原告馮某某，男，漢族。
委托代理人季國(guó)軍，黑龍江盛和盛律師事務(wù)所律師。
被告大慶市肇源縣鑫源城市建設(shè)綜合開發(fā)有限公司，住所地大慶市肇源縣肇源鎮(zhèn)中央大街。
法定代表人李義，該公司總經(jīng)理。
被告大慶隆某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地肇源縣肇源鎮(zhèn)。
法定代表人喬士奇，該公司總經(jīng)理。
委托代理人于海英，黑龍江海鷹律師事務(wù)所律師。
被告賈某某，男，漢族。
委托代理人劉建筑，男，漢族。
被告王某某，男，漢族。
被告楊某民，男，漢族。
委托代理人畢士海，男，漢族。
被告李愛民，男，漢族。

原告馮某某與被告大慶市肇源縣鑫源城市建設(shè)綜合開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱鑫源公司）、大慶隆某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱隆某公司）、賈某某、王某某、楊某民、李愛民申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案原告馮某某于2012年12月4日向本院起訴，本院受理后依法組成合議庭，于2013年3月12日公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人季國(guó)軍、被告隆某公司委托代理人于海英、被告賈某某委托代理人劉建筑、被告楊某民委托代理人畢士海、被告李愛民到庭參加訴訟，被告鑫源公司與被告王某某經(jīng)本院依法送達(dá)開庭傳票后，未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理完畢。
原告馮某某訴稱，原告申請(qǐng)貴院對(duì)鑫源公司所負(fù)債務(wù)強(qiáng)制執(zhí)行一案，貴院于2012年8月4日立案執(zhí)行。并于2012年9月21日將鑫源公司名下位于肇源縣松花江大街南側(cè)的遠(yuǎn)大麗景二期B區(qū)1號(hào)A樓5號(hào)商服；遠(yuǎn)大麗景B區(qū)2號(hào)樓北1號(hào)車庫、北2號(hào)車庫、北3號(hào)車庫、北4號(hào)車庫、北5號(hào)車庫、北6號(hào)車庫、北7號(hào)車庫、北8號(hào)車庫、南8號(hào)車庫、南4號(hào)車庫（上述房產(chǎn)估價(jià)為607，075.00元）予以查封。查封后，被告賈某某、王某某、楊某民、李愛民對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議。貴院執(zhí)行部門經(jīng)過程序?qū)彶楹?，作出中止?duì)鑫源公司名下的上述被查封商服及車庫執(zhí)行的裁定。原告認(rèn)為，被告鑫源公司名下的上述被查封商服及車庫理應(yīng)作為可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，依法對(duì)其拍賣、變賣，以償還債務(wù)。具體理由如下：一、位于大慶市肇源鎮(zhèn)的遠(yuǎn)大麗景二期B區(qū)工程是由被告鑫源公司開發(fā)的房產(chǎn)，該房產(chǎn)的所有權(quán)人為鑫源公司；二、被告鑫源公司與隆某公司簽訂的無償轉(zhuǎn)讓協(xié)議書不發(fā)生物權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓的法律效力?！段餀?quán)法》第六條及《城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條均規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定進(jìn)行登記”?！段餀?quán)法》第九條同時(shí)規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”。以上法律規(guī)定充分說明，合同雙方雖然簽訂了物權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，但雙方?jīng)]有在相關(guān)行政主管部門依法辦理登記的情況下，不發(fā)生效力。即該房產(chǎn)的所有權(quán)人仍然是被告鑫源公司；三、被告鑫源公司與隆某公司簽訂的無償轉(zhuǎn)讓協(xié)議書無效，《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的”第五十九條規(guī)定：“當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的，因此取得的財(cái)產(chǎn)收歸國(guó)家所有或者返還集體、第三人”。被告鑫源公司將其開發(fā)的房產(chǎn)（遠(yuǎn)大麗景綜合樓1號(hào)樓商服24號(hào)房）出售給他人并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)后，又將該房產(chǎn)一房二賣出售給原告，并于2011年6月2日簽訂商品房買賣合同的當(dāng)天全額收取了房款236萬元。被告鑫源公司收取房款的一個(gè)月后（即2011年7月22日）與隆某公司簽訂了一份協(xié)議書，將其開發(fā)的遠(yuǎn)大麗景二期B區(qū)的全部權(quán)利義務(wù)無償轉(zhuǎn)讓給隆某公司。被告鑫源公司與隆某公司的行為既符合“以合法形式掩蓋非法目的”，又符合“惡意串通，損害第三人利益”的情形，因而，雙方簽訂的協(xié)議書是無效的。綜上所述，即使被告鑫源公司與隆某公司簽訂的協(xié)議書是有效的，那么也因雙方未履行相應(yīng)的登記義務(wù)而不發(fā)生物權(quán)變更的效力。更何況雙方的協(xié)議是無效的。所以說大慶市肇源鎮(zhèn)遠(yuǎn)大麗景二期B區(qū)的房產(chǎn)的所有權(quán)人仍然是被告鑫源公司，被告賈某某等人雖然支付了房款，但因其與無權(quán)處分的隆某公司簽訂的房屋買賣合同，并將房款支付給隆某公司的行為是不能獲得房產(chǎn)的所有權(quán)的。所以貴院完全可以對(duì)上述房產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。綜上，原告為保護(hù)自己的權(quán)益訴至貴院，請(qǐng)求確認(rèn)被告鑫源公司與隆某公司簽訂的無償轉(zhuǎn)讓協(xié)議書無效；判令準(zhǔn)許執(zhí)行大慶市肇源縣鑫源城市建設(shè)綜合開發(fā)有限公司名下位于肇源縣松花江大街南側(cè)的遠(yuǎn)大麗景二期B區(qū)1號(hào)A樓5號(hào)商服；遠(yuǎn)大麗景B區(qū)2號(hào)樓北1號(hào)車庫、北2號(hào)車庫、北3號(hào)車庫、北4號(hào)車庫、北5號(hào)車庫、北6號(hào)車庫、北7號(hào)車庫、北8號(hào)車庫、南8號(hào)車庫、南4號(hào)車庫（上述房產(chǎn)估價(jià)為人民幣607075元）；本案訴訟費(fèi)用由被告依法承擔(dān)。
被告隆某公司辯稱，隆某公司與鑫源公司簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效，應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。雙方簽訂的該協(xié)議是遠(yuǎn)大麗景二期工程，與原告不具有關(guān)聯(lián)系。隆某公司與鑫源公司系兩個(gè)完全獨(dú)立的法人單位，原告馮某某與鑫源公司的債權(quán)債務(wù)關(guān)系應(yīng)當(dāng)由鑫源公司獨(dú)立承擔(dān)，隆某公司與本案房屋買受人均沒有過錯(cuò)，對(duì)訴爭(zhēng)房屋不得申請(qǐng)執(zhí)行。
被告賈某某辯稱，房屋早已購買了，執(zhí)行的時(shí)候被告已經(jīng)買一年多了。
被告楊某民辯稱，被告作為買受人在隆某公司購買了2號(hào)樓北側(cè)共8個(gè)車庫，都是現(xiàn)房，在隆某公司售樓處按隆某公司的銷售價(jià)格購買的，當(dāng)天簽訂的預(yù)售合同書，交付全部?jī)r(jià)款。隆某公司當(dāng)天將8個(gè)車庫交給被告，現(xiàn)被告正在使用。被告與隆某公司的車庫買賣行為是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定。購買時(shí)也沒有低于當(dāng)時(shí)的車庫價(jià)格，因肇源縣房產(chǎn)處還沒有對(duì)該地塊辦理產(chǎn)權(quán)登記，被告在隆于公司購買車庫而未辦理產(chǎn)權(quán)登記，被告沒有過錯(cuò)。根據(jù)《最高院關(guān)于法院執(zhí)行中查封、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條，被告購買車庫已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有使用，雖然未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但被告對(duì)此無過錯(cuò)。被告購買的車庫是合法財(cái)產(chǎn)，應(yīng)受到法律的保護(hù)，不得查封扣押，請(qǐng)求法院駁回原告訴訟請(qǐng)求。
被告李愛民辯稱，鑫源公司與隆某公司所簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效，被告與隆某公司所簽訂的買賣協(xié)議有效，遠(yuǎn)大麗景1號(hào)A樓5號(hào)商服房屋所有權(quán)歸被告李愛民，原告無權(quán)申請(qǐng)執(zhí)行案外人李愛民的財(cái)產(chǎn)。
被告鑫源公司與被告王某某未答辯。
原告馮某某為證明其訴訟請(qǐng)求及主張，向法院提交如下證據(jù)：
第1組證據(jù)、大慶市中級(jí)人民法院（2012）慶執(zhí)異字第81-2號(hào)、（2012）慶執(zhí)字第81號(hào)執(zhí)行裁定書及協(xié)議書各一份，證明：（1）原告提起本起訴訟是基于大慶市中級(jí)人民法院（2012）慶執(zhí)異字第81-1號(hào)執(zhí)行裁定書；（2）原告請(qǐng)求準(zhǔn)許執(zhí)行的1座商服及10間車庫現(xiàn)均登記在被告簡(jiǎn)稱鑫源公司名下；（3）被告鑫源公司與被告隆某公司簽訂無償轉(zhuǎn)讓協(xié)議書的日期是2011年7月22日；（4）賈某某、王某某、楊某民、李愛民四被告分別于2011年12月1日至2012年3月3日期間與被告隆某公司簽訂的預(yù)售合同并將購房款支付給隆某公司；
第2組證據(jù)、原告與被告鑫源公司之間的商品房買賣合同一份、收據(jù)二份、（2012）慶民二初字第10號(hào)民事調(diào)解書一份及庭審筆錄二頁（上述證據(jù)來源于（2012）慶民二初字第10號(hào)民事調(diào)解書卷宗），證明：原告于2011年6月2日與被告鑫源公司簽訂的商品房買賣合同并于同日向被告鑫源公司支付236萬元購房款的事實(shí)；
第3組證據(jù)、遠(yuǎn)大麗景綜合樓1號(hào)樓商服24號(hào)房房產(chǎn)檔案一份（該證據(jù)來源于肇源縣房產(chǎn)局），證明被告鑫源公司于2008年8月1日已經(jīng)將其賣給原告的房產(chǎn)賣與他人，并已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
被告隆某公司質(zhì)證稱，對(duì)第1組證據(jù)中的裁定書真實(shí)性無異議，81-2號(hào)裁定雖然被告未收到，但對(duì)裁定真實(shí)性無異議，執(zhí)行裁定內(nèi)容與法律依據(jù)均正確，事實(shí)清楚。對(duì)協(xié)議書真實(shí)性也無異議，但對(duì)于原告要證明的問題有異議。協(xié)議能夠證實(shí)是鑫源公司與隆某公司經(jīng)過協(xié)商，在自愿平等的基礎(chǔ)上簽訂的，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定；對(duì)第2組證據(jù)中的調(diào)解書真實(shí)性無異議，鑫源公司與原告之間的買賣關(guān)系與隆某公司無關(guān)聯(lián)性。對(duì)合同的真實(shí)性無異議，但對(duì)于該房屋地塊及時(shí)間能夠進(jìn)一步確認(rèn)，房屋地塊是1號(hào)樓商服24號(hào)樓是一層，2011年6月份，鑫源與隆某簽訂合同是7月份，房屋與隆某公司也無關(guān)，合同所涉及的地塊不在鑫源公司與隆某公司轉(zhuǎn)讓的地塊中，故商品房買賣合同與被告無關(guān)；第3組證據(jù)與本案無關(guān)，與隆某公司也無關(guān)。
被告賈某某質(zhì)證稱，對(duì)第1組證據(jù)無異議；對(duì)第2組證據(jù)認(rèn)為是王德勝借原告的錢，原告只提供了擔(dān)保，鑫源公司與隆某公司的協(xié)議與這個(gè)無關(guān)。對(duì)第3組證據(jù)認(rèn)為與被告無關(guān)。
被告楊某民質(zhì)證稱，對(duì)3組證據(jù)的質(zhì)證意見均同隆某公司的質(zhì)證意見。
被告李愛民質(zhì)證稱，對(duì)第1組證據(jù)無異議；對(duì)第2組證據(jù)有異議，這是王德勝以三分利抬的款，鑫源公司是擔(dān)保人，以房屋抵押給信合了，鑫源公司屬重復(fù)抵押，是欺詐行為；對(duì)第3組證據(jù)認(rèn)為與被告無關(guān)。
被告鑫源公司與被告王某某對(duì)原告馮某某提交的證據(jù)未質(zhì)證。

本院認(rèn)為，被告對(duì)原告提交的三組證據(jù)的真實(shí)性均無異議，本院對(duì)原告提交證據(jù)的真實(shí)性予以采納。
被告隆某公司為證明其抗辯理由成立，向本院提交如下證據(jù)：
證據(jù)1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照一份、機(jī)構(gòu)代碼證一份，證明隆某公司是獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的法人企業(yè)；
證據(jù)2、轉(zhuǎn)讓協(xié)議書復(fù)印件一份，證明原告與鑫源公司訂立買賣合同時(shí)，隆某公司和鑫源公司當(dāng)時(shí)沒有這種權(quán)利義務(wù)關(guān)系，原告與鑫源之間的買賣關(guān)系不及于隆某公司。轉(zhuǎn)讓協(xié)議針對(duì)遠(yuǎn)大麗景二期B區(qū)1-7號(hào)樓46000余平方米，是裸地轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓內(nèi)容并不是原告購買的房屋范圍內(nèi)；
證據(jù)3、協(xié)議書的平面圖紙一份，證明隆某公司轉(zhuǎn)讓協(xié)議中1號(hào)樓24號(hào)房并不在協(xié)議范圍內(nèi)，證明不含有原告購買的房屋。
原告馮某某質(zhì)證稱，證據(jù)1無異議。證據(jù)2因與我方提交的一致，故對(duì)真實(shí)無異議，但對(duì)證明問題有異議，通過該協(xié)議書不能證明協(xié)議雙方轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的為裸地轉(zhuǎn)讓，被告楊某民等人與隆某公司簽訂房屋預(yù)售合同的時(shí)間是2011年12月1日至2012年3月9日，而且楊某民等人買的現(xiàn)房，如果被告隆某公司講的是裸地，簽訂該轉(zhuǎn)讓協(xié)議的日期是2011年7月22日。從時(shí)間上來講，這么短的時(shí)間內(nèi)由裸地變?yōu)楝F(xiàn)房是不符合常理的，所以轉(zhuǎn)讓書中轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的為裸地的說法不真實(shí)。證據(jù)3我方也無異議，我方買的房屋確實(shí)是遠(yuǎn)大麗景一期。
被告賈某某質(zhì)證稱，無異議。
被告楊某民質(zhì)證稱，無異議。
被告李愛民質(zhì)證稱，無異議。
被告鑫源公司與被告王某某對(duì)被告隆某公司提交的證據(jù)未質(zhì)證。
本院認(rèn)為，原告對(duì)被告隆某公司提交的證據(jù)1和證據(jù)3均無異議，本院予以采信；原告對(duì)被告隆某公司提交的證據(jù)2的真實(shí)性無異議，對(duì)證明目的有異議，本院將結(jié)合其它事實(shí)予以綜合認(rèn)定。
被告賈某某、王某某、楊某民、李愛民為證明其抗辯理由成立，分別向本院提交如下證據(jù)：
證據(jù)1、賈某某和王某某的收據(jù)復(fù)印件及購買合同各一份、王某某入住物業(yè)協(xié)議一份，2011年12月1日簽訂的合同，當(dāng)時(shí)交納全款，也是當(dāng)天交付的房屋，證明房屋從隆某公司處買的，交完錢了，房屋已經(jīng)交付并使用了；
證據(jù)2、購房合同及票據(jù)復(fù)印件共8份、入住的物業(yè)協(xié)議書8份，證明出賣方是隆某公司，購買方是楊某民，時(shí)間是2012年1月6日，2號(hào)樓北側(cè)1-8號(hào)車庫是楊某民購買，并當(dāng)日交付全部?jī)r(jià)款。入住協(xié)議書可以證明楊某民交付了物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、電費(fèi)、垃圾裝卸費(fèi)等費(fèi)用，隆某公司將車庫交付楊某民使用；
證據(jù)3、肇源縣人民法院（2011）源商初字第177號(hào)民事調(diào)解書一份、2012年1月21日收據(jù)及購房合同各一份，證明房屋已經(jīng)歸被告李愛民所有了。
原告馮某某質(zhì)證稱，對(duì)四被告提交證據(jù)的真實(shí)性及證明問題均有異議，四被告提供的房屋預(yù)售合同并非是國(guó)家房產(chǎn)部門統(tǒng)一使用的正式合同文本。該合同內(nèi)容存在重大瑕疵，合同中約定交房日期為2011年10月30日，而簽訂合同的日期均在該日期之后。故該合同的真實(shí)性值得商榷的。以上四被告所購買的商服及車庫購買時(shí)均登記在鑫源公司名下，并非已經(jīng)登記到隆某公司名下。且隆某公司在向四被告出售房屋時(shí)也未取得房屋預(yù)售許可證。在這種情況下四被告與隆某公司簽訂的房屋預(yù)售合同是無效的。以上四被告基于疏于審查，所以應(yīng)認(rèn)定其具有過錯(cuò)。
被告隆某公司質(zhì)證稱，無異議。
被告鑫源公司對(duì)被告賈某某、王某某、楊某民、李愛民提交的證據(jù)未質(zhì)證。
本院認(rèn)為，原告對(duì)被告賈某某、王某某、楊某民、李愛民提交的證據(jù)有異議，但四被告所出示的證據(jù)能夠證實(shí)四被告已經(jīng)將本案訴爭(zhēng)的房款交清，并實(shí)際占有使用的事實(shí)，本院對(duì)四被告提交的證據(jù)予以采信。
被告鑫源公司未向本院提交證據(jù)。
根據(jù)當(dāng)事人舉證、庭審調(diào)查，本院確認(rèn)以下事實(shí)：
馮某某與鑫源公司商品房買賣合同糾紛一案，大慶市中級(jí)人民法院于2012年5月29日作出（2012）慶民二初字第10號(hào)民事調(diào)解書，民事調(diào)解書內(nèi)容為：“一、被告大慶市肇源縣鑫源城市建設(shè)綜合開發(fā)有限公司返還原告馮某某購房款人民幣2360000元，于2012年7月30日前一次性付清；二、被告大慶市肇源縣鑫源城市建設(shè)綜合開發(fā)有限公司賠償原告馮某某經(jīng)濟(jì)損失按236萬元本金計(jì)算，按月息3%計(jì)算，計(jì)算時(shí)間自2011年12月2日至被告給付之日止；三、如到期被告大慶市肇源縣鑫源城市建設(shè)綜合開發(fā)有限公司不能履行給付義務(wù)，將查封標(biāo)的物拍賣、變賣履行給付義務(wù)?！痹撁袷抡{(diào)解書生效后，鑫源公司未按期履行法律文書確定的給付義務(wù)，經(jīng)馮某某申請(qǐng)，大慶市中級(jí)人民法院于2012年8月4日立案執(zhí)行。大慶市中級(jí)人民法院于2012年9月21日作出（2012）慶執(zhí)字第81號(hào)執(zhí)行裁定書，查封被執(zhí)行人鑫源公司名下位于肇源縣松花江大街南側(cè)的遠(yuǎn)大麗景二期B區(qū)1號(hào)A樓5號(hào)商服（面積222.51平方米，共兩層）、8號(hào)商服（面積381.17平方米，共兩層）、9號(hào)商服（面積293.78平方米，共兩層）、遠(yuǎn)大麗景B區(qū)2號(hào)樓北1號(hào)車庫（面積21.79平方米）、北2號(hào)車庫（面積25.26平方米）、北3號(hào)車庫（面積25.26平方米）、北4號(hào)車庫（面積21.05平方米）、北5號(hào)車庫（面積36.84平方米）、北6號(hào)車庫（面積36.84平方米）、北7號(hào)車庫（面積27.37平方米）、北8號(hào)車庫（面積34.34平方米）、南8號(hào)車庫（面積24.28平方米）、南4號(hào)車庫（面積23平方米）。大慶市中級(jí)人民法院于2012年9月25日向肇源縣房產(chǎn)管理處送達(dá)（2012）慶執(zhí)字第81號(hào)執(zhí)行裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書。在執(zhí)行上述房產(chǎn)過程中，賈某某、王某某、楊某民、李愛民向大慶市中級(jí)人民法院提起了案外人執(zhí)行異議，大慶市中級(jí)人民法院于2012年11月15日作出（2012）慶執(zhí)異字第81-2號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定中止本案訴爭(zhēng)房屋的執(zhí)行。
2011年12月1日至2012年3月9日期間，賈某某、王某某、楊某民、李愛民等人先后與隆某公司簽訂商品房買賣合同，約定購買位于肇源縣松花江大街南側(cè)的遠(yuǎn)大麗景二期B區(qū)1號(hào)A樓5號(hào)商服、2號(hào)樓車庫，合同簽署后均已付清房款并已實(shí)際交付給四人使用，因開發(fā)商的原因，暫未辦理房屋權(quán)屬過戶登記。其中賈某某購買的是2號(hào)樓南8號(hào)車庫（面積24.28平方米），王某某購買的是2號(hào)樓南4號(hào)車庫（面積23平方米），楊某民購買的是2號(hào)樓北1號(hào)車庫（面積21.79平方米）、北2號(hào)車庫（面積25.26平方米）、北3號(hào)車庫（面積25.26平方米）、北4號(hào)車庫（面積21.05平方米）、北5號(hào)車庫（面積36.84平方米）、北6號(hào)車庫（面積36.84平方米）、北7號(hào)車庫（面積27.37平方米）、北8號(hào)車庫（面積34.34平方米），李愛民購買的是1號(hào)A樓5號(hào)商服（面積222.51平方米，共兩層）。四被告向法院提交了商品房買賣合同、收據(jù)、入住繳費(fèi)票據(jù)，票據(jù)均顯示付清房款。另查明，2011年7月22日，鑫源公司與隆某公司簽訂協(xié)議書，鑫源公司將遠(yuǎn)大麗景建設(shè)工程中有關(guān)房屋、商鋪的開發(fā)、銷售等協(xié)議中就甲方項(xiàng)下的全部權(quán)利義務(wù)無償轉(zhuǎn)讓給隆某公司，由隆某公司作為有關(guān)鑫源公司在遠(yuǎn)大麗景房屋、商鋪的開發(fā)、預(yù)訂銷售等協(xié)議中的一方享有權(quán)利，并履行義務(wù)。
本院認(rèn)為，本案是申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴，申請(qǐng)執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)表述為請(qǐng)求對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物許可執(zhí)行。原告的第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，即請(qǐng)求確認(rèn)被告鑫源公司與隆某公司簽訂的無償轉(zhuǎn)讓協(xié)議書無效，該訴請(qǐng)并不是本案審理的范圍，本院對(duì)原告此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。執(zhí)行異議之訴案件審理中，案外人應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物享有所有權(quán)或者其它足以阻止執(zhí)行標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓、交付的實(shí)體權(quán)利所依據(jù)的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。本案中，被告賈某某、王某某、楊某民、李愛民已經(jīng)出示了房屋買賣合同、付款票據(jù)、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)發(fā)票，完成了己方的舉證責(zé)任。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：如何理解《物權(quán)法》第九條及《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定。
二者之間不存在沖突，《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》屬于司法解釋，在這里應(yīng)理解為廣義上的法律?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)的，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。根據(jù)該條規(guī)定，首先、第三人應(yīng)當(dāng)在法院針對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物的強(qiáng)制執(zhí)行程序開始前，已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該標(biāo)的物；其次、第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，是指案外人未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)是由于被執(zhí)行人不予協(xié)助、辦理登記存在客觀障礙、登記機(jī)關(guān)原因等案外人意志以外的原因造成的。被告賈某某、王某某、楊某民、李愛民購買房屋的時(shí)間，在原告馮某某查封訴爭(zhēng)房屋之前，且涉案房屋并非原告馮某某與鑫源公司民事調(diào)解書中的執(zhí)行標(biāo)的，不存在執(zhí)行涉案特定房屋的有效判決。被告賈某某、王某某、楊某民、李愛民實(shí)際占有、使用涉案房屋，并全額清償了購房款，對(duì)未辦理房屋過戶登記手續(xù)沒有過錯(cuò)。被告賈某某、王某某、楊某民、李愛民有足以阻止執(zhí)行標(biāo)的轉(zhuǎn)讓、交付的實(shí)體權(quán)利，對(duì)原告馮某某的第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，即判令準(zhǔn)許執(zhí)行鑫源公司名下位于肇源縣松花江大街南側(cè)的遠(yuǎn)大麗景二期B區(qū)1號(hào)A樓5號(hào)商服；遠(yuǎn)大麗景B區(qū)2號(hào)樓北1號(hào)車庫、北2號(hào)車庫、北3號(hào)車庫、北4號(hào)車庫、北5號(hào)車庫、北6號(hào)車庫、北7號(hào)車庫、北8號(hào)車庫、南8號(hào)車庫、南4號(hào)車庫，本院亦不予支持。綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告馮某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)19264元，由原告馮某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省高級(jí)人民法院。

審判員 邊坤
審判員 劉振影
代理審判員 趙丹暉

書記員： 傅佳