原告（執(zhí)行案外人）：關(guān)某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省樺南縣。
委托訴訟代理人：馬迅，黑龍江省樺南縣中心法律服務(wù)所法律工作者。
被告（申請(qǐng)執(zhí)行人）：馬某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，教師，住佳木斯市向陽區(qū)。
委托訴訟代理人：鄒琳，黑龍江博佳律師事務(wù)所律師。
第三人（被執(zhí)行人）：佳木斯金科房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地佳木斯市向陽區(qū)。
法定代表人：韋德志，該公司董事長。
第三人（被執(zhí)行人）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省樺南縣。

原告關(guān)某某與被告馬某某、第三人佳木斯金科房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱金科公司）、張某某案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年7月27日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告關(guān)某某委托訴訟代理人馬迅、被告馬某某委托訴訟代理人鄒琳到庭參加訴訟。第三人金科公司、張某某經(jīng)傳票傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
關(guān)某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.請(qǐng)求確認(rèn)坐落在樺南縣秀北社區(qū)金科新城×號(hào)樓西數(shù)×門一層建筑面積83.09平方米房屋（產(chǎn)籍號(hào)1-××××-×××-000104）、二層建筑面積62平方米房屋（產(chǎn)籍號(hào)1-××××-×××-000204）所有權(quán)為原告所有，并停止對(duì)該房屋的執(zhí)行；2.被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：2014年3月3日，原告關(guān)某某丈夫隋曉坤、案外人黃杰、黃耀雙與第三人金科公司簽訂了《建筑工程施工協(xié)議》，協(xié)議約定：金科公司將樺南縣秀北社區(qū)3號(hào)樓整體發(fā)包給隋曉坤、黃杰、黃耀雙施工。開工日期為2014年4月1日，竣工日期為2014年8月30日，承包形式為包工包料，付款方式以現(xiàn)金和樓房抵頂相結(jié)合。工程封頂后，黃杰、隋曉坤與金科公司于2014年8月18日簽訂《協(xié)議書》一份，雙方對(duì)工程款付款方式進(jìn)行了約定，如金科公司不按約定給付工程款，則以隋曉坤、黃杰、黃耀雙承建的3號(hào)樓一、二層商服房屋及60套住宅房屋抵付工程款。2014年8月30日，隋曉坤、黃杰、黃耀雙按期完工，金科公司未能按照約定履行給付工程款的義務(wù)，故金科公司將3號(hào)樓一、二層商服房屋及60套住宅房屋抵頂給隋曉坤、黃杰、黃耀雙，其中包括案涉商服房屋。2014年9月21日，原告關(guān)某某與金科公司簽訂《商品房買賣合同》，金科公司以案涉房屋抵付原告丈夫隋曉坤工程款，并出具了抵付工程款收據(jù)，當(dāng)日原告實(shí)際占有并使用至今，原告依法獲得案涉房屋的所有權(quán)，沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因系開發(fā)商欠稅等原因所導(dǎo)致。根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，原告享有案涉房屋的所有權(quán)，且足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，請(qǐng)求法院確認(rèn)案涉房屋為原告所有，停止執(zhí)行案涉房屋，故原告訴至法院。
馬某某辯稱，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬以登記為準(zhǔn)，案涉房屋在房屋管理部門仍登記在金科公司名下，屬于金科公司所有，原告未提供相關(guān)證據(jù)證實(shí)歸原告所有；原告提供了施工協(xié)議及購房合同，證實(shí)案涉房屋用于以房抵債，但未辦理預(yù)告登記，不享有優(yōu)先權(quán)，被告辦理了預(yù)告登記，享有優(yōu)先權(quán)；原告依據(jù)《最高院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第15條，本案不適用該條規(guī)定；被告與第三人是借貸關(guān)系，且經(jīng)過法院判決，而原告與第三人是拖欠工程款，以房抵債，屬于經(jīng)營性欠款，且未經(jīng)過法院審理，從簽訂合同時(shí)間看，被告在先，原告在后，法院已經(jīng)執(zhí)行并查封了案涉房屋，而原告以房抵債未作抵押登記；假設(shè)原告優(yōu)先權(quán)成立，也超過法律保護(hù)期限，因此，原告不享有優(yōu)先權(quán)。
金科公司、張某某未作答辯。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的原告舉示的原告身份證（復(fù)印件）、戶口登記?。◤?fù)印件）、結(jié)婚證（復(fù)印件）、本院（2018）黑0803執(zhí)異36號(hào)執(zhí)行裁定書（復(fù)印件）各1份，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)原告提供的證據(jù)：1、2014年3月3日黃耀雙、隋曉坤、黃杰與第三人簽訂的《建筑工程施工協(xié)議書》1份、2014年8月18日簽訂的用3號(hào)樓頂付工程款《協(xié)議書》1份，2014年9月21日關(guān)某某與第三人簽訂的《商品房買賣合同》1份、第三人出具的收據(jù)1張，證明原告涉案房屋是頂付工程款取得。經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對(duì)工程施工合同及協(xié)議的真實(shí)性沒有異議，對(duì)證明問題有異議，施工是真實(shí)的，但是實(shí)際工程款和以房抵債有一定差距；未經(jīng)法院審理，不能證實(shí)是否能實(shí)際履行。本院經(jīng)審查，對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。2、入住費(fèi)取暖費(fèi)收據(jù)1張、供暖增值稅普通發(fā)票2張，證明原告已實(shí)際入住案涉房屋并依法占有使用。經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性沒有異議，對(duì)證明問題有異議，認(rèn)為原告屬于非法侵占。本院經(jīng)審查，對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。對(duì)被告提供的證據(jù)：1、本院（2016）黑0803民初2363號(hào)民事判決書1份、本院2017黑0803執(zhí)134號(hào)執(zhí)行裁定書1份、本院、（2018）黑0803執(zhí)異36號(hào)執(zhí)行裁定書1份，證明第三人金科公司拖欠被告借款，經(jīng)法院判決的事實(shí)；被告申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院查封了案涉房產(chǎn)。經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性沒有異議，對(duì)證明問題有異議，認(rèn)為該組證據(jù)不能證明被告對(duì)案涉房屋享有所有權(quán)，同時(shí)該組證據(jù)能夠證實(shí)被告與第三人之間系民間借貸關(guān)系。本院經(jīng)審查，對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2014年3月3日，原告關(guān)某某丈夫隋曉坤、案外人黃杰、黃耀雙與第三人金科公司簽訂《建筑工程施工協(xié)議》一份，協(xié)議約定：金科公司將黑龍江省樺南縣秀北社區(qū)金科新城3號(hào)樓7000平方米建筑整體發(fā)包給隋曉坤、黃杰、黃耀雙施工，承包范圍包括土建、水暖、電照、門窗、外掛大理石等項(xiàng)目，工程款給付方式以現(xiàn)金和樓房抵債相結(jié)合。2014年8月18日，隋曉坤、黃杰與金科公司簽訂《協(xié)議書》一份，約定了按工程季度付款以及以3號(hào)樓一、二層商服和60戶住宅房屋抵頂工程款，金科公司無權(quán)對(duì)此樓出售，該樓房的經(jīng)營權(quán)及銷售權(quán)歸隋曉坤、黃杰、黃耀雙所有。2014年9月21日，金科公司與原告關(guān)某某簽訂《商品房買賣合同》，將樺南縣秀北社區(qū)金科新城×號(hào)樓西數(shù)第×門一層（產(chǎn)籍號(hào)：1-××××-×××-000104）、二層（產(chǎn)籍號(hào)：1-××××-×××-000204）房屋，用以房抵頂工程款的形式出售給原告，并出具了收據(jù)。原告進(jìn)戶后交納了入住費(fèi)、供熱費(fèi)，實(shí)際裝修占有使用至今。因金科公司的原因，該房屋尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。
另查明，被告馬某某與金科公司、張某某民間借貸糾紛一案，本院于2016年12月5日作出（2016）黑0803民初2363號(hào)民事判決，判令金科公司、張某某給付被告馬某某借款100萬元。判決生效后，被告向本院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，本院于2017年3月2日作出2017黑0803執(zhí)134號(hào)執(zhí)行裁定，查封金科公司在樺南縣秀北社區(qū)金科新城×號(hào)樓西數(shù)第×門一層，建筑面積83.09平方米（產(chǎn)籍號(hào)：1-××××-×××-000104）和二層，建筑面積89.79平方米（產(chǎn)籍號(hào)：1-××××-×××-000204）等房屋。案外人關(guān)某某提出執(zhí)行異議。本院于2018年6月20日作出（2018）黑0803執(zhí)異36號(hào)執(zhí)行裁定，駁回案外人關(guān)某某的異議請(qǐng)求。關(guān)某某不服，提起本案訴訟。

本院認(rèn)為，原告關(guān)某某丈夫隋曉坤與第三人金科公司、張某某及案外人黃杰、黃耀雙存在施工合同關(guān)系和以房抵債的事實(shí)，從以房抵頂工程款的協(xié)議看，當(dāng)事人約定的是用在建房屋抵頂已欠的工程款，該以房抵頂工程款協(xié)議為當(dāng)事人對(duì)欠付的工程款進(jìn)行結(jié)算的約定，合法有效。關(guān)某某是通過以房抵頂工程款購買的案涉房屋，其與金科公司建立了商品房買賣合同法律關(guān)系，金科公司為原告開具了抵頂工程款收據(jù)亦表明其對(duì)商品房買賣合同法律關(guān)系的確認(rèn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。在被告申請(qǐng)法院查封案涉房屋前，金科公司已將房屋抵債給關(guān)某某，說明雙方已建立起買賣合同法律關(guān)系，通過抵債行為已支付房屋價(jià)款。原告關(guān)某某交納了相關(guān)費(fèi)用，已裝修入住實(shí)際占有房屋。因案涉樓盤未經(jīng)過質(zhì)量驗(yàn)收，未辦理產(chǎn)權(quán)登記的責(zé)任不在關(guān)某某。關(guān)某某對(duì)案涉房屋的權(quán)利足以對(duì)抗被告基于債權(quán)法律關(guān)系的執(zhí)行，被告的抗辯理由沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。被告辯稱，其辦理了商品房抵押預(yù)告登記，享有優(yōu)先受償權(quán)。本院認(rèn)為，在本案判決前，被告未能提供案涉房屋抵押預(yù)告登記的相關(guān)手續(xù)，即使有手續(xù)，如未辦理抵押權(quán)登記手續(xù)，亦不產(chǎn)生抵押權(quán)效力，不享有對(duì)案涉房屋優(yōu)先受償權(quán)，故對(duì)被告的抗辯理由不予采納。
綜上所述，原告關(guān)某某對(duì)案涉房屋進(jìn)行了實(shí)際占有，具備準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)，其應(yīng)優(yōu)先于被告馬某某享有的普通債權(quán)。原告關(guān)某某提起執(zhí)行異議請(qǐng)求阻卻對(duì)案涉房產(chǎn)執(zhí)行的理由成立，本院予以支持。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條，《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條、《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第三百一十二條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，判決如下：

一、坐落于黑龍江省樺南縣秀北社區(qū)金科新城×號(hào)樓西數(shù)第×門一層（產(chǎn)籍號(hào)：1-××××-×××-000104）、二層（產(chǎn)籍號(hào)：1-××××-×××-000204）房屋歸原告關(guān)某某所有；
二、停止對(duì)黑龍江省樺南縣秀北社區(qū)金科新城×號(hào)樓西數(shù)第×門一層（產(chǎn)籍號(hào)：1-××××-×××-000104）、二層（產(chǎn)籍號(hào)：1-××××-×××-000204）房屋的執(zhí)行，并解除查封。
案件受理費(fèi)3500元，由被告馬某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級(jí)人民法院。
本院（2018）黑0803執(zhí)異36號(hào)執(zhí)行異議裁定于本判決生效時(shí)自動(dòng)失效。

審判長 陳林
人民陪審員 于開洋
人民陪審員 崔光俊

書記員： 吳靜波