合同》，并向反訴被告支付購房首付款100,000元。事后，反訴原告才自行得知系爭房地產(chǎn)不通燃氣，房屋無法正常居住使用，反訴原告的合同目的無法實現(xiàn)。反訴原告認為反訴被告已經(jīng)違約，故訴至法院，訴如所請。案件審理過程中，反訴原告變更第1項訴請為要求撤銷《合同》，解除《補充協(xié)議》，反訴被告配合辦理《合同》備案撤銷手續(xù)。事實與理由：看房及簽約時，第三人并未向反訴原告告知過系爭房地產(chǎn)未開通燃氣。簽約時，反訴被告也未向反訴原告告知此事項。次日，反訴原告經(jīng)多方了解調(diào)查后，才自行得知系爭房地產(chǎn)所在小區(qū)自竣工之日起就未開通煤氣。反訴原告于是向反訴被告提出異議。反訴被告承認并保證9月底前將開通燃氣，因而與反訴原告簽訂《補充協(xié)議》。訴訟期間，系爭房地產(chǎn)仍未開通燃氣。反訴原告認為系爭房地產(chǎn)屬于住宅，應當具備住宅的使用功能。但反訴被告未事先告知系爭房地產(chǎn)不通燃氣，事后也未能按保證開通燃氣，導致系爭房地產(chǎn)無法正常居住使用，反訴原告購房的合同目的無法實現(xiàn)。綜上，反訴被告有違誠信，構(gòu)成欺詐。庭審中，反訴原告稱其只在簽約當日早上在第三人帶領(lǐng)下上門實地查看房屋一次。反訴原告看到系爭房地產(chǎn)當時對外分割出租給兩戶租客，其中一戶租客占有使用房屋的廚房，但廚房當時是鎖閉的，反訴原告只從外面看了一下廚房，看見廚房內(nèi)打開的櫥柜里鋪設(shè)了燃氣管道；另一戶租客在院子中搭建了廚房，使用煤氣罐。反訴原告稱其在看房及簽約過程中，也從未向第三人或反訴被告詢問過房屋內(nèi)燃氣是否開通的情況。
　　反訴被告劉中華辯稱，不同意反訴訴請，《合同》及《補充協(xié)議》均合法有效。系爭房地產(chǎn)所在小區(qū)整體均未開通煤氣，這個事實第三人作為中介應該知道的，反訴被告也告訴過第三人。因為系爭房地產(chǎn)不通燃氣，所以反訴被告掛牌價是每平方米24,880元，低于當時的市場均價每平方米近10,000元，因此第三人和反訴原告都是明知系爭房地產(chǎn)未通燃氣的。系爭房地產(chǎn)在出售之時，有租客居住，租客在房屋內(nèi)使用煤氣罐。反訴原告在購房前，已經(jīng)多次實地看房，應該注意到房屋內(nèi)使用的是煤氣罐。但在2018年8月16日簽約過程中，反訴原告從未向反訴被告詢問房屋開通煤氣情況。2018年8月17日，反訴原、被告就貸款不能、稅費承擔等問題進行補充約定，因而簽訂《補充協(xié)議》，但當時反訴原告仍未提出房屋不通燃氣的問題，反訴被告也未保證過系爭房地產(chǎn)會開通煤氣。系爭房地產(chǎn)不通燃氣，并不影響房屋的居住使用功能，可用其他替代解決方式。我國也沒有法律規(guī)定，“二手房”必須開通燃氣，才能上市交易。反訴原告稱的商品房銷售管理辦法，公布實施于2001年，但系爭房地產(chǎn)建造于20世紀90年代，反訴原、被告進行交易時是“二手房”，因此不適用該辦法。反訴原告是完全民事行為能力人，在簽訂購房合同此類重大合同之前，應知曉簽約后果，也應審慎核實房屋情況，而非簽約后再去了解情況。綜上，簽約時反訴原告從未詢問過房屋開通煤氣的情況，反訴被告也從未欺騙過反訴原告，且房屋不通燃氣，不影響使用。反訴原告在簽約后或起訴時要求系爭房地產(chǎn)開通燃氣，這無法律依據(jù)或合同依據(jù)。
　　第三人太平洋公司述稱，對于本訴及反訴，均交由人民法院依法裁判。原告在第三人處掛牌出售系爭房地產(chǎn)時，未披露系爭房地產(chǎn)并未開通燃氣。系爭房地產(chǎn)在出售時，是出租狀態(tài)，租客在廚房內(nèi)使用煤氣罐，但租客使用煤氣罐還是燃氣，這是租客的自由。第三人在居間介紹出售系爭房地產(chǎn)時，也不清楚系爭房地產(chǎn)是未開通燃氣的，故未向被告隱瞞該情況。被告在購房時，從未向第三人提出一定要開通燃氣的房屋。2018年8月16日，三被告在第三人帶領(lǐng)下，至系爭房地產(chǎn)的現(xiàn)場進行了仔細查看。之后，原、被告首次見面，充分磋商，雙方簽訂了《合同》。當日，因為原告為了置換房屋而售房，因此對被告貸款不出的房款支付、稅費承擔等進行了補充約定，雙方簽訂《補充協(xié)議》。簽約及付款后，被告向第三人提出系爭房地產(chǎn)不通燃氣。第三人至小區(qū)居委會了解，才知道系爭房地產(chǎn)所在小區(qū)未開通燃氣，如要開通燃氣需要小區(qū)全體業(yè)主同意，但因小區(qū)業(yè)主分歧較大，所以導致了小區(qū)至今未通燃氣的情況。系爭房地產(chǎn)未通燃氣不影響居住使用功能，可以另尋其他方案解決。
　　經(jīng)審理查明，系爭房地產(chǎn)于1999年竣工，建筑面積為120.58平方米，所在土地為住宅用地。1999年11月25日，系爭房地產(chǎn)的權(quán)利登記至原告名下。
　　經(jīng)第三人居間介紹，原告與四被告于2018年8月16日就系爭房地產(chǎn)簽訂《合同》。第一條約定四被告受讓系爭房地產(chǎn)及系爭房地產(chǎn)的具體狀況，還約定原告保證已如實陳述系爭房地產(chǎn)權(quán)屬狀況、設(shè)備、裝飾情況和相關(guān)關(guān)系，四被告對系爭房地產(chǎn)狀況充分了解，自愿買受系爭房地產(chǎn)。第二條約定系爭房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價為3,000,000元。第九條約定四被告未按《合同》約定期限付款的，應當向原告支付賠償金，賠償金按四被告逾期未付款日萬分之五計算，賠償金自本合同應付款期限之第2日起計算至實際付款之日止。逾期超過15日四被告仍未完全履行付款義務的，原告有權(quán)單方解除合同。原告單方解除合同的，應當書面通知四被告，并有權(quán)要求四被告承擔違約責任，四被告承擔違約責任除應支付自本合同應付款期限之第2日起計算至原告發(fā)出書面解約通知之日止的賠償金外，還應按照房屋總價的20%支付違約金。四被告承擔違約責任的，原告可從四被告已付款中扣除相當于全部違約款項的價款，余款返還給四被告，已付款不足支付的，四被告應當在接到書面通知之日起5日內(nèi)向原告支付。補充條款(一)中第3條約定原告收到四被告于2018年12月31日前支付的房款850,000元當日，將系爭房地產(chǎn)交付四被告，交付標志為原告將系爭房地產(chǎn)的鑰匙交付四被告，并對物業(yè)管理費、水、電、煤氣(若有)、電話(若有)、有線電視(若有)等費用進行結(jié)算。第5條約定原、被告于被告辦妥《中華人民共和國不動產(chǎn)權(quán)證書》，且原、被告對系爭房地產(chǎn)進行交接后5個工作日內(nèi)，辦理系爭房地產(chǎn)維修基金、煤氣(若有)、電話(若有)、有線電視(若有)等的更名手續(xù)。第7條約定原告必須保證交房時系爭房地產(chǎn)內(nèi)附屬設(shè)施、設(shè)備均能正常使用及室內(nèi)裝飾與簽訂本合同之日的狀況相符，下水道通暢。附件二中對于隨房屋同時轉(zhuǎn)讓的設(shè)備、裝飾情況及處理約定為固定裝修燈飾及廚衛(wèi)設(shè)施依現(xiàn)狀，裝飾依現(xiàn)狀，此兩部分的費用包含在本合同第二條約定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款內(nèi)，四被告不需另外支付費用，原告不得拆除并應隨房交付四被告。附件三中約定四被告于簽約當日支付原告房款100,000元，于2018年9月31日前支付原告房款100,000元,于2018年12月31日前支付原告房款850,000元,四被告以購房貸款的形式向原告支付房款1,950,000元，該款項由貸款銀行直接轉(zhuǎn)入原告賬戶。
　　原告還與四被告簽訂《補充協(xié)議》，其中第1至4條分別對原告承諾系爭房地產(chǎn)“滿五唯一”、依法應繳稅費均由被告承擔、被告未能及時貸款的房款支付、系爭房地產(chǎn)交易期間被告婚姻狀況發(fā)生變化原告配合重新簽訂合同等情形進行了約定。第5條約定四被告在此確認其于簽訂《合同》前已對系爭房地產(chǎn)進行初步驗看；原告與四被告在此同意原告將系爭房地產(chǎn)連同現(xiàn)有裝潢、廚衛(wèi)設(shè)施及附屬設(shè)施、設(shè)備按現(xiàn)狀交付四被告即可，但原告必須保證系爭房地產(chǎn)內(nèi)的管道暢通及系爭房地產(chǎn)附屬設(shè)施設(shè)備的正常使用。
　　2018年8月16日，四被告向原告支付房款100,000元。
　　2018年9月25日，四被告委托律師向原告發(fā)送律師函，稱《合同》簽訂后，被告通過系爭房地產(chǎn)所屬煤氣公司、住戶、居委會得知，系爭房地產(chǎn)已經(jīng)長期不通天然氣。系爭房地產(chǎn)屬于商品住宅，應具備住宅通常的使用功能。2018年12月31日系爭房地產(chǎn)同樣不會開通天然氣，無法正常使用。因此函告原告截至2018年12月31日前，《合同》中止履行；之后《合同》是否恢復履行視房屋天然氣開通情況、房屋是否具備正常居住功能再行確定；如2018年12月31日前系爭房地產(chǎn)開通天然氣，達到正常居住功能，請原告及時告知被告，以便《合同》恢復履行。
　　2018年10月10日，原告委托律師向四被告發(fā)送律師函，稱已收悉函件，并認為在購房前，被告曾經(jīng)在第三人陪同下，多次實地看房，房屋現(xiàn)狀為廚房內(nèi)使用煤氣罐；系爭房地產(chǎn)為年代久遠的“二手房”，買賣均價遠低于相同地段其他開通煤氣的“二手房”，被告對此是明知的；系爭房地產(chǎn)所在樓宇整體未開通煤氣，但完全不影響居住使用；按照《合同》附件二的約定，房屋內(nèi)固定裝修燈飾及廚衛(wèi)設(shè)施依現(xiàn)狀移交。原告認為四被告未按《合同》約定時間支付第二期房款，已經(jīng)違約。原告要求被告立即按約付款，否則，原告依照《合同》第九條依法行使解約權(quán)，追究被告違約責任。2018年10月12日，四被告收到了該份律師函，但之后仍未付款。
　　另查明，2018年8月16日，原告與第三人簽訂了第三人提供的《房地產(chǎn)出售/出租一般委托協(xié)議(XXXXXXXX版)》，約定了原告委托第三人出售系爭房地產(chǎn)，還約定了委托售價、委托期限。其中第二條約定了系爭房地產(chǎn)的情況，具體包括房屋坐落、產(chǎn)權(quán)登記、房屋類型、建筑面積、權(quán)利情況、房屋戶型、裝修情況、抵押情況、租賃情況、權(quán)利限制、違章搭建、戶口等情況，但未就天然氣開通情況進行特別或單獨約定。
　　以上事實有上海市房地產(chǎn)權(quán)證、上海市房地產(chǎn)買賣合同、補充協(xié)議、律師函2封、房地產(chǎn)出售/出租一般委托協(xié)議(XXXXXXXX版)、轉(zhuǎn)賬匯款憑證、轉(zhuǎn)賬匯款業(yè)務回單、收據(jù)、照片等證據(jù)以及當事人的陳述予以佐證。
　　本院認為，反訴原告以反訴被告事先從未告知過系爭房地產(chǎn)未開通燃氣，事后也未按《補充協(xié)議》的保證開通燃氣，因而影響房屋居住使用功能的實現(xiàn)，構(gòu)成欺詐要求撤銷《合同》。對此，本院認為，根據(jù)法律規(guī)定，因欺詐而撤銷合同應同時具備兩個條件：一是有欺騙或隱瞞的行為，二是欺騙或隱瞞的行為意在誘導相對方簽訂違背真意的合同。本案中，反訴原告在簽約及付款后，以系爭房地產(chǎn)未開通燃氣，因而認為影響房屋的居住使用，對《合同》提出異議，要求解除，后又改為要求撤銷。反訴原告這些行為在事后表明其意在購買必須有燃氣開通的住宅，住宅開通燃氣與否是其極為重視的交易條件之一。系爭房地產(chǎn)雖取得合法產(chǎn)權(quán)登記，但因建造于上世紀90年代，自建成起至今系爭房地產(chǎn)所在小區(qū)整體均未開通燃氣。目前，市場上的住宅因建造年代的早晚、是否進行過燃氣工程改造等原因，而分為已開通燃氣的及未開通燃氣的。反訴原告居住在上海市松江區(qū)九亭地區(qū)，意欲在該地區(qū)購房。在交易時，無論是基于日常生活經(jīng)驗，還是基于對同地區(qū)其他樓盤的事先了解，反訴原告都應注意到系爭房地產(chǎn)作為近20年的“二手房”存在未通燃氣的可能性。但在看房及簽約時，反訴原告從未向反訴被告或第三人詢問系爭房地產(chǎn)是否開通燃氣的情況。因此反訴被告在事前無從得知反訴原告非開通燃氣的房屋不買的意思。至于反訴原告稱反訴被告在《補充協(xié)議》中保證了事后會開通燃氣，但反訴被告否認，本院認為僅憑《補充協(xié)議》的文意，難以采納反訴原告的該項意見。因此，反訴被告也不存在事后未按保證開通燃氣的情況。
　　系爭房地產(chǎn)作為住宅，未開通燃氣，確實有異于房地產(chǎn)市場上已開通燃氣的房屋，但這并不影響房屋居住使用功能的實現(xiàn)。反訴被告在第三人掛牌出售系爭房地產(chǎn)時，已經(jīng)根據(jù)第三人的要求披露了系爭房地產(chǎn)的相關(guān)信息，就房屋的相應重大情況進行了告知。另外，反訴被告作為出售方，將房屋向第三人及反訴原告開放，允許第三人帶反訴原告實地看房。在簽約時，反訴原、被告首次見面。在簽約過程中，反訴原告未向反訴被告詢問房地產(chǎn)開通燃氣情況，反訴被告也未向反訴原告答復或陳述虛假信息。
　　因此，本案中的反訴被告并不存在就系爭房屋開通燃氣，刻意隱瞞或欺騙反訴原告的情況，并誘導反訴原告簽訂違背其真意合同的情形，并不構(gòu)成欺詐。反訴原告要求撤銷《合同》、返還已付房款及違約金的訴請，本院不予支持。因此，《合同》合法有效，原、被告均應當嚴格、全面履行《合同》。被告未按《合同》約定支付第二筆房款，已經(jīng)違約。原告依據(jù)《合同》約定的解約條款，在催告被告付款無果后，訴至人民法院要求解除《合同》，本院依法予以支持?！逗贤方獬螅婕胺丛V被告均要求對方協(xié)助辦理《合同》備案手續(xù)的撤銷，本院依法予以支持。原告要求解除《補充協(xié)議》，被告同意，且亦反訴要求解除《補充協(xié)議》，本院依法予以支持。原告要求被告依據(jù)《合同》約定承擔總房價20%的違約金，雖有合同依據(jù)，但是本院同時兼顧到被告違約給原告造成的損失及本案合同履行情況等因素，酌情裁定被告應支付原告違約金200,000元。原告要求將違約金與被告已付房款100,000元直接抵扣，被告也同意，且有合同依據(jù)，本院依法予以抵扣。
　　據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十三條第二款、第九十七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十九條，判決如下
　　一、解除原告(反訴被告)劉中華與被告(反訴原告)譚某某、鄭某姚、譚景春、顧愛英于2018年8月16日簽訂的合同編號為XXXXXXX的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》、《補充協(xié)議》，被告(反訴原告)譚某某、鄭某姚、譚景春、顧愛英協(xié)助原告(反訴被告)劉中華辦理合同編號為XXXXXXX的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》備案的撤銷手續(xù)；
　　二、被告(反訴原告)譚某某、鄭某姚、譚景春、顧愛英于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)劉中華違約金100,000元；
　　三、駁回被告(反訴原告)譚某某、鄭某姚、譚景春、顧愛英的其余反訴請求。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費8,800元，減半收取計4,400元，由原告(反訴被告)劉中華負擔2,000元(已付)，被告(反訴原告)譚某某、鄭某姚、譚景春、顧愛英負擔2，400元(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)，反訴案件受理費減半收取5,400元，由被告(反訴原告)譚某某、鄭某姚、譚景春、顧愛英負擔(已付)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：魏婷婷

書記員：夏??麗