侯某某
侯松巖
尚玉為（黑龍江劍橋律師事務所）
楊優(yōu)
李仁序
莊建福（黑龍江明鑒律師事務所）
曲云龍

原告（反訴被告）侯某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，干部。
委托代理人侯松巖，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，干部。
委托代理人尚玉為，黑龍江劍橋律師事務所律師。
被告（反訴原告）楊優(yōu)，男，1979年6月30日，漢族，工人。
委托代理人李仁序，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，退休干部。
委托代理人莊建福，黑龍江明鑒律師事務所律師。
反訴第三人黑河市林業(yè)局。
法定代表人房敏杰，系該局局長。
委托代理人曲云龍，系該局政策法規(guī)科科長。
原告（反訴被告）侯某某與被告（反訴原告）楊優(yōu)、反訴第三人黑河市林業(yè)局合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，原告委托代理人侯松巖、尚玉為、被告楊優(yōu)及其委托代理人李仁序、莊建福、反訴第三人黑河市林業(yè)局委托代理人曲云龍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告為證實自己的本訴主張，向法庭提供以下證據(jù):
證據(jù)一、2007年5月24日收據(jù)復印件1張。證明被告以原告的名義，預交了房款55，000.00元。由于黑河市林業(yè)局所承建的樓房系經(jīng)濟適用住房，按照《經(jīng)濟使用住房管理辦法》第30條、《中華人民共和國合同法》的相關規(guī)定，原告與被告之間的協(xié)議系無效協(xié)議，因此原告要求被告返還收據(jù)，原告返還被告交的房款及利息。被告質(zhì)證對證據(jù)的真實性沒有異議，但不同意返還收據(jù)。
證據(jù)二、愛輝區(qū)人民法院（2012）愛民初字第609號民事判決書復印件1份。證明被告代理人李仁序幫助被告從黑河市林業(yè)局的侯某某處要購買經(jīng)濟適用房一戶；第二、在這個案件中被告出庭作證認可了被告從原告處以原告的名義參加黑河市林業(yè)局的集資建房；第三、2008年11月原告和該案件的被告張素穎因好處費原因放棄了單位集資建房的資格；第四、黑河市林業(yè)局建房的性質(zhì)是經(jīng)濟適用住房，按照《經(jīng)濟使用住房管理辦法》這種轉讓行為系無效行為；第五、（2012）愛民初字第609號案件與本案完全一致，這個案件被愛輝區(qū)人民法院認定雙方的轉讓行為為無效行為，判決張素穎返還購房款和利息。被告質(zhì)證對證據(jù)本身無異議，該案是李仁序訴張素穎的案件，本案的被告與李仁序的情況是一樣的，但是在這個判決生效以后，李仁序發(fā)現(xiàn)了新的證據(jù)，新的證據(jù)主要是訴爭的黑河市林業(yè)局所謂的集資住房不是經(jīng)濟適用房，而是商品住房，證據(jù)將在反訴中舉證，因為有了新的證據(jù)，所以被告有反訴依據(jù)。
證據(jù)三、錄音光盤1張、2013年12月6日通話記錄1份。證明原告最后一次通知被告領取房屋預交款的時間是2013年12月6日，在這之前第一次是2008年11月通知的，這個期間原告很多次通知被告領取房屋預交款，但是被告不予配合。被告質(zhì)證對錄音光碟的內(nèi)容認可，但認為這是本案原告的妹妹侯松巖與被告的通話不是本案的原告，這個人不是本案當事人，他和被告的通話與本案無關。如果她接受了原告的委托，向被告轉達放棄購房的權力，因為本案合同成立在先，她并沒有向本案被告準確傳達要解除合同的意向，這個通話記錄不能代表原告要解除轉讓合同的意向。
被告辯稱，原告所訴事實不準確，不真實，主要體現(xiàn)在第二次轉讓的轉讓費上，事實上是原告讓被告增加轉讓費到20，000.00元。原、被告之間是房屋購買權合同轉讓關系，雖然沒有書面協(xié)議，但是合同已經(jīng)成立，被告已經(jīng)給付了部分款項55，000.00元。原告認為是經(jīng)濟適用房不能交易，這與本案不符，因為這個房屋的轉讓當時并沒有取得所有權，不屬于上市交易的情況，所以被告不同意返還交付收款收據(jù)，并反訴要求原告繼續(xù)履行合同。
針對本訴被告未向法庭提交證據(jù)。
反訴原告（被告）反訴稱，2007年4月，反訴原告通過反訴被告單位職工張素穎介紹，與反訴被告達成了黑河市林業(yè)局職工團購商品房轉讓協(xié)議，反訴原告根據(jù)反訴被告要求向其交付轉讓費2，000.00元，反訴原告以反訴被告的名義向黑河市林業(yè)局交付了55，000.00元的預交房屋款，黑河市林業(yè)局出具了交房款收據(jù)，反訴原告收取。2008年11月，反訴被告提出增加轉讓費至20，000.00元，雙方未達成協(xié)議。根據(jù)反訴原告收集到的黑河市林業(yè)局團購黑河市昌輝房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房的相關證據(jù)，足以證明，反訴被告轉讓的是商品房而不是經(jīng)濟適用房。故反訴原告提出反訴，請求依法判令反訴被告履行房屋訂購合同，保證反訴原告預定的82.8平方米住宅合同目的實現(xiàn)。案件受理費由反訴被告承擔。
反訴原告（被告）為證實自己的反訴主張，向法庭提供以下證據(jù):
證據(jù)一、照片復印件4張。證明照片中有2張標明的建設開發(fā)單位是黑河市昌輝房地產(chǎn)開發(fā)公司，涉及到建筑工程的名稱是黑河市林業(yè)局住宅樓，可以證明黑河市林業(yè)局不是房屋的開發(fā)建設單位。其中一張照片證明用途是商住樓，另外還有一個銷售中心，很明顯是銷售商品房。反訴被告、第三人質(zhì)證認為根據(jù)反訴原告所證實的觀點是錯誤的，照片明確標明的建設單位是黑河市林業(yè)局，而其他2張照片上標明的建設開發(fā)單位是昌輝公司。照片證實不了黑河市林業(yè)局所蓋的樓房的性質(zhì)，黑河市林業(yè)局作為申請人得到了黑河市政府的行政許可，該樓房為經(jīng)濟適用房，在（2012）愛民初字第609號民事判決書中這個證據(jù)有體現(xiàn)。該樓房的性質(zhì)就是經(jīng)濟適用房，所以照片推翻不了行政許可的性質(zhì)，本案是民事案件，而不是行政案件，反訴原告所提交照片的目的是推翻行政許可，所以請合議庭考慮不要將反訴原告出示的照片作為證據(jù)使用。
證據(jù)二、2009黑房預售證第010號商品房預售許可證復印件1份，售房單位是黑河市昌輝房地產(chǎn)開發(fā)公司，建筑總面積59211平方米，總套數(shù)是835套。證明商品房許可證是黑河市房產(chǎn)局許可給昌輝公司的，59211平方米與黑河市林業(yè)局取得的經(jīng)濟適用房許可證的面積相同，經(jīng)濟適用房手續(xù)在商品房許可證之前，我們舉這份證據(jù)可以說明黑河市林業(yè)局獲得經(jīng)濟適用住房的許可，后來改變?yōu)樯唐贩?，可以全套面積向外銷售，黑河市林業(yè)局在同一地點所建筑的高層和多層完全是商品房，而不是經(jīng)濟適用房。反訴被告質(zhì)證認為反訴原告提供的這份證據(jù)是復印件，不知道證據(jù)來源。即使該證件存在，也改變不了黑河市林業(yè)局取得的經(jīng)濟適用住房建設許可證的行政許可行為，黑河市建設局頒發(fā)的經(jīng)濟適用住房建設許可證到目前為止，并沒有被任何部門予以撤銷。沒有被撤銷就應該適用于經(jīng)濟適用住房管理辦法，所以該份證據(jù)不能作為黑河市林業(yè)局所建設的樓房不是經(jīng)濟適用房的依據(jù)。反訴第三人質(zhì)證認為黑河市林業(yè)局蓋的就是經(jīng)濟適用住房。
證據(jù)三、商品房買賣合同復印件1份。證明昌輝公司不僅僅具有商品房的預售權，也取得了建筑用地的使用權和建筑工程施工的許可，規(guī)劃許可和工程許可，用地許可、規(guī)劃許可、建筑工程許可都是針對著黑河市林業(yè)局所審批的經(jīng)濟適用房的位置，通過這份證據(jù)可以佐證真正的開發(fā)建設單位不是黑河市林業(yè)局，是昌輝公司，建房性質(zhì)是商品房。反訴被告、第三人質(zhì)證認為該份合同是一份復印件，在這份復印的合同中并沒有買售人的姓名，無法證實反訴原告所證實的觀點。該份買賣合同也證實不了反訴原告所談到的三個許可。這份買賣合同推翻不了黑河市林業(yè)局取得的經(jīng)濟適用住房建設許可證這項行政許可。反訴原告拿出相關的證據(jù)證實黑河市林業(yè)局所蓋樓房不是經(jīng)濟適用住房，那么反訴原告應該提起行政訴訟或請相關部門撤銷經(jīng)濟住房建設許可證。所以該份買賣合同不能作為定案依據(jù)來使用。
證據(jù)四、2007年5月27日中華人民共和國建設用地規(guī)劃許可證，由黑河市規(guī)劃局審批的，用地項目名稱是商住樓，用地位置是原向陽商店南側，用地面積33266平方米。證明蓋的是商住樓。2009年4月18日建設用地規(guī)劃許可證頒發(fā)的，由黑河市規(guī)劃局審批的。證明是商住樓。2007年5月31日土地使用權證，黑河市國土資源局頒發(fā)。證明土地用途是商服和住宅，使用權類明確標注是出讓。經(jīng)濟適用房應該是劃撥，商品房是出讓。經(jīng)濟適用住房建設許可證，黑河市經(jīng)濟適用房領導小組蓋章簽發(fā)的。證明這是違規(guī)違法的經(jīng)濟適用房建設許可。2009年5月4日黑河市房產(chǎn)局又為該項目頒發(fā)了商品房預售許可證，頒發(fā)單位是黑河市房產(chǎn)管理局，該行政許可與經(jīng)濟適用住房建設許可所標注的地址雖然不同，但是是同一個位置，其面積等各方面都是相同的，該證也是房產(chǎn)局核發(fā)的。反訴原告、第三人質(zhì)證認為反訴原告提交的證據(jù)推翻不了建設許可證中經(jīng)濟適用住房的性質(zhì)，如果反訴原告認為行政機關的行政行為違法，是另訴解決的問題，與本案無關。
證據(jù)五、2009年黑河市政府的31號文件復印件1份。證明黑河市對西部進行棚戶區(qū)改造，改造的房屋可以由機關企業(yè)團購，并不是要求某一個單位統(tǒng)一去開發(fā)經(jīng)濟適用房，黑河市林業(yè)局沒有開發(fā)經(jīng)濟適用房的權利。反訴被告、第三人質(zhì)證認為原告用2009年政府的文件來推翻2008年政府的行政許可，時間本身就是一個錯誤。黑河市林業(yè)局已經(jīng)取得了經(jīng)濟適用住房的行政許可，這是一個行政行為，該份文件并沒有表示出以往所頒發(fā)的行政許可予以撤銷的意思表示，所以該份證據(jù)不能作為證據(jù)使用。
反訴被告（原告）辯稱，反訴原告主張要求繼續(xù)履行房屋訂購合同，該合同已經(jīng)被愛輝區(qū)人民法院（2012）愛民初字第609號民事判決書中和本案相同的案件判決為無效合同，所以我方不同意繼續(xù)履行該房屋訂購合同。反訴原告所主張的82.8平方米的房屋，隨著合同為無效合同，該合同的目的也是違法的，所以請求依法駁回楊優(yōu)的反訴請求。
反訴被告（原告）針對反訴未向法庭提交證據(jù)。
反訴第三人述稱，2007年黑河市林業(yè)局響應黑河市政府號召，響應西部棚戶區(qū)改造工程，也借此機會，為職工改善住房條件，經(jīng)黑河市政府批準，黑河市林業(yè)局建職工經(jīng)濟適用房。2007年5月份，黑河市林業(yè)局第一次分房，職工侯某某報一戶多層住宅，預交房款55，000.00元，后來因黑河市規(guī)劃局調(diào)整規(guī)劃設計，第一次分房作廢。2008年末第二次重新分房（也是最后一次），侯某某自愿放棄不要房。因此黑河市林業(yè)局當時按其自愿放棄處理。此外黑河市林業(yè)局不允許職工轉讓住房。
反訴第三人針對反訴未向法庭提交證據(jù)。
本院認為，楊優(yōu)與侯某某達成口頭轉讓協(xié)議時，黑河市林業(yè)局職工住宅樓尚未開工建設，房屋所在的樓層、面積等均未確定。侯某某作為黑河市林業(yè)局的職工，在履行交納集資建房款等義務后，所享有的僅僅是集資建房的請求權，并非房屋的所有權。侯某某所享有的黑河市林業(yè)局集資建房請求權，是基于其黑河市林業(yè)局職工身份關系而享有的，其性質(zhì)決定是不得轉讓的權利，楊優(yōu)與侯某某的口頭轉讓協(xié)議無效，故侯某某要求將購房款、轉讓費返還楊優(yōu)并要求楊優(yōu)返還交款收據(jù)的請求，本院予以支持。被告楊優(yōu)反訴要求原告侯某某交付房屋的訴訟請求，本院不予支持。因?qū)е略?、被告口頭協(xié)議無效主要過錯在原告侯某某，故侯某某應返還楊優(yōu)購房款、轉讓費，并賠償楊優(yōu)利息損失。楊優(yōu)并非黑河市林業(yè)局職工，有明知侯某某轉讓的房屋系黑河市林業(yè)局職工集資建房，在未征得黑河市林業(yè)局同意的情況下與侯某某達成口頭轉讓協(xié)議，也存在一定過錯，故其應自行承擔20%的利息損失，利息自楊優(yōu)交付購房款及轉讓費起至侯某某向法院起訴要求返還購房款及轉讓費止，按中國人民銀行同期貸款利率標準計算。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?、第七十九條 ?、第八十八條 ?規(guī)定判決如下:
一、原告侯某某返還被告楊優(yōu)購房款及轉讓費57，000.00元，支付利息19，809.26元（按中國人民銀行同期貸款利率計算，自2007年5月24日起至2014年1月17日止，利息為24，761.57元，被告自負20%利息），合計76，809.26元。于本判決發(fā)生法律效力后三日內(nèi)履行完畢；
二、被告楊優(yōu)將2007年5月24日黑河市林業(yè)局出具的交款收據(jù)返還原告侯某某。于本判決發(fā)生法律效力后三日內(nèi)履行完畢。
三、駁回被告楊優(yōu)的反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本訴案件受理費100.00元，郵寄送達費50.00元，由被告楊優(yōu)承擔，于本判決發(fā)生法律效力后三日內(nèi)履行完畢；反訴案件受理費50.00元，由被告（反訴原告）楊優(yōu)承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑河市中級人民法院。

本院認為，楊優(yōu)與侯某某達成口頭轉讓協(xié)議時，黑河市林業(yè)局職工住宅樓尚未開工建設，房屋所在的樓層、面積等均未確定。侯某某作為黑河市林業(yè)局的職工，在履行交納集資建房款等義務后，所享有的僅僅是集資建房的請求權，并非房屋的所有權。侯某某所享有的黑河市林業(yè)局集資建房請求權，是基于其黑河市林業(yè)局職工身份關系而享有的，其性質(zhì)決定是不得轉讓的權利，楊優(yōu)與侯某某的口頭轉讓協(xié)議無效，故侯某某要求將購房款、轉讓費返還楊優(yōu)并要求楊優(yōu)返還交款收據(jù)的請求，本院予以支持。被告楊優(yōu)反訴要求原告侯某某交付房屋的訴訟請求，本院不予支持。因?qū)е略?、被告口頭協(xié)議無效主要過錯在原告侯某某，故侯某某應返還楊優(yōu)購房款、轉讓費，并賠償楊優(yōu)利息損失。楊優(yōu)并非黑河市林業(yè)局職工，有明知侯某某轉讓的房屋系黑河市林業(yè)局職工集資建房，在未征得黑河市林業(yè)局同意的情況下與侯某某達成口頭轉讓協(xié)議，也存在一定過錯，故其應自行承擔20%的利息損失，利息自楊優(yōu)交付購房款及轉讓費起至侯某某向法院起訴要求返還購房款及轉讓費止，按中國人民銀行同期貸款利率標準計算。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?、第七十九條 ?、第八十八條 ?規(guī)定判決如下:

一、原告侯某某返還被告楊優(yōu)購房款及轉讓費57，000.00元，支付利息19，809.26元（按中國人民銀行同期貸款利率計算，自2007年5月24日起至2014年1月17日止，利息為24，761.57元，被告自負20%利息），合計76，809.26元。于本判決發(fā)生法律效力后三日內(nèi)履行完畢；
二、被告楊優(yōu)將2007年5月24日黑河市林業(yè)局出具的交款收據(jù)返還原告侯某某。于本判決發(fā)生法律效力后三日內(nèi)履行完畢。
三、駁回被告楊優(yōu)的反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本訴案件受理費100.00元，郵寄送達費50.00元，由被告楊優(yōu)承擔，于本判決發(fā)生法律效力后三日內(nèi)履行完畢；反訴案件受理費50.00元，由被告（反訴原告）楊優(yōu)承擔。

審判長：付海林
審判員：張家雙
審判員：劉俊英

書記員：張揚