原告（反訴被告）：李光某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，嘉魚(yú)縣人。
委托訴訟代理人：杜江林，嘉魚(yú)縣司法局魚(yú)岳法律服務(wù)所法律工作者。
被告（反訴原告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，嘉魚(yú)縣人。
委托訴訟代理人：魯小爐，湖北南嘉律師事務(wù)所律師。

原告李光某與被告張某某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2016年4月6日立案后，被告張某某在答辯期內(nèi)對(duì)原告提起反訴，本院決定一并審理，依法適用簡(jiǎn)易程序，于5月11日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告李光某及其訴訟代理人杜江林，被告張某某及其訴訟代理人魯小爐到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李光某向本院提出訴訟請(qǐng)求：判令被告張某某向原告返還購(gòu)房款53116元。事實(shí)和理由：2008年6月，被告在嘉魚(yú)縣魚(yú)岳鎮(zhèn)女婿街建房，經(jīng)商議被告同意將所建門(mén)面房出售給原告，約定按800元/m2計(jì)價(jià)，以實(shí)際面積為準(zhǔn)，原告于同月28日先支付31000元，后又陸續(xù)按被告要求多次支付款項(xiàng)共計(jì)106340元。因被告拒絕返還多收的購(gòu)房款53116元，故原告提起訴訟。
張某某辯稱，被告收原告支付購(gòu)門(mén)面房款31000元屬實(shí)，當(dāng)時(shí)雙方議定給原告一個(gè)小門(mén)面房，其余106340元屬于一般性借款，其中27200元的征地管理費(fèi)及出讓金應(yīng)由原告承擔(dān)，被告同意與其結(jié)算，多退少補(bǔ)。
張某某反訴稱，2008年6月18日，原、被告雙方簽訂了“房基有償轉(zhuǎn)讓合同”，約定李光某將魚(yú)岳鎮(zhèn)女婿街一處宅基地轉(zhuǎn)讓給張某某建房，由張某某補(bǔ)給李光某住房二套，面積180m2，超面積部分按造價(jià)補(bǔ)償，但李光某未按約定向張某某支付超面積50m2的補(bǔ)償款。再者，李光某在對(duì)小門(mén)面房裝修時(shí)，將反訴人另一個(gè)大門(mén)面占用裝修并予以出租盈利（年租金8000元），此間，反訴人多次要求被反訴人退還大門(mén)面，但被反訴人一直拒不退還。據(jù)此，反訴人要求被反訴人補(bǔ)償住房超面積價(jià)款5萬(wàn)元（按1000元/m2計(jì)算）、退還大門(mén)面房一間及支付占用該門(mén)面七年租金損失3.5萬(wàn)元（按每年5000元計(jì)算）。
原告針對(duì)被告提起的反訴辯稱，根據(jù)有償轉(zhuǎn)讓合同，住房屋超面積應(yīng)按當(dāng)年造價(jià)計(jì)算，同意依測(cè)量面積按500元/m2給予補(bǔ)償。關(guān)于門(mén)面房問(wèn)題，反訴人張某某將整個(gè)門(mén)面出售給了李光某，并非是指一個(gè)小門(mén)面，被反訴人對(duì)整個(gè)門(mén)面房有權(quán)處置，其要求退還大門(mén)面房及賠償租金損失3.5萬(wàn)元沒(méi)有事實(shí)根據(jù)，應(yīng)予駁回。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2008年6月18日，原告李光某及其子李云峰與被告張某某簽訂了一份“房基有償轉(zhuǎn)讓合同”，約定由原告將其位于嘉魚(yú)縣魚(yú)岳鎮(zhèn)女婿街一處房基轉(zhuǎn)讓給被告建房，房基面積210m2，前后有圍墻并已做好基礎(chǔ)樁；被告補(bǔ)償原告住房?jī)商祝ǖ谒膶樱娣e180m2，超面積部分按現(xiàn)造價(jià)給予補(bǔ)償；被告補(bǔ)給原告住房必須辦好水、電開(kāi)戶、房屋產(chǎn)權(quán)證及土地使用證，費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)；建房中所有規(guī)費(fèi)及費(fèi)用均由被告負(fù)責(zé)；被告在2008年12月30日前交房給原告；雙方嚴(yán)格履行合同，如有違約，由違約方向?qū)Ψ街Ц哆`約金5萬(wàn)元。簽約后，被告在沒(méi)有辦理建房手續(xù)的情況下開(kāi)始施工建房。同月28日，原、被告商議，由被告將所建門(mén)面房出售給原告，被告向原告出具收條一張，載明：收到李光某購(gòu)門(mén)面款31000元（門(mén)面價(jià)格為800元/m2，具體面積以實(shí)際面積為準(zhǔn)），住房不在其中。被告所建房屋竣工后，被告于2009年7月將第四層兩套房屋交付給原告使用，現(xiàn)經(jīng)測(cè)量實(shí)際面積為221.2m2，超出約定面積41.2m2。2009年11月，原告自行辦理了水、電開(kāi)戶，花費(fèi)3000元。一樓門(mén)面房?jī)砷g，小門(mén)面房面積為23.1m2，大門(mén)面房面積為44.7m2。2010年8月，原告將兩門(mén)面進(jìn)行了裝修，花費(fèi)2萬(wàn)元。2011年，原告將門(mén)面出租兩年，收取租金6000元，2014年又將門(mén)面出租兩年，收取租金16000元，現(xiàn)該門(mén)面空置。2016年初，原告要求與被告結(jié)算，并要求被告退還多付的款項(xiàng)，為此引起本案糾紛。
同時(shí)查明，2008年6月至2009年12月間，被告向原告借款及原告為被告墊付工程材料款共79140元，另原告支付土地出讓金、征地管理費(fèi)共27200元，當(dāng)年被告建房造價(jià)約600元/m2。被告張某某建房七層，當(dāng)時(shí)未辦理建設(shè)規(guī)劃許可證和建筑施工許可證，事后也未補(bǔ)辦，現(xiàn)無(wú)法辦理房產(chǎn)證書(shū)，其房屋土地使用權(quán)仍在原告之子李云峰的名下。

本院認(rèn)為，第一，關(guān)于合同效力問(wèn)題。原告李光某及其子李云峰將其宅基地有償轉(zhuǎn)讓給被告張某某用于建房，因所簽合同是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反法律有關(guān)規(guī)定，該轉(zhuǎn)讓合同有效，只是土地使用權(quán)尚未過(guò)戶到被告名下。此后，雙方憑一張收條約定由被告將所建門(mén)面房出售給原告，根據(jù)付款數(shù)額應(yīng)為一間，收條不具備合同的形式要件，且被告是無(wú)證建房，屬違章建筑，至今未依法取得房屋權(quán)屬證書(shū)?！吨腥A人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的。據(jù)此，應(yīng)依法認(rèn)定原、被告的門(mén)面房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。雙方因此而取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予以返還。
第二，關(guān)于被告欠原告借款及原告為被告墊付款79140元的問(wèn)題，其中26300元部分是被告向原告的借款，其余屬墊付款，均系被告請(qǐng)求后由原告支付的，應(yīng)視為被告的借款，雙方形成的是借貸關(guān)系。原告訴稱均系購(gòu)房款與事實(shí)不符，不予采信。因被告同意一并處理，故該款項(xiàng)應(yīng)由被告予以返還原告。被告辯稱有27200元（繳納征地管理費(fèi)等）應(yīng)由原告負(fù)擔(dān)，因該費(fèi)用是原告之李云峰取得土地使用權(quán)應(yīng)繳納的費(fèi)用，與有償轉(zhuǎn)讓合同約定的規(guī)費(fèi)是有區(qū)別的，對(duì)被告的意見(jiàn)應(yīng)予采納，該27200元應(yīng)由原告之子承擔(dān)。
第三，關(guān)于被告提出反訴請(qǐng)求的問(wèn)題。一是住房超面積補(bǔ)償款，因被告交付原告住房面積為221.2m2，超出合同約定面積41.2m2，按600元/m2計(jì)算，原告應(yīng)補(bǔ)償被告房屋差價(jià)24720元。另依合同約定，原告辦理水、電開(kāi)戶費(fèi)用3000元，應(yīng)由被告負(fù)擔(dān)，該款可從房屋補(bǔ)償款中扣除，即原告需補(bǔ)償被告21720元。被告要求原告補(bǔ)償5萬(wàn)元不當(dāng)，不予支持。另依合同約定被告應(yīng)當(dāng)將兩套房屋的房產(chǎn)證及土地使用證辦理并交給原告，因被告至今未能辦理，且辦證費(fèi)用與補(bǔ)償款相當(dāng)，根據(jù)當(dāng)?shù)亟灰琢?xí)慣，應(yīng)當(dāng)在被告先為原告辦證后，再由原告給付被告房?jī)r(jià)補(bǔ)償款。二是被告主張門(mén)面房租金損失3.5萬(wàn)元的問(wèn)題，因原告將門(mén)面出租實(shí)際只有四年，被告按七年計(jì)算不當(dāng)，原告為門(mén)面房裝修的費(fèi)用損失與將門(mén)面房出租收取的租金相當(dāng)，可互相抵銷(xiāo)。故對(duì)被告的該項(xiàng)反訴請(qǐng)求不予支持。三是被告要求原告退還占有的大門(mén)面房，因原告只支付31000元的門(mén)面款，應(yīng)指小門(mén)面房一間，并不包括大門(mén)面房，原告占有大門(mén)面房不當(dāng)，應(yīng)當(dāng)退還給被告。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第五十二條第（五）項(xiàng)、第六十條、第一百零七條、第二百零六條、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、原告李光某與被告張某某約定的門(mén)面房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
二、原告占有的位于嘉魚(yú)縣魚(yú)岳鎮(zhèn)女婿街35號(hào)門(mén)面房（面積67.8m2），由原告退還給被告；同時(shí)由被告返還原告購(gòu)房款31000元，并由被告賠償原告利息損失（以31000元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算）。
三、由被告返還原告借款及墊付款79140元。
四、駁回被告的其他反訴請(qǐng)求。
上述第二、三項(xiàng)給付內(nèi)容，限原、被告于本判決生效之日起五日內(nèi)履行完畢。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)4000元，減半收取計(jì)2000元，由原告負(fù)擔(dān)1000元，被告負(fù)擔(dān)1000元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)后十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級(jí)人民法院。

審判員　　李茂和

書(shū)記員：李歡