馮某某
劉鳳卿（黑龍江三星律師事務(wù)所）
侯某某
唐德明（黑龍江千葉律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告）馮某某，住綏化市。
委托代理人劉鳳卿，黑龍江三星律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）侯某某，住綏化市。
委托代理人唐德明，黑龍江千葉律師事務(wù)所律師。
上訴人馮某某因房屋買賣合同糾紛一案，不服綏化市北林區(qū)人民法院（2014）綏北民初字第626號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年4月3日受理后，依法組成合議庭，于2015年4月22日公開開庭審理了本案。上訴人馮某某委托代理人劉鳳卿、被上訴人侯某某及委托代理人唐德明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院判決認(rèn)定，被告侯某某與其夫孟慶國于2004年3月17日經(jīng)綏化市北林區(qū)人民法院以（2004）綏北城民初字第96號(hào)民事調(diào)解書，調(diào)解離婚。本案爭(zhēng)議的房屋確認(rèn)為被告與孟慶國共有。2010年10月18日，原告馮某某與被告侯某某簽訂房屋買賣協(xié)議一份，約定被告將位于綏化市北四西路1612號(hào)面積223.93平方米（一樓78平方米、二樓145.93平方米）出賣給原告，房屋價(jià)款830000元，簽訂協(xié)議當(dāng)日交款380000元，2011年6月1日前交付450000元，被告負(fù)責(zé)協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)，費(fèi)用由原告負(fù)責(zé)。2010年12月8日，被告為原告出具“收到原告支付給被告購買位于綏化市北四西路（電視大學(xué)西側(cè)、西數(shù)第三家1-2樓）223.93平方米商服（房產(chǎn)證號(hào):004-103，丘地號(hào)1612）全部購房款830000元，自2010年12月18日轉(zhuǎn)讓房屋全部款項(xiàng)已經(jīng)全部交給被告，待新房主進(jìn)行房屋過戶時(shí)，侯某某負(fù)責(zé)幫助過戶新房主（過戶費(fèi)用由原告承擔(dān)），自2010年12月8日起該房產(chǎn)歸馮某某所有”的收條。2012年10月19日，原、被告簽訂房屋租賃協(xié)議書，約定被告租賃該房屋，租用期限自2012年10月18日至2013年10月18日，年租金40000元。被告將房照及土地證交給原告，房屋由被告租賃使用?，F(xiàn)原告以被告拒絕協(xié)助辦理過戶手續(xù)為由訴至法院，要求確認(rèn)原、被告于2010年10月18日簽訂的房屋買賣協(xié)議有效，被告協(xié)助原告辦理房屋更名手續(xù)。案件受理費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。審理中，被告辯稱，原、被告之間不是房屋買賣關(guān)系，而是借貸關(guān)系，且該房屋系其與前夫共有，被告無權(quán)出賣，應(yīng)確認(rèn)原、被告買賣關(guān)系無效。
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是:一、原告馮某某與被告侯某某之間房屋買賣合同關(guān)系是否有效；二、原告馮某某要求被告協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的主張，應(yīng)否支持。
原審法院判決認(rèn)為，原告馮某某雖提供買賣協(xié)議及被告為原告出具的房款收條，證實(shí)原告馮某某與被告侯某某之間買賣房屋的事實(shí)，但本案爭(zhēng)議的房屋是被告侯某某與前夫孟慶國共有財(cái)產(chǎn)，該事實(shí)有綏化市北林區(qū)人民法院（2004）綏北城民初字第96號(hào)民事調(diào)解書證實(shí)，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九十五條 ?“共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)”及第九十七條 ?“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占三分之二以上的按份共有人或者全體共有人同意，但共有人間有約定的除外”的規(guī)定，被告侯某某未經(jīng)房屋共有人孟慶國同意，事后也未經(jīng)孟慶國追認(rèn)，其私自轉(zhuǎn)讓房屋的行為系無權(quán)處分。原告馮某某購買的房屋系不動(dòng)產(chǎn)，尚未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條 ?的規(guī)定，原告馮某某不屬于善意取得。故原告要求依法確認(rèn)與被告侯某某簽訂的房屋買賣協(xié)議有效，并協(xié)助辦理房屋更名過戶手續(xù)的訴訟主張，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條 ?、《中華人民共和國物權(quán)法》第九十五條 ?、第九十七條 ?、第一百零六條 ?之規(guī)定，判決:駁回原告馮某某的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)12100.00元，減半收取6050.00元，由原告馮某某負(fù)擔(dān)。
判后，馮某某不服，向本院提起上訴。其主要上訴理由如下:2010年10月18日，雙方簽訂房屋買賣協(xié)議，上訴人以83萬元價(jià)款購買了爭(zhēng)議房屋，于2010年12月8日交齊全款，被上訴人將房屋所有權(quán)證及土地證交給上訴人。后侯某某又租用該房，房屋取暖費(fèi)均由上訴人交納。上訴人購買該房時(shí)審查了賣房信息、房屋所有權(quán)證和土地使用證，登記姓名與賣房人均是侯某某。上訴人有理由相信侯某某對(duì)該房有處分權(quán)。原判決認(rèn)定被上訴人無權(quán)處分該房錯(cuò)誤，孟慶國并未對(duì)該房主張權(quán)利，且房屋土地證是離婚后于2010年4月10日取得的，所有人是侯某某。請(qǐng)求撤銷原判決，支持上訴人的訴訟主張。
本院認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》第七條 ?規(guī)定:當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益。第八條 ?規(guī)定:依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同受法律保護(hù)。上訴人馮某某與被上訴人侯某某簽訂的房屋買賣協(xié)議，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的規(guī)定。雙方所簽訂的協(xié)議，不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?規(guī)定合同無效及第五十四條規(guī)定存在可變更或者撤銷的情形。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定上訴人馮某某與被上訴人侯某某簽訂的房屋買賣協(xié)議有效，該交易行為應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。且在協(xié)議簽訂后，被上訴人侯某某將房屋產(chǎn)權(quán)證照及土地使用權(quán)證交給上訴人馮某某，該證照上均寫明產(chǎn)權(quán)人為被上訴人侯某某，上訴人馮某某有理由相信該房屋所有權(quán)人就是被上訴人侯某某。上訴人馮某某與被上訴人侯某某應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議的約定履行各自的義務(wù)。上訴人馮某某已經(jīng)按照協(xié)議的約定履行了交付房款的全部義務(wù)，且又交付了該房的取暖費(fèi)，該房屋由上訴人馮某某取得后，反租給被上訴人侯某某，后又出租給了郭延超。被上訴人侯某某收取全部房款后，應(yīng)當(dāng)按照雙方簽訂的協(xié)議約定，協(xié)助上訴人馮某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。上訴人馮某某所提雙方簽訂的協(xié)議合法有效，被上訴人侯某某應(yīng)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的訴訟請(qǐng)求及上訴理由有理，應(yīng)當(dāng)予以支持。被上訴人侯某某應(yīng)當(dāng)按照雙方所簽訂的協(xié)議約定，協(xié)助上訴人馮某某辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。依照《中華人民共和國合同法》第七條 ?、第八條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷綏化市北林區(qū)人民法院（2014）綏北民初字第626號(hào)民事判決。
二、確認(rèn)上訴人馮某某與被上訴人侯某某于2010年10月18日簽訂的房屋買賣協(xié)議有效；
三、被上訴人侯某某于本判決生效后15日內(nèi)協(xié)助上訴人馮某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
一、二審案件受理費(fèi)合計(jì)18150.00元，由被上訴人侯某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》第七條 ?規(guī)定:當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益。第八條 ?規(guī)定:依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同受法律保護(hù)。上訴人馮某某與被上訴人侯某某簽訂的房屋買賣協(xié)議，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的規(guī)定。雙方所簽訂的協(xié)議，不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?規(guī)定合同無效及第五十四條規(guī)定存在可變更或者撤銷的情形。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定上訴人馮某某與被上訴人侯某某簽訂的房屋買賣協(xié)議有效，該交易行為應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。且在協(xié)議簽訂后，被上訴人侯某某將房屋產(chǎn)權(quán)證照及土地使用權(quán)證交給上訴人馮某某，該證照上均寫明產(chǎn)權(quán)人為被上訴人侯某某，上訴人馮某某有理由相信該房屋所有權(quán)人就是被上訴人侯某某。上訴人馮某某與被上訴人侯某某應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議的約定履行各自的義務(wù)。上訴人馮某某已經(jīng)按照協(xié)議的約定履行了交付房款的全部義務(wù)，且又交付了該房的取暖費(fèi)，該房屋由上訴人馮某某取得后，反租給被上訴人侯某某，后又出租給了郭延超。被上訴人侯某某收取全部房款后，應(yīng)當(dāng)按照雙方簽訂的協(xié)議約定，協(xié)助上訴人馮某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。上訴人馮某某所提雙方簽訂的協(xié)議合法有效，被上訴人侯某某應(yīng)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的訴訟請(qǐng)求及上訴理由有理，應(yīng)當(dāng)予以支持。被上訴人侯某某應(yīng)當(dāng)按照雙方所簽訂的協(xié)議約定，協(xié)助上訴人馮某某辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。依照《中華人民共和國合同法》第七條 ?、第八條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

一、撤銷綏化市北林區(qū)人民法院（2014）綏北民初字第626號(hào)民事判決。
二、確認(rèn)上訴人馮某某與被上訴人侯某某于2010年10月18日簽訂的房屋買賣協(xié)議有效；
三、被上訴人侯某某于本判決生效后15日內(nèi)協(xié)助上訴人馮某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
一、二審案件受理費(fèi)合計(jì)18150.00元，由被上訴人侯某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：姜再民
審判員：趙明
審判員：杜雪紅

書記員：王雪