上訴人（原審原告）：倪某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)。委托訴訟代理人：童柳瓊，湖北思普潤律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：邢春華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市。被上訴人（原審被告）：浙江省浙商資產(chǎn)管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖大道193號301室。法定代理人：孫某，該公司董事長。委托訴訟代理人：張海龍，浙江維思德律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：湖北林海建筑安裝工程有限公司，住所地湖北省鄂州市濱湖南路象山花苑3-46號。法定代表人：邵金林，該公司董事長。被上訴人（原審被告）：邵金林，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)。被上訴人（原審被告）：李桂珍，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)。被上訴人（原審被告）：周國棟，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)。被上訴人（原審被告）：唐武秀，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)。上列五被上訴人共同委托訴訟代理人：周少英，湖北眾勤律師事務(wù)所律師。上列五被上訴人共同委托訴訟代理人：王凱，湖北眾勤律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：馬楠，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省武漢市人，住湖北省武漢市武昌區(qū)。被上訴人（原審被告）：孫艷，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)。被上訴人（原審被告）：張紹永，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)。上列三被上訴人共同委托訴訟代理人：朱金發(fā)，湖北長捷律師事務(wù)所律師。

上訴人倪某某因與被上訴人中國工商銀行股份有限公司鄂州分行（以下簡稱工行鄂州分行）、湖北林海建筑安裝工程有限公司（以下簡稱林海公司）、鄂州市祥高貿(mào)易有限公司（以下簡稱祥高公司）、邵金林、李桂珍、周國棟、唐武秀案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2016）鄂0704民初2351號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年7月4日立案后，依法組成合議庭審理本案。同年8月10日，本院應(yīng)浙江省浙商資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱浙商資產(chǎn)公司）申請做出（2018）鄂07民終393號民事裁定，準(zhǔn)許該公司替代工行鄂州分行作為本案被上訴人參加訴訟。因被上訴人祥高公司已注銷登記，本院通知該公司股東馬楠、孫艷、張紹永作為被上訴人參加訴訟。同年8月31日，本院依法公開開庭對本案進(jìn)行了審理。上訴人倪某某及其委托訴訟代理人童柳瓊、邢春華，被上訴人浙商資產(chǎn)公司的委托訴訟代理人張海龍，被上訴人林海公司、邵金林、李桂珍、周國棟、唐武秀的共同委托訴訟代理人周少英到庭參加了訴訟。被上訴人馬楠、孫艷、張紹永經(jīng)本庭傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。倪某某上訴請求：1、撤銷鄂州市鄂城區(qū)人民法院一審判決；2、支持上訴人的一審訴訟請求；3、本案的一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實與理由：一審判決對爭議焦點(diǎn)判斷錯誤，導(dǎo)致判決結(jié)果錯誤，損害了上訴人的合法權(quán)益。上訴人與被上訴人祥高公司之間的買賣關(guān)系成立，能排除鄂州市鄂城區(qū)人民法院對爭議商亭的執(zhí)行。第一、上訴人與祥高公司之間的買賣合同關(guān)系成立。上訴人自2010年起租賃位于明堂市場一期二樓B1區(qū)219、220號商亭。2013年1月3日、2013年2月25日，被上訴人祥高公司張貼商亭出售公告，出賣明堂市場B1區(qū)、B3區(qū)和B4區(qū)226間商亭，上訴人的商亭位列其中。上訴人在看到公告后，已交款人民幣20萬元。根據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，被上訴人的通知函屬于要約，上訴人交款屬于承諾，雙方之間的合同成立。根據(jù)《合同法》第三十六條的規(guī)定，當(dāng)事人未采用書面形式但一方己經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人己經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。被上訴人祥高公司在出售商亭時，商亭等級及面積是按照2006年鄂州市市場開發(fā)服務(wù)中心以資抵債財產(chǎn)（商鋪）清單來確定，各個等級單價是根據(jù)祥高公司提供的評估價，但是各商亭實際成交價可與周國棟協(xié)商確定。第二、祥高公司應(yīng)當(dāng)對被上訴人周國棟的行為承擔(dān)責(zé)任。1、被上訴人周國棟的行為構(gòu)成表見代理。明堂市場商亭的管理一直是被上訴人周國棟負(fù)責(zé)管理，祥高公司一直是被上訴人周國棟當(dāng)家。被上訴人有足夠的理由相信周國棟構(gòu)成表見代理。首先，2010年10月27日，祥高公司成立時，周國棟是該公司的股東，其出資49萬元，持股比例49%。2012年9月2日變更持股比例為59%。2013年3月20日，轉(zhuǎn)讓其全部股份，加之周國棟在明堂市場管理處負(fù)責(zé)全盤管理工作，所以上訴人充分相信他可以代表祥高公司。2、祥高公司對周國棟的行為已認(rèn)定。上訴人之前租賃涉案商亭經(jīng)營，交納租金。售亭公告發(fā)布后，上訴人將購買商亭的款項交給周國棟至今，祥高公司沒有向上訴人收取租金，也沒有通知上訴人交出商亭，祥高公司的行為是對周國棟行為的認(rèn)定。明堂巿場B4區(qū)121號商亭的經(jīng)營戶殷永樹的交款為周國棟個人賬戶，祥高公司在周國棟個人收條和證明上蓋章認(rèn)可就是對周國棟行為的認(rèn)定。3、祥高公司賬戶與周國棟個人賬戶混同一起，負(fù)有同等的法律責(zé)任。明堂市場B4區(qū)121號商亭的經(jīng)營戶殷永樹交款為周國棟個人賬戶，祥高公司卻在周國棟個人證明和收條上蓋章認(rèn)可。B3區(qū)B4號商亭的經(jīng)營戶盧秋娥交款為祥高公司，周國棟以個人名義承諾，如果在2016年9月30日前不能辦證退錢，可隨時到法院起訴他。將二名經(jīng)營戶證據(jù)并案分析，足以斷定祥高公司賬戶與周國棟賬戶混同一起，負(fù)有同等的法律責(zé)任。4、從一系列事實足以判斷，周國棟與祥高公司之間存在代理關(guān)系。周國棟以資金周轉(zhuǎn)困難為由向劉元庭借款40萬元，祥高公司為其擔(dān)保。林海公司向工行鄂州分行貸款，祥高公司擔(dān)保，周國棟夫婦二人也擔(dān)保，從這兩起借款及擔(dān)保事實足以斷定周國棟與祥高公司之間存在關(guān)系。5、上訴人一直在明堂市場經(jīng)營，祥高公司沒有提出任何異議，也是對上訴人購買該商亭的認(rèn)可。第三、被上訴人工行鄂州分行、祥高公司及周國棟之間存在惡意串通，抵押無效。上訴人早在2013年3月22日交清購買商亭的款項，2014年8月19日，祥高公司用該商亭為林海公司的貸款抵押擔(dān)保，周國棟也作為林海公司的借款擔(dān)保，欺騙貸款的行為已經(jīng)非常明顯，工行鄂州分行明知商亭有人經(jīng)營使用，不進(jìn)行調(diào)査和詢問，三被上訴人之間互相串通，騙取國家放貸，造成資金難以收回，他們之間惡意串通的行為也損害了上訴人的合法權(quán)益，因此抵押行為無效。由于上訴人與祥高公司之間的買賣關(guān)系己經(jīng)成立，上訴人一直在涉案商亭經(jīng)營，且已交清款項。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院査封之前己簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院査封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）己支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。上訴人的情形完全符合該條的規(guī)定，因此上訴人在執(zhí)行中提出的異議足以排除執(zhí)行工行鄂州分行對該商亭的強(qiáng)制執(zhí)行。因此執(zhí)行異議之訴應(yīng)該得到法院的支持，一審法院的判決應(yīng)當(dāng)撤銷。浙商資產(chǎn)公司辯稱：鄂城區(qū)法院對抵押資產(chǎn)進(jìn)行了評估、拍賣，整個執(zhí)行程序合法，沒有任何停止執(zhí)行的事實及法定理由。本案標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)人登記于祥高公司名下，抵押權(quán)人是工行鄂州分行，上訴人倪某某只是該商亭的承租人，無權(quán)要求法院停止執(zhí)行。上訴人倪某某與周國棟之間簽訂的關(guān)于本案標(biāo)的物的買賣行為不具有法律效力。林海公司、邵金林、李桂珍、周國棟、唐武秀共同辯稱：上訴人與祥高公司之間的房屋買賣合同并未成立，上訴人不能取得物權(quán)。上訴人沒有向祥高公司支付款項，周國棟本人也承認(rèn)應(yīng)該由其承擔(dān)該筆債務(wù)，周國棟的行為屬于個人行為，不能代表祥高公司。被上訴人馬楠、孫艷、張紹永在法定答辯期內(nèi)未提交書面答辯狀。倪某某在一審的訴訟請求：1、停止對鄂州市鄂城區(qū)人民法院做出的（2015）鄂鄂城民初字第02111-1號民事裁定書的執(zhí)行，并解除其查封；2、請求法院確認(rèn)原告購買被告祥高公司所有的明堂市場二樓B4區(qū)219號、220號商亭的買賣行為合法有效；3、本案的訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。一審法院認(rèn)定，2014年8月19日，被告工行鄂州分行與被告林海公司簽訂《小企業(yè)借款合同》一份，該合同約定，林海公司向工行鄂州分行借款6,000,000元，借款期限12個月。同日，工行鄂州分行與被告祥高公司簽訂《抵押合同》一份，該合同約定，祥高公司以其所有的位于鄂州市明堂市場綜合樓一期二層包括B1區(qū)219號、220號商亭在內(nèi)的37間商亭，共計896.24平方米，為上述借款提供抵押擔(dān)保，并于次日到房產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記手續(xù)，其中，B1區(qū)219號、220號商亭的他項權(quán)證號分別為T201408190032、T201408190042。2014年8月19日，工行鄂州分行與被告邵金林簽訂保證合同，約定邵金林以其持有的林海公司股權(quán)為上述借款提供連帶保證，被告李桂珍即邵金林之妻出具書面聲明，同意對邵金林的保證合同承擔(dān)連帶保證責(zé)任。同日，工行鄂州分行與被告周國棟簽訂保證合同約定，周國棟以其所有的位于鄂州市××城××單元××室住宅房屋為上述借款提供連帶保證，被告唐武秀即周國棟之妻出具書面聲明，同意對周國棟的保證合同承擔(dān)連帶保證責(zé)任。合同簽訂后，工行鄂州分行于2014年8月22日向林海公司發(fā)放貸款人民幣6,000,000元。上述貸款到期后，因林海公司未按約定還款，工行鄂州分行向鄂城區(qū)人民法院起訴林海公司及擔(dān)保人祥高公司、邵金林、李桂珍、周國棟、唐武秀，鄂城區(qū)人民法院于2015年9月29日立案受理，案件審理過程中，鄂城區(qū)人民法院根據(jù)工行鄂州分行的保全申請，于2015年9月30日做出（2015）鄂鄂城民初字第02111-1號民事裁定，凍結(jié)被告林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周國棟、唐武秀銀行存款人民幣6,900,000元；上述銀行存款凍結(jié)金額不足部分，查封祥高公司所有的位于明堂市場綜合樓一期二層包括B1區(qū)219號、220號商亭在內(nèi)的39間商亭。2015年12月29日，鄂城區(qū)人民法院做出（2015）鄂鄂城民初字第02111號民事判決，判令林海公司償還工行鄂州分行借款本金5,897,145.08元，利息131,598.04元，本息合計6,028,743.12元；祥高公司、邵金林、李桂珍、周國棟、唐武秀對上述借款本息承擔(dān)連帶清償責(zé)任。該判決生效后，因林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周國棟、唐武秀未履行判決書確定的義務(wù)，工行鄂州分行于2016年3月29日向鄂城區(qū)人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。在執(zhí)行過程中，鄂城區(qū)人民法院依法將上述查封的39間商亭委托評估拍賣。原告倪某某對鄂城區(qū)人民法院查封的祥高公司位于明堂市場綜合樓一期二層B1區(qū)219號、220號商亭提出書面異議，認(rèn)為其是該商亭的實際購買人及所有人，法院應(yīng)駁回工行鄂州分行評估拍賣涉案商亭的請求。鄂城區(qū)人民法院經(jīng)審查認(rèn)為，鄂州市明堂市場綜合樓一期二層B1區(qū)219號、220號商亭登記的所有權(quán)人為祥高公司，工行鄂州分行系該商亭登記的抵押權(quán)人，對該商亭依法享有優(yōu)先受償權(quán)，倪某某雖提供了周國棟個人收條、轉(zhuǎn)賬憑證，但未與祥高公司簽訂書面的買賣合同，且提供的匯款憑證收款人為周國棟個人，故其證據(jù)不足以排除執(zhí)行，并于2016年8月30日做出（2016）鄂0704執(zhí)異39號執(zhí)行裁定，依法駁回倪某某的異議。原告倪某某不服，于2016年9月12日向鄂城區(qū)人民法院提起案外人執(zhí)行異議之訴。另查明，鄂州市明堂市場綜合樓一期二層B1區(qū)219號、220號商亭登記的所有權(quán)人為被告祥高公司。2012年12月25日，被告祥高公司發(fā)出商亭出售公告，其公告內(nèi)容為：明堂市場二層226間商亭經(jīng)營戶：祥高公司于2012年7月通過武漢光谷聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌購買了原中國建筑第三工程局有限公司持有的“明塘體育場與文星大道交匯處明塘市場綜合樓一期二層226間商亭”，其中涉及了二樓B1區(qū)、B3區(qū)和B4區(qū)部分經(jīng)營戶?，F(xiàn)我公司已經(jīng)合法取得產(chǎn)權(quán)，應(yīng)廣大經(jīng)營戶強(qiáng)烈要求，我公司經(jīng)股東會研究決定將涉及的商亭于即日起開始公開銷售。銷售對象：首先只對原承租戶進(jìn)行認(rèn)購，原承租戶對其經(jīng)營商亭享有優(yōu)先購買權(quán)；優(yōu)先認(rèn)購時間：自2012年12月26日起至2013年1月9日下午5時止等。2013年1月3日，被告祥高公司發(fā)出通知函，其函告內(nèi)容為：明堂市場二層部分商亭經(jīng)營戶，祥高公司于2012年12月25日已發(fā)布商亭銷售公告，2013年1月10日后我公司將對社會公開銷售，未繳納年度租金而且沒有購買意向的商戶請在2013年1月9日前自行退場等。2013年2月25日，被告祥高公司再次發(fā)出通知函，其函告內(nèi)容為：明堂市場二層部分商亭經(jīng)營戶，仍未簽訂《商亭認(rèn)購協(xié)議書》經(jīng)營戶請于我公司原通知規(guī)定期限內(nèi)退場；對于已經(jīng)達(dá)成認(rèn)購意向但仍未付清全款的經(jīng)營戶，請于三日內(nèi)交清尾款并簽訂《商亭認(rèn)購協(xié)議書》；對于已付清全款并簽訂《商亭認(rèn)購協(xié)議書》的，我公司將于近期通知辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)等。原告倪某某在鄂州市明堂市場綜合樓一期二層B1區(qū)219號、220號商亭從事經(jīng)營活動，未與被告祥高公司簽訂書面的商亭買賣合同。2011年10月至2013年3月，原告分兩次向被告周國棟個人交付200,000元，周國棟于2013年3月22日向原告出具手寫的落款為“市祥高公司周國棟”、金額為人民幣200,000元的收條一份，注明系購買明堂市場2層B1區(qū)219號、220號商亭。2016年5月18日，周國棟又向原告出具手寫的落款為“市祥高公司周國棟”金額為人民幣200,000元的收條一份，注明系購買明堂市場2層B1區(qū)219號、220號商亭，并承諾在2016年6月20日前退還購商亭款200,000元，如果逾期按月息5分計算。周國棟系鄂州市市場開發(fā)服務(wù)中心在職人員，與祥高公司無委托代理關(guān)系。一審法院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)主要有：一、被告周國棟的行為是否構(gòu)成表見代理？首先，某一行為構(gòu)成職務(wù)行為，不僅應(yīng)以單位的名義實施，還需在單位授權(quán)范圍內(nèi)，為了單位的利益而為。本案中，根據(jù)原告提交的關(guān)于周國棟任職有關(guān)情況的說明，證實周國棟自2001年起從鄂州市工商局整體移交至市場開發(fā)服務(wù)中心至今為市場開發(fā)服務(wù)在職人員，而非祥高公司員工，祥高公司也未授權(quán)委托其代為辦理涉案商亭出售并收取價款。而周國棟在擅自收取原告商亭價款后，以個人身份出具收條，也未將購?fù)た钷D(zhuǎn)至祥高公司賬戶。原告提交的收條為周國棟個人出具，收款發(fā)票由鄂州市市場開發(fā)服務(wù)中心出具，匯款憑證收款人為周國棟個人，且周國棟承諾在2016年6月20日前退還其購商亭款200,000元，如果逾期按月息5分計算，故被告周國棟的收款行為為個人行為。其次，表見代理是指行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，以被代理人的名義從事代理行為，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效，由此產(chǎn)生的后果由被代理人承擔(dān)。表見代理人不僅要求代理人的無代理行為在客觀上形成具有代理權(quán)的表象，而且要求相對人在主觀上善意且無過失地相信行為人有代理權(quán)。在周國棟既非祥高公司員工，也未向原告出具任何祥高公司的書面委托代理文件的情況下，原告將購?fù)た顓R至周國棟的個人賬戶，且接受了周國棟個人出具的收條。之后，原告未及時要求簽訂書面買賣合同，又沒有對購?fù)た畹娜ハ蛞约翱赡艽嬖诘娘L(fēng)險予以關(guān)注，故周國棟的行為不能認(rèn)定為表見代理。二、原告是否享有依法可以阻止對涉案房屋執(zhí)行的實體權(quán)利？首先，原告并非執(zhí)行標(biāo)的的所有權(quán)人。鄂城區(qū)人民法院在執(zhí)行工行鄂州分行為申請執(zhí)行人的案件時所查封和執(zhí)行的標(biāo)的為不動產(chǎn)，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明，原告未取得涉案商亭權(quán)屬證書，并非商亭所有人，因此，原告不能以此對抗執(zhí)行。其次，原告倪某某與被告祥高公司之間不存在商亭買賣合同關(guān)系。原告主張其與祥高公司存在商亭買賣合同關(guān)系，應(yīng)對合同訂立和生效的事實承擔(dān)舉證責(zé)任。原告未舉證證明其與祥高公司訂立了書面的商亭買賣合同或存在商亭買賣合同關(guān)系并支付了相應(yīng)價款，現(xiàn)有證據(jù)僅能證明其是涉案商亭的承租商戶，在該商亭從事經(jīng)營活動。原告要求確認(rèn)購買祥高公司所有的明堂市場二樓B1區(qū)219號、220號商亭的買賣行為合法有效的訴訟請求無事實和法律依據(jù)，依法不予支持。再次，工行鄂州分行系涉案商亭的抵押權(quán)人，并辦理了抵押登記，對該商亭依法享有優(yōu)先受償權(quán)。原告沒有依法可以阻止對涉案商亭執(zhí)行的實體權(quán)利，故對其要求鄂城區(qū)人民法院停止對（2015）鄂鄂城民初字第02111-1號民事裁定書的執(zhí)行并解除其查封的訴訟請求，依法不予支持。一審依照《中華人民共和國合同法》第八條、第三十六條、第四十四條、第四十八條、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第二百二十七條之規(guī)定，判決如下：駁回原告倪某某的全部訴訟請求。案件受理費(fèi)4450元，由原告倪某某負(fù)擔(dān)。在二審法院指定的舉證期限內(nèi)，上訴人倪某某向本院舉證如下：1、工商登記資料，擬證明周國棟是以祥高公司的股東身份向上訴人收取購房款。證據(jù)2、房屋買賣合同繳費(fèi)收據(jù)，擬證明周國棟個人賬戶與祥高公司賬戶混同。證據(jù)3、房屋買賣合同及繳費(fèi)收據(jù)，擬證明同地段同面積房價應(yīng)該與上訴人的一致，上訴人已經(jīng)交清了房款。被上訴人浙商資產(chǎn)公司、林海公司、邵金林、李桂珍、周國棟、唐武秀、馬楠、孫艷、張紹永在二審未舉證。經(jīng)庭審質(zhì)證，被上訴人浙商資產(chǎn)公司對上訴人的證據(jù)1的真實性沒有異議，但不認(rèn)同其證明目的。祥高公司未授權(quán)周國棟收款，事后也沒有進(jìn)行追認(rèn)，不能認(rèn)定周國棟的行為代表祥高公司。對證據(jù)2的真實性不認(rèn)可，也不能達(dá)到證明目的；對證據(jù)3的三性均不認(rèn)可。被上訴人林海公司、邵金林、李桂珍、周國棟、唐武秀對證據(jù)1的真實性沒有異議，對證據(jù)2、3的三性均有異議，認(rèn)為不能達(dá)到其證明目的。本院認(rèn)為，被上訴人對上訴人提交的證據(jù)1的真實性沒有異議，本院采信該證據(jù)記載的內(nèi)容。上訴人提交的證據(jù)2、3均為復(fù)印件，不符合證據(jù)的形式要求，本院不予采信。二審審理查明，一審查明的事實屬實，本院予以確認(rèn)。另查明，2015年12月14日，中國工商銀行股份有限公司湖北省分行與中國華融資產(chǎn)管理有限公司簽訂《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將其下屬分支機(jī)構(gòu)的部分不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給中國華融資產(chǎn)管理有限公司。其中，包括工行鄂州分行對祥高公司享有的涉案金融債權(quán)。同年12月25日，雙方在《湖北日報》上刊登《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知暨債務(wù)催收聯(lián)合公告》。2016年1月22日，中國華融資產(chǎn)管理有限公司與瑞華國銀投資管理有限公司簽訂《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將包括涉案金融債權(quán)轉(zhuǎn)讓給瑞華國銀投資管理有限公司，并于2016年3月8日在《湖北日報》上刊登《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知暨債務(wù)催收聯(lián)合公告》。2018年5月23日，瑞華國銀投資管理有限公司與浙商資產(chǎn)公司簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將包括涉案金融債權(quán)轉(zhuǎn)讓給浙商資產(chǎn)公司，并于2018年7月20日刊登《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知暨債務(wù)催收聯(lián)合公告》。本案二審的爭議焦點(diǎn)為：1、倪某某與祥高公司之間的房屋買賣合同關(guān)系是否成立、有效；2、倪某某就明堂市場綜合樓一期二層B1區(qū)219、220號商亭是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益；3、涉案的抵押行為是否無效。關(guān)于倪某某與祥高公司之間的房屋買賣合同關(guān)系是否成立、有效的問題。本院認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》第四十八條第一款規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。”本案中，明堂市場綜合樓一期二層B1區(qū)219、220號商亭的產(chǎn)權(quán)人為祥高公司，周國棟未取得祥高公司出售商亭的代理權(quán)限，其個人收取倪某某交付的款項，事后也未得到祥高公司的追認(rèn)，對祥高公司不發(fā)生效力，應(yīng)由周國棟向倪某某承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。關(guān)于周國棟的行為是否構(gòu)成表見代理的問題。表見代理是指行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，行為人有理由相信行為人有代理權(quán)。結(jié)合本案事實及法律規(guī)定，周國棟的行為不構(gòu)成表見代理。首先，表見代理須有使相對人相信行為人具有代理權(quán)的事實和理由。周國棟向倪某某收取款項是否足以使倪某某相信其代理祥高公司，應(yīng)依一般交易情況而定。在收取款項時，周國棟以個人名義出具收條，也沒有向倪某某出示祥高公司發(fā)出的合同、介紹信等證明文件，其外觀僅能認(rèn)定周國棟之行為系代表個人，而非代表祥高公司。雖然周國棟既是明堂市場管理處工作人員，也曾是祥高公司股東，周國棟也代理過祥高公司出售商亭，祥高公司也為周國棟借款擔(dān)保，但是這些事實僅能夠說明祥高公司與周國棟之間存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，而不是認(rèn)定在出售商亭上周國棟的行為構(gòu)成表見代理的客觀依據(jù)。其次，表見代理須相對人為善意且無過失。祥高公司對出售商亭已經(jīng)明確公告繳款、簽約等事宜，倪某某沒有向該公司繳款，而是向周國棟繳款，且未及時與祥高公司簽約明確購房款數(shù)額及交付等重要事項，存在過失。因此，周國棟的行為亦不構(gòu)成表見代理，倪某某與祥高公司之間的房屋買賣合同關(guān)系不成立。倪某某上訴稱“倪某某與祥高公司之間的買賣合同關(guān)系成立”、“祥高公司應(yīng)對周國棟的行為承擔(dān)責(zé)任”的上訴理由不能成立，本院依法不予支持。關(guān)于倪某某就明堂市場綜合樓一期二層B1區(qū)219、220號商亭是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的問題。本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”本案中，倪某某作為明堂市場綜合樓一期二層B1區(qū)219、220號商亭的承租人，其向周國棟交付商亭買受款，而未與產(chǎn)權(quán)人祥高公司簽訂書面買賣合同，且不能證實其已經(jīng)支付購買商亭的全部價款，其與祥高公司之間的買賣合同關(guān)系沒有成立。結(jié)合同區(qū)域其他商亭承租戶與祥高公司同樣的購買行為，但已與祥高公司簽訂書面的房屋買賣合同并完成產(chǎn)權(quán)過戶登記的事實，倪某某即使認(rèn)為自己與祥高公司之間已經(jīng)成立了房屋買賣合同關(guān)系，但其無證據(jù)證實非因自己的原因未辦理涉案商亭過戶登記手續(xù)。故依照上述司法解釋的規(guī)定，倪某某就明堂市場綜合樓一期二層B1區(qū)219、220號商亭不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，其請求對該商亭停止執(zhí)行并解除查封的上訴請求，本院依法不予支持。關(guān)于涉案的抵押行為是否無效的問題。本院認(rèn)為，《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力?！泵魈檬袌鼍C合樓一期二層B1區(qū)219、220號商亭登記的產(chǎn)權(quán)人為祥高公司，該公司以包含該商亭在內(nèi)的共37間商亭為林海公司向工行鄂州分行貸款設(shè)定抵押擔(dān)保。工行鄂州分行與祥高公司簽訂了《抵押合同》，并在房產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記手續(xù)，該抵押登記合法有效，受法律保護(hù)。抵押權(quán)人對抵押物經(jīng)營情況的調(diào)查、詢問系其權(quán)利，權(quán)利可以由權(quán)利人在法定范圍內(nèi)自行決定行使、不行使和如何行使，其未進(jìn)行調(diào)查、詢問，系對自己權(quán)利的處分，自行承擔(dān)相應(yīng)的法律后果，但不影響依法登記的物權(quán)效力。倪某某認(rèn)為工行鄂州分行、祥高公司與周國棟之間存在惡意串通，抵押無效，無事實依據(jù)。故倪某某上訴稱“工行鄂州分行、祥高公司及周國棟之間存在惡意串通，抵押無效”的上訴理由不能成立，本院依法不予支持。綜上所述，倪某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)4450元，由上訴人倪某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　柯　君
審判員　廖春花
審判員　湛少鵬

書記員：肖臣