原告：馮某某，男，漢族，戶籍所在地山東省棗莊市。
　　委托訴訟代理人：劉思玉，上海市匯業(yè)律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：韓靜瑞，上海市匯業(yè)律師事務所律師。
　　被告：上海巨浪實業(yè)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：沈茂明，董事長。
　　委托訴訟代理人：杜佳華，上海律宏律師事務所律師。
　　原告馮某某與被告上海巨浪實業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人韓靜瑞、被告上海巨浪實業(yè)有限公司委托訴訟代理人杜佳華到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
　　原告向本院提出訴訟請求：1、判令被告支付違約金人民幣(以下幣種同)14,779.60元(以1,477,960元為基數，按照日萬分之五的標準，計算20天)；2、判令被告支付賠償金295,592元(總房價款的20%)；3、判令被告支付遲延返還房款利息損失15,406元(按照中國人民銀行同期貸款利率，以100萬元為基數，從2018年4月3日計算至2018年7月9日；并以14萬元為基數，從2018年4月3日計算至2018年11月19日)。事實與理由：2017年4月24日，原告與被告簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定被告將位于上海市嘉定區(qū)塔秀路128、158號508室(以下簡稱系爭房屋)出售給原告，共計價款1,477,960元。上述合同簽訂后，原告共支付了房款114萬元，但被告未能按約于2017年12月31日前將系爭房屋交付原告。在被告逾期交付后，經原告多次催告，被告亦未將系爭房屋過戶給原告。原告無奈只能于2018年3月31日向被告發(fā)送了解除合同通知書，要求被告返還購房款，并支付違約金和賠償金，被告收到后，應于收到解除通知后三日內返還已付款，但其直至2018年7月9日和同年11月19日才分別退還100萬元和14萬元。此外，根據合同約定，逾期超過二十日后仍未交付，被告需按照日萬分之五支付20日的違約金和房屋總價20%的賠償金，原告有權行使單方解除權。但被告并未按約支付賠償金和違約金。原告為維護其合法權益，故涉訴。
　　被告辯稱，不同意原告所有訴請。1、雙方在合同履行過程中遭遇了不可抗力或情勢變更，商住兩用房被禁止過戶，并非被告不去辦理，故被告對于系爭房屋不能過戶并不存在過錯，并未違約。2、因無法過戶，原告主動要求解除合同，被告剛開始并不同意，后原告多次聯(lián)系被告，被告才同意退款，是原告主動要求解除合同退還房款，不是被告違約。3、該房屋總價147萬多，原告僅支付了114萬元，余款按約應于過戶前付清，但其并未付清。被告認為合同已經解除，解除時間應當是2018年6月27日原告簽訂承諾書之日，該承諾書表明雙方于該日協(xié)商一致解除合同。即便認定被告違約，合同約定的違約金標準亦過高，原告主張的違約金和賠償金亦不能同時支持，且原告僅支付了部分房款。
　　經審理查明，2017年4月24日，上海巨浪實業(yè)有限公司(甲方，以下簡稱巨浪公司)和馮某某(乙方)簽訂了《上海市房地產買賣合同》，約定乙方向甲方購買系爭房屋(辦公樓)，建筑面積67.18平方米，總房款為1,477,960元；約定付款方式如下：簽訂合同前，乙方已支付給甲方定金4萬元，簽訂合同后，乙方應于2017年5月31日前支付甲方購房款707,960元，甲方同意乙方通過向貸款銀行申請73萬元貸款的形式支付第二期房款，若乙方之貸款申請未經貸款銀行審核通過或者審核通過的額度不足申請額度，則乙方應于本協(xié)議第4條所述產權交易過戶當日將其補足并支付給甲方；待乙方取得房地產權證且貸款銀行將上述第二期房價款支付至甲方指定賬戶后10日內，甲乙雙方進行房屋交接；合同第四條約定，甲方應于2017年12月31日前將系爭房屋交付乙方；第六條約定，于2017年12月31日前，甲乙雙方申請辦理轉讓過戶手續(xù)；合同第十條約定，甲方未按本合同第四條約定的期限將上述房地產交付(包括房地產交接和房地產權利轉移)給乙方，應當向乙方支付違約金，違約金按房屋總價款日萬分之五計算，違約金自本合同第四條和第六條約定的應當交付之日起至實際交付之日止。逾期超過二十日后甲方仍未交付的，除甲方應向乙方支付二十日的違約金外，乙方有權單方解除合同。乙方單方解除合同的，應當書面通知甲方，甲方承擔賠償責任，賠償金額為房屋總價款的20%。甲方應在收到書面通知之日起叁日內退還乙方已支付的房價款，并支付違約金和賠償金。
　　上述合同簽訂前，馮某某共計支付房款114萬元，貸款部分未審批通過。直至2017年12月31日，因系爭房屋屬于商業(yè)辦公項目清理整頓范圍，被限制交易，巨浪公司客觀上無法辦理過戶手續(xù)。后，雙方合同解除，雙方亦已經辦理了網簽合同備案登記注銷手續(xù)。巨浪公司于2018年7月9日和同年11月19日分別退還馮某某購房款100萬元和14萬元。
　　對上述事實，雙方并無爭議，本院予以確認，但對巨浪公司是否需要承擔違約責任及違約責任的承擔方式，雙方意見不一。馮某某為證明其主張，向本院提交了如下證據：1、上海市房地產買賣合同，證明其主張解除合同及違約金的依據；2、單方解除合同通知書，證明其根據雙方合同約定于2018年3月31日向巨浪公司送達了《乙方(房地產買受人)單方解除合同通知書》；3、其與巨浪公司張總的微信聊天記錄以及附件(復印件)，證明5月9日之前其已經和巨浪公司溝通過退房款的事宜，下午4：02其再次向巨浪公司張總發(fā)送履行合同約定義務通知書，要求支付違約金；4、律師函及送達憑證，證明其于2018年11月15日發(fā)函向巨浪公司主張過違約金。
　　巨浪公司對上述證據發(fā)表質證意見如下：對證據1，真實性無異議，合同約定過戶當天應付清房款，馮某某并未付清，且因政策因素，其無法辦理過戶手續(xù)，并非其不去辦理；對證據2，不認可，并未收到。對證據3，沒有原件，三性不認可，即使是真的，也不應該發(fā)給其員工，聊天記錄也看出馮某某只要求退房款，并未要求違約責任；對證據4，不予認可。
　　巨浪公司為證明其意見，向本院提交證據如下：馮某某手寫書面材料(書寫時間為2017年12月至2018年1月左右)以及承諾書，證明馮某某因其個人原因主動告知巨浪公司不再要求購買系爭房屋并承諾退還房款后愿意配合注銷網簽合同備案登記。
　　馮某某對上述證據發(fā)表質證意見如下：真實性認可，證明目的不認可，無法證明是其個人原因導致合同解除，也無法證明其放棄追究巨浪公司的違約責任，不再購買房屋的書面材料書寫時間大約是在2018年5月之后。
　　另查，2011年12月22日，上海正盛房地產開發(fā)有限公司(巨浪公司歷史名稱)與上海威盛房地產開發(fā)有限公司簽訂了NO.4-12地塊在建工程轉讓合同，約定上海威盛房地產開發(fā)有限公司將馬陸鎮(zhèn)0009街坊47/11丘上在建工程轉讓給了巨浪公司。2014年12月30日，巨浪公司取得了嘉定區(qū)塔秀路128、158號房屋的房地產權證。
　　又查，馮某某曾向巨浪公司出具一份書面材料，載明“收據遺失(塔秀路XXX號XXX室，不再購買此房)”，并無落款日期。2018年6月27日，馮某某向巨浪公司出具了一份《承諾書》，承諾收到退還房款后積極配合辦理網簽合同備案登記注銷手續(xù)。2018年11月15日，馮某某委托律師向巨浪公司發(fā)送了《律師函》，要求退還房款14萬元，并按約支付違約金、利息及遲延返還房款的利息。該函件于次日送達巨浪公司。
　　本院認為，馮某某與巨浪公司之間簽訂的《上海市房地產買賣合同》系買賣雙方當事人真實意思表示，且不違反國家法律、法規(guī)規(guī)定，當屬合法有效，雙方應當遵照履行。馮某某已經向巨浪公司支付了大部分房款，但系爭房屋卻因不符合商業(yè)辦公項目要求而被限制交易，無法按約過戶。因合同客觀上無法繼續(xù)履行，馮某某有權解除合同，并要求巨浪公司承擔相應的違約責任。巨浪公司辯稱雙方系通過承諾書協(xié)商一致解除合同，但該承諾書無法證明雙方已就解除后果協(xié)商一致。目前，雙方合同已經解除，巨浪公司亦已將房款返還馮某某。關于馮某某主張的賠償金即解約違約金，因違約金兼具懲罰性和補償性功能，考慮到合同履行程度、馮某某的付款情況和房款利息等實際損失、巨浪公司違約情形等因素，本院酌情將該項違約金調整為15萬元。對其主張的逾期返還房款的利息損失和逾期違約金，因上述解約違約金已足以彌補馮某某的損失，且逾期違約金請求與解約違約金實際是對巨浪公司同一違約行為的重復處罰，故對該兩項請求，本院不再支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海巨浪實業(yè)有限公司應于本判決生效之日起十日內償付原告馮某某違約賠償金人民幣150,000元；
　　二、駁回原告馮某某的其他訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期限履行金錢給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案受理費人民幣6,187元，減半收取3,093.50元，由原告馮某某負擔1,669.50元，被告上海巨浪實業(yè)有限公司負擔1,424元(應于本判決生效之日起七日內交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：鄧??珍

書記員：朱??雯