原告：馮某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地福建省。
　　委托訴訟代理人：胡金水，上海融栢律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海尚某游藝有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：孫志兵，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：唐禮仁。
　　原告馮某某與被告上海尚某游藝有限公司(以下簡稱尚某公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告馮某某及其委托訴訟代理人胡金水、被告尚某公司委托訴訟代理人唐禮仁到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告馮某某向本院提出訴訟請求：1、原、被告于2016年7月1日簽訂的房屋租賃合同于2019年9月30日終止；2、被告償付原告解除合同違約金224,335.20元；3、被告賠償原告裝潢損失1,205,438.05元；4、被告賠償原告可得利益損失105萬；5、被告退還原告押金88,000元。事實和理由：原、被告于2016年7月1日簽訂《房屋租賃合同》，約定被告將上海市寶山區(qū)殷高西路XXX號XXX樓房屋(以下簡稱系爭房屋)轉(zhuǎn)租賃給原告，租期自2016年7月1日至2021年6月30日。因被告欠產(chǎn)權(quán)人上海景祥置業(yè)有限公司(以下簡稱景祥公司)的房屋租金，其與景祥公司之間的房屋租賃合同被本院(2018)滬0113民初16392號民事判決書判決解除，導(dǎo)致原、被告之間的轉(zhuǎn)租賃合同喪失履行的基礎(chǔ)。合同約定，違約方應(yīng)按未滿租期租金的20%支付違約金，如給守約方造成損失，還應(yīng)就直接損失部分進行賠償。截止2019年7月30日尚有23個月的租期無法履行，且原告投入的裝飾裝潢及相關(guān)設(shè)施需通過評估確定，故原告訴至本院。
　　被告尚某公司辯稱，合同終止情況無異議；違約金過高，高于實際損失，請求法院調(diào)低；裝潢損失和評估費認(rèn)可評估報告，同意原告關(guān)于裝修損失的意見；可得利益損失并未實際發(fā)生，系預(yù)期利益，原告經(jīng)營也可能會虧損，故不認(rèn)可；押金為88,000元，同意退還。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：
　　2016年7月1日，馮某某(乙方)與尚某公司(甲方)簽訂《房屋租賃合同》，約定乙方向甲方租賃系爭房屋，系爭房屋建筑面積700平方米，租期自2016年7月1日至2021年6月30日，2016年7月1日至2018年6月30日期間月租金44,000元，2018年7月1日至2020年6月30日期間月租金49,720元，2020年7月1日至2021年6月30日期間月租金56,183元，乙方每兩個月作為一個支付周期繳付一次租金，付款期限為每期中的第一月首日前5日內(nèi)。合同第10.2條約定，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除本合同，合同解除的，違約方除按本合同約定承擔(dān)違約責(zé)任外，還應(yīng)向守約方按未滿租期租金的20%支付違約金，如給守約方造成損失，還應(yīng)就直接損失部分進行賠償：1、甲方未按合同約定交付該房屋，經(jīng)乙方書面催告二次后甲方自第二次收到該催告通知15日內(nèi)仍未交付的；2、甲方交付的“該房屋”不符合本合同的約定，致使不能實現(xiàn)租賃目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；乙方依據(jù)本條而提出的主張應(yīng)以書面形式向甲方提出，并應(yīng)附有對引起該主張的事實及情況的描述、憑證及鑒定機構(gòu)的認(rèn)定……合同第11.3條約定，租賃期間，除本合同約定外，合同雙方任何一方擅自解除本合同，提前收回或退還該房屋的，違約方除應(yīng)結(jié)清解除前的合同費用外，還應(yīng)按提前收回或退還房屋后本合同剩余未履行部分租金的20%向守約方支付違約金及補償金。合同簽訂后，馮某某支付押金88,000元。
　　另查明，2018年8月，景祥公司向本院提出訴訟，要求確認(rèn)景祥公司、尚某公司就系爭房屋簽訂的《房屋租賃合同》于2018年3月22日解除，尚某公司及馮某某向景祥公司騰退系爭房屋等，案號(2018)滬0113民初16392號。本院于2019年3月26日作出判決，判決：一、景祥公司與尚某公司就系爭房屋簽訂的《房屋租賃合同》于2018年3月22日解除；二、上海尚某游藝有限公司及馮某某于判決生效之日起十日內(nèi)將系爭房屋返還給景祥公司；三、尚某公司于判決生效之日起十日內(nèi)支付景祥公司租金240,981.8元；四、尚某公司于判決生效之日起十日內(nèi)支付景祥公司2018年3月23日至2018年6月30日的占有使用費334,366.2元及按照月租金107,475元的標(biāo)準(zhǔn)，計算自2018年7月1日起至實際返還系爭房屋之日止的占有使用費；五、尚某公司于判決生效之日起十日內(nèi)支付景祥公司違約金30萬元；六、駁回景祥公司的其他訴訟請求?，F(xiàn)該判決已生效。
　　2019年10月8日，馮某某與景祥公司簽訂房屋交接確認(rèn)書，馮某某將系爭房屋退還給景祥公司。
　　審理中，馮某某申請對系爭房屋的添附殘值部分進行司法審價，本院依法委托上海滬港建設(shè)咨詢有限公司進行鑒定。2019年11月12日，上海滬港建設(shè)咨詢有限公司出具鑒定意見書，鑒定意見為：工程量根據(jù)現(xiàn)場測量，折舊審核價格1,205,438.05元。馮某某支付鑒定費45,000元。馮某某、尚某公司對鑒定意見均無異議。
　　本院認(rèn)為，馮某某與尚某公司就系爭房屋簽訂的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人真實表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。尚某公司因租賃權(quán)喪失，致使雙方之間合同無法履行，尚某公司構(gòu)成根本違約。現(xiàn)馮某某、尚某公司均對雙方之間租賃合同于2019年9月30日終止無異議，本院予以確認(rèn)。關(guān)于合同解除違約金，結(jié)合合同約定，并考慮馮某某搬離時間等本案實際情況，本院酌情確定解除合同違約金為20萬元。關(guān)于裝修損失1205,438.05元，租賃合同系由尚某公司違約導(dǎo)致，故該損失理應(yīng)由尚某公司支付，尚某公司對鑒定意見確定的金額亦無異議，故本院予以確認(rèn)。關(guān)于馮某某主張的可得利益損失，依據(jù)不足，本院難以支持。馮某某要求退還押金88,000元，尚某公司亦同意退還，本院予以支持。
　　依照《中華人民共和國合同法》第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條第一項之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告馮某某與被告上海尚某游藝有限公司于2016年7月1日簽訂的房屋租賃合同于2019年9月30日終止；
　　二、被告上海尚某游藝有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，支付原告馮某某解除合同違約金20萬元；
　　三、被告上海尚某游藝有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，支付原告馮某某裝修損失1,205,438.05元；
　　四、被告上海尚某游藝有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，返還原告馮某某押金88,000元；
　　五、駁回原告馮某某的其他訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費減半收取13,671元，由原告馮某某負(fù)擔(dān)4,551元，被告上海尚某游藝有限公司負(fù)擔(dān)9,120元。鑒定費45,000元，由被告上海尚某游藝有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀及副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：武恩強

書記員：湯??娜