原告：馮金華，男，1978年1月18日出生，漢族，住江蘇省邳州市。
　　委托訴訟代理人：朱翊，上海市鄭傳本律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：李佳雨，上海市鄭傳本律師事務(wù)所律師。
　　被告：泗錦(上海)公寓管理有限公司，住所地上海市金山區(qū)。
　　法定代表人：朱高，執(zhí)行董事。
　　原告馮金華與被告泗錦(上海)公寓管理有限公司(以下簡稱泗錦公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年3月1日立案受理后，依法適用普通程序，并于2019年6月18日公開開庭進行了審理。原告馮金華及其委托訴訟代理人李佳雨到庭參加訴訟，被告泗錦公司經(jīng)本院合法傳喚未到庭應(yīng)訴。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告馮金華向本院提出訴訟請求：1.泗錦公司支付馮金華延遲履行違約金963,000元；2.泗錦公司賠付馮金華因解除合同而遭受的損失477,300元；3.泗錦公司退還馮金華支付的租金、保證金、物業(yè)費和物業(yè)費保證金共計227,332元。事實和理由：馮金華與泗錦公司于2016年11月1日簽訂《商鋪租賃合同》，約定泗錦公司將上海市靜安區(qū)廣中西路XXX-XXX號內(nèi)1樓4#商鋪(以下簡稱涉案房屋)出租給馮金華，面積約為220平方米，用于經(jīng)營麥卡優(yōu)娜品牌面包，租期暫定為2017年1月1日至2021年12月31日，以實際交付房屋起算租期。合同簽訂后，由于一直未能完成消防驗收導致涉案房屋無法交付，雙方于2017年6月28日簽訂《補充協(xié)議》，約定泗錦公司承諾于2017年8月2日完成驗收，否則自2017年8月3日起每日支付馮金華3,000元違約金。《補充協(xié)議》簽訂后，涉案房屋未能按約完成消防驗收。為此，雙方簽訂《承諾書》，泗錦公司承諾在2017年12月10日前先行賠付馮金華自2017年8月3日起至2017年12月1日止的違約金，在涉案房屋未完成消防驗收前按每月10日為賠付周期。但時至2018年，涉案房屋始終未能完成消防驗收，泗錦公司也未向馮金華支付任何違約金。2018年6月19日，泗錦公司向馮金華發(fā)函，要求自發(fā)函之日起解除《商鋪租賃合同》。在簽訂《商鋪租賃合同》后，馮金華與泰群餐飲管理(上海)有限公司簽訂了商業(yè)特許經(jīng)營合同，以獲得“麥卡優(yōu)娜”和“MU.BREAD”商標、品牌使用權(quán)及相關(guān)支持。同時，馮金華還聘請了專業(yè)設(shè)計師及裝修人員對店鋪進行了設(shè)計裝修，并添置了經(jīng)營設(shè)備。因泗錦公司始終未能交付商鋪且單方解除合同，致使馮金華的以上投入均付諸東流。馮金華認為，泗錦公司的上述行為嚴重損害其合法權(quán)益，遂起訴至法院并提出訴訟請求如上。
　　泗錦公司未應(yīng)訴，亦未答辯及舉證。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
　　涉案房屋的權(quán)利人為上海九嶷投資管理有限公司。2016年10月31日，上海九嶷投資管理有限公司出具《委托書》，授權(quán)泗錦公司全權(quán)處理廣中西路XXX號-XXX號經(jīng)營管理相關(guān)一切事務(wù)。
　　2016年11月1日，泗錦公司(出租方，甲方)與馮金華(承租方，乙方)簽訂《商鋪租賃合同》，約定甲方將系爭商鋪出租給乙方，建筑面積約為220平方米；乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅用于烘焙，經(jīng)營品牌麥卡優(yōu)娜；租賃期限為5年，暫定自2017年1月1日至2021年12月31日止(最終以甲方將房屋交付給乙方之日為租賃期限起算日，租賃期限屆滿日期相應(yīng)延長，總租賃期限不變)；該房屋的免租期為40天，自甲方將該房屋交付給乙方之日起算；自2017年2月10日起至2019年2月9日，租金為642,400元/年；租金的支付方式為“先付后用”，每二個月作為一期支付一次；乙方應(yīng)當在本合同簽訂后五個工作日內(nèi)向甲方支付該套房屋兩個月的租金，即107,066元作為履行本合同義務(wù)的保證金，在整個租賃期內(nèi)保證金由甲方保管，甲方無須向乙方支付保證金的利息；乙方應(yīng)按每平方米每月15元的標準向本“中心”物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費及其它應(yīng)付費用，物業(yè)管理費為付二押二；租賃期間，非合同規(guī)定的情況甲方擅自解除本合同，提前收回該房屋的，甲方應(yīng)負責賠償；任意一方違約，違約方應(yīng)當賠償對方實現(xiàn)權(quán)利的費用(包括但不限于訴訟費、律師費、差旅費等)。
　　《商鋪租賃合同》簽訂后，馮金華向泗錦公司支付租賃保證金107,066元和首期租金107,066元，并支付了物業(yè)費押金6,600元和首期物業(yè)費6,600元。
　　后因涉案房屋的消防驗收一直未完成導致無法順利交房，泗錦公司(甲方)和馮金華(乙方)于2017年6月28日簽訂了《補充協(xié)議》一份約定：甲方于2016年11月1日與乙方簽訂商鋪租賃協(xié)議，建筑面積為220平方米，甲方承諾2017年8月2日前完成消防驗收，乙方順利進場裝修。若甲方在2017年8月3日前未能交房，甲方承諾每日以3,000元人民幣作為經(jīng)濟賠償。原免租期為40天增加到55天，甲方將在交房之日與乙方重新簽訂租賃合同。此后，因仍未能完成消防驗收并交付房屋，泗錦公司(甲方)和馮金華(乙方)簽訂《承諾書》，約定：由于甲方在2017年12月1日還未能履行補充協(xié)議之規(guī)定拿到消防批復(fù)按時交房給乙方，甲方承諾在2017年12月10日前對乙方2017年8月3日至2017年12月1日違約金先行賠付，每間商鋪每日3,000元，共2間商鋪共計6,000元每日，在甲方尚未取得消防批復(fù)前按每月10日為賠付周期。
　　2018年6月19日，泗錦公司委托律師向馮金華發(fā)出《律師函》?！堵蓭熀份d明，合同簽訂后，包括租賃物在內(nèi)的整體的消防設(shè)施一直未能完成，未能通過有關(guān)部門驗收。雖然在此期間，泗錦公司基于當時的理想預(yù)期而曾另行答應(yīng)交付日期和賠償責任，但仍因故未能完全落實。由于因消防施工未能完成，未能通過有關(guān)部門驗收，租賃物自2017年1月1日起至今始終處于無法完成交付和使用的狀態(tài)，已達1年半之久，與此同時，租賃物的消防施工是否能夠、何時能夠得以完成和通過驗收目前仍處于一個不確定的狀態(tài)。因此，《租賃合同》實際已不具備繼續(xù)履行條件。鑒于《租賃合同》的合同目的已經(jīng)無法實現(xiàn)，《租賃合同》已無法繼續(xù)履行的客觀情況，泗錦公司明確告知馮金華自本告知函發(fā)出之日解除與馮金華于2016年11月1日簽訂的《租賃合同》。泗錦公司認可應(yīng)當就租賃物一直無法交付和使用而向馮金華承擔責任，承擔責任的方式應(yīng)當以確定合理的賠償金額為宜。馮金華堅持每日賠償?shù)膶嵸|(zhì)是變相獲取不當利益，早已超出《租賃合同》的應(yīng)有之意，泗錦公司希望與馮金華能夠再有機會合理地進行商定。
　　此后，雙方未能通過自行協(xié)商方式解決糾紛，馮金華遂起訴至法院，要求判如所請。
　　審理中，馮金華認為，因其承租涉案房屋是為了經(jīng)營麥卡優(yōu)娜品牌面包，故為了經(jīng)營做了如下準備：1.其與泰群餐飲管理(上海)有限公司簽訂了特許經(jīng)營期限自2016年11月16日至2021年11月15日，為期5年的《商業(yè)特許經(jīng)營合同》，并為此支付了特許經(jīng)營保證金和加盟金共計218,000元；2.其與苗軍洪簽訂了《室內(nèi)裝飾設(shè)計合同》，為包括涉案房屋在內(nèi)的面積為425平方米的房屋進行裝飾設(shè)計，并為此支付了部分設(shè)計費157,600元，本案涉案房屋約占其中的一半費用為78,800元；3.其向上海錦廚酒店設(shè)備有限公司采購經(jīng)營所需設(shè)備，總價為17.3萬元，已支付了定金5萬元；4.其與上海遵志實業(yè)有限公司簽訂了《裝飾工程承包合同》，為包括涉案房屋在內(nèi)的兩層房屋進行裝修工程施工，工程總造價為87萬元，馮金華已支付了首期工程款261,000元，本案涉案房屋約占其中的一半費用為130,500元。馮金華述稱，其在簽約后曾對涉案房屋進行短暫的裝修，后因消防檢查而停工，之后恢復(fù)裝修施工沒多久又被消防檢查而停工，之后再沒有恢復(fù)施工，現(xiàn)泗錦公司已將相關(guān)裝修拆除，并將涉案房屋出租給了別人，上述各項費用共計477,300元，均屬于因?qū)Ψ浇獬贤斐傻膿p失，相關(guān)費用均已實際付出，且無法退還，故要求泗錦公司賠償。
　　庭審中，馮金華確認泗錦公司已向其支付了部分先行賠付的違約金20萬元，并同意在其相關(guān)訴請中予以扣除。
　　本院認為，依法成立的合同受法律保護，雙方均應(yīng)恪守。馮金華和泗錦公司簽訂的《商鋪租賃合同》系雙方真實的意思表示，合法有效，雙方當事人應(yīng)當按約全面履行自己的義務(wù)。簽約后，泗錦公司因未能解決消防相關(guān)問題導致未按時將涉案房屋交付馮金華使用，且在此情況下擅自通知對方解除合同，其行為已構(gòu)成根本違約，應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任。另，雙方在此期間就如何解決逾期交付房屋問題簽有《補充協(xié)議》和《承諾書》等相關(guān)協(xié)議，此協(xié)議亦系當事人真實意思表示，合法有效，雙方應(yīng)按約履行?，F(xiàn)馮金華要求泗錦公司按照相關(guān)約定支付泗錦公司發(fā)函通知解除《商鋪租賃合同》之前的違約金，并退還已付的相關(guān)費用，其訴訟請求均有事實和法律的依據(jù)，依法應(yīng)予準許，但其主張的違約金中應(yīng)當扣除泗錦公司已先行墊付的20萬元。另，馮金華要求泗錦公司賠償因解除合同而遭受的損失，經(jīng)審查，本院認可其主張的相關(guān)費用均系為履行租賃合同作必要準備而產(chǎn)生的合理支出。泗錦公司因自身原因無法確保租賃合同順利履行而導致合同提前解除，依法應(yīng)當賠償由此造成對方的損失，故本院對馮金華該項訴訟請求予以支持。被告泗錦公司經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭應(yīng)訴，視為放棄了答辯的權(quán)利，本院依法缺席判決。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二款,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告泗錦(上海)公寓管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告馮金華違約金763,000元；
　　二、被告泗錦(上海)公寓管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告馮金華租賃保證金107,066元、租金107,066元、物業(yè)費押金6,600元和首期物業(yè)費6,600元；
　　三、被告泗錦(上海)公寓管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告馮金華損失共計477,300元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費19,808元，由原告馮金華負擔1,800元、被告泗錦(上海)公寓管理有限公司負擔18,008元。
　　如不服本判決，可于判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：陳洪林

書記員：巫建強