倪某某
謝丹荔（黑龍江集英律師事務(wù)所）
雙鴨山恒基置業(yè)有限公司
張連婧（黑龍江中程佳易律師事務(wù)所）

原告倪某某，男，漢族。
委托代理人謝丹荔，黑龍江集英律師事務(wù)所律師。
被告雙鴨山恒基置業(yè)有限公司，住所地寶清縣時(shí)代新城北、規(guī)劃路西。
法定代表人張士忠，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人張連婧，黑龍江中程佳易律師事務(wù)所律師。
原告倪某某訴被告雙鴨山恒基置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱恒基公司）商品房買賣合同糾紛一案，經(jīng)雙鴨山市中級(jí)人民法院發(fā)回重審后，本院依法另行組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
原告倪某某及其委托代理人謝丹荔、被告恒基公司委托代理人張連婧到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告倪某某訴稱:2014年7月8日，被告采取和我簽訂《龍江農(nóng)資大市場(chǎng)商鋪／車庫(kù)認(rèn)購(gòu)書(shū)》的方式，向我預(yù)售位于寶清縣寶清鎮(zhèn)外街區(qū)*棟***號(hào)153.08平方米的商鋪一個(gè)，商鋪成交價(jià)794855元。
交易過(guò)程中，我按被告要求交付定金70000元，并于2014年7月9日全部付清購(gòu)房款，被告先后為我出具定金和購(gòu)房款收據(jù)三張。
根據(jù)被告在《龍江農(nóng)資大市場(chǎng)商鋪／車庫(kù)認(rèn)購(gòu)書(shū)》中第六條的約定:我所購(gòu)商鋪預(yù)計(jì)在2014年10月1日交付使用，在《補(bǔ)充協(xié)議》第一條承諾，寶清縣不會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)農(nóng)資市場(chǎng)，保證2015年1月農(nóng)資經(jīng)營(yíng)戶在龍江農(nóng)資大市場(chǎng)正常經(jīng)營(yíng)開(kāi)業(yè)。
然而，在被告尚未兌現(xiàn)以上約定和承諾，特別是龍江農(nóng)資大市場(chǎng)尚未依法通過(guò)工程質(zhì)量驗(yàn)收的情況下，多次催告原告接房入住龍江農(nóng)資大市場(chǎng)，簽訂正式《商品房買賣合同》。
經(jīng)查:在原告原審提起民事訴訟前，沒(méi)有按國(guó)家法律的相關(guān)規(guī)定獲取《商品房預(yù)售許可證》，有關(guān)龍江農(nóng)資大市場(chǎng)房屋開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、土地使用、房屋預(yù)售的有效行政許可證書(shū)，均在2015年5月案件進(jìn)入雙鴨山市中級(jí)人民法院二審開(kāi)庭前取得。
由此可見(jiàn)，被告在向我進(jìn)行商鋪房預(yù)售過(guò)程中，既沒(méi)有依法出示《商品房預(yù)售許可證》，履行告知義務(wù)，更利用格式合同的優(yōu)勢(shì)，故意隱瞞房屋交付使用條件，讓原告在龍江農(nóng)資大市場(chǎng)未依法通過(guò)工程質(zhì)量驗(yàn)收的情況下接房入住，其行為已構(gòu)成民事欺詐。
為此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第52條 ?1款、5款、58條和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條 ?、第9條 ?的相關(guān)規(guī)定，要求:一、依法確認(rèn)原、被告間簽訂的《龍江農(nóng)資大市場(chǎng)商鋪／車庫(kù)認(rèn)購(gòu)書(shū)》無(wú)效；二、判令被告返還外街區(qū)2棟117號(hào)商鋪購(gòu)房款794855元，賠償利息損失56627.9元（利息暫計(jì)算14個(gè)月:從2014年7月9日起至2015年9月9日止），并承擔(dān)原告已付房款1倍的賠償責(zé)任，即給付賠償金794855元；三、本案的訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由被告承擔(dān)。
本案在審理過(guò)程中，原告提交如下證據(jù)及被告的質(zhì)證意見(jiàn):
第一組證據(jù):（1）被告恒基公司發(fā)售的價(jià)值20000元《龍江農(nóng)資大市場(chǎng)VIP認(rèn)籌卡（認(rèn)籌單）》。
（2）被告發(fā)售的龍江農(nóng)資大市場(chǎng)VIP認(rèn)籌卡。
（3）被告于2014年4月18日收取原告叔父倪孝君20000元認(rèn)籌款的財(cái)務(wù)收據(jù)。
用以證明:1-3號(hào)證據(jù)相互印證，證明原告倪某某的叔父倪孝君于2014年4月18日在被告恒基公司以20000元認(rèn)購(gòu)了寶清縣龍江農(nóng)資大市場(chǎng)價(jià)值50000元的VIP認(rèn)籌卡。
該法律事實(shí)證明被告在龍江農(nóng)資大市場(chǎng)開(kāi)盤前通過(guò)VIP認(rèn)籌卡（認(rèn)籌單）銷售的方式，已經(jīng)開(kāi)始對(duì)外實(shí)施商品房預(yù)售行為，倪孝君通過(guò)認(rèn)購(gòu)價(jià)值50000元VIP認(rèn)籌卡，獲得購(gòu)買龍江農(nóng)資大市場(chǎng)商鋪的優(yōu)惠認(rèn)購(gòu)權(quán)。
被告質(zhì)證對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，但是認(rèn)為該認(rèn)籌卡及認(rèn)籌單是一種要約行為。
第二組證據(jù):（4）被告恒基公司于2014年6月13日與倪孝君簽訂的外街*棟***#《龍江農(nóng)資大市場(chǎng)商鋪／庫(kù)房認(rèn)購(gòu)書(shū)》。
（5）被告于2014年6月13日收取倪孝君50000元商鋪定金收據(jù)。
（6）經(jīng)被告允許，倪孝君于2014年7月8日將自己與被告簽訂的117#商鋪認(rèn)購(gòu)書(shū)的主體變更為原告名下，原、被告雙方重新簽訂了《龍江農(nóng)資大市場(chǎng)商鋪／庫(kù)房認(rèn)購(gòu)書(shū)》。
（7）原告于2014年7月9日向被告一次性支付724855元剩余購(gòu)房款，被告收款后向原告出具財(cái)務(wù)收據(jù)。
（8）被告向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布的龍江農(nóng)資大市場(chǎng)銷售廣告和宣傳資料。
用以證明:（4）號(hào)證據(jù)證明被告曾與倪孝君形成關(guān)于外街2棟117#《龍江農(nóng)資大市場(chǎng)商鋪／庫(kù)房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，雙方曾因此形成商品房買賣法律關(guān)系。
同時(shí)還證明，被告在采用認(rèn)購(gòu)書(shū)的方式對(duì)外預(yù)售商品房時(shí)，規(guī)避了其應(yīng)當(dāng)依法向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》的義務(wù)，逃避了其依法應(yīng)當(dāng)和承購(gòu)人簽訂《商品房預(yù)售合同》的法律責(zé)任；更證明被告在房屋預(yù)售時(shí)隱瞞了房屋交付條件。
（5）號(hào)證據(jù)證明被告收取倪孝君50000元定金的事實(shí)。
（6）號(hào)證據(jù)證明原告于2014年7月8日成為外街2棟117#商鋪認(rèn)購(gòu)合同的主體，從此享有商品房買受人的權(quán)利、義務(wù)。
但重新簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)依舊存在規(guī)避出示《商品房預(yù)售許可證》的義務(wù)和逃避簽訂《商品房預(yù)售合同》的問(wèn)題。
雖然約定房屋預(yù)計(jì)于2014年10月1日交付使用，但隱瞞了房屋交付條件。
（7）號(hào)證據(jù)證明原告于2014年7月9日一次性向被告支付了724855元剩余購(gòu)房款，原告至此已經(jīng)實(shí)際履行了商品房買受人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，成為外街2棟117#商鋪物權(quán)的期待取得者。
（8）號(hào)證據(jù)證明被告在向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布商鋪銷售信息時(shí)，違反《城市商品房預(yù)售管理辦法》第9條 ?的規(guī)定，隱瞞了尚未取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)。
同時(shí)證明被告在該宣傳單中公示的龍江農(nóng)資大市場(chǎng)鳥(niǎo)瞰圖和在宣傳單所做的“政企合力、保駕護(hù)航”、“精準(zhǔn)定位、完備配套”、“超前規(guī)劃、宜商宜居”、“寶清縣政府重點(diǎn)民生工程”、“三江首席”、“寶清首席”一站式農(nóng)資農(nóng)機(jī)專業(yè)市場(chǎng)等宣傳內(nèi)容足以對(duì)商品房買賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確定產(chǎn)生重大影響，該宣傳單已構(gòu)成要約。
這些內(nèi)容雖然沒(méi)有載入被告的認(rèn)購(gòu)書(shū)，但應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。
在被告未能按照宣傳單中所公示的條件向原告交房并迫使其取鑰匙入住時(shí)，在房屋交付條件上已構(gòu)成合同欺詐。
被告經(jīng)質(zhì)證對(duì)第二組證據(jù)（4）-（8）的真實(shí)性無(wú)異議，同時(shí)對(duì)原告用該組證據(jù)證明原、被告雙方形成合同關(guān)系亦無(wú)異議，但對(duì)于原告用證據(jù)（4）-（8）旨在證明被告故意隱瞞或者規(guī)避簽訂預(yù)售合同、房屋交付條件及宣傳單應(yīng)構(gòu)成合同的內(nèi)容這兩項(xiàng)證明目的有異議。
理由是被告并未向原告故意隱瞞及規(guī)避簽訂預(yù)售合同，因?yàn)樵谠娉鍪镜恼J(rèn)購(gòu)書(shū)當(dāng)中已明確記明還需再行簽訂商品房買賣合同。
同時(shí)，被告在與業(yè)主簽訂該認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，已向每一位業(yè)主認(rèn)真說(shuō)明，待相關(guān)手續(xù)完畢后，再行簽訂商品房買賣合同。
由此表明，被告并沒(méi)有隱瞞相關(guān)事實(shí)。
關(guān)于認(rèn)購(gòu)書(shū)中沒(méi)有約定房屋交付條件，并非被告故意規(guī)避，而是該認(rèn)購(gòu)書(shū)僅是原、被告雙方買賣行為的一個(gè)合意，該條款相對(duì)簡(jiǎn)單。
另外雙方約定還需簽訂商品房買賣合同，該商品房買賣合同，是格式合同，比認(rèn)購(gòu)書(shū)完善。
因此在認(rèn)購(gòu)書(shū)當(dāng)中只約定了房屋交付時(shí)間，該行為不能夠證明被告存在規(guī)避房屋交付條件的行為。
關(guān)于證據(jù)（8）僅是被告宣傳的宣傳單，該上面的內(nèi)容符合被告的開(kāi)發(fā)定位，是被告的一種宣傳手段，其內(nèi)容客觀真實(shí)，從其內(nèi)容具體性而言并不具備對(duì)買受房屋的具體約定，故不能認(rèn)定為房屋買賣合同的具體內(nèi)容。
第三組證據(jù):（9）2015年5月22日被告取得的商品房預(yù)售許可證，用以證明在原告起訴前被告沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證，應(yīng)認(rèn)定原、被告簽訂《龍江農(nóng)資大市場(chǎng)商鋪／庫(kù)房認(rèn)購(gòu)書(shū)》無(wú)效。
被告質(zhì)證對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)該證據(jù)所證明的被告在原告起訴前未取得商品房預(yù)售許可證這一事實(shí)亦無(wú)異議，但認(rèn)為被告在訴訟期間已經(jīng)依法取得商品房預(yù)售許可證，應(yīng)認(rèn)定雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)有效。
第四組證據(jù):證人史洪艷、王超的當(dāng)庭證言，用以證明被告在向原告進(jìn)行商品房預(yù)售時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)。
證人史洪艷稱:其與于丹到恒基公司購(gòu)買商鋪，售樓員說(shuō)五證齊全，同年11月能辦房照，證人購(gòu)買了商鋪。
在2014年10月1日，被告通知證人入住，因五證不全，未達(dá)到入住條件，證人拒接鑰匙的事實(shí)；證人王超稱:證人在恒基公司購(gòu)買商鋪時(shí)，恒基公司沒(méi)有五證的事實(shí)。
原告質(zhì)證提出異議，認(rèn)為證人與本案被告之間存在利害關(guān)系，證人證明力較低。
史洪艷證言無(wú)法明確說(shuō)清售樓人員具體姓名，故不能證實(shí)被告故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的待證事實(shí)；王超證言證實(shí)的內(nèi)容虛假，證人購(gòu)房是以磨帳的方式獲得，但證人卻未如實(shí)出證，故認(rèn)為證人未向法庭如實(shí)作證。
被告恒基公司辯稱:一、被告恒基公司不存在故意隱瞞沒(méi)有商品房預(yù)售許可證的欺詐行為。
原、被告簽訂商鋪認(rèn)購(gòu)書(shū)前，原告父親是多方考察，并與被告多次溝通，被告明確告知該項(xiàng)目手續(xù)正在辦理當(dāng)中，原告對(duì)此是知情的，故被告不存在欺詐行為；二、被告現(xiàn)已取得商品房預(yù)售許可證，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)合法有效。
未取得商品房預(yù)售許可證的情況下簽訂的房屋買賣合同，是效力待定的合同，在無(wú)效事由消失后，可以認(rèn)定合同有效。
本案被告在法庭審理期間取得了該預(yù)售許可，其與買受人簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)效事由已經(jīng)不存在，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效；三、訴爭(zhēng)的商鋪認(rèn)購(gòu)書(shū)已經(jīng)具備履行條件。
目前，龍江農(nóng)資大市場(chǎng)已經(jīng)交工，部分業(yè)主已經(jīng)辦理入住手續(xù)，訴爭(zhēng)房屋已經(jīng)從期房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房，具備交付使用條件，出賣人可以完全履行合同義務(wù)，商品房預(yù)售許可要件的缺失已在事實(shí)上得到補(bǔ)正，因此，本案訴爭(zhēng)的認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
綜上，我公司請(qǐng)求法庭駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
本案在審理過(guò)程中，被告提交如下證據(jù)及原告的質(zhì)證意見(jiàn):
第一組證據(jù):《龍江農(nóng)資大市場(chǎng)商鋪／庫(kù)房認(rèn)購(gòu)書(shū)》及認(rèn)籌單各一份，用以證明原、被告關(guān)于商鋪買賣的位置、面積、價(jià)款等相關(guān)約定，認(rèn)購(gòu)書(shū)第五條第1款約定了雙方還須簽訂《商品房買賣合同》，證明被告對(duì)其在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，尚未取得商品房預(yù)售許可，不能簽訂《商品房買賣合同》的事實(shí)并未隱瞞。
原告經(jīng)質(zhì)證對(duì)被告出示的第一組證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為該組證據(jù)具備商品房買賣主要條款，進(jìn)行的是商品房預(yù)售行為，被告應(yīng)該根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，向買受人主動(dòng)說(shuō)明和告知未取得商品房預(yù)售許可證，并在合同條款中予以說(shuō)明。
該組證據(jù)證明了被告沒(méi)有履行告知義務(wù)，因此證明被告隱瞞沒(méi)有商品房預(yù)售許可證的事實(shí)成立。
第二組證據(jù):寶清縣商務(wù)局2014年5月26日出具的證明1份及照片2張，用以證明關(guān)于農(nóng)資大市場(chǎng)的市場(chǎng)定位及手續(xù)辦理等情況，政府部門給予證實(shí)，且被告已經(jīng)告知業(yè)主，被告不存在欺詐行為。
原告質(zhì)證對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性需待法庭核實(shí)后確認(rèn)，認(rèn)為寶清縣商務(wù)局于2014年5月26日出具的證明雖然加蓋了商務(wù)局的公章，但是從該證據(jù)內(nèi)容來(lái)看，是對(duì)各農(nóng)資經(jīng)營(yíng)戶出具的證明。
正確來(lái)源途徑應(yīng)該由行文單位寶清縣商務(wù)局對(duì)各農(nóng)資業(yè)戶通報(bào)并送交，寶清縣商務(wù)局把自己行文的證明沒(méi)有委托被告方向各農(nóng)戶轉(zhuǎn)達(dá)下發(fā)，原告認(rèn)為這個(gè)證據(jù)的來(lái)源不合法。
而且事實(shí)上原告方在被告售樓處亦沒(méi)有看到公示張貼的證明。
同時(shí)也沒(méi)有相關(guān)工作人員把該證明向原告送達(dá)。
所以對(duì)于被告用這份證據(jù)欲證明的內(nèi)容原告不知情，故這份證據(jù)不能產(chǎn)生證明力。
對(duì)照片的真實(shí)性、證據(jù)來(lái)源的合法性均有異議，被告不能說(shuō)明拍攝人、拍攝時(shí)間、拍攝的數(shù)碼底片，且在原審開(kāi)庭中，被告未向法庭出示，無(wú)法證實(shí)照片中掛墻相框的新舊程度是否與2014年5月16日當(dāng)時(shí)相符。
第三組證據(jù):寶政發(fā)（2014）18號(hào)、28號(hào)文件、寶政辦發(fā)（2015）12號(hào)文件，用以證明關(guān)于農(nóng)資大市場(chǎng)的市場(chǎng)定位及手續(xù)辦理等情況，政府部門給予證實(shí)，且被告已經(jīng)告知業(yè)主，被告不存在欺詐行為，農(nóng)資大市場(chǎng)為政府確定的唯一專業(yè)化農(nóng)資市場(chǎng)。
原告質(zhì)證后對(duì)寶政發(fā)（2014）18號(hào)文件證據(jù)來(lái)源無(wú)異議，對(duì)28號(hào)文件證據(jù)來(lái)源持有異議，認(rèn)為抄送單位沒(méi)有企業(yè)，被告調(diào)取的證據(jù)來(lái)源不合法。
認(rèn)為兩個(gè)文件與原、被告之間的商品房買賣沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，只能解釋項(xiàng)目的進(jìn)度，不能證明被告存在違規(guī)銷售的合法性及被告在商品房預(yù)售過(guò)程中履行自己的告知義務(wù)，告知買受人尚未取得商品房預(yù)售許可證。
對(duì)寶政辦發(fā)（2015）12號(hào)文件，原告認(rèn)為與本案訴訟的焦點(diǎn)沒(méi)有關(guān)聯(lián)性。
第四組證據(jù):關(guān)于縣城內(nèi)農(nóng)資經(jīng)營(yíng)業(yè)戶搬遷入駐龍江農(nóng)資市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的通告及照片3張，用以證明被告無(wú)欺詐行為。
原告質(zhì)證對(duì)真實(shí)性提出異議，認(rèn)為既然是通告，通告的行文方式，應(yīng)該采取新聞媒體、廣播電視、短信等諸多方式發(fā)行，但原告未收到這份通告，從通告的內(nèi)容看，與本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)沒(méi)有關(guān)聯(lián)性。
第五組證據(jù):關(guān)于購(gòu)買龍江（中俄）國(guó)際農(nóng)資大市場(chǎng)商鋪的農(nóng)資業(yè)戶限期入住的通告、短信截圖、中國(guó)移動(dòng)通信客戶詳單，旨在證明訴爭(zhēng)房屋在2014年10月已經(jīng)具備進(jìn)戶條件，被告已經(jīng)通知原告辦理進(jìn)戶手續(xù)的事實(shí)。
原告質(zhì)證提出異議，認(rèn)為原告沒(méi)有接到入住的通告，如何告知原告不清楚，但是被告工作人員發(fā)給倪孝君的手機(jī)通知入住的消息收到了，因該房屋未經(jīng)驗(yàn)收，路沒(méi)有修好、裝修條件沒(méi)有完備，且2015年5月22日，被告才取得商品房預(yù)售許可證，至今被告沒(méi)有辦理房屋驗(yàn)收手續(xù)，進(jìn)一步證明了要求原告強(qiáng)行入住是沒(méi)有法律依據(jù)的，同時(shí)被告出示該組證據(jù)證明無(wú)欺詐行為的證明意圖不能成立。
第六組證據(jù):建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目許可證、土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、商品房預(yù)售許可證。
用以證明訴爭(zhēng)房屋已經(jīng)取得各項(xiàng)行政許可，認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效的合同。
原告質(zhì)證對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為原告在起訴時(shí)，被告未取得商品房預(yù)售許可證，依據(jù)司法解釋，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
庭審中，合議庭充分聽(tīng)取了原、被告的陳述，經(jīng)評(píng)議后確定本案當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為:1、涉案《龍江農(nóng)資大市場(chǎng)商鋪／庫(kù)房認(rèn)購(gòu)書(shū)》是否有效；2、被告行為是否構(gòu)成欺詐，應(yīng)否承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。
經(jīng)評(píng)議，對(duì)原告提供的證據(jù)認(rèn)證如下:
對(duì)原告提交的第一組、第二組、第三組證據(jù)，因被告對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，故本院對(duì)其真實(shí)性予以采信；對(duì)第四組證據(jù)，被告提出異議，經(jīng)合議庭評(píng)議后認(rèn)為兩位證人與本案存在利害關(guān)系，故對(duì)證人證言不予采信。
對(duì)被告提供的證據(jù)認(rèn)證如下:對(duì)被告提交的第一組證據(jù)、第四組證據(jù)、第六組證據(jù)，原告對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，故對(duì)其真實(shí)性予以采信；對(duì)被告提交的第二組證據(jù)，原告提出異議，經(jīng)合議庭評(píng)議后認(rèn)為該組證據(jù)無(wú)其他證據(jù)佐證，故不予采信；對(duì)第三組證據(jù)，原告提出異議，經(jīng)合議庭評(píng)議后認(rèn)為該組證據(jù)系真實(shí)的，故予以采信；對(duì)被告提交的第五組證據(jù)，原告對(duì)短信截圖、中國(guó)移動(dòng)通信客戶詳單未提出異議，故本院予以采信，對(duì)入戶通告提出異議，經(jīng)合議庭評(píng)議后認(rèn)為該組證據(jù)相互印證，故本院予以采信。
本院認(rèn)為:原、被告雖未簽訂正式的商品房買賣合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條 ?關(guān)于“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”的規(guī)定，原、被告所簽訂的《龍江農(nóng)資大市場(chǎng)商鋪／庫(kù)房認(rèn)購(gòu)書(shū)》具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且被告已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款，故原、被告簽訂的該認(rèn)購(gòu)書(shū)屬商品房買賣合同。
又根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條 ?關(guān)于“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定，被告在未取得商品房預(yù)售許可證明的情況下與原告簽訂的《龍江農(nóng)資大市場(chǎng)商鋪／庫(kù)房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，并在原告起訴前亦未取得商品房預(yù)售許可證明，故商品房買賣合同（認(rèn)購(gòu)書(shū)）雖成立但屬無(wú)效合同。
同時(shí)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條 ?關(guān)于“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。
有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”的規(guī)定、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條 ?關(guān)于“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任:（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；……”的規(guī)定，本案被告在預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證，并應(yīng)明確告知買受人其所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否取得了商品房預(yù)售許可證，出賣人在認(rèn)購(gòu)書(shū)中如未明確告知是否取得商品房預(yù)售許可證，這種行為應(yīng)認(rèn)定為出賣人故意隱瞞真實(shí)情況的行為，故原告倪某某與被告雙鴨山恒基置業(yè)有限公司于2014年7月8日簽訂的外街區(qū)*棟***號(hào)《龍江農(nóng)資大市場(chǎng)商鋪／庫(kù)房認(rèn)購(gòu)書(shū)》被確認(rèn)無(wú)效后，被告因該合同取得的商鋪價(jià)款794855元應(yīng)當(dāng)予以返還，被告作為有過(guò)錯(cuò)的一方，應(yīng)當(dāng)賠償原告因此造成的利息損失。
因被告未能提供有效證據(jù)證明其在簽訂《龍江農(nóng)資大市場(chǎng)商鋪／庫(kù)房認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)向原告告知其未取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)，故被告應(yīng)當(dāng)向原告承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
庭審中，被告以寶清縣人民政府違反《寶清縣龍江農(nóng)資大市場(chǎng)項(xiàng)目投資協(xié)議書(shū)》的約定，導(dǎo)致其未能取得商品房預(yù)售許可證為由抗辯原告的請(qǐng)求權(quán)。
因該協(xié)議是平等主體間的民事協(xié)議，直接約束的雙方是被告與寶清縣人民政府，對(duì)原告無(wú)約束力，故本案被告以此作為抗辯理由，要求對(duì)原告免除責(zé)任，于法無(wú)據(jù)，不予支持。
本院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條 ?、第一百三十條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條 ?、第五條 ?、第九條 ?、第十七條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、原告倪某某與被告雙鴨山恒基置業(yè)有限公司于2014年7月8日簽訂的外街區(qū)2棟117號(hào)《龍江農(nóng)資大市場(chǎng)商鋪／庫(kù)房認(rèn)購(gòu)書(shū)》無(wú)效；
二、被告雙鴨山恒基置業(yè)有限公司返還原告倪某某外街區(qū)*棟***號(hào)商鋪購(gòu)房款794855元及利息（按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款一年期利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)息，自2014年7月9日起至本判決生效之日止）；
三、被告雙鴨山恒基置業(yè)有限公司賠償原告倪某某一倍購(gòu)房款，即794855元的賠償金。
上述第（二）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)判項(xiàng)限本判決生效后立即執(zhí)行。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)19345元及財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)3270元，由被告雙鴨山恒基置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于雙鴨山市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為:原、被告雖未簽訂正式的商品房買賣合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條 ?關(guān)于“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”的規(guī)定，原、被告所簽訂的《龍江農(nóng)資大市場(chǎng)商鋪／庫(kù)房認(rèn)購(gòu)書(shū)》具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且被告已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款，故原、被告簽訂的該認(rèn)購(gòu)書(shū)屬商品房買賣合同。
又根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條 ?關(guān)于“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定，被告在未取得商品房預(yù)售許可證明的情況下與原告簽訂的《龍江農(nóng)資大市場(chǎng)商鋪／庫(kù)房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，并在原告起訴前亦未取得商品房預(yù)售許可證明，故商品房買賣合同（認(rèn)購(gòu)書(shū)）雖成立但屬無(wú)效合同。
同時(shí)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條 ?關(guān)于“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。
有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”的規(guī)定、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條 ?關(guān)于“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任:（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；……”的規(guī)定，本案被告在預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證，并應(yīng)明確告知買受人其所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否取得了商品房預(yù)售許可證，出賣人在認(rèn)購(gòu)書(shū)中如未明確告知是否取得商品房預(yù)售許可證，這種行為應(yīng)認(rèn)定為出賣人故意隱瞞真實(shí)情況的行為，故原告倪某某與被告雙鴨山恒基置業(yè)有限公司于2014年7月8日簽訂的外街區(qū)*棟***號(hào)《龍江農(nóng)資大市場(chǎng)商鋪／庫(kù)房認(rèn)購(gòu)書(shū)》被確認(rèn)無(wú)效后，被告因該合同取得的商鋪價(jià)款794855元應(yīng)當(dāng)予以返還，被告作為有過(guò)錯(cuò)的一方，應(yīng)當(dāng)賠償原告因此造成的利息損失。
因被告未能提供有效證據(jù)證明其在簽訂《龍江農(nóng)資大市場(chǎng)商鋪／庫(kù)房認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)向原告告知其未取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)，故被告應(yīng)當(dāng)向原告承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
庭審中，被告以寶清縣人民政府違反《寶清縣龍江農(nóng)資大市場(chǎng)項(xiàng)目投資協(xié)議書(shū)》的約定，導(dǎo)致其未能取得商品房預(yù)售許可證為由抗辯原告的請(qǐng)求權(quán)。
因該協(xié)議是平等主體間的民事協(xié)議，直接約束的雙方是被告與寶清縣人民政府，對(duì)原告無(wú)約束力，故本案被告以此作為抗辯理由，要求對(duì)原告免除責(zé)任，于法無(wú)據(jù)，不予支持。

本院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條 ?、第一百三十條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條 ?、第五條 ?、第九條 ?、第十七條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、原告倪某某與被告雙鴨山恒基置業(yè)有限公司于2014年7月8日簽訂的外街區(qū)2棟117號(hào)《龍江農(nóng)資大市場(chǎng)商鋪／庫(kù)房認(rèn)購(gòu)書(shū)》無(wú)效；
二、被告雙鴨山恒基置業(yè)有限公司返還原告倪某某外街區(qū)*棟***號(hào)商鋪購(gòu)房款794855元及利息（按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款一年期利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)息，自2014年7月9日起至本判決生效之日止）；
三、被告雙鴨山恒基置業(yè)有限公司賠償原告倪某某一倍購(gòu)房款，即794855元的賠償金。
上述第（二）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)判項(xiàng)限本判決生效后立即執(zhí)行。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)19345元及財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)3270元，由被告雙鴨山恒基置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：曲偉霞

書(shū)記員：曹雯