原告：馮某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住址上海市黃浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：陳善權(quán)，上海市國(guó)和律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海伊某投資管理有限公司，住所地上海市金山區(qū)。
　　法定代表人：屠德龍，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：何立忠，上海市嘉華律師事務(wù)所律師。
　　原告馮某與被告上海伊某投資管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年8月1日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2019年9月3日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行審理。原告委托訴訟代理人陳善權(quán)及被告委托訴訟代理人何立忠到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告支付原告自2014年10月18日起至2019年7月30日止的租金283,560元；2、本案訴訟費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)。事實(shí)與理由：原被告與上海順儒投資開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“順儒公司”)簽訂確認(rèn)函1份，內(nèi)容如下：原告與順儒公司于2014年1月27日簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買(mǎi)了上海市金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)“五福商業(yè)廣場(chǎng)”東風(fēng)路XXX號(hào)樓337室房屋，房屋總價(jià)為834,000元。原被告于2014年1月27日簽訂《房屋租賃合同》，原告將房屋出租給被告使用或轉(zhuǎn)租，租期為八年，自2014年10月18日至2022年10月17日，租金分段計(jì)算為房屋總價(jià)的6%、7%、8%、9%每年，因此2014年10月18日至2016年10月17日的租金為100,080元，2016年10月18日至2018年10月17日的租金為116,760元，2018年10月18日至2019年7月30日的租金為66,720元，被告欠原告的租金合計(jì)283,560元。
　　被告辯稱(chēng)：不同意原告的訴訟請(qǐng)求。原告沒(méi)有付清全部房款，現(xiàn)在涉案房屋處于查封狀態(tài)，且原告已經(jīng)另案主張解除買(mǎi)賣(mài)合同，若原告最終并未取得房屋，則原告自始沒(méi)有所有權(quán)，無(wú)權(quán)主張租金。即使原告有權(quán)主張租金，其主張的租金已經(jīng)有部分過(guò)了訴訟時(shí)效。
　　經(jīng)審理查明：2014年1月27日，原告與順儒公司簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定原告購(gòu)買(mǎi)順儒公司開(kāi)發(fā)的坐落于上海市金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)東風(fēng)路五福商業(yè)廣場(chǎng)56號(hào)3層337室房屋，房屋總價(jià)暫定為834,000元。2014年2月24日，順儒公司向原告開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，金額為424,000元。
　　2014年1月27日，原被告簽訂《房屋預(yù)/租賃合同》，約定原告將位于上海市金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)東風(fēng)路五福商業(yè)廣場(chǎng)56號(hào)337室房屋出租給被告，原告于2014年7月31日向被告交付房屋。房屋租賃期限自2014年10月18日起至2022年10月17日止。租金按原告購(gòu)買(mǎi)該房屋的總房?jī)r(jià)計(jì)算：2014年10月18日至2016年10月17日，租金為總房?jī)r(jià)的6%/年；2016年10月18日至2018年10月17日，租金為總房?jī)r(jià)的7%/年；2018年10月18日至2020年10月17日，租金為總房?jī)r(jià)的8%/年；2020年10月18日至2022年10月17日，租金為總房?jī)r(jià)的9%/年。被告每6個(gè)月向原告支付一次租金，支付時(shí)間為該次支付第3個(gè)月的25日前。
　　2015年1月16日，原被告與順儒公司三方簽署《確認(rèn)函》，內(nèi)容如下：原告向順儒公司購(gòu)買(mǎi)上海市金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)東風(fēng)路五福商業(yè)廣場(chǎng)56號(hào)337室房屋，房屋總價(jià)834,000元，原告已付首付款為房屋總價(jià)的51%，擬通過(guò)銀行按揭貸款為房屋總價(jià)的49%。目前，根據(jù)受理原告貸款申請(qǐng)銀行的審核，銀行按揭貸款未予核準(zhǔn)。原告委托順儒公司協(xié)助原告繼續(xù)辦理房屋的銀行按揭貸款事宜，原告及時(shí)配合貸款銀行的手續(xù)辦理。2015年1月25日，被告向原告支付2015年度第一筆房屋租金；2015年7月25日，被告向原告支付2015年度第二筆租金，即2015年度租金合計(jì)50,000元。原告同意并確認(rèn)，在原告申請(qǐng)房屋銀行按揭貸款仍未辦理成功的情況下，在被告應(yīng)向原告支付2015年度租金時(shí)，由被告將相應(yīng)的房屋租金直接支付給順儒公司，沖抵等額的原告應(yīng)付購(gòu)房款。屆時(shí)，原告申請(qǐng)房屋銀行按揭貸款額相應(yīng)減少。原被告之間的《房屋租賃合同》及原告與順儒公司之間的《上海市商品房預(yù)售合同》繼續(xù)履行，各方均相互免責(zé)，各方之間無(wú)其他爭(zhēng)議。
　　以上事實(shí)，由《上海市商品房預(yù)售合同》、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票、《房屋預(yù)/租賃合同》、確認(rèn)函及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述等證據(jù)所證實(shí)。
　　本院認(rèn)為：《房屋預(yù)/租賃合同》系原被告真實(shí)意思表示一致的結(jié)果，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。被告承租涉案房屋以后，理應(yīng)按照約定的時(shí)間足額向原告支付租金，但被告至今未付租金，顯屬違約，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)租賃合同約定租金標(biāo)準(zhǔn)及支付時(shí)間，2014年10月18日至2015年4月17日的租金為25,020元，應(yīng)于2015年1月25日前支付；2015年4月18日至2015年10月17日的租金為25,020元，應(yīng)于2015年7月25日前支付；2015年10月18日至2016年4月17日的租金為25,020元，應(yīng)于2016年1月25日前支付；2016年4月18日至2016年10月17日的租金為25,020元，應(yīng)于2016年7月25日前支付；2016年10月18日至2017年4月17日的租金為29,190元，應(yīng)于2017年1月15日前支付；2017年4月18日至2017年10月17日的租金為29,190元，應(yīng)于2017年7月25日前支付；2017年10月18日至2018年4月17日的租金為29,190元，應(yīng)于2018年1月25日前支付；2018年4月18日至2018年10月17日的租金為29,190元，應(yīng)于2018年7月25日前支付；2018年10月18日至2019年4月17日的租金為33,360元，應(yīng)于2019年1月25日前支付；2019年4月18日至2019年7月30日的租金為19,011元，應(yīng)于2019年7月25日前支付。根據(jù)原被告與順儒公司簽訂的三方確認(rèn)函，在被告應(yīng)當(dāng)向原告支付2015年度的租金時(shí)，由被告將相應(yīng)租金直接支付給順儒公司，沖抵等額的原告的購(gòu)房款之約定，現(xiàn)2015年度的租金于2015年7月25日沖抵了購(gòu)房款，原告無(wú)權(quán)再向被告主張?jiān)撃甓茸饨?，故原告要求被告支?014年10月18日至2015年10月17日的租金的訴訟請(qǐng)求，沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。根據(jù)租賃合同約定，2015年10月18日至2016年4月17日租金及2016年4月18日至2016年10月17日的租金分別應(yīng)當(dāng)于2016年1月25日及2016年7月25日前支付，本院認(rèn)為，民法總則實(shí)施之前，延付或者拒付租金的訴訟時(shí)效為一年，原告未舉證證明其曾在訴訟時(shí)效內(nèi)向被告主張過(guò)租金，因此2016年度的租金已經(jīng)過(guò)了訴訟時(shí)效，被告認(rèn)為該部分租金已過(guò)訴訟時(shí)效的抗辯意見(jiàn)有法律依據(jù)，本院予以采信，原告要求被告支付2015年10月18日至2016年10月17日的租金的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。2016年10月18日至2019年7月30日的租金合計(jì)169,131元，且均已到合同約定的支付期限，故被告應(yīng)當(dāng)支付原告租金169,131元。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十六條第三項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十六條、《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法總則〉訴訟時(shí)效制度若干問(wèn)題的解釋》第二條、第三條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海伊某投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告馮某截止2019年7月30日的租金169,131元；
　　二、駁回原告馮某的其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案案件受理費(fèi)減半收取2,777元，由原告負(fù)擔(dān)1,121元，被告負(fù)擔(dān)1,656元，被告所負(fù)之款于本判決生效之日起七日內(nèi)日繳納本院。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：李文華

書(shū)記員：陸園濤