原告馮某某，男，漢族。
委托代理人季國軍，黑龍江盛和盛律師事務所律師。
被告大慶市肇源縣鑫源城市建設綜合開發(fā)有限公司，住所地大慶市肇源縣肇源鎮(zhèn)中央大街。
法定代表人李義，該公司總經(jīng)理。
被告大慶隆某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地肇源縣肇源鎮(zhèn)。
法定代表人喬士奇，該公司總經(jīng)理。
委托代理人于海英，黑龍江海鷹律師事務所律師。
被告賈某某，男，漢族。
委托代理人劉建筑，男，漢族。
被告王某某，男，漢族。
被告楊某民，男，漢族。
委托代理人畢士海，男，漢族。
被告李愛民，男，漢族。

原告馮某某與被告大慶市肇源縣鑫源城市建設綜合開發(fā)有限公司（以下簡稱鑫源公司）、大慶隆某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱隆某公司）、賈某某、王某某、楊某民、李愛民申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案原告馮某某于2012年12月4日向本院起訴，本院受理后依法組成合議庭，于2013年3月12日公開開庭進行了審理。原告委托代理人季國軍、被告隆某公司委托代理人于海英、被告賈某某委托代理人劉建筑、被告楊某民委托代理人畢士海、被告李愛民到庭參加訴訟，被告鑫源公司與被告王某某經(jīng)本院依法送達開庭傳票后，未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理完畢。
原告馮某某訴稱，原告申請貴院對鑫源公司所負債務強制執(zhí)行一案，貴院于2012年8月4日立案執(zhí)行。并于2012年9月21日將鑫源公司名下位于肇源縣松花江大街南側的遠大麗景二期B區(qū)1號A樓5號商服；遠大麗景B區(qū)2號樓北1號車庫、北2號車庫、北3號車庫、北4號車庫、北5號車庫、北6號車庫、北7號車庫、北8號車庫、南8號車庫、南4號車庫（上述房產(chǎn)估價為607，075.00元）予以查封。查封后，被告賈某某、王某某、楊某民、李愛民對執(zhí)行標的提出書面異議。貴院執(zhí)行部門經(jīng)過程序審查后，作出中止對鑫源公司名下的上述被查封商服及車庫執(zhí)行的裁定。原告認為，被告鑫源公司名下的上述被查封商服及車庫理應作為可執(zhí)行財產(chǎn)，依法對其拍賣、變賣，以償還債務。具體理由如下：一、位于大慶市肇源鎮(zhèn)的遠大麗景二期B區(qū)工程是由被告鑫源公司開發(fā)的房產(chǎn)，該房產(chǎn)的所有權人為鑫源公司；二、被告鑫源公司與隆某公司簽訂的無償轉讓協(xié)議書不發(fā)生物權變更、轉讓的法律效力?！段餀喾ā返诹鶙l及《城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條均規(guī)定：“房地產(chǎn)轉讓或者變更時，應當依照法律規(guī)定進行登記”?！段餀喾ā返诰艞l同時規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”。以上法律規(guī)定充分說明，合同雙方雖然簽訂了物權轉讓協(xié)議書，但雙方?jīng)]有在相關行政主管部門依法辦理登記的情況下，不發(fā)生效力。即該房產(chǎn)的所有權人仍然是被告鑫源公司；三、被告鑫源公司與隆某公司簽訂的無償轉讓協(xié)議書無效，《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的”第五十九條規(guī)定：“當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產(chǎn)收歸國家所有或者返還集體、第三人”。被告鑫源公司將其開發(fā)的房產(chǎn)（遠大麗景綜合樓1號樓商服24號房）出售給他人并辦理了產(chǎn)權變更登記手續(xù)后，又將該房產(chǎn)一房二賣出售給原告，并于2011年6月2日簽訂商品房買賣合同的當天全額收取了房款236萬元。被告鑫源公司收取房款的一個月后（即2011年7月22日）與隆某公司簽訂了一份協(xié)議書，將其開發(fā)的遠大麗景二期B區(qū)的全部權利義務無償轉讓給隆某公司。被告鑫源公司與隆某公司的行為既符合“以合法形式掩蓋非法目的”，又符合“惡意串通，損害第三人利益”的情形，因而，雙方簽訂的協(xié)議書是無效的。綜上所述，即使被告鑫源公司與隆某公司簽訂的協(xié)議書是有效的，那么也因雙方未履行相應的登記義務而不發(fā)生物權變更的效力。更何況雙方的協(xié)議是無效的。所以說大慶市肇源鎮(zhèn)遠大麗景二期B區(qū)的房產(chǎn)的所有權人仍然是被告鑫源公司，被告賈某某等人雖然支付了房款，但因其與無權處分的隆某公司簽訂的房屋買賣合同，并將房款支付給隆某公司的行為是不能獲得房產(chǎn)的所有權的。所以貴院完全可以對上述房產(chǎn)進行強制執(zhí)行。綜上，原告為保護自己的權益訴至貴院，請求確認被告鑫源公司與隆某公司簽訂的無償轉讓協(xié)議書無效；判令準許執(zhí)行大慶市肇源縣鑫源城市建設綜合開發(fā)有限公司名下位于肇源縣松花江大街南側的遠大麗景二期B區(qū)1號A樓5號商服；遠大麗景B區(qū)2號樓北1號車庫、北2號車庫、北3號車庫、北4號車庫、北5號車庫、北6號車庫、北7號車庫、北8號車庫、南8號車庫、南4號車庫（上述房產(chǎn)估價為人民幣607075元）；本案訴訟費用由被告依法承擔。
被告隆某公司辯稱，隆某公司與鑫源公司簽訂的轉讓協(xié)議有效，應當予以保護。雙方簽訂的該協(xié)議是遠大麗景二期工程，與原告不具有關聯(lián)系。隆某公司與鑫源公司系兩個完全獨立的法人單位，原告馮某某與鑫源公司的債權債務關系應當由鑫源公司獨立承擔，隆某公司與本案房屋買受人均沒有過錯，對訴爭房屋不得申請執(zhí)行。
被告賈某某辯稱，房屋早已購買了，執(zhí)行的時候被告已經(jīng)買一年多了。
被告楊某民辯稱，被告作為買受人在隆某公司購買了2號樓北側共8個車庫，都是現(xiàn)房，在隆某公司售樓處按隆某公司的銷售價格購買的，當天簽訂的預售合同書，交付全部價款。隆某公司當天將8個車庫交給被告，現(xiàn)被告正在使用。被告與隆某公司的車庫買賣行為是雙方真實意思表示，不違反法律規(guī)定。購買時也沒有低于當時的車庫價格，因肇源縣房產(chǎn)處還沒有對該地塊辦理產(chǎn)權登記，被告在隆于公司購買車庫而未辦理產(chǎn)權登記，被告沒有過錯。根據(jù)《最高院關于法院執(zhí)行中查封、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第17條，被告購買車庫已經(jīng)支付全部價款并實際占有使用，雖然未辦理產(chǎn)權登記，但被告對此無過錯。被告購買的車庫是合法財產(chǎn)，應受到法律的保護，不得查封扣押，請求法院駁回原告訴訟請求。
被告李愛民辯稱，鑫源公司與隆某公司所簽訂的轉讓協(xié)議有效，被告與隆某公司所簽訂的買賣協(xié)議有效，遠大麗景1號A樓5號商服房屋所有權歸被告李愛民，原告無權申請執(zhí)行案外人李愛民的財產(chǎn)。
被告鑫源公司與被告王某某未答辯。
原告馮某某為證明其訴訟請求及主張，向法院提交如下證據(jù)：
第1組證據(jù)、大慶市中級人民法院（2012）慶執(zhí)異字第81-2號、（2012）慶執(zhí)字第81號執(zhí)行裁定書及協(xié)議書各一份，證明：（1）原告提起本起訴訟是基于大慶市中級人民法院（2012）慶執(zhí)異字第81-1號執(zhí)行裁定書；（2）原告請求準許執(zhí)行的1座商服及10間車庫現(xiàn)均登記在被告簡稱鑫源公司名下；（3）被告鑫源公司與被告隆某公司簽訂無償轉讓協(xié)議書的日期是2011年7月22日；（4）賈某某、王某某、楊某民、李愛民四被告分別于2011年12月1日至2012年3月3日期間與被告隆某公司簽訂的預售合同并將購房款支付給隆某公司；
第2組證據(jù)、原告與被告鑫源公司之間的商品房買賣合同一份、收據(jù)二份、（2012）慶民二初字第10號民事調解書一份及庭審筆錄二頁（上述證據(jù)來源于（2012）慶民二初字第10號民事調解書卷宗），證明：原告于2011年6月2日與被告鑫源公司簽訂的商品房買賣合同并于同日向被告鑫源公司支付236萬元購房款的事實；
第3組證據(jù)、遠大麗景綜合樓1號樓商服24號房房產(chǎn)檔案一份（該證據(jù)來源于肇源縣房產(chǎn)局），證明被告鑫源公司于2008年8月1日已經(jīng)將其賣給原告的房產(chǎn)賣與他人，并已經(jīng)辦理了產(chǎn)權變更登記手續(xù)。
被告隆某公司質證稱，對第1組證據(jù)中的裁定書真實性無異議，81-2號裁定雖然被告未收到，但對裁定真實性無異議，執(zhí)行裁定內(nèi)容與法律依據(jù)均正確，事實清楚。對協(xié)議書真實性也無異議，但對于原告要證明的問題有異議。協(xié)議能夠證實是鑫源公司與隆某公司經(jīng)過協(xié)商，在自愿平等的基礎上簽訂的，不違反法律強制性規(guī)定；對第2組證據(jù)中的調解書真實性無異議，鑫源公司與原告之間的買賣關系與隆某公司無關聯(lián)性。對合同的真實性無異議，但對于該房屋地塊及時間能夠進一步確認，房屋地塊是1號樓商服24號樓是一層，2011年6月份，鑫源與隆某簽訂合同是7月份，房屋與隆某公司也無關，合同所涉及的地塊不在鑫源公司與隆某公司轉讓的地塊中，故商品房買賣合同與被告無關；第3組證據(jù)與本案無關，與隆某公司也無關。
被告賈某某質證稱，對第1組證據(jù)無異議；對第2組證據(jù)認為是王德勝借原告的錢，原告只提供了擔保，鑫源公司與隆某公司的協(xié)議與這個無關。對第3組證據(jù)認為與被告無關。
被告楊某民質證稱，對3組證據(jù)的質證意見均同隆某公司的質證意見。
被告李愛民質證稱，對第1組證據(jù)無異議；對第2組證據(jù)有異議，這是王德勝以三分利抬的款，鑫源公司是擔保人，以房屋抵押給信合了，鑫源公司屬重復抵押，是欺詐行為；對第3組證據(jù)認為與被告無關。
被告鑫源公司與被告王某某對原告馮某某提交的證據(jù)未質證。

本院認為，被告對原告提交的三組證據(jù)的真實性均無異議，本院對原告提交證據(jù)的真實性予以采納。
被告隆某公司為證明其抗辯理由成立，向本院提交如下證據(jù)：
證據(jù)1、營業(yè)執(zhí)照一份、機構代碼證一份，證明隆某公司是獨立承擔責任的法人企業(yè)；
證據(jù)2、轉讓協(xié)議書復印件一份，證明原告與鑫源公司訂立買賣合同時，隆某公司和鑫源公司當時沒有這種權利義務關系，原告與鑫源之間的買賣關系不及于隆某公司。轉讓協(xié)議針對遠大麗景二期B區(qū)1-7號樓46000余平方米，是裸地轉讓，轉讓內(nèi)容并不是原告購買的房屋范圍內(nèi)；
證據(jù)3、協(xié)議書的平面圖紙一份，證明隆某公司轉讓協(xié)議中1號樓24號房并不在協(xié)議范圍內(nèi)，證明不含有原告購買的房屋。
原告馮某某質證稱，證據(jù)1無異議。證據(jù)2因與我方提交的一致，故對真實無異議，但對證明問題有異議，通過該協(xié)議書不能證明協(xié)議雙方轉讓的標的為裸地轉讓，被告楊某民等人與隆某公司簽訂房屋預售合同的時間是2011年12月1日至2012年3月9日，而且楊某民等人買的現(xiàn)房，如果被告隆某公司講的是裸地，簽訂該轉讓協(xié)議的日期是2011年7月22日。從時間上來講，這么短的時間內(nèi)由裸地變?yōu)楝F(xiàn)房是不符合常理的，所以轉讓書中轉讓的標的為裸地的說法不真實。證據(jù)3我方也無異議，我方買的房屋確實是遠大麗景一期。
被告賈某某質證稱，無異議。
被告楊某民質證稱，無異議。
被告李愛民質證稱，無異議。
被告鑫源公司與被告王某某對被告隆某公司提交的證據(jù)未質證。
本院認為，原告對被告隆某公司提交的證據(jù)1和證據(jù)3均無異議，本院予以采信；原告對被告隆某公司提交的證據(jù)2的真實性無異議，對證明目的有異議，本院將結合其它事實予以綜合認定。
被告賈某某、王某某、楊某民、李愛民為證明其抗辯理由成立，分別向本院提交如下證據(jù)：
證據(jù)1、賈某某和王某某的收據(jù)復印件及購買合同各一份、王某某入住物業(yè)協(xié)議一份，2011年12月1日簽訂的合同，當時交納全款，也是當天交付的房屋，證明房屋從隆某公司處買的，交完錢了，房屋已經(jīng)交付并使用了；
證據(jù)2、購房合同及票據(jù)復印件共8份、入住的物業(yè)協(xié)議書8份，證明出賣方是隆某公司，購買方是楊某民，時間是2012年1月6日，2號樓北側1-8號車庫是楊某民購買，并當日交付全部價款。入住協(xié)議書可以證明楊某民交付了物業(yè)費、取暖費、電費、垃圾裝卸費等費用，隆某公司將車庫交付楊某民使用；
證據(jù)3、肇源縣人民法院（2011）源商初字第177號民事調解書一份、2012年1月21日收據(jù)及購房合同各一份，證明房屋已經(jīng)歸被告李愛民所有了。
原告馮某某質證稱，對四被告提交證據(jù)的真實性及證明問題均有異議，四被告提供的房屋預售合同并非是國家房產(chǎn)部門統(tǒng)一使用的正式合同文本。該合同內(nèi)容存在重大瑕疵，合同中約定交房日期為2011年10月30日，而簽訂合同的日期均在該日期之后。故該合同的真實性值得商榷的。以上四被告所購買的商服及車庫購買時均登記在鑫源公司名下，并非已經(jīng)登記到隆某公司名下。且隆某公司在向四被告出售房屋時也未取得房屋預售許可證。在這種情況下四被告與隆某公司簽訂的房屋預售合同是無效的。以上四被告基于疏于審查，所以應認定其具有過錯。
被告隆某公司質證稱，無異議。
被告鑫源公司對被告賈某某、王某某、楊某民、李愛民提交的證據(jù)未質證。
本院認為，原告對被告賈某某、王某某、楊某民、李愛民提交的證據(jù)有異議，但四被告所出示的證據(jù)能夠證實四被告已經(jīng)將本案訴爭的房款交清，并實際占有使用的事實，本院對四被告提交的證據(jù)予以采信。
被告鑫源公司未向本院提交證據(jù)。
根據(jù)當事人舉證、庭審調查，本院確認以下事實：
馮某某與鑫源公司商品房買賣合同糾紛一案，大慶市中級人民法院于2012年5月29日作出（2012）慶民二初字第10號民事調解書，民事調解書內(nèi)容為：“一、被告大慶市肇源縣鑫源城市建設綜合開發(fā)有限公司返還原告馮某某購房款人民幣2360000元，于2012年7月30日前一次性付清；二、被告大慶市肇源縣鑫源城市建設綜合開發(fā)有限公司賠償原告馮某某經(jīng)濟損失按236萬元本金計算，按月息3%計算，計算時間自2011年12月2日至被告給付之日止；三、如到期被告大慶市肇源縣鑫源城市建設綜合開發(fā)有限公司不能履行給付義務，將查封標的物拍賣、變賣履行給付義務?！痹撁袷抡{解書生效后，鑫源公司未按期履行法律文書確定的給付義務，經(jīng)馮某某申請，大慶市中級人民法院于2012年8月4日立案執(zhí)行。大慶市中級人民法院于2012年9月21日作出（2012）慶執(zhí)字第81號執(zhí)行裁定書，查封被執(zhí)行人鑫源公司名下位于肇源縣松花江大街南側的遠大麗景二期B區(qū)1號A樓5號商服（面積222.51平方米，共兩層）、8號商服（面積381.17平方米，共兩層）、9號商服（面積293.78平方米，共兩層）、遠大麗景B區(qū)2號樓北1號車庫（面積21.79平方米）、北2號車庫（面積25.26平方米）、北3號車庫（面積25.26平方米）、北4號車庫（面積21.05平方米）、北5號車庫（面積36.84平方米）、北6號車庫（面積36.84平方米）、北7號車庫（面積27.37平方米）、北8號車庫（面積34.34平方米）、南8號車庫（面積24.28平方米）、南4號車庫（面積23平方米）。大慶市中級人民法院于2012年9月25日向肇源縣房產(chǎn)管理處送達（2012）慶執(zhí)字第81號執(zhí)行裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書。在執(zhí)行上述房產(chǎn)過程中，賈某某、王某某、楊某民、李愛民向大慶市中級人民法院提起了案外人執(zhí)行異議，大慶市中級人民法院于2012年11月15日作出（2012）慶執(zhí)異字第81-2號執(zhí)行裁定書，裁定中止本案訴爭房屋的執(zhí)行。
2011年12月1日至2012年3月9日期間，賈某某、王某某、楊某民、李愛民等人先后與隆某公司簽訂商品房買賣合同，約定購買位于肇源縣松花江大街南側的遠大麗景二期B區(qū)1號A樓5號商服、2號樓車庫，合同簽署后均已付清房款并已實際交付給四人使用，因開發(fā)商的原因，暫未辦理房屋權屬過戶登記。其中賈某某購買的是2號樓南8號車庫（面積24.28平方米），王某某購買的是2號樓南4號車庫（面積23平方米），楊某民購買的是2號樓北1號車庫（面積21.79平方米）、北2號車庫（面積25.26平方米）、北3號車庫（面積25.26平方米）、北4號車庫（面積21.05平方米）、北5號車庫（面積36.84平方米）、北6號車庫（面積36.84平方米）、北7號車庫（面積27.37平方米）、北8號車庫（面積34.34平方米），李愛民購買的是1號A樓5號商服（面積222.51平方米，共兩層）。四被告向法院提交了商品房買賣合同、收據(jù)、入住繳費票據(jù)，票據(jù)均顯示付清房款。另查明，2011年7月22日，鑫源公司與隆某公司簽訂協(xié)議書，鑫源公司將遠大麗景建設工程中有關房屋、商鋪的開發(fā)、銷售等協(xié)議中就甲方項下的全部權利義務無償轉讓給隆某公司，由隆某公司作為有關鑫源公司在遠大麗景房屋、商鋪的開發(fā)、預訂銷售等協(xié)議中的一方享有權利，并履行義務。
本院認為，本案是申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴，申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，訴訟請求應當表述為請求對執(zhí)行標的物許可執(zhí)行。原告的第一項訴訟請求，即請求確認被告鑫源公司與隆某公司簽訂的無償轉讓協(xié)議書無效，該訴請并不是本案審理的范圍，本院對原告此項訴訟請求不予支持。執(zhí)行異議之訴案件審理中，案外人應當就其對執(zhí)行標的物享有所有權或者其它足以阻止執(zhí)行標的物轉讓、交付的實體權利所依據(jù)的事實承擔舉證責任。本案中，被告賈某某、王某某、楊某民、李愛民已經(jīng)出示了房屋買賣合同、付款票據(jù)、物業(yè)服務合同、物業(yè)費繳費發(fā)票，完成了己方的舉證責任。本案爭議的焦點是：如何理解《物權法》第九條及《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定。
二者之間不存在沖突，《物權法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》屬于司法解釋，在這里應理解為廣義上的法律?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)的，但尚未辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。根據(jù)該條規(guī)定，首先、第三人應當在法院針對執(zhí)行標的物的強制執(zhí)行程序開始前，已經(jīng)支付全部價款并實際占有該標的物；其次、第三人對此沒有過錯，是指案外人未辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)是由于被執(zhí)行人不予協(xié)助、辦理登記存在客觀障礙、登記機關原因等案外人意志以外的原因造成的。被告賈某某、王某某、楊某民、李愛民購買房屋的時間，在原告馮某某查封訴爭房屋之前，且涉案房屋并非原告馮某某與鑫源公司民事調解書中的執(zhí)行標的，不存在執(zhí)行涉案特定房屋的有效判決。被告賈某某、王某某、楊某民、李愛民實際占有、使用涉案房屋，并全額清償了購房款，對未辦理房屋過戶登記手續(xù)沒有過錯。被告賈某某、王某某、楊某民、李愛民有足以阻止執(zhí)行標的轉讓、交付的實體權利，對原告馮某某的第二項訴訟請求，即判令準許執(zhí)行鑫源公司名下位于肇源縣松花江大街南側的遠大麗景二期B區(qū)1號A樓5號商服；遠大麗景B區(qū)2號樓北1號車庫、北2號車庫、北3號車庫、北4號車庫、北5號車庫、北6號車庫、北7號車庫、北8號車庫、南8號車庫、南4號車庫，本院亦不予支持。綜上，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條、《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告馮某某的訴訟請求。
案件受理費19264元，由原告馮某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省高級人民法院。

審判員 邊坤
審判員 劉振影
代理審判員 趙丹暉

書記員： 傅佳