原告：馮雙陽，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，河北省香河縣人，住新開區(qū)。委托訴訟代理人：周明月，河北薛鳳元律師事務(wù)所律師。被告：郭某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，河北省香河縣人，住新華區(qū)。被告：李洪某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，河北省香河縣人，住新華區(qū)。被告：李紅云，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，河北省香河縣人，住。三被告委托訴訟代理人：李大海，河北王文成律師事務(wù)所律師。第三人：香河興達(dá)恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。住所地：香河縣新華大街北側(cè)五一路東側(cè)香城酈舍*號樓*單元**號房屋。法定代表人：閆雪梅，董事長。委托訴訟代理人：劉劍偉，男，該公司店面經(jīng)理。

原告馮雙陽向本院提出變更后的訴訟請求：1、解除原告與被告郭某某及第三人于2017年1月21日簽訂的房屋買賣居間合同；2、二被告向原告支付違約金27.2萬元，賠償損失1萬元；3、訴訟費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)。事實(shí)與理由：因急需資金，原告欲將香河縣××水經(jīng)典小區(qū)××樓××單元××室房屋出售。第三人作為居間方，促成原告與被告郭某某達(dá)成涉案房屋買賣意向，被告郭某某委托被告李洪某作為其代理人參與該房屋買賣事項(xiàng)的洽談。2017年1月21日，原告與被告郭某某及第三人協(xié)商一致后，簽訂了房屋買賣居間合同，原告將涉案房屋以136萬元的價(jià)格出售給被告郭某某。合同簽訂之日，被告李洪某通過微信轉(zhuǎn)賬支付方式，向原告支付定金1萬元，剩余定金4萬元由第三人代為收取現(xiàn)金后，轉(zhuǎn)付了原告。按照合同約定，被告郭某某應(yīng)于2017年3月2日前，再支付購房款25萬元，但被告郭某某及其代理人被告李洪某以各種理由予以拖延。后經(jīng)雙方協(xié)商一致，首付款25萬元的支付時(shí)間確定為2017年3月15日。至付款日，被告郭某某、李洪某要求將買受人變更為被告李紅云，并告知原告及第三人房屋交易后期手續(xù)，包括銀行面簽、合同網(wǎng)簽及過戶等，由其自行指定其他中介公司辦理。原告為履行合同，配合被告郭某某及李洪某安排，同意房屋買受人變更為被告李紅云，并收取了被告李紅云支付的首付款25萬元。當(dāng)日，原告配合三被告，與其指定的中介至其指定的銀行，辦理了銀行貸款面簽手續(xù)。被告李紅云因自身原因，銀行貸款未獲批準(zhǔn)，但被告郭某某及李洪某隱瞞了該事實(shí)，以需補(bǔ)交首付款等事由拖延履行合同。原告多次通過電話、微信、快遞等方式催促被告郭某某、李洪某繼續(xù)履行合同未果，故提起民事訴訟。被告郭某某、李洪某辯稱，被告郭某某與原告馮雙陽于2017年1月21日簽訂了房屋買賣居間合同，約定被告郭某某購買原告名下的香河縣××水經(jīng)典小區(qū)××樓××單元××室房屋。簽訂合同后，被告郭某某一直按照合同約定履行合同，并沒有違約情形。在合同履行過程中，原告存在違約情形，且合同簽訂后，廊坊市政府出臺了房屋限購與限貸政策，致使原告與被告郭某某之間的合同無法繼續(xù)履行。因此，被告郭某某、李洪某同意解除合同，但不應(yīng)支付違約金，且原告應(yīng)退還被告郭某某已支付的購房款。一、房屋買賣居間合同的主體為原告與被告郭某某，居間方為第三人，與被告李洪某、李紅云無關(guān)。根據(jù)合同相對性原則，合同只約束簽訂合同的當(dāng)事人。如果原告認(rèn)為合同雙方為原告和被告李紅云，那么房屋買賣居間合同因并非簽訂合同雙方的真實(shí)意思表示，應(yīng)認(rèn)定為無效，原告應(yīng)該退還已收取的購房款。因原告未與被告李紅云簽訂合同，原告也應(yīng)退還因不當(dāng)?shù)美〉玫目铐?xiàng)。二、原告本身存在違約行為。房屋買賣居間合同第二條第4款約定：原告應(yīng)于2017年3月1日前辦理抵押注銷手續(xù)，但原告并未按照約定履行，直到2017年3月16日，才將涉案房屋抵押手續(xù)注銷，致使雙方交納首付款及辦理面簽手續(xù)推遲到2017年3月15日進(jìn)行。按照合同約定，原告辦理了銀行抵押注銷手續(xù)第二天，二被告才需交納首付款。辦理銀行面簽必須需要銀行當(dāng)日的首付款交易流水記錄，這是必要流程。二被告為保護(hù)自身利益，在等待原告辦理完銀行貸款抵押注銷手續(xù)，才繼續(xù)履行合同。二被告根據(jù)先履行抗辯權(quán)，在雙方銀行面簽時(shí)，交納首付款合理合法，不存在原告所訴的違約情形。第三、被告郭某某與原告均同意借用被告李紅云名字辦理面簽手續(xù)。被告李紅云系被告李洪某的姐姐，購買涉案房屋時(shí)，為了能夠更順利完成過戶交易，二被告借用李紅云名義辦理過戶，是原告與被告郭某某協(xié)商好的。因此，原告主張被告李紅云購房根本是在捏造事實(shí)，被告郭某某與原告馮雙陽簽訂合同是在第三人提供居間服務(wù)下完成的，這是不爭的事實(shí)，第三人在庭審中也證實(shí)了此事。第四，被告李洪某多次打電話通知原告辦理面簽手續(xù)，原告均以各種理由推拖，已經(jīng)構(gòu)成根本違約。原告在收到30萬元首付款后，不再辦理房屋買賣事宜。原告不僅違約，還沒有任何損失，無償使用30萬元達(dá)一年之久，而二被告未取得涉案房屋，故被告郭某某才會提起訴訟解決此事。被告李紅云辯稱，被告李紅云是被告李洪某的姐姐。被告郭某某和李洪某購買涉案房屋時(shí)，被告李洪某找到被告李紅云幫忙。被告郭某某和李洪某出資購買涉案房屋，買賣事宜也是二被告協(xié)商的，與被告李紅云無關(guān)。第三人興達(dá)恒遠(yuǎn)公司述稱，第三人對解除房屋買賣居間合同沒有意見。簽訂房屋買賣居間服務(wù)合同后，原告與被告郭某某向第三人說明后續(xù)手續(xù)與第三人無關(guān)。第三人居間服務(wù)已經(jīng)全部完成，故不同意退還中介費(fèi)。本院經(jīng)審理，認(rèn)定事實(shí)如下：2014年7月1日，原告馮雙陽取得了位于香河縣××水經(jīng)典小區(qū)××樓××單元××室房屋的房屋所有權(quán)證書（證號為廊房權(quán)證香Ａ字第××號）。2017年1月21日，原告馮雙陽與被告郭某某及第三人興達(dá)恒遠(yuǎn)公司簽訂了房屋買賣居間合同及房屋買賣居間服務(wù)合同，原告將涉案房屋出售給被告郭某某，總價(jià)款為136萬元。房屋買賣居間合同中約定：簽訂本合同時(shí)乙方（被告郭某某）支付甲方（原告）購房定金5萬元；如乙方為貸款客戶，乙方需在支付首付款當(dāng)日內(nèi)向銀行申辦抵押貸款，乙方申請貸款的具體事宜按照貸款銀行的規(guī)定執(zhí)行，若銀行批貸額度與預(yù)計(jì)貸款額有差異時(shí)，乙方需在三日內(nèi)補(bǔ)齊首付款，乙方因自身原因未獲得銀行批準(zhǔn)的，雙方同意按照乙方在30個(gè)工作日內(nèi)繼續(xù)申請其他銀行貸款，期間已發(fā)生的及要產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用由乙方自行負(fù)擔(dān)，如仍未獲批準(zhǔn)的，甲方應(yīng)在扣除乙方已付款項(xiàng)（含定金及首付款）的50%后，將余款在三日內(nèi)退還乙方，乙方承擔(dān)在房屋交易過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，合同終止；簽訂本合同時(shí)，乙方支付丙方（第三人）居間服務(wù)費(fèi)2.72萬元。如逾期支付的，每逾期一日，須按服務(wù)費(fèi)金額的千分之五支付違約金；其他約定事項(xiàng)：乙方承諾無不良征信記錄；乙方于2017年3月2日前再行支付甲方購房款25萬元；乙方所付購房定金作為首付款一部分；此房成交價(jià)包含室內(nèi)裝飾裝修、家具家電；面簽及后期手續(xù)辦理均以辦理當(dāng)日銀行及房屋管理局政策為準(zhǔn)；簽署合同當(dāng)日，乙方實(shí)際支付丙方中介服務(wù)費(fèi)2.176萬元；如甲方違約，則此房成交價(jià)與違約當(dāng)日市場成交價(jià)差額部分全額支付乙方；丙方僅作為中間見證，關(guān)于此房后期手續(xù)由甲乙雙方自行解決；簽署合同當(dāng)日，乙方支付甲方購房定金5萬元整，其中1萬元轉(zhuǎn)入甲方賬戶，剩余4萬元暫存丙方；等等。原告提交的房屋買賣居間合同上備注有本房屋買賣合同交易中，買方實(shí)際產(chǎn)權(quán)人為被告李紅云，本人身份證號：，本人委托被告郭某某與賣方對接，辦理相關(guān)手續(xù)，如有問題，本人承擔(dān)一切責(zé)任。被告李紅云在該內(nèi)容下方簽字，注明的時(shí)間為2017年1月21日。2017年3月15日，被告李洪某使用被告李紅云名下的銀行卡，向原告賬戶內(nèi)轉(zhuǎn)入30萬元。因被告李紅云的征信存在問題，銀行未批準(zhǔn)李紅云的貸款申請。2017年3月21日，原告與被告郭某某向第三人出具了內(nèi)容為后期手續(xù)由買方（被告郭某某）負(fù)責(zé)走手續(xù)，出現(xiàn)任何問題與興達(dá)恒遠(yuǎn)公司無關(guān)的說明。后被告李洪某曾就房屋買賣居間服務(wù)合同的履行問題，與被告馮雙陽進(jìn)行溝通，但未達(dá)成一致意見。2017年3月21日，廊坊市人民政府辦公室出臺轉(zhuǎn)發(fā)市房管局等部門關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的意見。該意見中規(guī)定：實(shí)行住房限購的區(qū)域?yàn)槔确皇兄鞒菂^(qū)（含廣陽區(qū)、安次區(qū)、廊坊開發(fā)區(qū)）、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣、永清縣、霸州市和文安縣；本地戶籍居民家庭購買第1套住房，申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，首付款比例不低于30%;等等。2017年6月2日，廊坊市人民政府辦公室出臺了關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見。該意見中規(guī)定：實(shí)行住房限購的區(qū)域?yàn)槔确皇兄鞒菂^(qū)（含廣陽區(qū)、安次區(qū)、廊坊開發(fā)區(qū)）、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣、永清縣、霸州市和文安縣；本地戶籍居民家庭已擁有2套及以上住房的，暫停在本地購買住房，包括新建商品住房和二手住房；對首次購買本地住房的居民家庭，申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款，首付款比例不低于30%；等等。本實(shí)施意見自印發(fā)之日起實(shí)施。2017年3月21日出臺的廊坊市人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)市房管局等部門關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的意見同時(shí)廢止。等等。另查，被告李洪某與郭某某系夫妻關(guān)系，被告李紅云與李洪某系姐弟關(guān)系。以上事實(shí)，有當(dāng)事人陳述及房屋買賣居間合同、辦理按揭貸款和過戶告知單、房屋交易居間服務(wù)合同、中國建設(shè)銀行個(gè)人活期賬戶交易明細(xì)、短信息、錄音資料、廊坊市人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)市房管局等部門關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的意見、廊坊市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見等證據(jù)所證實(shí)。
原告馮雙陽與被告郭某某、被告李洪某、第三人香河興達(dá)恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱興達(dá)恒遠(yuǎn)公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年1月23日立案。2018年3月20日，原告馮雙陽申請追加李紅云為被告，本院準(zhǔn)許。本案依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告馮雙陽及其委托訴訟代理人周明月，被告郭某某、李紅云及被告郭某某、李洪某、李紅云的委托訴訟代理人李大海，第三人興達(dá)恒遠(yuǎn)公司的委托訴訟代理人劉劍偉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。被告郭某某已經(jīng)于2018年1月12日向本院提起民事訴訟，要求解除與原告馮雙陽及第三人興達(dá)恒遠(yuǎn)公司簽訂的房屋買賣居間合同，本案中原告馮雙陽亦要求解除該合同，應(yīng)視為雙方就解除合同事宜協(xié)商一致，房屋買賣居間合同應(yīng)予以解除。被告郭某某與李洪某系夫妻關(guān)系，二人系借用被告李紅云的名義購買涉案房屋。2017年3月15日，因被告李紅云因征信存在問題，其購房貸款的申請未能獲得批準(zhǔn)。此種情況下，按照合同約定，被告郭某某可在30個(gè)工作日內(nèi)繼續(xù)申請其他銀行貸款。在30個(gè)工作日未滿的情況下，廊坊市人民政府辦公室于2017年3月21日轉(zhuǎn)發(fā)了市房管局等部門關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的意見的通知，并于2017年6月2日出臺了關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見。上述限購政策均載明了對購買1套住房的本地戶籍居民家庭，首付款比例不低于30%。被告郭某某不具備申請住房貸款的條件，履約能力受到了重大影響。此種情況下，要求被告郭某某繼續(xù)履行合同，顯失公平。房屋買賣居間合同的解除，系限購政策所致，為不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由，故三被告無需承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償損失的民事責(zé)任。依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第九十三條、第九十四條、第九十七條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告馮雙陽與被告郭某某、第三人香河興達(dá)恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于2017年1月21日簽訂的房屋買賣居間合同。二、駁回原告馮雙陽的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)5，630元，減半收取2，815元，由原告負(fù)擔(dān)2，765元，被告郭某某負(fù)擔(dān)50元。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級人民法院。

審判員　　徐天峰

書記員：李龍靜