原告(反訴被告)：俞某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　被告(反訴原告)：湯某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶(hù)籍地浙江省。
　　委托訴訟代理人：秦學(xué)勇，上海眾華律師事務(wù)所律師。
　　原告俞某某與被告湯某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年1月11日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖?。訴訟中，被告向本院提起反訴，本院受理后依法與本訴合并審理，并于同年3月1日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告俞某某，被告湯某某及其委托訴訟代理人秦學(xué)勇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出本訴訴訟請(qǐng)求：1、判令被告向其支付自2018年5月27日至2018年7月26日的租金人民幣(以下幣種同)24,000元以及2017年8月至2017年11月期間少交的租金1,000元；2、判令被告向其支付自2018年5月21日起至實(shí)際支付之日止以拖欠的租金24,000元為基數(shù)、按每日千分之五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的逾期付款違約金；3、判令被告向其支付自2017年2月17日至2017年2月26日期間的免租期租金4,000元；4、判令被告向其支付自2017年2月27日至2017年8月26日期間的物業(yè)費(fèi)2,886.6元、自2018年5月至2018年7月的物業(yè)費(fèi)962.2元；5、判令被告向其支付電費(fèi)及滯納金246.85元；6、判令被告向其支付門(mén)禁損壞維修費(fèi)120元、吊頂維修費(fèi)200元；7、判令被告向其支付為恢復(fù)房屋原狀所需拆除及裝修費(fèi)用29,000元；8、判令被告賠償其房屋空置14天、按每天400元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的損失5,600元。
　　本訴的事實(shí)與理由：2017年2月17日,原、被告簽訂《房屋租賃合同》,合同約定：原告將其自有的位于上海市閔行區(qū)莘建東路XXX弄XXX號(hào)XXX室(以下簡(jiǎn)稱(chēng)系爭(zhēng)租賃房屋)出租給被告使用,租賃期限自2017年2月27日起至2019年2月26日止(其中免租期自2017年2月17日起至2017年2月26日止,共計(jì)10日)；租金每3個(gè)月支付一次,每期租金為36,000元；租金兩年不變,第一次支付時(shí)間為2017年2月20日,以后每次到期前7天支付。合同簽訂后,原告將系爭(zhēng)租賃房屋交付被告使用。但被告自2018年5月20日開(kāi)始拖欠租金、物業(yè)費(fèi)及公用事業(yè)費(fèi),經(jīng)原告多次催促仍未支付。原告遂于2018年7月27日根據(jù)合同的約定向被告發(fā)送解約短信,解除雙方《房屋租賃合同》。原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，遂提起本案訴訟。
　　被告針對(duì)本訴辯稱(chēng)，對(duì)雙方的租賃關(guān)系不持異議；但原、被告雙方于2018年4月即通過(guò)微信就提前解除合同達(dá)成了一致；在2018年5月20日至5月25日期間，原告三次將系爭(zhēng)租賃房屋鎖門(mén)，導(dǎo)致被告無(wú)法使用系爭(zhēng)租賃房屋，被告遂于2018年5月25日通知物業(yè)公司要求搬離系爭(zhēng)租賃房屋，物業(yè)公司也數(shù)次電話(huà)通知原告，但原告拒不到場(chǎng)并在電話(huà)中不允許被告搬離；被告實(shí)際于2018年5月25日搬離了系爭(zhēng)租賃房屋，且物業(yè)公司向被告出具了租戶(hù)退租確認(rèn)表，確認(rèn)被告已結(jié)清2018年5月30日前的物業(yè)費(fèi)。系原告的違約行為導(dǎo)致被告提前搬離，故原告的訴訟請(qǐng)求均無(wú)依據(jù)。
　　被告湯某某向本院提出反訴訴訟請(qǐng)求：1、判令原告(反訴被告)返還被告(反訴原告)保證金24,000元；2、判令原告(反訴被告)返還被告(反訴原告)2018年5月25日至5月26日兩天的租金800元(計(jì)算方式：12,000元/月÷30×2=800元)；3、判令原告(反訴被告)補(bǔ)償被告(反訴原告)裝修損失13,333元；4、判令原告(反訴被告)支付被告(反訴原告)墊付的空調(diào)維修費(fèi)2,550元。
　　反訴的事實(shí)及理由：2017年2月17日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》一份，合同約定：原告(反訴被告)將系爭(zhēng)租賃房屋出租給被告(反訴原告)，租期自2017年2月27日至2019年2月26日，租金12,000元/月，每三個(gè)月支付一次。被告(反訴原告)向原告(反訴被告)支付了保證金24,000元。合同履行期間，被告(反訴原告)經(jīng)原告(反訴被告)同意，對(duì)系爭(zhēng)租賃房屋進(jìn)行了裝修，2017年8月裝修完成并投入使用，裝修費(fèi)30,000元。2018年4月25日，原告(反訴被告)通過(guò)微信向被告(反訴原告)確認(rèn)提前退租事宜，被告(反訴原告)確認(rèn)提前退租并解釋提前搬離的原因?yàn)橄禒?zhēng)租賃房屋面積太小。原告(反訴被告)建議被告(反訴原告)在附近再找一處房屋。從微信聊天記錄反映，原、被告于2018年4月25日已就提前解除租賃合同達(dá)成了一致。2018年5月20日至5月25日期間，原告(反訴被告)將系爭(zhēng)租賃房屋鎖門(mén)三次。被告(反訴原告)被迫無(wú)奈，于2018年5月25日通知物業(yè)公司后搬離系爭(zhēng)租賃房屋。搬離時(shí)，物業(yè)公司向被告(反訴原告)出具了租戶(hù)退租確認(rèn)表，確認(rèn)被告(反訴原告)結(jié)清了2018年5月31日前的物業(yè)費(fèi)，電費(fèi)已全部結(jié)清。物業(yè)公司亦將被告(反訴原告)搬離系爭(zhēng)租賃房屋的事宜通知了原告(反訴被告)。被告(反訴原告)搬離系爭(zhēng)租賃房屋后，原告(反訴被告)即將系爭(zhēng)租賃房屋出租。被告(反訴原告)認(rèn)為，原、被告雙方已就解除租賃合同達(dá)成了一致，但原告(反訴被告)數(shù)次鎖門(mén)的行為，導(dǎo)致被告(反訴原告)無(wú)法正常使用系爭(zhēng)租賃房屋，原告(反訴被告)的行為已構(gòu)成嚴(yán)重違約。故提出上述反訴請(qǐng)求。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2017年2月17日，原告(反訴被告)(出租方、甲方)與被告(反訴原告)(承租方、乙方)就系爭(zhēng)租賃房屋簽訂《房屋租賃合同》一份，合同約定：系爭(zhēng)租賃房屋租賃期限自2017年2月27日起至2019年2月26日止;租金12,000元/月，三個(gè)月支付一次，第一次的支付時(shí)間為2017年2月20日，以后每次到期前7天支付；保證金為24,000元，乙方于簽訂本合同時(shí)在2017年2月20日交付甲方；該保證金不可視為乙方預(yù)付的租金，甲方應(yīng)在租賃期滿(mǎn)，乙方交還房屋并已結(jié)清租金、水、電、煤氣、電話(huà)、有線(xiàn)電視費(fèi)等費(fèi)用后當(dāng)天內(nèi)無(wú)息返還給乙方，如果乙方提前退房，則為違約，甲方不退該保證金；當(dāng)乙方有任何拖欠應(yīng)付款項(xiàng)時(shí)，甲方有權(quán)以該保證金先行償付，償付后保證金不足部分，乙方應(yīng)立即補(bǔ)足；乙方應(yīng)依房屋交付之現(xiàn)狀使用，如要求重新裝修或變更原有設(shè)施的，應(yīng)事先征得甲方的書(shū)面同意，租賃期滿(mǎn)，根據(jù)合同約定，要求恢復(fù)原狀的，乙方必須恢復(fù)原狀；乙方應(yīng)按時(shí)支付租金，如逾期交付租金，則每逾期一日，由甲方按月租金金額的千分之五收取違約金；租賃期內(nèi)，系爭(zhēng)房屋內(nèi)的水、電、煤、電話(huà)、物業(yè)管理費(fèi)、有線(xiàn)電視費(fèi)等由乙方使用產(chǎn)生的費(fèi)用均由乙方承擔(dān)；乙方于簽訂本合同后，未經(jīng)甲方同意擅自提前解約的，或其他嚴(yán)重違約導(dǎo)致本合同無(wú)法履行，不退還保證金，若給甲方造成損失，還應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任；如乙方提前解除協(xié)議，則應(yīng)承擔(dān)扣免租期租金，并承擔(dān)2017年2月27日至2017年8月26日的物業(yè)費(fèi)。
　　同日，原告(反訴被告)將系爭(zhēng)租賃房屋交付被告(反訴原告)。
　　被告(反訴)向原告(反訴被告)支付保證金24,000元。2017年8月11日，被告(反訴原告)向原告(反訴被告)支付租金35,000元，被告(反訴原告)認(rèn)為，實(shí)際應(yīng)付金額為36,000元，少付的1,000元系用于抵扣原告(反訴被告)應(yīng)付的空調(diào)維修費(fèi)；原告(反訴被告)則認(rèn)為不存在空調(diào)維修費(fèi)。此后，被告(反訴原告)按約向原告(反訴被告)支付租金至2018年5月26日，自2018年5月27日起，被告(反訴原告)未再支付租金。
　　2018年4月25日，原告(反訴被告)微信詢(xún)問(wèn)被告(反訴原告)：“是否要提前退房，以便雙方能及時(shí)處置，并避免擴(kuò)大損失”，被告(反訴原告)回復(fù)：“是的，我們坐不下了，只能換大的，今年業(yè)務(wù)要求，只能多招募人員”。原告(反訴被告)：“我的建議是你可以在附近再租一個(gè)小室，待到明年租約到期后再合并一起，這樣就沒(méi)有損失了”。被告(反訴原告)：“我問(wèn)過(guò)了，沒(méi)有”。原告(反訴被告)：“你們打算什么時(shí)候遷出？”被告(反訴原告)：“我們先跟您說(shuō)一下，為了減少雙方損失，我們先把現(xiàn)在的房子租出去再搬，我們也還沒(méi)開(kāi)始找新的”。
　　2018年7月27日，原告(反訴被告)以被告(反訴原告)未按約支付租金且去向不明為由，短信告知被告(反訴原告)要求解除雙方的租賃合同。
　　另查明，原告(反訴被告)為被告(反訴原告)墊付電費(fèi)246.85元，被告(反訴原告)對(duì)此予以認(rèn)可，并同意向原告(反訴被告)支付。系爭(zhēng)租賃房屋2017年1月至7月的物業(yè)費(fèi)3,367.7元、2018年6月至7月的物業(yè)費(fèi)962.2元，原告(反訴被告)均已支付。
　　以上事實(shí)，由原告提交的《房屋租賃合同》、《鑰匙收條》、物業(yè)費(fèi)發(fā)票、電費(fèi)發(fā)票、電費(fèi)繳費(fèi)結(jié)果通知、銀行卡交易明細(xì)清單、短信截屏，被告提交的賬戶(hù)交易明細(xì)回單、微信聊天截屏、上海藍(lán)騰公關(guān)策劃有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明以及原、被告的當(dāng)庭陳述予以證實(shí)。
　　原告(反訴被告)提交的門(mén)禁維修發(fā)票及照片，被告(反訴原告)不予認(rèn)可，本院亦無(wú)法核實(shí)，故不予采信。被告(反訴原告)提交的退租確認(rèn)表、微信號(hào)為“A-luck-”的微信聊天截屏，原告(反訴被告)不予認(rèn)可，本院無(wú)法核實(shí)，故不予采信；被告(反訴原告)提交的律師調(diào)查筆錄系證人證言，但證人未到庭，且原告(反訴被告)又不予認(rèn)可，故本院不予采信。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效。被告(反訴原告)作為承租人，支付租金為其最重要的合同義務(wù)，但被告(反訴原告)在合同履行過(guò)程中拖欠租金及物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，其行為已構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。被告(反訴原告)辯稱(chēng)，原、被告雙方在2018年4月25日已就合同解除達(dá)成一致，雙方的租賃合同已于2018年4月25日解除。對(duì)此，本院認(rèn)為，從原、被告雙方于2018年4月25日的聊天記錄可以看出，雙方就被告(反訴原告)提前搬離事宜有過(guò)溝通，但并未反映雙方已就合同解除達(dá)成一致。故對(duì)被告(反訴原告)的該項(xiàng)辯稱(chēng)本院不予采信。
　　對(duì)于原告(反訴被告)的本訴訴請(qǐng)1：原告(反訴被告)以合同解除通知送達(dá)被告(反訴原告)之日即2018年7月27日為雙方合同解除之日，于法不悖。原告(反訴被告)要求被告(反訴原告)支付自2018年5月27日起至2018年7月26日止的租金24,000元，該項(xiàng)訴請(qǐng)符合雙方合同約定之內(nèi)容，本院予以支持。至于2017年8月11日被告(反訴原告)少支付的1,000元租金，被告(反訴原告)認(rèn)為該1,000元系用于抵扣其為原告(反訴被告)墊付的空調(diào)維修費(fèi)，但被告(反訴原告)并未提交相應(yīng)的證據(jù)予以佐證。故本院對(duì)原告(反訴被告)主張的該1,000元租金，亦予以支持。
　　對(duì)于原告(反訴被告)的本訴訴請(qǐng)2：本院認(rèn)為，被告(反訴原告)未按約支付相應(yīng)租金，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，現(xiàn)原告(反訴被告)按約主張相關(guān)的逾期付款違約金以及對(duì)于違約金的起算時(shí)間節(jié)點(diǎn)，于法有據(jù)且符合事實(shí)，本院予以支持。但結(jié)合被告(反訴原告)遲延支付的金額、時(shí)間、以及原告(反訴被告)的實(shí)際損失情況，本院將違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)酌情調(diào)整為日萬(wàn)分之五。
　　對(duì)于原告(反訴被告)的本訴訴請(qǐng)3：本院認(rèn)為，原告(反訴被告)提交的租賃合同上有手寫(xiě)字樣“免租期：2017.2.17-2017.2.27”，但被告(反訴原告)所持有的租賃合同原件上并無(wú)上述免租期的約定，故本院認(rèn)為，原告(反訴被告)的該項(xiàng)主張無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院難以支持。
　　對(duì)于原告(反訴被告)的本訴訴請(qǐng)4：本院認(rèn)為，根據(jù)合同約定，租賃期間的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由被告(反訴原告)負(fù)擔(dān)，現(xiàn)原告(反訴被告)墊付了被告(反訴原告)租賃期間的物業(yè)費(fèi)，被告(反訴原告)理應(yīng)向原告(反訴被告)履行付款義務(wù)。至于物業(yè)費(fèi)的具體金額，原告(反訴被告)墊付的2018年6月至7月的物業(yè)費(fèi)962.2元，應(yīng)由被告(反訴原告)承擔(dān)；原告(反訴被告)墊付的2017年1月至7月的物業(yè)費(fèi)3,367.7元，根據(jù)原、被告之間約定的租賃期限(2017年2月27日起)，被告(反訴原告)應(yīng)承擔(dān)其中5個(gè)月的物業(yè)費(fèi)2,405.5元。故被告(反訴原告)應(yīng)向原告(反訴被告)支付物業(yè)費(fèi)3,367.7元。
　　對(duì)于原告(反訴被告)的本訴訴請(qǐng)5：對(duì)原告(反訴被告)的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，被告(反訴原告)予以確認(rèn)并同意支付，本院予以照準(zhǔn)。
　　對(duì)于原告(反訴被告)的本訴訴請(qǐng)6、7、8：本院認(rèn)為，原告(反訴被告)的該三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求均無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院難以支持。
　　對(duì)于被告(反訴原告)的反訴訴請(qǐng)1：根據(jù)合同約定，如被告(反訴原告)違約導(dǎo)致合同提前解除或合同不能履行的，則保證金不予退還?，F(xiàn)合同提前解除，系因被告(反訴原告)的違約行為所致，故本院認(rèn)為，被告(反訴原告)主張退還保證金，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
　　對(duì)于被告(反訴原告)的反訴訴請(qǐng)2：本院認(rèn)為，雙方的租賃合同于2018年7月27日解除，合同解除前，被告(反訴原告)應(yīng)按約支付租金。被告(反訴原告)主張退還其已付的2018年5月25日、2018年5月26日兩天的租金，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
　　對(duì)于被告(反訴原告)的反訴訴請(qǐng)3：本院認(rèn)為，被告(反訴原告)并未提交的證據(jù)證明裝修費(fèi)用是否實(shí)際發(fā)生以及實(shí)際發(fā)生的金額，且系被告(反訴原告)自身的違約行為導(dǎo)致合同解除，其對(duì)自身違約行為應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的后果，故對(duì)被告(反訴原告)的該項(xiàng)訴訟，本院不予支持。
　　對(duì)于被告(反訴原告)的反訴訴請(qǐng)4：本院認(rèn)為，被告(反訴原告)并未提交的證據(jù)證明該項(xiàng)費(fèi)用是否實(shí)際發(fā)生以及實(shí)際發(fā)生的金額，故對(duì)被告(反訴原告)的該項(xiàng)訴訟，本院不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)湯某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)俞某某租金人民幣25,000元；
　　二、被告(反訴原告)湯某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)俞某某自2018年5月21日起至實(shí)際支付之日止以人民幣24,000元為基數(shù)、以日萬(wàn)分之五為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的逾期付款違約金；
　　三、被告(反訴原告)湯某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)俞某某物業(yè)費(fèi)人民幣3,367.7元；
　　四、被告(反訴原告)湯某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)俞某某電費(fèi)及滯納金人民幣246.85元；
　　五、駁回原告(反訴被告)俞某某的其余訴訟請(qǐng)求；
　　六、駁回被告(反訴原告)湯某某的全部反訴訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)人民幣1,048.7元，由原告(反訴被告)俞某某負(fù)擔(dān)人民幣420.7元，被告(反訴原告)湯某某負(fù)擔(dān)人民幣628元。
　　反訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)人民幣407.9元，由被告(反訴原告)湯某某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：沈旺迪

書(shū)記員：段文瀾