原告(反訴被告)：俞某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王繼輝，上海市華天成律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：楊大偉，上海市華天成律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海天億弘某企業(yè)管理有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代理人：俞熔，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：張乙波，上海理帥律師事務(wù)所律師。
　　原告俞某與被告上海天億弘某企業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱天億公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年6月5日立案受理。審理中，被告天億公司提出反訴，本院依法進(jìn)行合并審理，于2018年8月6日公開開庭審理了本案。原告(反訴被告，以下簡(jiǎn)稱原告)俞某的委托訴訟代理人吳純(后變更為王繼輝)、被告(反訴原告，以下簡(jiǎn)稱被告)天億公司的委托訴訟代理人張乙波到庭參加訴訟。簡(jiǎn)易程序?qū)徖砥谙迣脻M后，雙方當(dāng)事人同意繼續(xù)適用簡(jiǎn)易程序，并經(jīng)本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)，本案延長(zhǎng)簡(jiǎn)易程序?qū)徖砥谙拗亮鶄€(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告俞某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令原、被告簽訂的《房屋租賃合同》于2018年3月6日解除；2、被告退還原告房屋租賃保證金97,893元、物業(yè)保證金16,092元；3、被告賠償原告損失100,233.33元。事實(shí)與理由：2017年6月14日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》，約定：由原告租賃被告位于上海市靈石路XXX號(hào)XXX號(hào)樓XXX-XXX單元房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)用于辦公，月租金32,631元，付款方式押三付二；被告于2017年6月14日向原告交付房屋，裝修期為2017年6月15日至2017年8月14日止，租期自2017年8月15日起至2019年8月14日止。合同簽訂后，原告按約定向被告支付了房屋租賃保證金、物業(yè)保證金，并進(jìn)行了裝修。因系爭(zhēng)房屋緊挨著一家金屬工廠，噪音、粉塵污染很大。原告與被告多次就此協(xié)商，但未果。無(wú)奈原告與2018年2月28日搬離了系爭(zhēng)房屋。原告認(rèn)為，系爭(zhēng)房屋存在嚴(yán)重的噪音、粉塵污染，已嚴(yán)重影響原告的正常使用，使原告租賃房屋的目的難以實(shí)現(xiàn)，故提起訴訟，要求判如所請(qǐng)。
　　被告天億公司辯稱：同意解除雙方之間的房屋租賃合同，解除時(shí)間應(yīng)以原告簽收被告所寄律師函的2018年3月22日為準(zhǔn)；不同意原告的其余訴訟請(qǐng)求，理由是：根據(jù)合同約定，未足額租金支付超過(guò)20天的，被告可以解除合同，故被告享有合同解除權(quán)；原告系單方退租，不享有法定解除權(quán)；根據(jù)合同約定，原告支付的租賃保證金及物業(yè)保證金可不予退還；因合同解除過(guò)錯(cuò)在于原告，故原告所提損失應(yīng)由原告自擔(dān)。
　　被告天億公司向本院提出反訴訴訟請(qǐng)求：判令1.原、被告簽訂的《房屋租賃合同》于2018年3月22日解除；2.原告支付被告租金23,157.49元；3.原告支付被告欠付租金的滯納金(以應(yīng)付租金23,157.49元為基數(shù)，按每日0.5%計(jì)算，從2018年2月26日至實(shí)際支付之日止)；4.原告支付被告物業(yè)管理費(fèi)3,806.71元；5.原告支付被告欠付物業(yè)管理費(fèi)的滯納金(以欠付租金3,806.71元為基數(shù)，按每日0.3%計(jì)算，自2018年2月26日至實(shí)際支付之日止)；6.原告支付被告違約金97,893元。事實(shí)與理由：2017年6月9日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》，將系爭(zhēng)房屋租予原告，合同約定租期自2017年8月15日至2019年8月14日，月租金32,631元，先付后用，押三付二，租賃保證金為三個(gè)月租金，租金每?jī)蓚€(gè)月一付，于付款季的前一個(gè)月25日前支付下兩個(gè)月租金，每逾期一日，則按欠付金額的0.5%支付滯納金；物業(yè)管理費(fèi)每月5,364元，于當(dāng)月25日前支付下個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)，每逾期一日，則按欠付金額的0.3%支付滯納金，物業(yè)管理費(fèi)保證金為3個(gè)月物業(yè)費(fèi)。按約定，原告應(yīng)于2018年2月25日前繳納3月及4月的租金及3月的物業(yè)費(fèi)，然而經(jīng)被告催討，原告仍未支付。根據(jù)合同約定，未足額支付超過(guò)20日的，可書面通知另一方解除合同。被告認(rèn)為，原告未按時(shí)支付租金、物業(yè)費(fèi)已嚴(yán)重違約，故提起訴訟，要求判如所請(qǐng)。
　　原告對(duì)于被告的反訴請(qǐng)求辯稱，同意解除租賃合同，解除時(shí)間應(yīng)以原告主張的2018年3月6日為準(zhǔn)；同意支付2018年3月1日至6日的租金、物業(yè)管理費(fèi)，不同意支付其余款項(xiàng),理由是原、被告是平等主體，被告不應(yīng)收取滯納金；原告方?jīng)]有違約，不應(yīng)支付違約金；即便法院認(rèn)為原告違約，因違約金和損失不能同時(shí)主張，故被告主張的違約金過(guò)高，應(yīng)適當(dāng)減少。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
　　包括系爭(zhēng)房屋在內(nèi)的靈石路XXX號(hào)全部房屋產(chǎn)權(quán)現(xiàn)登記在案外人上海汽車工業(yè)(集團(tuán))有限公司名下，類型工廠，由被告取得授權(quán)后對(duì)外出租。系爭(zhēng)房屋與隔壁一處工廠相鄰。
　　2017年5月，原告與被告協(xié)商，由原告租賃被告房屋用于辦公。
　　經(jīng)實(shí)地查看房屋情況后，原告就租賃系爭(zhēng)房屋與被告達(dá)成一致，雙方于2017年6月9日簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：出租方(甲方)被告，承租方(乙方)原告；甲方擬于2017年6月14日前將系爭(zhēng)房屋交付原告；租賃期自2017年8月15日至2019年8月14日止；月租金32,631元；裝修期為2017年6月15日至2017年8月14日止；付款方式：押三付二，先付后用，乙方需在2017年6月15日前向甲方支付2017年8月15日至2017年10月31日的首期租金83,500元，其后各月應(yīng)付租金，乙方應(yīng)于當(dāng)月25日前向甲方支付下個(gè)月的租金款，乙方逾期支付的，每逾期一日，乙方按欠付金額的0.5%支付滯納金；在2017年6月15日，乙方應(yīng)向甲方支付三個(gè)月租金共計(jì)97,893元的房屋租賃保證金，物業(yè)管理費(fèi)每月合計(jì)5,364元，乙方應(yīng)在2017年6月15日前支付裝修期及租賃期首期物業(yè)管理費(fèi)24,454元，后每一個(gè)月支付一次物業(yè)管理費(fèi)，支付時(shí)間為當(dāng)期末月25日之前支付下期的物業(yè)管理費(fèi)，逾期應(yīng)承擔(dān)每日千分之三的滯納金；乙方應(yīng)向甲方支付物業(yè)保證金，金額等于三個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)，計(jì)16,092元；如乙方違反合同約定或合同解除或終止，甲方有權(quán)使用保證金代付或直接用保證金沖抵相應(yīng)乙方債務(wù)，包括但不限于乙方所欠租金、違約金、滯納金、損害賠償金或其他應(yīng)付物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用；乙方逾期支付、未足額支付租金、物業(yè)管理費(fèi)和其他費(fèi)用累計(jì)超過(guò)20日的，甲方可以書面通知乙方解除合同，乙方應(yīng)向甲方支付月租金三倍的違約金；乙方未經(jīng)甲方同意，擅自搬離租賃單元內(nèi)大宗物品的，視為乙方違約，甲方有權(quán)終止本合同，并要求乙方承擔(dān)違約責(zé)任；房屋毛坯現(xiàn)狀交付。
　　同年6月10日，被告將系爭(zhēng)房屋交付給原告使用。原告接收房屋后，對(duì)房屋進(jìn)行了裝修。
　　同年6月23日，原告向被告支付房租83,500元及物業(yè)管理費(fèi)24,454元。
　　同年8月31日，原告向被告支付租賃保證金97,893元及物業(yè)保證金16,092元。
　　同年10月19日，原告向被告支付房租32,631元及物業(yè)管理費(fèi)5,464元。
　　同年11月19日，原告向被告支付房租32,631元及物業(yè)管理費(fèi)5,364元。
　　同年12月19日，原告向被告支付房租32,631元及物業(yè)管理費(fèi)5,364元。
　　2018年1月19日，原告向被告支付房租32,631元及物業(yè)管理費(fèi)5,364元。
　　同年2月5日，原告向被告反映系爭(zhēng)房屋內(nèi)有噪音問(wèn)題。被告回復(fù)原告已將相關(guān)問(wèn)題向政府做了反映。
　　同年2月28日，原告未經(jīng)事先通知被告即搬離了系爭(zhēng)房屋。
　　后原告與被告協(xié)商解除合同并要求退還保證金，被告予以拒絕，雙方協(xié)商未果。
　　同年3月12日，原告向被告支付2018年1月、2月的電費(fèi)10,034.75元。
　　同年3月20日，被告向原告寄發(fā)《解除租賃合同及騰退房屋的通知函》，載明：原告應(yīng)于2018年2月25日前支付2018年3月1日至2018年4月30日房屋租金65,262元，3、4月物業(yè)費(fèi)10,728元，經(jīng)催告，原告未履行支付責(zé)任已超過(guò)支付期限20日；原告在2018年2月28日擅自搬離所有物品，按約定視做原告違約，被告有權(quán)要求原告承擔(dān)違約責(zé)任；現(xiàn)要求：解除與原告《房屋租賃合同》，解除日為本函發(fā)出之日；原告應(yīng)支付欠付費(fèi)用等。后原告于同年3月22日收到該通知函。
　　同年3月22日，原告向被告寄發(fā)《律師函》，指出：因租賃房屋緊鄰金屬工廠，噪音粉塵嚴(yán)重，原告已無(wú)法正常辦公，經(jīng)多次反映，被告仍未給出解決方案；原告于2018年2月28日搬至他出辦公，并于2018年3月6日向被告提出解除合同，但被告拒絕退還保證金。現(xiàn)依據(jù)法律規(guī)定，函告被告：1、原告于2018年3月6日通知被告解除租賃合同；2、被告退還租賃保證金等費(fèi)用；3、被告應(yīng)賠償原告損失。被告于同年3月24日收到該《律師函》。
　　審理中，原告稱，當(dāng)時(shí)租賃系爭(zhēng)房屋時(shí)，隔壁有個(gè)工廠，當(dāng)時(shí)未在生產(chǎn)狀態(tài)；如果法院判決原告應(yīng)向被告支付欠付租金、物業(yè)管理費(fèi)的滯納金，則被告主張的標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，應(yīng)按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算；如果法院判決原告應(yīng)向被告支付違約金，則被告主張的違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，要求法院調(diào)低；如果法院認(rèn)定合同解除日期為2018年2月28日，則原告不同意支付之后的租金、物業(yè)費(fèi)。被告稱，隔壁工廠一直都有，在建造系爭(zhēng)房屋前就存在，工廠一直處于生產(chǎn)狀態(tài)；原告之前即在被告園區(qū)辦公有一年，對(duì)園區(qū)很了解，簽訂合同前曾至房屋內(nèi)看過(guò)兩、三次；其在原告于2018年2月28日搬離后隔了一兩天即通過(guò)物業(yè)公司知道原告已將系爭(zhēng)房屋清空。
　　以上事實(shí)，由原告提供的房屋租賃合同、律師函及郵寄單、微信記錄、被告提供的解除合同及騰退房屋的通知函、EMS快遞單、房地產(chǎn)權(quán)證、原、被告的陳述等證據(jù)予以證實(shí)。
　　審理中，原告為證明其主張，向本院提供了：1、《裝修工程合同書》及中國(guó)建設(shè)銀行單位客戶專用單，用以證明原告裝修系爭(zhēng)房屋花費(fèi)116,480元；2、上海增值稅專用發(fā)票，用以證明原告為本案支付律師費(fèi)15,300元；3、視頻，用以證明系爭(zhēng)房屋存在噪音問(wèn)題。
　　經(jīng)質(zhì)證，被告1、對(duì)《裝修工程合同書》真實(shí)性認(rèn)可，但認(rèn)為與本案無(wú)關(guān)，對(duì)原告付款情況不認(rèn)可；2、對(duì)律師費(fèi)發(fā)票的真實(shí)性不認(rèn)可，但因付款人不是原告，故不認(rèn)可為原告支付；3、對(duì)視頻真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可。
　　根據(jù)原、被告的意見，本院認(rèn)定：1、對(duì)于《裝修工程合同書》，鑒于被告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性認(rèn)可，本院予以采信。中國(guó)建設(shè)銀行單位客戶專用單顯示的付款人并非原告，故本院對(duì)該證據(jù)不予采信。2、對(duì)于律師費(fèi)發(fā)票，因原告并未提供委托合同等證據(jù)，且該發(fā)票上的付款人并非原告，故本院對(duì)該證據(jù)不予采信。3、對(duì)于2018年3月17日拍攝的視頻，因原告于2018年2月28日已經(jīng)搬離系爭(zhēng)房屋，故本院對(duì)該證據(jù)不予采信。
　　審理中，原告就系爭(zhēng)房屋存在的粉塵及噪音問(wèn)題向本院申請(qǐng)鑒定。本院認(rèn)為，根據(jù)原告租賃房屋的情況可以認(rèn)定，原告在租賃系爭(zhēng)房屋前已對(duì)房屋客觀情況了解清楚，且未能提供其實(shí)際使用期間房屋存在相關(guān)噪音、粉塵問(wèn)題的證據(jù)，故本院對(duì)原告的相關(guān)鑒定申請(qǐng)不予準(zhǔn)許。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《房屋租賃合同》，系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律或者行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按約定行使權(quán)利，履行義務(wù)。
　　關(guān)于合同解除的責(zé)任。本案中，原告在租賃房屋之前已經(jīng)實(shí)際查看過(guò)房屋情況，對(duì)房屋與隔壁工廠相鄰的客觀情況已事先知曉。雖然根據(jù)雙方溝通記錄可以看出原告在2018年2月向被告反映過(guò)房屋存在噪音問(wèn)題，但原告并未提供相應(yīng)證據(jù)證明其在2017年6月原告接收房屋至2018年2月期間曾就房屋存在噪音、粉塵問(wèn)題向被告提出過(guò)異議，相反卻于2018年2月28日擅自搬離了系爭(zhēng)房屋。原告在實(shí)地查看房屋情況后租下房屋，在接收房屋后的合理期限內(nèi)未就房屋存在噪音、粉塵問(wèn)題提出異議，在未保留相關(guān)證據(jù)的情況下即自行搬離房屋且拒付租金、物業(yè)費(fèi)已達(dá)合同解除的條件。本院認(rèn)為，原告已經(jīng)構(gòu)成根本違約，被告不存在違約行為。原告關(guān)于系爭(zhēng)房屋存在噪音、粉塵問(wèn)題致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)、違約責(zé)任在于被告的意見，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院難以支持。被告關(guān)于原告系單方退租，已構(gòu)成違約的意見，與查明事實(shí)相符，本院予以支持。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人一方在履行期限屆滿之前以自己行為表明不履行主要債務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以解除合同；合同自解除通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。結(jié)合上述分析，原告并不享有合同解除權(quán)，而被告享有合同解除權(quán)。故原告要求房屋租賃合同于2018年3月6日解除的訴訟請(qǐng)求，于法相悖，本院不予支持。而被告將解除合同的通知于2018年3月22日寄送予原告，故房屋租賃合同已于2018年3月22日解除，被告相應(yīng)訴請(qǐng)，本院予以支持。
　　關(guān)于合同解除的后果。根據(jù)法律規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。因合同解除的責(zé)任在于原告，故原告要求被告賠償損失的訴訟請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。被告要求原告支付違約金97,893元的訴訟請(qǐng)求，并無(wú)不當(dāng)，本院予以支持。原告關(guān)于被告主張的違約金過(guò)高的意見，本院不予采納。雖然原告于2018年2月28日搬離了系爭(zhēng)房屋，但原告并未提供證據(jù)證明其已將搬離房屋的具體時(shí)間提前告知被告，同時(shí)被告亦在原告違約達(dá)到合同解除條件后的合理期間內(nèi)向原告寄送了解除合同的通知，故本院認(rèn)為，原告還應(yīng)支付2018年3月1日至3月22日期間的房屋租金、物業(yè)費(fèi)及兩項(xiàng)費(fèi)用的滯納金。鑒于合同約定的滯納金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，故原告要求滯納金應(yīng)按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算的意見，尚屬合理，本院予以采納?？紤]到房屋租賃合同已經(jīng)解除，被告已實(shí)際收回房屋，故原告支付的租賃保證金、物業(yè)保證金，應(yīng)由被告退還，原告相應(yīng)訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十四條、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、反訴原告上海天億弘某企業(yè)管理有限公司與反訴被告俞某簽訂的《房屋租賃合同》于2018年3月22日解除；
　　二、反訴被告俞某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告上海天億弘某企業(yè)管理有限公司房屋租金23,157.48元及滯納金(以23,157.48元為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率，自2018年2月26日計(jì)算至實(shí)際支付之日)；
　　三、反訴被告俞某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告上海天億弘某企業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)3,806.71元及滯納金(以3,806.71元為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率，自2018年2月26日計(jì)算至實(shí)際支付之日)；
　　四、反訴被告俞某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告上海天億弘某企業(yè)管理有限公司違約金97,893元；
　　五、被告上海天億弘某企業(yè)管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告俞某房屋租賃保證金97,893元、物業(yè)保證金16,092元；
　　六、駁回原告俞某的其余訴訟請(qǐng)求；
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)4,281元，減半收取計(jì)2,140.5元，反訴案件受理費(fèi)1,567.94元，均由原告(反訴被告)俞某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。　　

審判員：魏??凱

書記員：李??航