原告（反訴被告）：李光某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，嘉魚縣人。
委托訴訟代理人：杜江林，嘉魚縣司法局魚岳法律服務所法律工作者。
被告（反訴原告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，嘉魚縣人。
委托訴訟代理人：魯小爐，湖北南嘉律師事務所律師。

原告李光某與被告張某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年4月6日立案后，被告張某某在答辯期內(nèi)對原告提起反訴，本院決定一并審理，依法適用簡易程序，于5月11日公開開庭進行了審理。原告李光某及其訴訟代理人杜江林，被告張某某及其訴訟代理人魯小爐到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
李光某向本院提出訴訟請求：判令被告張某某向原告返還購房款53116元。事實和理由：2008年6月，被告在嘉魚縣魚岳鎮(zhèn)女婿街建房，經(jīng)商議被告同意將所建門面房出售給原告，約定按800元/m2計價，以實際面積為準，原告于同月28日先支付31000元，后又陸續(xù)按被告要求多次支付款項共計106340元。因被告拒絕返還多收的購房款53116元，故原告提起訴訟。
張某某辯稱，被告收原告支付購門面房款31000元屬實，當時雙方議定給原告一個小門面房，其余106340元屬于一般性借款，其中27200元的征地管理費及出讓金應由原告承擔，被告同意與其結算，多退少補。
張某某反訴稱，2008年6月18日，原、被告雙方簽訂了“房基有償轉讓合同”，約定李光某將魚岳鎮(zhèn)女婿街一處宅基地轉讓給張某某建房，由張某某補給李光某住房二套，面積180m2，超面積部分按造價補償，但李光某未按約定向張某某支付超面積50m2的補償款。再者，李光某在對小門面房裝修時，將反訴人另一個大門面占用裝修并予以出租盈利（年租金8000元），此間，反訴人多次要求被反訴人退還大門面，但被反訴人一直拒不退還。據(jù)此，反訴人要求被反訴人補償住房超面積價款5萬元（按1000元/m2計算）、退還大門面房一間及支付占用該門面七年租金損失3.5萬元（按每年5000元計算）。
原告針對被告提起的反訴辯稱，根據(jù)有償轉讓合同，住房屋超面積應按當年造價計算，同意依測量面積按500元/m2給予補償。關于門面房問題，反訴人張某某將整個門面出售給了李光某，并非是指一個小門面，被反訴人對整個門面房有權處置，其要求退還大門面房及賠償租金損失3.5萬元沒有事實根據(jù)，應予駁回。
本院經(jīng)審理認定事實如下：2008年6月18日，原告李光某及其子李云峰與被告張某某簽訂了一份“房基有償轉讓合同”，約定由原告將其位于嘉魚縣魚岳鎮(zhèn)女婿街一處房基轉讓給被告建房，房基面積210m2，前后有圍墻并已做好基礎樁；被告補償原告住房兩套（第四層），面積180m2，超面積部分按現(xiàn)造價給予補償；被告補給原告住房必須辦好水、電開戶、房屋產(chǎn)權證及土地使用證，費用由被告負擔；建房中所有規(guī)費及費用均由被告負責；被告在2008年12月30日前交房給原告；雙方嚴格履行合同，如有違約，由違約方向對方支付違約金5萬元。簽約后，被告在沒有辦理建房手續(xù)的情況下開始施工建房。同月28日，原、被告商議，由被告將所建門面房出售給原告，被告向原告出具收條一張，載明：收到李光某購門面款31000元（門面價格為800元/m2，具體面積以實際面積為準），住房不在其中。被告所建房屋竣工后，被告于2009年7月將第四層兩套房屋交付給原告使用，現(xiàn)經(jīng)測量實際面積為221.2m2，超出約定面積41.2m2。2009年11月，原告自行辦理了水、電開戶，花費3000元。一樓門面房兩間，小門面房面積為23.1m2，大門面房面積為44.7m2。2010年8月，原告將兩門面進行了裝修，花費2萬元。2011年，原告將門面出租兩年，收取租金6000元，2014年又將門面出租兩年，收取租金16000元，現(xiàn)該門面空置。2016年初，原告要求與被告結算，并要求被告退還多付的款項，為此引起本案糾紛。
同時查明，2008年6月至2009年12月間，被告向原告借款及原告為被告墊付工程材料款共79140元，另原告支付土地出讓金、征地管理費共27200元，當年被告建房造價約600元/m2。被告張某某建房七層，當時未辦理建設規(guī)劃許可證和建筑施工許可證，事后也未補辦，現(xiàn)無法辦理房產(chǎn)證書，其房屋土地使用權仍在原告之子李云峰的名下。

本院認為，第一，關于合同效力問題。原告李光某及其子李云峰將其宅基地有償轉讓給被告張某某用于建房，因所簽合同是當事人的真實意思表示，合同內(nèi)容不違反法律有關規(guī)定，該轉讓合同有效，只是土地使用權尚未過戶到被告名下。此后，雙方憑一張收條約定由被告將所建門面房出售給原告，根據(jù)付款數(shù)額應為一間，收條不具備合同的形式要件，且被告是無證建房，屬違章建筑，至今未依法取得房屋權屬證書?！吨腥A人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：下列房地產(chǎn)，不得轉讓：（六）未依法登記領取權屬證書的。據(jù)此，應依法認定原、被告的門面房買賣合同無效。雙方因此而取得的財產(chǎn)應予以返還。
第二，關于被告欠原告借款及原告為被告墊付款79140元的問題，其中26300元部分是被告向原告的借款，其余屬墊付款，均系被告請求后由原告支付的，應視為被告的借款，雙方形成的是借貸關系。原告訴稱均系購房款與事實不符，不予采信。因被告同意一并處理，故該款項應由被告予以返還原告。被告辯稱有27200元（繳納征地管理費等）應由原告負擔，因該費用是原告之李云峰取得土地使用權應繳納的費用，與有償轉讓合同約定的規(guī)費是有區(qū)別的，對被告的意見應予采納，該27200元應由原告之子承擔。
第三，關于被告提出反訴請求的問題。一是住房超面積補償款，因被告交付原告住房面積為221.2m2，超出合同約定面積41.2m2，按600元/m2計算，原告應補償被告房屋差價24720元。另依合同約定，原告辦理水、電開戶費用3000元，應由被告負擔，該款可從房屋補償款中扣除，即原告需補償被告21720元。被告要求原告補償5萬元不當，不予支持。另依合同約定被告應當將兩套房屋的房產(chǎn)證及土地使用證辦理并交給原告，因被告至今未能辦理，且辦證費用與補償款相當，根據(jù)當?shù)亟灰琢晳T，應當在被告先為原告辦證后，再由原告給付被告房價補償款。二是被告主張門面房租金損失3.5萬元的問題，因原告將門面出租實際只有四年，被告按七年計算不當，原告為門面房裝修的費用損失與將門面房出租收取的租金相當，可互相抵銷。故對被告的該項反訴請求不予支持。三是被告要求原告退還占有的大門面房，因原告只支付31000元的門面款，應指小門面房一間，并不包括大門面房，原告占有大門面房不當，應當退還給被告。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第五十二條第（五）項、第六十條、第一百零七條、第二百零六條、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、原告李光某與被告張某某約定的門面房買賣合同無效。
二、原告占有的位于嘉魚縣魚岳鎮(zhèn)女婿街35號門面房（面積67.8m2），由原告退還給被告；同時由被告返還原告購房款31000元，并由被告賠償原告利息損失（以31000元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率計算）。
三、由被告返還原告借款及墊付款79140元。
四、駁回被告的其他反訴請求。
上述第二、三項給付內(nèi)容，限原、被告于本判決生效之日起五日內(nèi)履行完畢。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費4000元，減半收取計2000元，由原告負擔1000元，被告負擔1000元。
如不服本判決，可在判決書送達后十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。

審判員　　李茂和

書記員：李歡