原告：倪某1，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　原告：倪某2，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　上列兩原告共同委托訴訟代理人：武君英，上海申恒律師事務(wù)所律師。
　　上列兩原告共同委托訴訟代理人：張文明，上海申恒律師事務(wù)所律師。
　　被告：陳某1，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省。
　　被告：徐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省。
　　委托訴訟代理人：焦春偉，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　被告：陳某2，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省。
　　委托訴訟代理人：焦春偉，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　第三人：上海晨諾房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所，住所地上海市浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)工農(nóng)南路XXX弄XXX號(hào)。
　　負(fù)責(zé)人：陳毓林。
　　原告倪某1、倪某2與被告陳某1、徐某某、陳某2、第三人上海晨諾房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所房屋買賣合同糾紛一案，本院于2019年1月9日立案后，依法適用普通程序。審理中，本院依法追加陳某2為本案共同被告、追加上海晨諾房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所(以下簡(jiǎn)稱晨諾地產(chǎn))為本案第三人參加訴訟。本案于2019年7月22日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告倪某1、倪某2的共同委托訴訟代理人武君英到庭參加訴訟，被告陳某1、徐某某、陳某2經(jīng)本院公告?zhèn)鲉荆吹酵⒓釉V訟。后本案于2019年10月28日再次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告倪某1、倪某2及共同委托訴訟代理人武君英、被告徐某某及陳某2的共同委托訴訟代理人焦春偉到庭參加訴訟，被告陳某1經(jīng)本院傳票傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告倪某1、倪某2向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告繼續(xù)履行雙方于2004年4月8日簽署的《房地產(chǎn)買賣合同》,被告協(xié)助原告辦理上海市浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)南門大街XXX弄XXX支弄XXX幢XXX號(hào)XXX室(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)的過(guò)戶手續(xù)；2.判令被告承擔(dān)怠于履行房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)的違約金，以每日人民幣333元為標(biāo)準(zhǔn)、自2006年12月31日計(jì)算至2018年12月31日；3.本案的訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由被告承擔(dān)。訴訟過(guò)程中，原告變更訴訟請(qǐng)求為：1.判令被告陳某1、徐某某繼續(xù)履行合同，協(xié)助原告辦理將系爭(zhēng)房屋過(guò)戶登記至原告倪某2名下的手續(xù)，被告陳某2協(xié)助履行；2.訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：兩原告系父子，被告陳某1、徐某某系夫妻，陳某2系兩被告之子。2004年4月8日,經(jīng)第三人晨諾地產(chǎn)居間介紹,原、被告簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，約定被告將系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓給原告,建筑面積167.34平方米,房屋總價(jià)665,000元，合同簽訂日起兩天內(nèi)原告支付定金565,000元,余款100,000元待房地產(chǎn)證辦出時(shí)支付。當(dāng)日，原告支付被告定金565,000元,此后雙方辦理了房屋交接手續(xù)。被告于2004年8月領(lǐng)取了房地產(chǎn)權(quán)證(滬房地南字2004第010263號(hào))后,原告向其支付余款100,000元。原告履行了全部付款義務(wù),但被告遲遲未履行系爭(zhēng)房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。2005年3月15日,經(jīng)晨諾地產(chǎn)協(xié)調(diào),被告向原告出具了一份承諾書，表示從原告處收取的定金未用于購(gòu)房還貸,所以未能及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù),并保證在2005年10月底之前還清銀行抵押貸款,辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。被告言而無(wú)信,期滿后未履行過(guò)戶手續(xù)。2005年11月18日,原告向法院起訴要求被告及第三人協(xié)助履行房屋過(guò)戶手續(xù),法院受理后,三方達(dá)成《和解協(xié)議》,被告承諾在2006年12月底前歸還銀行抵押貸款,并履行過(guò)戶手續(xù)，如不履行,被告按照每天333元的違約金給付原告，故原告撤訴，但事后被告仍未履行該份《和解協(xié)議》?，F(xiàn)原告訴至本院，要求判如所請(qǐng)。
　　被告陳某1未具答辯。
　　被告徐某某、陳某2辯稱，不清楚系爭(zhēng)房屋買賣情況，也沒(méi)有跟原告簽訂過(guò)房屋買賣合同，簽字是陳某1一個(gè)人所簽，本案構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。
　　第三人晨諾地產(chǎn)陳述，其是當(dāng)時(shí)原、被告房屋買賣的經(jīng)手人，房屋買賣情況是真實(shí)的，徐某某也是知情的，為買賣系爭(zhēng)房屋的事情其也多次跟徐某某聯(lián)系；被告出具承諾書的情況也是真實(shí)的，其也在上面簽名。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2004年4月8日，原告倪某1、倪某2作為買方、乙方和被告徐某某、陳某1作為賣方、甲方，在中介方晨諾地產(chǎn)居間介紹下簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，約定：原告向被告購(gòu)買系爭(zhēng)房屋，建筑面積167.34平方米，總價(jià)665,000元，預(yù)付定金565,000元，待支付尾款時(shí)折抵房?jī)r(jià)款，若乙方違約，無(wú)權(quán)要求返還定金，甲方違約應(yīng)雙倍返還定金；甲、乙雙方同意，在本合同自簽定之日起的2天內(nèi)，乙方將上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款分2次付與甲方，待房產(chǎn)證出來(lái)后付清余額100,000元；甲方于2004年5月30日內(nèi)將上述房地產(chǎn)查驗(yàn)后交付乙方等等。該合同尾部甲方簽字處由被告“陳某1、徐某某”簽名，原告認(rèn)為是陳某1代妻子徐某某簽名，當(dāng)時(shí)徐某某本人亦在場(chǎng)。當(dāng)日，被告陳某1、徐某某出具《收條》一份，載明收到原告倪某1、倪某2購(gòu)買系爭(zhēng)房屋的首付款565,000元，晨諾地產(chǎn)亦出具《收據(jù)》一份，載明收到中介費(fèi)6,650元。
　　2005年11月24日，因系爭(zhēng)房屋被告未按約過(guò)戶給原告，原告向原上海市南匯區(qū)人民法院提起訴訟。同年12月16日，兩原告作為甲方，被告徐某某、陳某2作為乙方(陳某1作為徐某某、陳某2的全權(quán)代理人)及晨諾地產(chǎn)作為丙方簽署了《和解協(xié)議》，約定：“基于丙方中介而甲、乙雙方成交的系爭(zhēng)房屋，因乙方逾期過(guò)戶形成訴訟，經(jīng)三方協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：1.乙方承諾在2006年12月底前歸還銀行貸款，并履行和甲方的過(guò)戶手續(xù)。2.乙方名下的房產(chǎn)證、購(gòu)房發(fā)票、維修基金發(fā)票交丙方保管。3.如乙方能在2006年12月底前辦理過(guò)戶的，則乙方承擔(dān)逾期辦證違約金3萬(wàn)元；如在2006年12月底后仍未能辦理的，則以每天333元的違約金支付甲方，直至權(quán)證過(guò)戶之日止……協(xié)議生效后，甲方申請(qǐng)撤訴等?！碑?dāng)日，原告申請(qǐng)撤訴，原上海市南匯區(qū)人民法院裁定予以準(zhǔn)許。
　　2006年12月28日，案外人中國(guó)工商銀行股份有限公司上海市南匯支行(以下簡(jiǎn)稱工行南匯支行)起訴三被告，要求三被告歸還截止到2007年1月16日止的借款本金308,727.18元、利息4,045.27元及自2007年1月17日起至清償日止按合同約定計(jì)算的利息等，案號(hào)為(2007)匯民二(商)初字第41號(hào)。原上海市南匯區(qū)人民法院經(jīng)審理后判決被告徐某某、陳某1歸還工行南匯支行截止到2007年1月16日的借款本金308,727.18元及支付相應(yīng)利息等。判決生效后，工行南匯支行于2007年3月7日申請(qǐng)執(zhí)行，案號(hào)為(2007)匯執(zhí)字第1097號(hào)，并查封了系爭(zhēng)房屋。2007年7月11日，原上海市南匯區(qū)人民法院通知倪某1到院，其陳述系爭(zhēng)房屋由其向陳某1購(gòu)買，已支付565,000元，目前房屋由兒子倪某2一家居住使用，愿意將房屋尾款100,000元交至法院。2007年7月23日，原告倪某1將100,000元錢款交至法院代管款賬戶。2007年11月5日，該執(zhí)行案件因被告去向不明、亦無(wú)可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，中止執(zhí)行。2019年9月19日,原告倪某2代被告將上述執(zhí)行案件上的債務(wù)413,609.99元履行完畢。
　　另查明，2004年8月2日，系爭(zhēng)房屋核準(zhǔn)登記在被告徐某某、陳某2名下，建筑面積166.19平方米。當(dāng)日，系爭(zhēng)房屋被設(shè)立抵押貸款360,000元，債權(quán)人為工行南匯支行，債務(wù)履行期限從2003年10月1日至2018年10月1日止。系爭(zhēng)房屋因(2007)匯執(zhí)字第1097號(hào)案件被實(shí)施了司法查封，續(xù)封期限從2013年8月12日起至2021年7月30日止。后經(jīng)原告申請(qǐng)，本院對(duì)系爭(zhēng)房屋實(shí)施了輪候查封，輪候查封期限自2019年4月3日起。2019年9月，因原告倪某2已代被告歸還了工行南匯支行的貸款，故工行南匯支行對(duì)系爭(zhēng)房屋設(shè)定的抵押已滌除，查封亦解除，目前本案對(duì)系爭(zhēng)房屋的查封為首封。
　　審理中，案外人上海南匯惠房物業(yè)管理有限公司出具《情況說(shuō)明》，證明原告倪某2于2004年12月起入住系爭(zhēng)房屋，原告倪某2提供了2008年6月至2009年5月、2019年的物業(yè)費(fèi)發(fā)票，以證明其實(shí)際居住在系爭(zhēng)房屋內(nèi)。
　　上述事實(shí)，由上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿、《房地產(chǎn)買賣合同》、收條、收據(jù)、代管款收據(jù)、《和解協(xié)議》、《民事裁定書》、庭審筆錄等經(jīng)庭審質(zhì)證的證據(jù)證實(shí)。
　　本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于被告陳某1與原告簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》是否有效？陳某1是否構(gòu)成無(wú)權(quán)代理？首先，根據(jù)房地產(chǎn)登記信息，可以確認(rèn)被告徐某某、陳某2，是系爭(zhēng)房屋的共同所有權(quán)人。在原告與被告陳某1簽訂系爭(zhēng)房屋買賣合同時(shí)，確實(shí)僅有陳某1簽名，徐某某的簽名是陳某1代簽，也沒(méi)有徐某某對(duì)陳某1的授權(quán)委托材料，但合同無(wú)效應(yīng)當(dāng)符合法定情形，無(wú)權(quán)處分并不導(dǎo)致買賣合同無(wú)效。陳某1及徐某某、陳某2系夫妻、父母子女關(guān)系，陳某2當(dāng)時(shí)系未滿18周歲的未成年人，父母是其法定監(jiān)護(hù)人。2004年7月徐某某辦理了系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)證，而自2004年12月起系爭(zhēng)房屋一直由原告居住使用至今，徐某某作為房屋權(quán)利人在長(zhǎng)達(dá)15年的時(shí)間內(nèi)，對(duì)系爭(zhēng)房屋不聞不問(wèn)，又不與原告進(jìn)行交涉，不符合常理。其次，第三人晨諾地產(chǎn)作為原、被告房屋買賣的中介方，亦出庭陳述本案的交易是真實(shí)的，徐某某是知情的。綜上，本院有理由相信對(duì)于系爭(zhēng)房屋的買賣被告徐某某應(yīng)為明知且認(rèn)可的，故現(xiàn)被告徐某某、陳某2以系爭(zhēng)房屋不知情為由不同意繼續(xù)履行合同，缺乏依據(jù)，不予采信。
　　依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，受法律保護(hù)。原告與被告就系爭(zhēng)房屋簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》，系雙方的真實(shí)意思表示，且于法不悖，雙方均應(yīng)恪守履行。買賣合同簽訂后，原告已付清全部購(gòu)房款，被告已將系爭(zhēng)房屋交付給原告居住使用至今。雖然被告在合同簽字上存在瑕疵，但被告仍應(yīng)遵守誠(chéng)信原則履行合同?，F(xiàn)系爭(zhēng)房屋已滿足過(guò)戶條件，原告倪某2也承諾符合上海市購(gòu)房資格，故原告要求被告配合辦理系爭(zhēng)房屋過(guò)戶手續(xù)的請(qǐng)求，依法應(yīng)予支持。原告倪某1自行放棄權(quán)利，與法不悖，本院予以準(zhǔn)許。被告陳某1經(jīng)本院合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由不到庭參加訴訟，視為其放棄抗辯的權(quán)利，不利后果由其自行承擔(dān)。
　　綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第四十九條、第六十條及第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：
　　被告陳某1、徐某某、陳某2于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告倪某2辦理將上海市浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)南門大街XXX弄XXX支弄XXX幢XXX號(hào)XXX室房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記至原告倪某2名下的手續(xù)。
　　案件受理費(fèi)23,788元，訴訟保全費(fèi)5,000元，由被告陳某1、徐某某、陳某2負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：劉建芳

書記員：姚利偉