上訴人（原審被告）荊門市怡豐置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地荊門市掇刀區(qū)零關(guān)稅北區(qū)4號門面。
法定代表人段軍華，系該公司總經(jīng)理。
委托代理人胡同升，湖北京中金律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。
被上訴人（原審原告）冉某某。
委托代理人劉城，荊門市東寶區(qū)景東法律服務(wù)所法律工作者，特別授權(quán)。

上訴人荊門市怡豐置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱怡豐公司）因與被上訴人冉某某房屋買賣合同糾紛一案，不服荊門市東寶區(qū)人民法院（2015）鄂東寶民二初字第00050號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2015年6月19日公開開庭審理了本案。上訴人怡豐公司的委托代理人胡同升，被上訴人冉某某的委托代理人劉城到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院認定，2013年11月22日，荊門市眾誠后勤服務(wù)有限公司（以下簡稱眾誠公司）與怡豐公司簽訂《房地產(chǎn)代理合同》，眾誠公司委托怡豐公司代理銷售眾誠公司開發(fā)的眾誠別苑的房屋，代理事項為“策劃、銷售”。同時，眾誠公司還為怡豐公司出具了授權(quán)書，授權(quán)怡豐公司“在銷售本樓盤的過程中，代理一切相關(guān)房產(chǎn)事宜，所有銷售房款由怡豐置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司代為收取”。2014年1月18日，冉某某通過怡豐公司與眾誠公司口頭達成房屋買賣協(xié)議，約定眾誠公司將位于東寶工業(yè)園高店橋巷4單元601號房出售給冉某某，冉某某支付首付款67500元，余款以銀行按揭貸款方式支付。達成協(xié)議當(dāng)日，冉某某向眾誠公司支付了首付款67500元，眾誠公司出具了收據(jù)，達成房屋買賣協(xié)議和收取首付款均由怡豐公司代理完成。后因房屋無法交付，冉某某向怡豐公司主張退還購房款。2014年7月17日，怡豐公司副總經(jīng)理段振華向冉某某承諾于2014年8月17日前退還購房首付款67500元，若過期不退還的，另支付20000元違約金，該承諾書加蓋了怡豐公司公章。怡豐公司未在承諾期限內(nèi)退還房款，雙方為此訴至原審法院。
原審法院認為，本案的爭議焦點為：一、怡豐公司于2014年7月17日向冉某某出具的承諾書是否有效；二、冉某某要求怡豐公司退還購房款并承擔(dān)違約責(zé)任是否有依據(jù)。冉某某與眾誠公司口頭達成的房屋買賣協(xié)議，是雙方真實意思的表示，不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，屬有效合同。
關(guān)于房屋買賣合同是否已經(jīng)解除的問題。首先，怡豐公司于2014年7月17日向冉某某出具承諾書，同意退還購房款，而退還購房款顯然是以解除房屋買賣合同為前提，即表明冉某某解除合同的意思表示已經(jīng)到達怡豐公司。其次，怡豐公司作為眾誠公司的房屋銷售代理人，全權(quán)代理合同簽訂、收取房款等事宜，冉某某有理由相信怡豐公司有權(quán)代理眾誠公司行使合同解除權(quán)。同時，從怡豐公司提交的眾誠公司對其出具的授權(quán)書內(nèi)容來看，眾誠公司授權(quán)怡豐公司“在銷售本樓盤的過程中，代理一切相關(guān)房產(chǎn)事宜，所有銷售房款由怡豐置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司代為收取”，銷售過程中的一切房產(chǎn)事宜理應(yīng)包括從合同訂立到解除的所有事宜，即怡豐公司對解除合同具有代理權(quán)。因此，冉某某向怡豐公司要求退還房款時，合同已經(jīng)解除。
關(guān)于怡豐公司于2014年7月17日向冉某某出具的承諾書是否有效的問題。怡豐公司主張，根據(jù)房地產(chǎn)代理合同和授權(quán)書的內(nèi)容，其無權(quán)代理退還房款，怡豐公司出具的退款承諾書超越了委托代理權(quán)限，損害了委托人的權(quán)利，應(yīng)為無效。原審法院認為，如前所述，解除合同及退還購房款屬于怡豐公司的代理權(quán)限，并不屬于無權(quán)代理。怡豐公司以自己的名義作出的承諾不違反法律規(guī)定，亦不存在欺詐、脅迫等可撤銷的情形，故該承諾合法有效。怡豐公司還主張，承諾書是公司員工段振華個人作出的承諾，不代表怡豐公司的意思表示，原審法院認為，段振華作為怡豐公司的工作人員，其作出的承諾與其工作任務(wù)相關(guān)，屬于職務(wù)行為，對怡豐公司具有約束力。
關(guān)于冉某某要求怡豐公司退還購房款并承擔(dān)違約責(zé)任是否有依據(jù)的問題。原審法院認為，冉某某要求退還房款的依據(jù)是房屋買賣合同，而房屋買賣合同的主體是眾誠公司和冉某某，即冉某某與怡豐公司在房屋買賣合同上并無直接的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。然而，怡豐公司作為眾誠公司的代理人，自愿承擔(dān)退還房款的義務(wù)，符合民法上債務(wù)加入的構(gòu)成要件。所謂債務(wù)加入是指債務(wù)人不脫離債的關(guān)系，第三人加入債的關(guān)系，與債務(wù)人共同承擔(dān)責(zé)任。債務(wù)加入具備以下特征：一是債權(quán)人與債務(wù)人的債權(quán)債務(wù)關(guān)系合法有效；二是第三人自愿加入債權(quán)人與債務(wù)人的法律關(guān)系，向債權(quán)人承擔(dān)法律責(zé)任；三是債務(wù)人與第三人向債權(quán)人承擔(dān)連帶責(zé)任，債權(quán)人有權(quán)單獨向債務(wù)人或者第三人主張權(quán)利。本案中，冉某某與眾誠公司的房屋買賣合同已經(jīng)解除，眾誠公司應(yīng)當(dāng)退還購房款，即冉某某與眾誠公司存在合法有效的債權(quán)債務(wù)關(guān)系；怡豐公司以自己的名義出具承諾書，同意退還購房款，屬于怡豐公司自愿加入冉某某與眾誠公司的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的行為。因此，冉某某有權(quán)單獨向怡豐公司主張退還購房款。對于冉某某主張的違約金，因怡豐公司承諾了履行債務(wù)的期限及逾期未履行的違約責(zé)任，該承諾是其真實意思的表示，亦不違反法律規(guī)定，故怡豐公司應(yīng)該按照承諾約定履行支付違約金的義務(wù)。
綜上，冉某某要求怡豐公司退還房款并支付違約金的訴訟請求，證據(jù)充分，于法有據(jù)，應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：被告荊門市怡豐置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告冉某某購房款67500元，并支付違約金20000元。案件受理費1988元，減半收取994元，由被告荊門市怡豐置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司負擔(dān)。
經(jīng)審理查明，原審法院查明的案件事實屬實，本院予以確認。

本院認為，冉某某與眾誠公司于2014年1月18日口頭達成的房屋買賣合同已解除，理由如下：其一，眾誠公司對怡豐公司的授權(quán)范圍為“在銷售本樓盤的過程中，代理一切相關(guān)房產(chǎn)事宜”，作為房屋買受方的冉某某有理由相信怡豐公司的授權(quán)范圍含解除房屋買賣合同；其二，怡豐公司雖認為2014年7月7日的《承諾書》系其受脅迫而出具，但其并未提交證據(jù)予以證實，該《承諾書》的內(nèi)容合法有效；其三，冉某某于2014年7月7日到怡豐公司表達要退房的意思，怡豐公司向冉某某出具了內(nèi)容為退還購房首付款并支付違約金的《承諾書》，表明冉某某與怡豐公司就退房并解除房屋買賣合同已達成一致意思表示。故上訴人怡豐公司認為“原審法院以推定情形認定本案已口頭解除合同不當(dāng)，冉某某與眾誠公司的房屋買賣合同并未解除”的上訴理由不能成立，本院不予采納。
上訴人怡豐公司認為原審法院以債務(wù)加入來認定承諾書的效力，并判決違約金20000元不當(dāng)，應(yīng)改判由眾誠公司承擔(dān)本案民事責(zé)任。本案中，2014年7月17日的《承諾書》合法有效，其應(yīng)得到承諾人怡豐公司的嚴格履行。對于退還冉某某的購房款，其債務(wù)人應(yīng)為眾誠公司，但怡豐公司在《承諾書》中表明其自愿于2014年8月17日前代眾誠公司退還該筆購房款，故怡豐公司應(yīng)履行其于《承諾書》中承諾的義務(wù)。因怡豐公司于2014年8月17日前未退還冉某某的購房款，依該《承諾書》中的承諾，其應(yīng)承擔(dān)違約金20000元。因眾誠公司并非本案當(dāng)事人，故本院對上訴人怡豐公司關(guān)于改判由眾誠公司承擔(dān)本案民事責(zé)任的上訴請求不予支持。怡豐公司向冉某某履行《承諾書》中的義務(wù)后，可另行向眾誠公司主張權(quán)利。同時，上訴人怡豐公司認為原審法院以債務(wù)加入來認定承諾書的效力，并判決違約金20000元不當(dāng)?shù)纳显V理由不能成立，本院不予采納。
綜上，原審法院認定事實清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項、第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1988.00元，由上訴人荊門市怡豐置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司負擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　楊紅艷 代理審判員　　李園園 代理審判員　　邱　泉

書記員：吳文倩