上訴人（原審被告）：黑龍江同沅威宏有限房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，住所地黑龍江省哈爾濱市道外區(qū)。法定代表人：劉永興，該公司經(jīng)理。委托訴訟代理人：張偉，黑龍江四維律師事務(wù)所律師。上訴人（原審第三人）：劉永平，男，1958年9月3日生，漢族，住黑龍江省綏化市北林區(qū)。被上訴人（原審原告）：加格達(dá)奇區(qū)和諧家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，住所地黑龍江省大興安嶺地區(qū)加格達(dá)奇區(qū)。負(fù)責(zé)人：吳艷秋，該委員會(huì)副主任。委托訴訟代理人：劉伯琴，女，該委員會(huì)委員。委托訴訟代理人：程秀英，女，該委員會(huì)委員。

同沅威宏公司上訴請(qǐng)求：要求依法撤銷大興安嶺地區(qū)加格達(dá)奇區(qū)人民法院（2018）黑2701民初18號(hào)民事判決，并依法改判駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：本案爭(zhēng)議的房屋在規(guī)劃上沒(méi)明確為物業(yè)房，兩處房屋的建筑面積沒(méi)有分?jǐn)偟焦珨偯娣e中，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第18條的規(guī)定，未納入業(yè)主分?jǐn)偯娣e的建筑面積業(yè)主并不享有所有權(quán)。原審判決明顯不當(dāng)。涉案房屋已經(jīng)在2014年1月作為商服用房抵付給第三人劉永平。請(qǐng)求依法改判，駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。劉永平上訴請(qǐng)求：要求依法撤銷大興安嶺地區(qū)加格達(dá)奇區(qū)人民法院（2018）黑2701民初18號(hào)民事判決，改判上訴人劉永平對(duì)涉案房屋享有所有權(quán)，并依法改判駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：涉案房屋已經(jīng)在2014年1月作為商服用房抵付給第三人劉永平，該房屋交接時(shí)候經(jīng)過(guò)了社區(qū)和物業(yè)認(rèn)可，劉永平占有使用多年。被上訴人以業(yè)主委員會(huì)的名義主張涉案房屋所有權(quán)，卻未能提交業(yè)主大會(huì)的有關(guān)文件，未能證明參與訴訟人員可代表業(yè)主參加訴訟，系代表全體業(yè)主主張權(quán)益，上訴人認(rèn)為被上訴人方的訴訟人員不具有相應(yīng)訴權(quán)。和諧業(yè)委會(huì)辯稱，同意一審判決，一審有事實(shí)根據(jù)和調(diào)查，我們起訴的是開(kāi)發(fā)商，劉永平和我們沒(méi)有關(guān)系，房子是全體業(yè)主的。開(kāi)發(fā)商欠劉永平錢，劉永平應(yīng)當(dāng)起訴開(kāi)發(fā)商。我們是維護(hù)業(yè)主合法利益，門衛(wèi)房是屬于業(yè)主所有的。我們有業(yè)主簽名同意我們起訴。門衛(wèi)房作為商品房來(lái)講，上訴人應(yīng)提供有關(guān)證件，如土地所有權(quán)一類的證件。和諧業(yè)委會(huì)向一審法院提出起訴請(qǐng)求：1.要求同沅威宏公司交付加格達(dá)奇區(qū)和諧家園小區(qū)門衛(wèi)房2間；2.訴訟費(fèi)用由同沅威宏公司負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：同沅威宏公司開(kāi)發(fā)的和諧家園小區(qū)2012年10月開(kāi)始入住，小區(qū)共有10個(gè)門衛(wèi)房，經(jīng)多次與同沅威宏公司交涉，現(xiàn)在還有2個(gè)門衛(wèi)房沒(méi)有交給和諧業(yè)委會(huì)?，F(xiàn)訴至法院，要求確認(rèn)上述財(cái)產(chǎn)屬于全體業(yè)主所有并交付和諧業(yè)委會(huì)管理使用。劉永平述稱，2011年至2012年期間，劉永平承包了由同沅威宏公司建設(shè)的加格達(dá)奇區(qū)和諧家園小區(qū)5至10號(hào)樓、東區(qū)廂房4號(hào)商服及東區(qū)5號(hào)、6號(hào)車庫(kù)基礎(chǔ)、主體工程的人工費(fèi)。2013年1月3日經(jīng)結(jié)算，同沅威宏公司應(yīng)付給劉永平人工費(fèi)2，219，095.00元，其中將和諧家園小區(qū)東區(qū)廂房4號(hào)和5號(hào)商服之間的一層房屋以及西區(qū)廂房4號(hào)和5號(hào)商服之間的一層房屋（即雙方訴訟爭(zhēng)議房屋）分別作價(jià)15萬(wàn)元，合計(jì)30萬(wàn)元，用來(lái)抵付劉永平工程款。劉永平同意抵付后，將此房出租并且已經(jīng)收到租金。2015年原物業(yè)公司與現(xiàn)物業(yè)公司交接時(shí)，劉永平在場(chǎng)提到2個(gè)房產(chǎn)已抵作劉永平的工程款，光明社區(qū)、現(xiàn)物業(yè)公司均知道此事，和諧業(yè)委會(huì)也知道此事。2017年11月，劉永平才了解到和諧業(yè)委會(huì)起訴同沅威宏公司，要求確認(rèn)上述房屋歸業(yè)主所有，并且一審法院已經(jīng)將上述房屋判歸和諧家園小區(qū)業(yè)主共有，因該房屋已經(jīng)按商服作價(jià)抵付給劉永平，沖抵工程款，劉永平對(duì)雙方爭(zhēng)議的房屋有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)，故依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第五十六條，要求作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟，請(qǐng)予準(zhǔn)許。一審法院認(rèn)定的事實(shí)：同沅威宏公司開(kāi)發(fā)的加格達(dá)奇區(qū)和諧家園小區(qū)于2012年10月交付業(yè)主入住，在規(guī)劃中東區(qū)和西區(qū)各有5個(gè)通行口，在通行口處各建有5個(gè)小房，其中東區(qū)北數(shù)第二個(gè)和西區(qū)北數(shù)第二個(gè)房屋未移交給和諧業(yè)委會(huì)，其余8個(gè)均已移交。2014年1月3日，同沅威宏公司作為甲方與劉永平作為乙方簽訂協(xié)議書，協(xié)議主要內(nèi)容“1.乙方施工甲方加格達(dá)奇區(qū)和諧嘉園（東嶺）項(xiàng)目東區(qū)5#、6#、7#、8#、9#、10#、東區(qū)廂房4#商服及東區(qū)5#、6#車庫(kù)基礎(chǔ)、主體工程。2.乙方經(jīng)與甲方協(xié)商，自愿同意工程項(xiàng)目結(jié)算時(shí)以其所施工基礎(chǔ)、主體項(xiàng)目工程款抵頂甲方的東區(qū)廂房4#商服與東區(qū)廂房5#商服之間建的一層房屋和甲方的西區(qū)廂房4#商服與西區(qū)廂房5#商服之間建的一層房屋。3.經(jīng)甲乙雙方商議，乙方抵頂甲方的房屋價(jià)款：東區(qū)廂房4#商服與東區(qū)廂房5#商服之間的一層房屋整體價(jià)款為人民幣15萬(wàn)元整；西區(qū)廂房4#商服與西區(qū)廂房5#商服之間的一層房屋整體價(jià)款為人民幣15萬(wàn)元整；上述2個(gè)房屋價(jià)款合計(jì)人民幣叁拾萬(wàn)元整（￥30萬(wàn)元）。.....”落款處有甲方同沅威宏公司所蓋公章，乙方劉永平簽名，落款時(shí)間2014年1月3日。以上事實(shí)有原、被告及第三人提供的證據(jù)、本院調(diào)取的證據(jù)及各方當(dāng)事人庭審陳述在卷為憑，足以認(rèn)定。一審法院認(rèn)為，從和諧家園小區(qū)規(guī)劃分析，東區(qū)和西區(qū)的通行口處建設(shè)的房屋與其他門市商業(yè)用房明顯不同，均應(yīng)屬于物業(yè)用房，應(yīng)屬于全體業(yè)主所有，和諧業(yè)委會(huì)主張同沅威宏公司應(yīng)將兩個(gè)門衛(wèi)房交給和諧業(yè)委會(huì)作為物業(yè)用房使用，應(yīng)予支持。關(guān)于同沅威宏公司提出的爭(zhēng)議房產(chǎn)未納入業(yè)主的購(gòu)房成本中也未納入公攤面積，從而不屬于業(yè)主所有的抗辯意見(jiàn)，《物權(quán)法》明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)用房以及小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)的歸屬，開(kāi)發(fā)商應(yīng)嚴(yán)格遵守，至于開(kāi)發(fā)商是不是將成本分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，那是開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為，與物業(yè)用房產(chǎn)權(quán)的法定歸屬無(wú)關(guān)。故對(duì)同沅威宏公司的抗辯意見(jiàn)不予采納。劉永平述稱，涉案房屋已被同沅威宏公司作價(jià)工程款抵付給劉永平，因此涉案房屋的產(chǎn)權(quán)屬于劉永平。因同沅威宏公司不是涉案房屋的所有權(quán)人，其無(wú)權(quán)處分涉案房屋，劉永平不能取得涉案房屋的所有權(quán)。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十三條、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，判決：本案訴爭(zhēng)的加格達(dá)奇區(qū)和諧家園小區(qū)東區(qū)北數(shù)第二個(gè)通行口處的物業(yè)用房及西區(qū)北數(shù)第二個(gè)通行口處的物業(yè)用房均屬于加格達(dá)奇區(qū)和諧家園小區(qū)全體業(yè)主共同所有，同沅威宏公司應(yīng)在本判決生效之日起三十日內(nèi)將上述房屋交付給和諧業(yè)委會(huì)管理使用。案件受理費(fèi)100.00元（原告申請(qǐng)緩交），由同沅威宏公司負(fù)擔(dān)。本院審理查明，二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織了當(dāng)事人進(jìn)行證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：二審期間被上訴人和諧業(yè)委會(huì)提交了由和諧家園小區(qū)130名業(yè)主簽字的明細(xì)表，旨在證明和諧業(yè)委會(huì)提起訴訟，是經(jīng)過(guò)小區(qū)業(yè)主授權(quán)同意的。同沅威宏公司質(zhì)證稱，1.對(duì)表格是否真實(shí)不能確定。2.該表格簽字證明事項(xiàng)沒(méi)有明確指向?yàn)楸景笭?zhēng)議的房屋。3.簽字人員只有130人，而和諧家園小區(qū)有住宅2051戶，商服162戶，獨(dú)立車庫(kù)266戶，即使按照入住率70%計(jì)算，業(yè)主也有1500余人，該表格的簽字人數(shù)不符合法律規(guī)定決定共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二的業(yè)主同意。4.該表格簽字不能確定簽字人員專有面積占小區(qū)總面積的比例。綜上，該證據(jù)能證明本案被上訴人代理人無(wú)權(quán)代表全體業(yè)主主張涉案房屋所有權(quán)，被上訴人不具備相應(yīng)的權(quán)利資格和主體資格，而且從簽字的形式上看，被上訴人有偽造證據(jù)的嫌疑。上訴人劉永平質(zhì)證意見(jiàn)與同沅威宏公司質(zhì)證意見(jiàn)相同。被上訴人和諧業(yè)委會(huì)提交的該份證據(jù)，因業(yè)主簽字人數(shù)不符合《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定，本院對(duì)該證據(jù)不予采信。本院認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)是在地方政府有關(guān)部門指導(dǎo)和協(xié)助下，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，只能在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)和《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)范圍內(nèi)開(kāi)展活動(dòng)。本案和諧業(yè)委會(huì)對(duì)訴爭(zhēng)房屋提起訴訟，屬于對(duì)全體業(yè)主共有的重大事項(xiàng)進(jìn)行實(shí)體權(quán)利的處置，但沒(méi)有依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定向一、二審法院提交符合法律規(guī)定的由全體業(yè)主授權(quán)提起訴訟的證據(jù)，因此，本案和諧業(yè)委會(huì)不具有訴訟主體資格。依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百三十條規(guī)定，裁定如下：
上訴人黑龍江同沅威宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱同沅威宏公司)、上訴人劉永平與被上訴人加格達(dá)奇區(qū)和諧家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱和諧業(yè)委會(huì))所有權(quán)確認(rèn)糾紛一案，加格達(dá)奇區(qū)人民法院作出（2017）黑2701民初366號(hào)民事判決，同沅威宏公司不服，向本院提起上訴，本院于2017年11月17日作出（2017）黑27民終203號(hào)民事裁定，裁定撤銷原判、發(fā)回重審。同沅威宏公司及劉永平不服加格達(dá)奇區(qū)人民法院（2018）黑2701民初18號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭，于2018年7月13日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人同沅威宏公司委托訴訟代理人張偉、上訴人劉永平、被上訴人和諧業(yè)委會(huì)副主任吳艷秋及委托訴訟代理人劉伯琴、程秀英到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一、撤銷加格達(dá)奇區(qū)人民法院（2018）黑2701民初18號(hào)民事判決；二、駁回加格達(dá)奇區(qū)和諧家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的起訴。一審案件受理費(fèi)100.00元，退還（一審原告）加格達(dá)奇區(qū)和諧家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)；上訴人黑龍江同沅威宏有限房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司預(yù)交的二審案件受理費(fèi)100.00元予以退還；上訴人劉永平預(yù)交的二審案件受理費(fèi)100.00元予以退還。本裁定為終審裁定。