原告（反訴被告）劉某某。
委托代理人楊方，湖北西陵律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)）
委托代理人盧永軍，湖北西陵律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)）
被告（反訴原告）宜昌華某商業(yè)管理有限公司，住宜昌市體育場(chǎng)北路169號(hào)。
法定代表人王文忠，公司董事長(zhǎng)。
委托代理人杜橙，湖北民基律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)）
委托代理人錢啟萌，湖北民基律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)）

原告（反訴被告）劉某某與被告（反訴原告）宜昌華某商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱華某公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年9月3日立案受理后，依法組成由審判員左樹青擔(dān)任審判長(zhǎng)、審判員程丹、人民陪審員陳娟參加評(píng)議的合議庭，于2015年6月11日公開開庭進(jìn)行了審理，原告劉某某的委托代理人楊方，被告華某公司的委托代理人杜橙、錢啟萌到庭參加訴訟。被告華某公司當(dāng)庭提出反訴，本院依法合并審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2010年12月，華某公司與唐某某、王某等商鋪產(chǎn)權(quán)人簽訂了《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》，約定由華某公司經(jīng)營(yíng)管理唐某某、王某等人名下位于華某商業(yè)中心7號(hào)樓的商鋪，華某公司可以將商鋪出租，行使經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。
2011年年初，湖北省華某投資發(fā)展有限公司在報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上宣傳華某商業(yè)中心相關(guān)商鋪，進(jìn)行招商。
2011年9月19日，劉某某和華某公司簽訂了《商鋪?zhàn)赓U合同》，合同約定：一、華某公司受宜昌華某商業(yè)中心商業(yè)街7號(hào)樓鋪位合法產(chǎn)權(quán)人的委托，對(duì)該商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，并將該商鋪出租給劉某某。二、租賃商鋪面積175.21平米，劉某某承諾租賃該商鋪用于經(jīng)營(yíng)某品牌軟裝類商品，租賃期限為三年，自2011年11月18日起至2014年11月17日止。三、自合同簽訂之日至2011年11月17日止，為劉某某裝修期，劉某某無需繳納商鋪?zhàn)饨?、物業(yè)管理費(fèi)、市場(chǎng)管理費(fèi)及商業(yè)管理費(fèi)，但須繳納裝修期間的水電等能源費(fèi)及損耗。四、劉某某自起租日起享有免租期，每交3個(gè)月租金、免3個(gè)月租金，免租期最長(zhǎng)不超過9個(gè)月。第一次免租期自2012年2月18日起至2012年5月17日止，第二次免租期自2012年8月18日起至2012年11月17日止，第三次免租期自2013年2月18日起至2013年5月17日止。五、劉某某保證在2011年11月18日或之前開業(yè)經(jīng)營(yíng)。六、劉某某每月繳納場(chǎng)地租金13元／月／平米、市場(chǎng)管理費(fèi)26元／月／平米、商業(yè)管理費(fèi)26元／月／平米、物業(yè)管理費(fèi)5元／月／平米、公共區(qū)域之公攤能源費(fèi)5元／月／平米，上述費(fèi)用均以現(xiàn)金結(jié)算，按季度結(jié)算。其中，公共區(qū)域之公攤能源費(fèi)從2012年11月18日開始計(jì)算。七、簽訂合同時(shí)，劉某某向華某商業(yè)管理有限公司繳納保證金7008.4元。八、若劉某某未按時(shí)足額繳納合同約定的各類款項(xiàng)，則應(yīng)向華某公司按照遲延款項(xiàng)金額的千分之五／日支付遲延履行違約金。若劉某某遲延繳納拖欠費(fèi)用超過15日的，華某公司有權(quán)單方面解除合同，并要求劉某某賠償因追索債務(wù)產(chǎn)生的差旅費(fèi)、訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等。九、若華某公司違約導(dǎo)致合同解除的，劉某某已繳納的保證金應(yīng)予以退回，同時(shí)劉某某有權(quán)要求華某公司賠償相當(dāng)于合同未履行期間內(nèi)的租金和費(fèi)用總額的損失。十、若劉某某違約導(dǎo)致合同解除的，劉某某已繳納的保證金不予退回，華某公司有權(quán)要求劉某某補(bǔ)足免租期間的租金費(fèi)用，并賠償合同未履行期間的租金費(fèi)用損失。
劉某某與宜昌某建筑裝飾工程有限公司簽訂了《宜昌室內(nèi)住宅裝飾裝修工程施工合同》，對(duì)承租商鋪進(jìn)行裝修，合同約定裝修總價(jià)款為234288元。
《商鋪?zhàn)赓U合同》簽訂后，華某公司依約提供了商鋪，劉某某開始承租商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。經(jīng)營(yíng)前期，雙方未發(fā)生爭(zhēng)議，后因經(jīng)營(yíng)困難，雙方產(chǎn)生矛盾，劉某某拖欠租金及相關(guān)費(fèi)用。截止2014年9月30日，劉某某共拖欠租金47831元、市場(chǎng)管理費(fèi)95666元、商業(yè)管理費(fèi)95666元、物業(yè)管理費(fèi)26283元、公攤水電費(fèi)18398元，累計(jì)欠繳283844元。另外，華某公司在訴訟中支出律師代理費(fèi)11700元。
上述事實(shí)，有《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》、《裝飾裝修工程施工合同書》、《裝修材料使用標(biāo)準(zhǔn)》、《收據(jù)》、《報(bào)刊宣傳資料》、《商鋪?zhàn)赓U合同》、湖北民基律師事務(wù)所《委托代理合同》、《發(fā)票》、《欠費(fèi)明細(xì)表》，當(dāng)事人當(dāng)庭陳述等證據(jù)在卷作證，事實(shí)清楚，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，劉某某與華某公司簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》是雙方真實(shí)意思的表示，合法有效，雙方均應(yīng)按照合同履行各自的義務(wù)。華某公司依約出租了該商鋪并提出了管理，劉某某應(yīng)依約繳納租金等各項(xiàng)費(fèi)用。
一、關(guān)于華某公司是否構(gòu)成違約，應(yīng)否賠償裝修損失并支付違約金的問題。
（一）華某公司與劉某某簽訂租賃合同，前者的義務(wù)在于提供商鋪，進(jìn)行必要的公共管理，《商鋪?zhàn)赓U合同》中沒有招商承諾、品牌入駐等約定。
（二）從實(shí)際履行方面看，華某公司依約提供了商鋪，進(jìn)行了相關(guān)服務(wù)，劉某某未提供證據(jù)證明華某公司未履行義務(wù)。
（三）劉某某訴稱華某公司未履行招商率達(dá)80%的承諾構(gòu)成違約，因招商率達(dá)80%這一承諾系媒體廣告宣傳，而廣告宣傳系要約邀請(qǐng)，華某公司并非該廣告宣傳的發(fā)布主體，招商率達(dá)80%也未在《商鋪?zhàn)赓U合同》中約定，且商業(yè)經(jīng)營(yíng)有風(fēng)險(xiǎn)，華某公司僅僅是商鋪的出租房，不應(yīng)承擔(dān)經(jīng)營(yíng)中虧損盈利風(fēng)險(xiǎn)。
因此，華某公司不構(gòu)成違約，劉某某訴稱要求華某公司賠償裝修損失、承擔(dān)違約金的請(qǐng)求，本院不予支持。
二、關(guān)于劉某某是否構(gòu)成違約，合同應(yīng)否解除的問題
（一）《商鋪?zhàn)赓U合同》約定場(chǎng)地租金、市場(chǎng)管理費(fèi)、商業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、能源損耗費(fèi)均須按時(shí)繳納，但劉某某自2012年1月開始即拖欠相關(guān)費(fèi)用，已構(gòu)成違約。按照《商鋪?zhàn)赓U合同》第12.4.2條規(guī)定“遲延支付租金、費(fèi)用、能源費(fèi)、損耗費(fèi)、保證金等任意項(xiàng)應(yīng)付款項(xiàng)超過15日的”，華某公司有權(quán)單方解除合同，因此劉某某已構(gòu)成違約，《商鋪?zhàn)赓U合同》應(yīng)予解除。
（二）《商鋪?zhàn)赓U合同》第2.1條規(guī)定“本合同租期3年，自2011年11月18日至2014年11月17日止”，故該合同期限已到，合同應(yīng)予解除。
（三）按照《商鋪?zhàn)赓U合同》第10.3條規(guī)定，合同解除后，劉某某應(yīng)及時(shí)騰退商鋪，華某商業(yè)管理有限公司反訴中要求劉某某按每月13140元支付場(chǎng)地占用費(fèi)，因《商鋪?zhàn)赓U合同》未約定逾期騰退時(shí)應(yīng)繳納場(chǎng)地占用費(fèi)的具體金額，本院從公平角度考慮，比照租金標(biāo)準(zhǔn)，酌情支持13元／月／平米的場(chǎng)地占用費(fèi)。
三、關(guān)于劉某某應(yīng)支付的租金費(fèi)用、違約金等金額問題
（一）《商鋪?zhàn)赓U合同》約定了場(chǎng)地租金13元／月／平米、市場(chǎng)管理費(fèi)26元／月／平米、商業(yè)管理費(fèi)26元／月／平米、物業(yè)管理費(fèi)5元／月／平米、公共區(qū)域之公攤能源費(fèi)5元／月／平米，劉某某辯稱華某公司無權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)、市場(chǎng)管理費(fèi)、商業(yè)管理費(fèi)、水電氣能源費(fèi)，未提交相應(yīng)證據(jù)予以佐證，故該辯稱理由不成立，本院不予采納，劉某某應(yīng)支付拖欠的租金等費(fèi)用合計(jì)283844元。
（二）華某公司反訴要求劉某某支付自2014年6月20日至2014年10月14日違約金5051元，該金額未超過拖欠費(fèi)用的30%，符合法律規(guī)定，本院予以支持。華某公司反訴要求劉某某按照中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算2014年10月15日至全部清償之日的違約金，該計(jì)算方式符合法律規(guī)定，本院亦予以支持。
（三）按照《商鋪?zhàn)赓U合同》第8.2條的規(guī)定，華某公司有權(quán)要求劉某某承擔(dān)為追索產(chǎn)生的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)，但律師代理費(fèi)系違約造成的損失，華某公司已經(jīng)選擇請(qǐng)求支付違約金5051元，且本院對(duì)違約金已經(jīng)給予考慮，其再請(qǐng)求劉某某承擔(dān)律師代理費(fèi)11700元無法律依據(jù)，其訴訟請(qǐng)求本院不予支持。
四、關(guān)于劉某某交納的保證金是否應(yīng)予退還的問題
按照《商鋪?zhàn)赓U合同》第12.3條的約定，因劉某某違約導(dǎo)致合同解除的，劉某某已交納的保證金不予退回。劉某某在合同履行期間長(zhǎng)期遲延支付相關(guān)費(fèi)用，構(gòu)成嚴(yán)重違約，因此，華某公司有權(quán)不予退還劉某某已交納的保證金。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第一百零七條、第一百一十二條、第一百一十四條、第二百二十六條、第二百二十七條、第二百三十五條、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十九條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告（反訴被告）劉某某與被告（反訴原告）宜昌華某商業(yè)管理有限公司于2011年9月19日簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》。
二、駁回原告（反訴被告）劉某某的其他訴訟請(qǐng)求。
三、原告（反訴被告）劉某某應(yīng)于本判決生效后一個(gè)月內(nèi)，騰退華某商業(yè)中心商業(yè)街7號(hào)樓商鋪，將商鋪返還被告（反訴原告）宜昌華某商業(yè)管理有限公司。若逾期騰退，則按13元／月／平米的標(biāo)準(zhǔn)向被告（反訴原告）宜昌華某商業(yè)管理有限公司支付場(chǎng)地占用費(fèi)，自2015年6月11日起直至實(shí)際騰退之日止。
四、原告（反訴被告）劉某某支付被告（反訴原告）宜昌華某商業(yè)管理有限公司截止2014年9月30日的各項(xiàng)費(fèi)用共計(jì)283844元，包括租金47831元、市場(chǎng)管理費(fèi)95666元、商業(yè)管理費(fèi)95666元、物業(yè)管理費(fèi)26283元、公攤水電費(fèi)18398元。
五、原告（反訴被告）劉某某支付被告（反訴原告）宜昌華某商業(yè)管理有限公司違約金5051元。
六、原告（反訴被告）劉某某按照中國人民銀行同期貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)向被告（反訴原告）宜昌華某商業(yè)管理有限公司支付自2014年10月15日起至實(shí)際清償之日時(shí)的違約金。
七、駁回被告（反訴原告）宜昌華某商業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
上述具有給付內(nèi)容的判決，于本判決生效之日起十日內(nèi)履行，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案本訴的案件受理費(fèi)5136元、反訴的案件受理費(fèi)2905元（華某公司已減半預(yù)交），合計(jì)金額8041元，由原告（反訴被告）劉某某負(fù)擔(dān)。原告（反訴被告）劉某某應(yīng)在支付上述判決款項(xiàng)的同時(shí)一并支付本案反訴費(fèi)給被告宜昌華某商業(yè)管理有限公司。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀二份，按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　左樹青 審　判　員　　程　丹 人民陪審員　　陳　娟

書記員：高源