原告：馮某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市閔行區(qū)。
　　委托訴訟代理人：刁驊，上海刁驊律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：嚴(yán)媛，上海刁驊律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海服添下商業(yè)服務(wù)股份有限公司，注冊地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：陳財(cái)堂，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：肖蘇。
　　原告馮某與被告上海服添下商業(yè)服務(wù)股份有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年11月16日立案受理。依法適用簡易程序于2019年1月29日、同年2月26日、同年4月3日公開開庭進(jìn)行了審理，原告馮某的委托訴訟代理人刁驊、嚴(yán)媛，被告上海服添下商業(yè)服務(wù)股份有限公司的法定代表人陳財(cái)堂及其委托訴訟代理人肖蘇到庭參加訴訟。審理中，雙方一致同意延長簡易程序適用期間。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告馮某向本院提出訴訟請求：1.解除原告和被告的租賃合同關(guān)系并將租賃物恢復(fù)原狀后返還給原告；2.被告向原告支付至返還租賃物之日的租金(使用費(fèi))，暫計(jì)算至2018年9月15日為人民幣(幣種下同)430,000元。
　　事實(shí)和理由：原、被告于2017年8月29日簽訂《租賃合同》，約定原告將上海市閔行區(qū)申虹路XXX弄XXX號301/302室房屋(即本案涉案房屋)租賃給被告使用，租賃期限為2017年11月30日至2026年11月29日，約定租金付二押一，之后每2月支付一次，每次租金于到期前十日支付，先付后租，另《租賃合同》第六條第四款約定如被告拖欠租金達(dá)十日時，則視為被告自動放棄所承租之房屋，構(gòu)成嚴(yán)重違約，原告即可終止本合同等內(nèi)容。從合同簽訂日至起訴時止，原告共計(jì)收到被告支付的租金為520,000元，經(jīng)原告多次催討被告均以資金困難為由未付。被告已嚴(yán)重違約，故原告要求解除雙方的《租賃合同》并要求被告支付所欠的全部租金(使用費(fèi))。綜上，為維護(hù)原告的合法權(quán)益，故原告起訴至法院。
　　訴訟過程中，原告馮某明確訴訟請求為：1.解除原告和被告簽訂的《租賃合同》；2.被告將位于上海市閔行區(qū)申虹路XXX弄XXX號XXX、XXX室房屋返還給原告；3.被告向原告支付自2018年4月5日起至實(shí)際返還房屋之日止，按每月100,000元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的租金和使用費(fèi)；并增加了一項(xiàng)訴訟請求：被告向原告支付自2018年5月1日起至2018年12月31日止的物業(yè)管理費(fèi)111,465.84元。
　　被告上海服添下商業(yè)服務(wù)股份有限公司辯稱，不同意原告解除租賃合同，也不同意返還涉案房屋。被告不能按時如數(shù)繳納房屋租金是由于不可抗力的原因。2018年11月15日上海國際進(jìn)口博覽會在上海虹橋商務(wù)區(qū)國家會展中心舉行，為了保證能順利召開，整個虹橋商務(wù)區(qū)的城市道路改造，園林綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程帶來了一次顛覆性的改觀，虹橋商務(wù)區(qū)的商務(wù)經(jīng)營活動幾乎停止，導(dǎo)致被告不能開展活動。2018年11月20日，原告將被告的公司停電。另外，2018年8月至10月期間，原告將上海市閔行區(qū)申虹路XXX弄XXX號303室房屋租賃給其他客戶，租賃方進(jìn)行了裝修，有證據(jù)可以證明擋住了被告公司，導(dǎo)致被告無法正常營業(yè)，不利于被告公司的招商經(jīng)營，導(dǎo)致了無法支付租金等款項(xiàng)。雖然被告不同意解除合同，但被告同意支付截止至2018年11月20日前欠付的租金和物業(yè)費(fèi)，因被告所有錢款都投入裝修和投資，加上公司外在的裝修無法正常經(jīng)營，現(xiàn)公司無進(jìn)賬，故被告無法支付租金和物業(yè)費(fèi)。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2017年8月10日，原告馮某(作為委托方，簽約甲方)與案外人顧某某(作為受托方，簽約乙方)簽訂《房屋租賃授權(quán)委托書》1份，約定甲方授權(quán)乙方全權(quán)行使位于上海市閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)申虹路XXX弄XXX號XXX、XXX室房屋的出租和經(jīng)營管理權(quán)力；委托權(quán)限包括：房屋的出租、物業(yè)管理、日常管理、房屋的相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與管理、以受托方的名義對外簽署房屋租賃合同、收取租金、保證金和支付該物業(yè)相關(guān)費(fèi)用等。
　　2017年8月29日，案外人顧某某代原告馮某(作為出租方，簽約甲方)與被告上海服添下商業(yè)服務(wù)股份有限公司(作為承租方，簽約乙方)、案外人上海錦澤房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(作為中介方、簽約丙方)簽訂《租賃合同》1份，約定甲方出租給乙方的房屋座落在上海市閔行區(qū)申虹路XXX弄XXX號XXX、XXX室；租賃用途為辦公用房；租賃期限自2017年11月30日至2026年11月29日止，共計(jì)108個月，應(yīng)于2017年9月1日騰空交付乙方使用；租金為每月100,000元；交付方式：(1)該房屋租金二年內(nèi)不變，第三年至第六年每兩年遞增8%，最后三年遞增8%；(2)租金每二(月)支付一次，即200,000元；(3)每次租金于到期日前十日支付，先付后租，首批租金應(yīng)于交房后三日內(nèi)支付；(4)租金以轉(zhuǎn)賬方式支付；保證金為100,000元整，乙方于2017年9月1日前交付甲方；該保證金不可視為乙方預(yù)付的租金，甲方應(yīng)于租賃期滿，乙方遷出交還房屋并已結(jié)清租金、電話費(fèi)、水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用后三天內(nèi)無息返還乙方；當(dāng)乙方有任何拖欠應(yīng)付款項(xiàng)時，甲方有權(quán)從該保證金中先行償付，償付部分，乙方應(yīng)立即補(bǔ)足；甲方如出售或抵押前述物業(yè)，應(yīng)提前三個月通知乙方，但提出解除合同的一方需支付另一方違約金，但因本合同第七條情形除外；乙方的義務(wù)及違約責(zé)任：(一)乙方應(yīng)依房屋交接時現(xiàn)狀(毛坯)使用(毛坯房除外)，如需重新裝修或變更原有設(shè)施，應(yīng)事先征得甲方書面同意，租賃期滿，根據(jù)合同約定，如有要求恢復(fù)原狀的，乙方須恢復(fù)原狀；除不可抗力外，乙方因使用不當(dāng)或其它人為原因而使房屋或設(shè)備損壞的，應(yīng)負(fù)責(zé)賠償或給予修復(fù)；(二)乙方在租賃期內(nèi)，未經(jīng)甲方的同意，不得將承租的房屋全部轉(zhuǎn)租給第三方或與第三人互換房屋使用；(三)乙方必須按規(guī)定用途使用所承租之房屋，不得以所租用之房屋供非法使用或存放危險物品或在租用之房屋內(nèi)從事任何非法營業(yè)之行為；乙方還應(yīng)自覺遵守房屋使用規(guī)則，諸如：大樓管理規(guī)章，住戶公約等；(四)乙方應(yīng)按時交付租金，若逾期交付房租，(節(jié)假日或雙方同意除外)則每逾期一日，由甲方按月租金金額的3%收取違約金，如乙方拖欠租金達(dá)十日時，則視為乙方自動放棄所承租之房屋，構(gòu)成嚴(yán)重違約，甲方即可終止本合同；(五)租賃期滿，甲方有權(quán)收回全部出租房屋，乙方應(yīng)如期交還；乙方如要求續(xù)租，則須在租賃期滿前二個月向甲方提出書面意向，經(jīng)甲方同意后，重新簽訂租賃合同；(六)租賃期滿或因乙方違約致使本合同提前終止，則乙方須及時將房屋及甲方提供的設(shè)備如數(shù)歸還；除非經(jīng)甲方同意，乙方任何遺留在房屋中的物品將被視為放棄，甲方有權(quán)處置；乙方承諾放棄對該房屋的優(yōu)先購買權(quán)；(七)乙方于簽訂本合同后，未經(jīng)甲方書面同意擅自提前解約或其他嚴(yán)重違約，致本合同無法履行，乙方無權(quán)請求返還保證金，若給甲方造成損失的，乙方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償；該房屋租賃期間內(nèi)應(yīng)由乙方承擔(dān)的費(fèi)用有：網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)、電費(fèi)、房屋租賃發(fā)票稅金等；甲乙雙方約定的其他事項(xiàng)：1.合同租賃期滿后，乙方具有優(yōu)先承租權(quán)；2.免租期內(nèi)，免租金，不免物業(yè)費(fèi)，(免租期自2017年9月1日起至2017年11月29號止)；3.合同期內(nèi)，付款方式自第肆年起為付叁押一；4.合同期內(nèi)，若甲方違約，應(yīng)按照裝修費(fèi)用及設(shè)備費(fèi)用折舊價賠償乙方；5.合同期內(nèi)，乙方可以將房屋給其子公司或關(guān)聯(lián)公司或客戶伙伴共同使用。上述合同還對雙方的其他權(quán)利義務(wù)作了約定。
　　2018年7月2日，原告馮某通過微信向被告發(fā)送《房屋租金催款函》1份，告知被告應(yīng)于2018年5月20日支付租金200,000元，然而被告未能按約定及時支付租金，現(xiàn)共欠租金200,000元，故致函請被告于2018年7月5日前將所欠租金支付原告，否則原告將委托相關(guān)追收人員上門催收解決，并保留通過法律途徑解決的權(quán)利。
　　2018年11月15日，案外人xxxx中心物業(yè)服務(wù)中心在被告公司門口張貼《告知函》1份，載明：馮某系xxxx中心合法的物業(yè)服務(wù)對象。2018年11月15日，本物業(yè)服務(wù)中心仍未代收到貴司2018年1月至10月的能源、水、電等費(fèi)用，接報(bào)貴戶要求，您所購買的上海市申虹路XXX號XXX號樓XXX、XXX室商鋪，將停止供電、供水、供能源等服務(wù)。為了避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失，我服務(wù)中心將按貴戶要求，于2018年11月20日9：00對上海市申虹路XXX號XXX號樓301、302實(shí)施停止供水、供電、供能源的服務(wù)。請貴戶及使用者提前做好準(zhǔn)備工作。
　　2018年12月9日，被告的法定代表人陳財(cái)堂向原告方發(fā)送微信表示由于辦公樓停電造成了很大影響，希望近日能支持送電，不然被告公司將被逼宣布破產(chǎn)倒閉，也影響原告繼續(xù)招租，希望原告能給其時間。
　　另查明，2016年6月20日，原告馮某(作為買方，簽約乙方)與案外人xxx(上海)置業(yè)發(fā)展有限公司(作為賣方，簽約甲方)簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》1份，約定乙方向甲方購買上海市閔行區(qū)申虹路XXX弄XXX號302室房屋。2016年12月25日，原告馮某登記為上海市閔行區(qū)申虹路XXX弄XXX號302室房屋的預(yù)告登記權(quán)利人。2018年9月10日，原告馮某登記為上海市閔行區(qū)申虹路XXX弄XXX號301室房屋的權(quán)利人。
　　還查明，案外人xxx中心物業(yè)服務(wù)中心分別于2018年9月27日、2018年10月12日向原告馮某發(fā)送《xxxx中心物業(yè)服務(wù)費(fèi)催款函》，催告其支付涉案房屋欠付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；并于2018年11月8日委托北京盈科(上海)律師事務(wù)所向原告發(fā)送《律師函》，要求其支付涉案房屋截止至2018年12月拖欠的物業(yè)費(fèi)共計(jì)111,465.92元。2018年12月12日，案外人虹橋正榮中心物業(yè)服務(wù)中心再次向原告馮某發(fā)送《虹橋正榮中心物業(yè)服務(wù)費(fèi)催款函》，催告其支付涉案房屋自2017年9月1日至2018年12月31日欠付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、能源費(fèi)、電費(fèi)及滯納金共計(jì)211,304.06元，并附“欠費(fèi)明細(xì)表”，該欠費(fèi)明細(xì)表中記載：2018年5月至2018年12月，上海市閔行區(qū)申虹路XXX弄XXX號301室房屋欠付物業(yè)費(fèi)共計(jì)54,480.24元、上海市閔行區(qū)申虹路XXX弄XXX號302室房屋欠付物業(yè)費(fèi)共計(jì)56,985.60元。2018年12月25日，原告馮某支付了涉案房屋自2018年5月1日起至2018年12月31日止的物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)111,465.84元。
　　又查明，被告于2017年8月16日向原告支付了定金30,000元、于2017年9月11日向原告轉(zhuǎn)賬支付了租金170,000元并現(xiàn)金支付了100,000元、于2018年4月4日向原告轉(zhuǎn)賬支付了一個月租金100,000元、于2018年5月3日向原告轉(zhuǎn)賬支付了100,000元、于2018年9月11日向原告轉(zhuǎn)賬支付了部分租金20,000元。原、被告在庭審中均確認(rèn)被告共計(jì)向原告支付了520,000元，其中包含了保證金100,000元，被告認(rèn)為如果合同解除，要求返還保證金，原告表示同意返還保證金，且不要求抵扣。
　　審理中，原告提供了其于2019年1月7日至現(xiàn)場拍攝的照片，并表示因被告欠費(fèi)停電后，被告仍在使用涉案房屋并自行在房屋內(nèi)使用發(fā)電機(jī)。被告對照片的真實(shí)性表示無異議，并認(rèn)為購買發(fā)電機(jī)是為了急用以及臨時解決客戶電腦打印材料的問題，且該發(fā)電機(jī)功率較小。被告提供了《裝修備案證》及照片，并表示由于相鄰的房屋在裝修，影響了其公司經(jīng)營。根據(jù)該《裝修備案證》記載：施工范圍為6幢3層303號，裝修期限為2018年8月18日至2018年11月17日，每日裝修時間為18：00至次日7：00。原告對《裝修備案證》的真實(shí)性予以認(rèn)可，認(rèn)為裝修并不影響被告，但對照片的真實(shí)性有異議，認(rèn)為非現(xiàn)場拍攝的照片。
　　訴訟中，被告確認(rèn)自2018年4月5日起的租金未支付，并表示其現(xiàn)在無錢支付，只能分期付。原告表示由于被告違約，根據(jù)合同約定被告遺留在涉案房屋內(nèi)的物品視為放棄，對被告的裝修其表示不同意利用，也不同意補(bǔ)償。
　　以上事實(shí)，由原告馮某提供的《租賃合同》、《房屋租賃授權(quán)委托書》、《不動產(chǎn)權(quán)證書》、《上海市商品房預(yù)售合同》、不動產(chǎn)登記證明、《虹橋正榮中心物業(yè)服務(wù)費(fèi)催款函》、欠款明細(xì)表、發(fā)票、《律師函》、《房屋租金催款函》及微信記錄、轉(zhuǎn)賬憑證、照片，被告上海服添下商業(yè)服務(wù)股份有限公司提供的《告知函》、微信記錄以及雙方當(dāng)事人的庭審陳述所證實(shí)。上述證據(jù)具有真實(shí)性，且與本案相關(guān)聯(lián)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。訴訟中，被告還提供了照片以證明商務(wù)區(qū)在2018年下半年有5個月左右的時間在施工，導(dǎo)致其不能正常經(jīng)營；原告對照片真實(shí)性予以確認(rèn)，但表示無法確認(rèn)照片的拍攝時間，且照片只顯示了道路的維修；被告還提供了《告知函》以證明銀行發(fā)函通知不能解除原、被告的租賃關(guān)系；原告馮某對《告知函》的真實(shí)性予以認(rèn)可，并認(rèn)為根據(jù)合同約定可提前告知被告抵押情況，并非不能解除合同。
　　本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的《租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容亦不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)按約履行義務(wù)、行使權(quán)利。根據(jù)上述合同約定，每次租金于到期日前十日支付，先付后租，如被告拖欠租金達(dá)十日時，則視為被告自動放棄所承租之房屋，構(gòu)成嚴(yán)重違約，原告即可終止本合同。本案中，雖然被告辯稱其未能支付租金等款項(xiàng)以及只同意支付截止至2018年11月20日的租金和物業(yè)管理費(fèi)的原因系由于不可抗力，即因上海國際進(jìn)口博覽會召開導(dǎo)致的周邊道路改造以及停電、相鄰房屋在裝修等導(dǎo)致其無法正常經(jīng)營，但根據(jù)被告提供的證據(jù)來看，被告未能提供充分的證據(jù)證明商務(wù)區(qū)道路的改造及相鄰房屋的裝修直接影響到被告無法開展經(jīng)營活動，而根據(jù)被告提供的相鄰房屋的《裝修備案證》來看，裝修期限自2018年8月18日至2018年11月17日，每日裝修時間為18：00至次日7：00，而被告自2018年4月起已經(jīng)開始欠付租金，相鄰房屋的裝修時間也并非被告日常辦公的時間，且根據(jù)查明的事實(shí)來看，支付電費(fèi)系被告的義務(wù)，現(xiàn)由于被告未能按時繳納電費(fèi)等費(fèi)用直接導(dǎo)致了涉案房屋被停止供水、供電、供能源服務(wù)的后果，而在該后果發(fā)生前，物業(yè)中心已經(jīng)進(jìn)行了告知，被告也未能及時地繳納相關(guān)費(fèi)用以防止該后果發(fā)生，且在該后果發(fā)生后，被告也未能積極地繳納相關(guān)費(fèi)用以恢復(fù)上述服務(wù)，即便物業(yè)中心采取停電措施系按原告的要求，鑒于被告欠付租金的行為發(fā)生在2018年4月，停電發(fā)生在2018年11月20日，原告采取該行為也屬于行使合同履行抗辯權(quán)的行為，且被告在庭審中也確認(rèn)其在涉案房屋停電后自行安置了發(fā)電設(shè)備，仍在繼續(xù)使用涉案房屋，故對于被告的上述未能按時支付租金和只同意支付截止至2018年11月20日的租金和物業(yè)管理費(fèi)的辯稱理由，本院不予采信?，F(xiàn)被告確認(rèn)其自2018年4月5日起的租金未能按約支付，故原告根據(jù)合同約定要求解除雙方簽訂的《租賃合同》，于法有據(jù)，本院予以支持。至于合同的解除時間，應(yīng)當(dāng)以解除通知到達(dá)被告之日視為解除之日，原告在起訴狀中已經(jīng)明確作出了要求解除合同的意思表示，并要求以訴狀副本送達(dá)之日作為解除的日期，現(xiàn)被告于2018年12月23日收到了訴狀副本，故本院確認(rèn)原告與被告就涉案房屋簽訂的《租賃合同》于2018年12月23日解除。
　　合同解除后，被告理應(yīng)向原告返還租賃物，并支付拖欠的租金及房屋占有使用期間的使用費(fèi)。關(guān)于被告應(yīng)付的租金金額，根據(jù)合同約定，涉案房屋每月租金為100,000元，租金二年內(nèi)不變，第三年至第六年每兩年遞增8%，免租期自2017年9月1日起至2017年11月29日止，現(xiàn)原、被告雙方均確認(rèn)被告共支付了租金420,000元，且被告自2018年4月5日起的租金未付，故被告理應(yīng)向原告支付自2018年4月5日起至2018年12月23日止的租金864,657.53元(100,000元*12月/365天*263天)，以及自2018年12月24日起至實(shí)際返還涉案房屋之日止，參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)即每月100,000元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的房屋使用費(fèi)。關(guān)于原告主張的物業(yè)管理費(fèi)，因原告已代為支付完畢，故原告主張被告支付自2018年5月1日起至2018年12月31日止的物業(yè)管理費(fèi)111,465.84元，于法有據(jù)，本院予以支持。關(guān)于被告已支付的保證金100,000元，被告要求予以返還，原告于庭審中表示同意返還，故本院對保證金問題一并進(jìn)行處理。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第九十六條、第九十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告馮某與被告上海服添下商業(yè)服務(wù)股份有限公司于2017年8月29日簽訂的《租賃合同》于2018年12月23日解除；
　　二、被告上海服添下商業(yè)服務(wù)股份有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)將位于上海市閔行區(qū)申虹路XXX弄XXX號301室、上海市閔行區(qū)申虹路XXX弄XXX號302室房屋返還原告馮某；
　　三、被告上海服添下商業(yè)服務(wù)股份有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告馮某自2018年4月5日起至2018年12月23日止的租金人民幣864,657.53元；
　　四、被告上海服添下商業(yè)服務(wù)股份有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告馮某自2018年12月24日起至實(shí)際返還房屋之日止，按每月人民幣100,000元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的房屋使用費(fèi)；
　　五、被告上海服添下商業(yè)服務(wù)股份有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告馮某自2018年5月1日起至2018年12月31日止的物業(yè)管理費(fèi)人民幣111,465.84元；
　　六、原告馮某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告上海服添下商業(yè)服務(wù)股份有限公司保證金人民幣100,000元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)人民幣7,750元，減半收取計(jì)人民幣3,875元，由被告上海服添下商業(yè)服務(wù)股份有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：林??葉

書記員：高??燕