原告：黨某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地安徽省蚌埠市。
　　原告：張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省。
　　上列兩原告共同委托訴訟代理人：計時俊，上海華夏匯鴻律師事務(wù)所律師。
　　上列兩原告共同委托訴訟代理人：徐莉莉，上海華夏匯鴻律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海招某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：蔣鐵峰，董事長。
　　委托訴訟代理人：于汨，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：周羨，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　原告黨某某、張某與被告上海招某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱招某公司)商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告黨某某、張某的共同委托訴訟代理人計時俊、徐莉莉，被告招某公司的委托訴訟代理人周羨到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告黨某某、張某共同向本院提出訴訟請求：1、被告向原告支付逾期交房違約金：(1)2018年12月1日至2019年7月11日共計244,278.77元(以5,501,774元的日萬分之二標(biāo)準(zhǔn)×222天)，(2)2019年7月12日至實際交房之日(以5,501,774元的日萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)計算)；2、被告向原告退還因其對小區(qū)景觀的虛假宣傳而多付的房屋差價347,585元；3、被告按照上海市商品房預(yù)售合同附件三約定的精裝修標(biāo)準(zhǔn)向原告交付房屋；4、被告將一號樓1-2單元電梯改造為直達地下車庫的電梯。事實和理由：原、被告于2017年2月簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定原告向被告購買坐落于上海市寶山區(qū)豐皓路633弄文景華庭1號601室房屋(以下簡稱系爭房屋)，房屋總價5,501,774元，并約定交房日期為2018年11月30日。合同簽訂后，原告依約支付房款，但被告卻未按期交付房屋，且精裝修房屋存在諸多質(zhì)量問題。原告心系房屋裝修質(zhì)量，之后也多次到系爭房屋現(xiàn)場查看，但時至今日系爭房屋內(nèi)仍是一片狼藉。被告前期承諾的整改并未整改到位。另，被告在預(yù)售房廣告、宣傳單、售樓沙盤等銷售材料上都聲稱小區(qū)南面享約1.7萬平方米臻稀童夢公園(家門口的“迪士尼”)，而小區(qū)1號樓位于小區(qū)最南邊，與童夢公園接鄰，能最大程度享受童夢公園的清新空氣、運動便利和觀賞童夢公園的景觀。故在被告售樓人員的游說下，原告用“明顯高于其他樓幢的房屋單價”購買了景觀房。原告現(xiàn)發(fā)現(xiàn)小區(qū)南面與宣傳資料嚴(yán)重不一致，“童夢公園”并不存在。被告的行為明顯構(gòu)成欺詐，其通過虛假宣傳向原告多收取的房屋景觀差價部分應(yīng)向原告予以退還。此外，小區(qū)公共區(qū)域也存在諸多偷工減料問題，其中最為突出的問題是1號樓的1-2單元電梯無法直達車庫，需借助1號樓3-4單元的電梯。電梯設(shè)計嚴(yán)重不符合商品房的構(gòu)造常理，且被告亦未在合同中告知。在全體業(yè)主的一致抗議后，被告做出了優(yōu)化承諾，但至今也未整改。綜上，原告為了維護自己的合法權(quán)益，故訴至本院。
　　被告招某公司辯稱，首先，系爭房屋于2018年11月24日已視為交付，并且原告已實際入住，被告不存在逾期交付行為，故不應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約金，對于原告提出的質(zhì)量瑕疵問題，被告承擔(dān)保修責(zé)任，也已經(jīng)積極維修。其次，系爭房屋在小區(qū)的第一排，定價差主要因素是南面沒有建筑物遮擋以及最好的采光面。另，原告在認(rèn)購系爭房屋前被告已經(jīng)特別提醒原告南面為公共綠化，具體建設(shè)內(nèi)容與建成時間以政府部門意見為準(zhǔn)，不存在欺詐事實。再者，被告在2018年11月24日已按照商品房預(yù)售合同附件三約定精裝修標(biāo)準(zhǔn)向原告交付系爭房屋。最后，1號樓1-2單元電梯問題屬于涉及1號樓全體住戶安全與利益的公共問題，不應(yīng)在本案中予以解決，沒有法律規(guī)定，也沒有合同約定，電梯必須直達地下車庫。另，系爭房屋所涉電梯的設(shè)計符合規(guī)劃要求、按圖施工，且也經(jīng)過竣工驗收，故被告沒有法律上的義務(wù)進行電梯改造。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：
　　2017年1月18日，招某公司(甲方)與黨某某、張某(乙方)簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定，甲方將系爭房屋出售給乙方，總房價款暫定為5,501,774元。合同第十一條約定，甲方定于2018年11月30日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。合同第十三條第一款約定，該房屋符合本合同第十條約定的交付條件后，甲方應(yīng)在交付之日前5天書面通知乙方辦理交付該房屋的手續(xù)，乙方應(yīng)在收到該通知之日起2天內(nèi)，會同甲方對該房屋進行驗收交接，房屋交付的標(biāo)志為甲方取得《上海市住宅交付使用許可證》。合同第十七條第一款約定，甲方交付的該房屋系驗收合同的房屋，如該房屋的裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)達不到合同附件三約定的標(biāo)準(zhǔn)，乙方有權(quán)要求甲方按實際的裝修、設(shè)備與約定的裝修、設(shè)備差價零倍給予補償。如主體結(jié)構(gòu)不符合本合同附件三約定的標(biāo)準(zhǔn)，乙方有權(quán)單方面解除合同。合同第二十三條約定，自該房屋驗收交接之日起，甲方對該房屋負(fù)責(zé)保修。保修范圍和保修期限由甲乙雙方參照國務(wù)院發(fā)布的《建筑工程質(zhì)量管理條例》及《上海市房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定在本合同附件五中約定。合同附件三為該房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，其中墻面精裝修標(biāo)準(zhǔn)為壁布。補充條款一第2條約定，乙方在簽署買賣合同之前，已充分了解甲方為推廣本房地產(chǎn)項目所發(fā)布、出具、陳列或以其它方式做出的售樓廣告、售樓書、沙盤、售樓模型、戶型圖等售樓資料均為要約邀請，并不具備要約條件，因此均不應(yīng)視為買賣合同的組成部分。第15條約定，甲方如未在本買賣合同第十一條約定的期限內(nèi)將該房屋交付乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方承擔(dān)違約責(zé)任，具體方式為按逾期時間，分別處理：A.逾期在90日之內(nèi)(含90日)的，自約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付購房款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；B.逾期超過90日的，乙方有權(quán)要求繼續(xù)履行合同或者在約定的交付期限屆滿之日起半年內(nèi)解除合同，乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已購房款萬分之二的違約金，違約金總額最高不超過乙方已付購房款的10%。第19條約定，乙方確認(rèn)，經(jīng)甲方充分說明及乙方實地考察，在簽署買賣合同時已經(jīng)熟知本房地產(chǎn)項目所涉規(guī)劃和周邊道路、公共設(shè)施等環(huán)境之現(xiàn)狀及其可能對居住帶來的影響。第20條約定，甲方交付的商品房的裝飾、設(shè)備與附件三約定不一致，但其質(zhì)量不低于附件三約定標(biāo)準(zhǔn)的，視為甲方交付的商品房的裝飾、設(shè)備符合附件三的約定，甲方無需承擔(dān)違約責(zé)任，甲方交付的商品房的裝飾設(shè)備質(zhì)量低于附件三約定標(biāo)準(zhǔn)并存在質(zhì)量問題的，乙方應(yīng)當(dāng)在接收房屋的十五日內(nèi)書面要求甲方整改，由甲方負(fù)責(zé)修復(fù)，不能修復(fù)的，甲方可選擇按附件三標(biāo)準(zhǔn)更換，或者也可選擇按合同第十七條的約定賠償，除非這些裝飾、設(shè)備存在致使乙方無法居住的重大質(zhì)量問題，乙方不得以此為由拒收甲方交付的該商品房。如果乙方未在上述期限向甲方提出整改要求或自行委托他人整改的，則甲方不再承擔(dān)任何責(zé)任。黨某某、張某依據(jù)合同約定的金額支付了相應(yīng)房款。
　　2018年9月21日，招某公司取得系爭房屋所在小區(qū)的新建住宅交付使用許可證。2018年11月17日，招某公司向黨某某、張某寄送交房通知書，載明系爭房屋已具備交房條件，通知于2018年11月28日辦理房屋驗收交付手續(xù)。黨某某、張某于2018年11月26日委托他人對系爭房屋進行查驗，并以房屋墻紙與約定不符、地板松動等質(zhì)量問題為由未接收房屋。
　　另，系爭房屋所在的1號樓有兩部電梯，其中一部電梯直達地下室，一部電梯無法到達地下室。2018年11月23日，招某公司向黨某某、張某等業(yè)主發(fā)出《關(guān)于招商中環(huán)華府項目電梯優(yōu)化的承諾》，承諾：一、電梯為特種設(shè)備，改造須符合國家規(guī)范，目前符合電梯改造條件的單元號為1號、35號、68號、82號，其余樓棟因無可施工余地將無法改造；二、電梯為全體業(yè)主共同使用，改造需要征得該單元所有業(yè)主書面同意；三、招某公司已經(jīng)開展小區(qū)業(yè)主的征詢工作，在上述電梯整改溝通完成后，其將踐行客戶為先的理念全資予以改建。
　　另查明，招某公司對系爭樓盤的宣傳冊記載內(nèi)容有：1、人車分流，實現(xiàn)95%人車分流；2、南北雙公園，北擁約3,000平方米私家公園環(huán)抱，南享約1.7萬平方米童夢公園，家門口的“迪士尼”；3、980米熒光夜跑道，社區(qū)專設(shè)熒光夜跑環(huán)道；等等。另，黨某某、張某在購房時曾簽署《文景華庭不利因素告知》，其中，第5條載明，本項目南面的公共綠化具體建設(shè)內(nèi)容及建成時間以政府相關(guān)部門意見為準(zhǔn)；第16條載明，開發(fā)商為推廣本房地產(chǎn)項目所發(fā)布、出具、陳列或以其它方式做出的售樓廣告、售樓書、售樓模型等售樓資料均為要約邀請，并不具備要約條件，因此均不應(yīng)視為買賣合同的組成部分。
　　本院認(rèn)為，黨某某、張某與招某公司就系爭房屋簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》系雙方真實意思表示，合法有效，當(dāng)事人應(yīng)恪守并履行。
　　一、關(guān)于招某公司是否存在逾期交房問題。首先，根據(jù)法律規(guī)定，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，買受人才有權(quán)拒收房屋。另外，雙方補充條款一第20條亦約定，除非裝飾、設(shè)備存在致使買受人無法居住的重大質(zhì)量問題，買受人不得以此為由拒收交付的該商品房。本案中，系爭房屋存在的質(zhì)量問題不足以對黨某某、張某正常居住使用系爭房屋造成嚴(yán)重影響，故其拒收系爭房屋無法律依據(jù)和合同依據(jù)。其次，系爭房屋已滿足約定的交付條件，招某公司亦已按照合同約定履行了相應(yīng)的通知程序，視為系爭房屋已經(jīng)交付黨某某、張某。綜上，黨某某、張某要求招某公司支付逾期交房違約金無相關(guān)依據(jù)，本院難以支持。同理，在招某公司已經(jīng)交付系爭房屋的情況下，黨某某、張某仍要求按照附件三約定的精裝修標(biāo)準(zhǔn)向其交付系爭房屋亦無依據(jù)，本院難以支持。
　　二、關(guān)于招某公司是否存在虛假宣傳問題。黨某某、張某稱招某公司廣告、宣傳單、售樓沙盤等銷售材料上均聲稱小區(qū)南面有1.7萬平方米“童夢公園”，而實際上小區(qū)南面非“童夢公園”，招某公司的行為構(gòu)成欺詐。招某公司稱黨某某、張某購房前招某公司已特別告知小區(qū)南面的情形，故不存在欺詐。本院認(rèn)為，首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條之規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。本案中，黨某某、張某所述的“童夢公園”在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍之外，而非商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)，也沒有合同條款顯示招某公司對此予以了明確承諾，故不應(yīng)視為合同內(nèi)容的組成部分。其次，招某公司在售房時，亦對樓盤南面的公共綠化相關(guān)事宜進行了告知，并由黨某某、張某簽署了不利因素告知書，黨某某、張某購房時已知悉系爭房屋周邊情況。最后，黨某某、張某作為完全民事行為能力人，在購買系爭房屋時，應(yīng)對房屋周邊進行查看，亦可以經(jīng)有關(guān)部門了解周邊設(shè)施建設(shè)情況。綜上，招某公司的上述宣傳行為雖存在夸大之處，但并不足以構(gòu)成法律意義上的欺詐，故黨某某、張某要求招某公司退還因虛假宣傳多付的房屋差價部分，本院難以支持。
　　三、關(guān)于電梯問題。雙方合同中未約定1號樓兩部電梯均需直達地下車庫，且黨某某、張某亦未舉證1號樓電梯設(shè)計未達到建筑設(shè)計規(guī)范要求，故其要求招某公司將1號樓1-2單元電梯改造為直達地下車庫的電梯之主張無相關(guān)依據(jù)，本院難以支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百四十八條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條、第十二條、第十三條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告黨某某、張某的全部訴訟請求。
　　案件受理費減半收取4,859元，由原告黨某某、張某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：鄭霄含

書記員：楊??麗