原告（執(zhí)行案外人）：關某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省樺南縣。
委托訴訟代理人：馬迅，黑龍江省樺南縣中心法律服務所法律工作者。
被告（申請執(zhí)行人）：王某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住佳木斯市向陽區(qū)。
委托訴訟代理人：鄒琳，黑龍江博佳律師事務所律師。
第三人（被執(zhí)行人）：佳木斯金科房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，住所地佳木斯市向陽區(qū)。
法定代表人：韋德志，該公司董事長。
第三人（被執(zhí)行人）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省樺南縣。

原告關某某與被告王某、第三人佳木斯金科房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱金科公司）、張某某案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年7月27日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告關某某委托訴訟代理人馬迅、被告王某委托訴訟代理人鄒琳到庭參加訴訟。第三人金科公司、張某某經(jīng)傳票傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
關某某向本院提出訴訟請求：1.請求確認坐落在樺南縣秀北社區(qū)金科新城×號樓×門一層建筑面積62平方米房屋（產(chǎn)籍號1-××××-×××-000110）、二層建筑面積62平方米房屋（產(chǎn)籍號1-××××-×××-000210）所有權為原告所有，并停止對該房屋的執(zhí)行；2.被告承擔訴訟費用。事實和理由：2014年3月3日，原告關某某丈夫隋曉坤、案外人黃杰、黃耀雙與第三人金科公司簽訂了《建筑工程施工協(xié)議》，協(xié)議約定：金科公司將樺南縣秀北社區(qū)金科新城3號樓整體發(fā)包給隋曉坤、黃杰、黃耀雙施工。開工日期為2014年4月1日，竣工日期為2014年8月30日，承包形式為包工包料，付款方式以現(xiàn)金和樓房抵頂相結合。工程封頂后，黃杰、隋曉坤與金科公司于2014年8月18日簽訂《協(xié)議書》一份，雙方對工程款付款方式進行了約定，如金科公司不按約定給付工程款，則以隋曉坤、黃杰、黃耀雙承建的3號樓一、二層商服房屋及60套住宅房屋抵付工程款。2014年8月30日，隋曉坤、黃杰、黃耀雙按期完工，金科公司未能按照約定履行給付工程款的義務，故金科公司將3號樓一、二層商服房屋及60套住宅房屋抵頂給隋曉坤、黃杰、黃耀雙，其中包括案涉商服房屋。2014年9月21日，原告關某某與金科公司簽訂《商品房買賣合同》，金科公司以案涉房屋抵付原告丈夫隋曉坤工程款，并出具了抵付工程款收據(jù)，當日原告實際占有并使用至今，原告依法獲得案涉房屋的所有權，沒有辦理產(chǎn)權登記的原因系開發(fā)商欠稅等原因所導致。根據(jù)物權優(yōu)于債權的原則，原告享有案涉房屋的所有權，且足以排除強制執(zhí)行的民事權益，請求法院確認案涉房屋為原告所有，停止執(zhí)行案涉房屋，故原告訴至法院。
王某辯稱，被告于2015年8月對案涉房屋在不動產(chǎn)登記機構作了預告登記，根據(jù)相關法律規(guī)定，該登記具有物權效力，案涉房屋屬于被告所有，金科公司、張某某未經(jīng)被告同意，將房屋轉賣他人的行為不發(fā)生物權效力；根據(jù)《物權法》的規(guī)定，不動產(chǎn)物權經(jīng)依法登記發(fā)生效力，案涉房屋在房屋管理部門仍登記在金科公司名下，屬于金科公司所有，原告未提供相關證據(jù)證實歸原告所有；原告提供了施工協(xié)議及購房合同，證實案涉房屋用于以房抵債，但未辦理預告登記，不享有優(yōu)先權，被告辦理了預告登記，享有優(yōu)先權；被告與第三人是借貸關系，且經(jīng)過法院判決，而原告與第三人是拖欠工程款，以房抵債，屬于經(jīng)營性欠款，且未經(jīng)過法院審理，從簽訂合同時間看，被告在先，原告在后，法院已經(jīng)執(zhí)行并查封了案涉房屋，而原告以房抵債未作抵押登記；假設原告優(yōu)先權成立，也超過法律保護期限，因此，原告不享有優(yōu)先權。
金科公司、張某某未作答辯。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對當事人無異議的原告舉示的原告身份證（復印件）、戶口登記?。◤陀〖?、結婚證（復印件）、本院（2018）黑0803執(zhí)異41號執(zhí)行裁定書（復印件）各1份，本院予以確認并在卷佐證。對原告提供的證據(jù)：1、2014年3月3日黃耀雙、隋曉坤、黃杰與第三人簽訂的《建筑工程施工協(xié)議書》、2014年8月18日簽訂的用3號樓頂付工程款《協(xié)議書》各1份，2014年9月21日關某某與第三人簽訂的《商品房買賣合同》1份、第三人出具的收據(jù)1張，證明原告涉案房屋是頂付工程款取得。經(jīng)庭審質證，被告對工程施工合同及協(xié)議的真實性沒有異議，對證明問題有異議，施工是真實的，但是實際工程款和以房抵債有一定差距，未經(jīng)法院審理，不能證實是否能實際履行。本院經(jīng)審查，對該組證據(jù)的真實性予以確認。2、入住費取暖費收據(jù)1張、供暖增值稅普通發(fā)票2張，證明原告已實際入住案涉房屋并依法占有使用。經(jīng)庭審質證，被告對該組證據(jù)的真實性沒有異議，對證明問題有異議，認為原告屬于非法侵占。本院經(jīng)審查，對該組證據(jù)的真實性予以確認。對被告提供的證據(jù)：1、本院（2016）黑0803民初2361號民事判決書1份、本院2017黑0803執(zhí)133號執(zhí)行裁定書1份、本院（2018）黑0803執(zhí)異41號執(zhí)行裁定書1份，證明第三人金科公司拖欠被告借款，經(jīng)法院判決的事實；被告申請強制執(zhí)行，法院查封了案涉房產(chǎn)。經(jīng)庭審質證，原告對該組證據(jù)的真實性沒有異議，對證明問題有異議，認為該組證據(jù)不能證明被告對案涉房屋享有所有權，同時該組證據(jù)能夠證實被告與第三人之間系民間借貸關系。本院經(jīng)審查，對該組證據(jù)的真實性予以確認。2、《商品房買賣合同》2份、收據(jù)2張，證明2015年8月11日合同簽訂的同時，案涉房屋已在不動產(chǎn)登記機構辦理了預告登記，房屋管理部門出具了機打的《商品房買賣合同》，該房屋所有權應歸被告所有，未經(jīng)被告同意，第三人將房屋轉賣他人不發(fā)生物權效力。經(jīng)庭審質證，原告對該組證據(jù)的真實性及證明問題均有異議，認為合同沒有法定代表人簽字；兩份收據(jù)中收款方式為抵押，沒有實際發(fā)生買賣關系；簽訂合同的時間為2015年8月11日，是在原告與第三人簽訂抵付工程款商品房買賣合同之后，該組證據(jù)能夠證明被告與第三人之間是民間借貸關系，并不存在商品房買賣合同關系，被告對爭議的房屋不享有所有權。本院經(jīng)審查，對該組證據(jù)的真實性予以確認。
本院經(jīng)審理認定事實如下：2014年3月3日，原告關某某丈夫隋曉坤、案外人黃杰、黃耀雙與第三人金科公司簽訂《建筑工程施工協(xié)議》一份，協(xié)議約定：金科公司將黑龍江省樺南縣秀北社區(qū)金科新城3號樓7000平方米建筑整體發(fā)包給隋曉坤、黃杰、黃耀雙施工，承包范圍包括土建、水暖、電照、門窗、外掛大理石等項目，工程款給付方式以現(xiàn)金和樓房抵債相結合。2014年8月18日，隋曉坤、黃杰與金科公司簽訂《協(xié)議書》一份，約定了按工程季度付款以及以×號樓一、二層商服和60戶住宅房屋抵頂工程款，金科公司無權對此樓出售，該樓房的經(jīng)營權及銷售權歸隋曉坤、黃杰、黃耀雙所有。2014年9月21日，金科公司與原告關某某簽訂《商品房買賣合同》，將樺南縣秀北社區(qū)金科新城×號樓西數(shù)第×門一層（產(chǎn)籍號1-××××-×××-000110）、二層（產(chǎn)籍號1-××××-×××-000210）房屋，用以房抵頂工程款的形式出售給原告，并出具了收據(jù)。原告進戶后交納了入住費、供熱費，實際裝修占有使用至今。因金科公司的原因，該房屋尚未辦理房屋產(chǎn)權證。
另查明，王某與金科公司、張某某民間借貸糾紛一案，本院于2016年12月5日作出（2016）黑0803民初2361號民事判決，判令金科公司、張某某給付王某借款80萬元。判決生效后，王某向本院申請強制執(zhí)行，本院于2017年3月2日作出2017黑0803執(zhí)133號執(zhí)行裁定，查封金科公司在樺南縣秀北社區(qū)金科新城×號樓西數(shù)第×門一層，建筑面積62平方米（產(chǎn)籍號：1-××××-×××-000110）和二層，建筑面積62平方米（產(chǎn)籍號：1-××××-×××-000210）等房屋。案外人關某某提出執(zhí)行異議。本院于2018年6月25日作出（2018）黑0803執(zhí)異41號執(zhí)行裁定，駁回案外人關某某的異議請求。關某某不服，提起本案訴訟。

本院認為，原告關某某丈夫隋曉坤與第三人金科公司、張某某及案外人黃杰、黃耀雙存在施工合同關系和以房抵債的事實，從以房抵頂工程款的協(xié)議看，當事人約定的是用在建房屋抵頂已欠的工程款，該以房抵頂工程款協(xié)議為當事人對欠付的工程款進行結算的約定，合法有效。關某某是通過以房抵頂工程款購買的案涉房屋，其與金科公司建立了商品房買賣合同法律關系，金科公司為原告開具了抵頂工程款收據(jù)亦表明其對商品房買賣合同法律關系的確認。根據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。在王某申請法院查封案涉房屋前，金科公司已將房屋抵債給關某某，說明雙方已建立起買賣合同法律關系，通過抵債行為已支付房屋價款。原告關某某交納了相關費用，已裝修入住實際占有房屋。未辦理房屋產(chǎn)權證原告關某某沒有過錯。被告辯稱，其辦理了商品房抵押預告登記，享有優(yōu)先受償權。本院認為，在本案判決前，被告未能提供案涉房屋抵押預告登記的相關手續(xù)，即使有手續(xù)，如未辦理抵押權登記手續(xù)，亦不產(chǎn)生抵押權效力，不享有對案涉房屋優(yōu)先受償權，故對被告的抗辯理由不予采納。
綜上所述，原告關某某對案涉房屋進行了實際占有，具備準物權的性質，其應優(yōu)先于被告王某享有的普通債權。原告關某某提起執(zhí)行異議請求阻卻對案涉房產(chǎn)執(zhí)行的理由成立，本院予以支持。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條，《中華人民共和國物權法》第十五條、《最高人民法院關于適用
的解釋》第三百一十二條、《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，判決如下：

一、坐落于黑龍江省樺南縣秀北社區(qū)金科新城×號樓西數(shù)第×門一層（產(chǎn)籍號1-××××-×××-000110）、二層（產(chǎn)籍號1-××××-×××-000210）房屋歸原告關某某所有；
二、停止對黑龍江省樺南縣秀北社區(qū)金科新城×號樓西數(shù)第×門一層（產(chǎn)籍號1-××××-×××-000110）、二層（產(chǎn)籍號1-××××-×××-000210）房屋的執(zhí)行，并解除查封。
案件受理費3300元，由被告王某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級人民法院。
本院（2018）黑0803執(zhí)異41號執(zhí)行異議裁定于本判決生效時自動失效。

審判長 陳林
人民陪審員 于開洋
人民陪審員 崔光俊

書記員： 吳靜波