上訴人（原審原告）：侯某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，大冶市人，住湖北省大冶市。委托訴訟代理人：鄧國明，湖北人本律師事務所律師。委托訴訟代理人：羅忍，湖北人本律師事務所律師。上訴人（原審被告）：唐皓兵，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，大冶市人，住湖北省大冶市。委托訴訟代理人：王丹，湖北山河（東湖新技術開發(fā)區(qū)）律師事務所律師。委托訴訟代理人：黃晨，湖北山河（東湖新技術開發(fā)區(qū)）律師事務所實習律師。被上訴人（原審被告）：鄂州市花湖致遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地鄂州市花湖開發(fā)區(qū)。訴訟代表人：柯國順，鄂州市花湖致遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)管理人負責人。委托訴訟代理人：胡什兵，湖北伸道律師事務所律師。委托訴訟代理人：肖鵬，湖北伸道律師事務所律師。原審第三人：陳思思，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黃石市人，住湖北省黃石市黃石港區(qū)。原審第三人：陳桔紅，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黃石市人，住湖北省黃石市黃石港區(qū)。原審第三人：唐漢林，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，大冶市人，住湖北省大冶市。上列三名原審第三人共同委托訴訟代理人：王丹，湖北山河（東湖新技術開發(fā)區(qū)）律師事務所律師。上列三名原審第三人共同委托訴訟代理人：黃晨，湖北山河（東湖新技術開發(fā)區(qū)）律師事務所實習律師。

侯某某上訴請求：請求判決撤銷鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2017）鄂0704民初1857號民事判決中第二項判決，改判確認致遠公司于2014年6月11日與唐皓兵簽訂的上上坊15-4號別墅《商品房買賣合同》無效，并請求判決致遠公司與唐皓兵共同申請該15-4號別墅房屋預告登記的行為無效。事實與理由：第一，候文俊提交的證據(jù)及致遠公司提交的證據(jù)與一審法院經(jīng)申請調(diào)取的證據(jù)和認定的本案事實相互印證，已形成完整的證據(jù)鏈，能夠充分證明唐皓兵與致遠公司為民間借貸關系而非商品房買賣合同關系。其一，一審判決查明：“2014年6月11日，唐皓兵與致遠公司簽訂兩份《商品房買賣合同》。”另査明：“唐漢林與唐皓兵系父子關系，陳桔紅與陳思思系母女關系，唐漢林與陳桔紅是姐弟關系。2014年5月、6月，唐漢林與致遠公司簽訂兩份《商品房買賣合同》，陳思思與致遠公司簽訂一份《商品房買賣合同》?！碧茲h林、唐皓兵、陳桔紅、陳思思從親屬關系上屬于“一家人”，在民法上應認定為一方當事人，四人購買五套別墅是不正常的。其二，唐漢林等人與致遠公司簽訂的5份購房合同內(nèi)容基本一致，價格均低于市場價的60%，5份格式合同后均添加“甲方放棄以成交價格低于市場價格為由顯失公平，申請撤銷買賣合同的訴訟請求”，表明唐漢林等人在簽訂合同時已明知該5份買賣合同不是正常的房屋買賣，存在效力上的瑕疵。破產(chǎn)管理人根據(jù)唐漢林收取利息的行為認定唐漢林與致遠公司簽訂的15-2號、15-6號兩套別墅的《商品房買賣合同》不是真實的房屋買賣，而是借貸關系，該認定符合事實。結合袁園的證言，另3套別墅對應擔保的借款，致遠公司也應當付息，但此時致遠公司已無能力支付利息。結合本案的全部事實，該5套別墅在性質(zhì)上應當作一致認定，均是為借款作擔保，而非房屋買賣。其三，一審判決還查明：“致遠公司對涉及唐漢林、唐皓兵、陳桔紅、陳思思的匯款均以借款名義計入公司賬冊，但無借款合同或借條。”雖然無借款合同及借據(jù)，但從唐皓兵支付812,000.00元至致遠公司賬戶時，其在銀行回單用途欄注明為“還款”，該“還款”為唐皓兵自己的表述，若是購房則應記載為購房款。因此，唐皓兵匯款時的意思表示與致遠公司財務賬簿上的記載應該是一致的，不是購房而是借款。其四，本案中致遠公司的原職員葛偉先后作出兩份證人證言，一份證實致遠公司與唐漢林等人之間是借貸關系，一份證實致遠公司與唐漢林等人之間是房屋買賣關系，前后自相矛盾，且葛偉不愿出庭接受法庭的質(zhì)詢，葛偉的證言依法應當均不予采信。致遠公司的法定代表人袁園的調(diào)查筆錄是法院調(diào)取的，經(jīng)過法官的質(zhì)詢，且其表述與致遠公司的財務記賬一致，從證據(jù)證明力的角度出發(fā)，袁園的證人證言證明力較大，應當予以采信。綜上，在唐皓兵等人明知5套別墅的價格均低于市場價60%的情況下，強制要求致遠公司不得主張撤銷合同，說明雙方之間不是一個真實的買賣，而是為借貸所做的擔保。與此相印證，唐皓兵在匯款時未表述為購房款，表明其當時的意思表示非購房，不應當作為購房關系來處理，特別是致遠公司財務賬簿上的記載、袁園的證言均證實唐皓兵等人與致遠公司之間非買賣關系，而是借貸關系。第二，唐皓兵與致遠公司簽訂15-4號別墅購房合同的行為及辦理預告登記的行為存在明顯惡意，損害了侯某某的合法權益，應當認定簽約行為及申請預告登記行為無效。其一，唐皓兵等人與致遠公司簽訂的房屋買賣合同中約定的價格明顯低于市場價的60%且其在5份格式合同后均添加“甲方放棄以成交價格低于市場價格為由顯失公平，申請撤銷買賣合同的訴訟請求”的條款，主觀上存在明顯惡意。其二，唐皓兵等人在簽訂購房合同時，侯某某已購買該別墅，于2009年底在其后院內(nèi)栽種了一棵5米高的桂花樹，且院內(nèi)還堆放有裝修石材，唐皓兵等人在簽訂3套別墅購房合同時應當已知道涉案15-4號別墅早已出售給他人。其三，致遠公司為了取得借款，唐皓兵為了借款的保障，雙方共同串謀簽訂15-4號別墅購房合同，且在唐皓兵支付款項前共同申請辦理該房屋預告登記，屬于惡意串通，損害侯某某的合法利益，應當認定簽約行為及申請預告登記行為無效。綜上，唐皓兵等人屬于《最高人民法院第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》第二十三條規(guī)定的惡意辦理登記的買受人，唐皓兵等人及致遠公司均知道涉案15-4別墅早已出賣給侯某某的情況下，仍然以低于市場價格簽訂合同并惡意辦理預告登記，屬于惡意串通，損害了侯某某的合法權益，應當認定該合同無效及申請預告登記的行為無效。既然一審判決應當履行侯某某與致遠公司簽訂的購房合同，則應當排除履行該合同的障礙，撤銷該房屋的預告登記。因此，懇請二審法院依法支持侯某某的上訴請求。唐皓兵辯稱：唐皓兵與致遠公司是真實的商品房買賣合同關系，侯某某主張是借款關系，沒有事實和法律依據(jù)。第一，唐漢林與唐皓兵雖是父子關系，但是不同的自然人主體，各自承擔不同的民事權利義務關系。第二，侯某某主張是致遠公司與唐皓兵惡意串通，如果屬實，致遠公司不必單方將購房款記載為借款。第三，根據(jù)相關案件查明的事實來看，均沒有任何證據(jù)證實唐漢林有收取利息的行為。第四，唐皓兵在支付購房款時均在用途上明確記載為購房款，其中雖有一筆顯示為還款，但顯然是個人填寫錯誤所致。唐皓兵不可能向致遠公司償還任何款項。第五，唐皓兵與致遠公司的商品房買賣合同已經(jīng)辦理了備案及預告登記，而侯某某僅僅提供了一份《認購書》，《認購書》中對雙方的權利義務均沒有作出約定。在僅有一個認購行為的前提下，侯某某主張其全額支付了860,000.00余元的購房款明顯不符合交易慣例，同時結合其實際付款行為以及建設銀行的銀行流水顯示，不足以證實侯某某已經(jīng)支付了全部購房款。第六，法律上判定商品房買賣合同的履行順序考慮的是按照產(chǎn)權登記、預告登記、實際占有以及其他的相關順序來確定合同的優(yōu)先履行。而本案中侯某某并未提供充分的證據(jù)證實致遠公司與唐皓兵是借款關系，以及雙方存在惡意串通的行為，不能否認唐皓兵與致遠公司商品房買賣合同的效力。相反，由于侯某某僅僅只有一個認購書以及存在瑕疵的房款支付記錄，根據(jù)法律規(guī)定以及證據(jù)的證明效力來看，其主張的買賣關系明顯存在瑕疵，其效力低于唐皓兵已經(jīng)預告登記的效力。致遠公司辯稱，第一，結合致遠公司與侯某某簽訂的《認購書》、購房合同、收款收據(jù)以及致遠公司財務記賬憑證來看，足以證實雙方系真實的房屋買賣關系。第二，至于唐皓兵與致遠公司簽訂的15-4購房合同是否為借款擔保以及預告登記的法律效力等問題，由人民法院結合庭審情況依法審定。陳思思、陳桔紅、唐漢林述稱，同意唐皓兵的答辯意見。唐皓兵上訴請求：1、依法撤銷鄂州市鄂城區(qū)人民法院作出的（2017）鄂0704民初1857號民事判決書第一項判決，改判駁回侯某某的全部訴訟請求。2、本案訴訟費用由侯某某承擔。事實與理由：第一，侯某某與致遠公司并非真實的房屋買賣合同關系，一審判決對此認定錯誤。其一，侯某某2007年10月18日與致遠公司僅僅簽訂了《上上坊認購承諾書》，只是一個認購行為，在長達十年時間里沒有簽訂正式的《商品房買賣合同》，也沒有要求辦理合同備案?？梢?，致遠公司在與侯某某訂立購房合同時并未達成真實合意，該公司并未有交付房屋的意思表示。或者說雙方從始至終都沒有按照商品房買賣合同形式履約的真實意思表示。其二，多次通過現(xiàn)金交款的交易習慣與常理不符，交易時間也有悖常理。其三，所有的收據(jù)不是正規(guī)發(fā)票，而收據(jù)開具顯然帶有隨意性。因此，從致遠公司簽訂購房合同的真實意思判斷，以及雙方的交易過程、付款規(guī)律，不難得出侯某某與致遠公司并非真實的房屋買賣合同關系，一審判決認定錯誤。第二，即使侯某某的協(xié)議為真，在兩份購房合同均有效的前提下，唐皓兵已對訴爭房屋辦理預告登記，其效力明顯高于侯某某的合同效力。其一，預告登記的訴爭房屋具有排他性的物權效力。一審判決審理查明：唐皓兵于2014年6月11日簽訂《商品房買賣合同》，2014年6月17日付清全部房款，并于同月23日，雙方辦理了訴爭房屋的預告登記。預告登記以將來發(fā)生房產(chǎn)物權變動為目的的請求權為登記內(nèi)容，登記后對與該項請求權內(nèi)容相同的房產(chǎn)物權處分行為，產(chǎn)生對抗的效力，以至于將來只能發(fā)生請求權所期待的后果。請求權本身雖是一種債權，但如果不對請求權加以有效保全，則權利人的權利難以得到保障。通過辦理預告登記制度，使預告登記保全的請求權具備對抗第三人的效力，從而使該債權具備了物權的某些效力，這是請求權物權化的一種具體表現(xiàn)。因此，雖未產(chǎn)生物權的直接變動，但訴爭房屋已具有物權的最行之有效的方式。其二，侯某某明顯怠于行使權利。首先，侯某某僅簽訂了一份認購書，根本無正式的商品房買賣合同，購房合同沒有備案信息，也沒有辦理房屋預告登記，更沒有及時辦理房屋產(chǎn)權證。其次，侯某某對所購房屋并未采取任何公示手段，而唐皓兵積極的通過多種方式公示了自己的權利。侯某某應當早知自己的權利受到侵害，卻未采取有效措施維護自己的權利，明顯超過了訴訟時效。法諺稱“法律不保護躺在權力上睡覺的人”，相對于唐皓兵積極采取措施保障己方權利，法律應慎重保護侯某某的此類權益。其三，訴爭房屋并未由侯某某實際占有使用?，F(xiàn)有證據(jù)不能證明侯某某實際占有使用訴爭房屋，而且由于房屋不具備交付條件，侯某某根本不可能占有。一審判決據(jù)此判定有誤。因此，在唐皓兵積極保障己方權益并辦理房屋預告登記，房屋預告登記后對訴爭房屋也享有排他性的預期物權，且唐皓兵在購買房屋時已盡到所有注意義務。為保障法律的公信力及房產(chǎn)市場交易的穩(wěn)定性，應當履行唐皓兵所簽訂的購房合同。第三，一審判決適用法律有誤。本案訴爭房屋辦理了預告登記，預告登記是一種物權登記，受《中華人民共和國物權法》調(diào)整，其雖然不產(chǎn)生物權的變動效力，但卻對其他在該物上所存在的合同效力具有限制和對抗的作用。一審判決僅依據(jù)《中華人民共和國合同法》來調(diào)整，而未適用《物權法》，否認物權優(yōu)先債權的原則，屬于法律適用錯誤。綜上所述，一審判決對部分事實認定不清，法律適用有誤。請求法院查明本案全部事實，依法改判。侯某某辯稱：第一，侯某某已經(jīng)于2007年10月18日簽訂了認購書，房屋房號、金額均很明確，侯某某按照認購書的約定已將全部購房款交付給了致遠公司，且致遠公司交付了房屋，侯某某在房屋院后栽種了桂花樹。2012年，致遠公司幫助侯某某辦理了該房屋的供電供水手續(xù)，從前述內(nèi)容來看，雙方簽訂了《商品房買賣合同》，履行了合同的相關義務。因此，唐皓兵所述侯某某與致遠公司不是商品房買賣關系沒有事實和法律依據(jù)。第二，預告登記行為不是一個物權確認行為，而是保證債權的一種方式，沒有排他性和絕對性。唐皓兵不能基于預告登記取得該房屋的物權，既然不是物權登記行為，則唐皓兵不能基于預告登記的行為主張其享有優(yōu)先于侯某某的權利。致遠公司辯稱，與針對侯某某上訴的答辯意見一致。陳思思、陳桔紅、唐漢林述稱，第一，侯某某主張其在2012年的水電登記行為，經(jīng)核實，并沒有2012年的開戶記錄，不足以證實2012年侯某某已經(jīng)實際接收了該房屋且占有使用。根據(jù)實際的用水用電情況來看，侯某某的房屋至今沒有任何的用水記錄，而最早的用電記錄發(fā)生在2017年，而非侯某某所主張的栽種桂花樹等行為。在法律上，對合同優(yōu)先履行的判定原則，不是根據(jù)房屋的交付而是房屋的占有。占有和交付在對房屋的控制方面是不一致的。第二，預告登記是一個準物權的登記行為。預告登記的目的在于實現(xiàn)物權的期待性，而不是普通債權。侯某某僅有《認購書》的交易行為才是一個普通的債權。在破產(chǎn)程序中，普通債權不具備優(yōu)先履行的法律效力。預告登記是準物權的行為，在破產(chǎn)程序中具有排他性的效力。侯某某向一審法院起訴請求：1、請求判決確認致遠公司于2014年6月11日與唐皓兵簽訂的上上坊15-4號別墅商品房買賣合同無效，并請求判決確認致遠公司與唐皓兵共同申請該15-4號別墅房屋預告登記的行為無效。2、請求判決侯某某就位于鄂州市花湖開發(fā)區(qū)花湖大道78號上上坊項目錢柜華園15-4號別墅與致遠公司簽訂的《商品房買賣合同》有效并應繼續(xù)履行，并判決上上坊項目錢柜華園15-4號別墅歸侯某某所有。3、請求判決致遠公司協(xié)助侯某某辦理該15-4號別墅房屋預告登記，待具備辦理該15-4號別墅不動產(chǎn)登記條件時，協(xié)助侯某某辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。4、本案案件受理費、保全費、評估費等全部訴訟費用由唐皓兵、致遠公司承擔。一審法院認定事實：2007年10月18日，侯某某與致遠公司簽訂《上上坊認購承諾書》，認購物業(yè)為一期15號樓4號房，單價2,980.00元，總價867,388.00元。當日，侯某某通過銀行現(xiàn)金交款100,000.00元；2007年10月22日，侯某某通過銀行現(xiàn)金交款267,388.00元；2008年1月28日，侯某某通過銀行現(xiàn)金交款300,000.00元；2008年5月26日，侯某某通過銀行現(xiàn)金交款100,000.00元；2009年12月4日，侯某某用信用卡交款100,000.00元。致遠公司開具收款收據(jù)四張，收據(jù)均載明款項系收取侯某某15-4#（15-F）房屋的購房款。2012年8月29日，上述房屋在供電部門立戶，客戶名稱為侯某某。2014年6月11日，唐皓兵與致遠公司簽訂兩份《商品房買賣合同》，合同約定，唐皓兵以單價2,800.00元/m2，總價分別為761,600.00元和812,000.00元的價格購買致遠公司開發(fā)的位于鄂州市花湖開發(fā)區(qū)振興大道特一號錢柜華園（上上坊）13幢6號房、15幢4號房。合同簽訂后，唐皓兵于2014年6月17日通過銀行匯款方式向致遠公司匯款761,600.00元，銀行回單用途欄注明為“還款”；6月18日、6月23日分四次總計匯款812,000.00元。致遠公司分別向唐皓兵出具收款收據(jù)。同月23日，上述兩套房屋辦理預告登記（預購商品房），預告登記權利人均為唐皓兵。2015年3月24日，致遠公司向法院申請破產(chǎn)，鄂城區(qū)人民法院于同年7月23日作出(2015)鄂鄂城破字第00001號民事裁定書，決定立案受理申請人致遠公司的破產(chǎn)申請，并通過搖號方式指定湖北伸道律師事務所為破產(chǎn)管理人。侯某某、唐皓兵依法向致遠公司申報債權，破產(chǎn)管理人于2017年6月15日向侯某某、唐皓兵發(fā)出債權確認通知書，確認侯某某所購房屋15-4號別墅存在一房二賣，因他人已在房產(chǎn)部門辦理預告登記手續(xù)，故認定其與致遠公司簽訂購房合同無法繼續(xù)履行，確認其債權金額867,388.00元；確認唐皓兵的購房合同合法有效，應予繼續(xù)履行。因侯某某對此持有異議產(chǎn)生糾紛。另查明，唐漢林與唐皓兵系父子關系，陳桔紅與陳思思系母女關系，唐漢林與陳桔紅是姐弟關系。2014年5月、6月，唐漢林與致遠公司簽訂兩份《商品房買賣合同》，陳思思與致遠公司簽訂一份《商品房買賣合同》，因房屋均涉及一房多賣情形，均在訴訟過程中。還查明，致遠公司對涉及唐漢林、唐皓兵、陳思思、陳桔紅的匯款均以借款名目記入公司賬冊，但無借款合同或借條。一審法院認為，本案的爭議焦點為：1、唐皓兵與致遠公司的《商品房買賣合同》是否為真實買賣關系；2、侯某某與致遠公司、唐皓兵與致遠公司的房屋買賣合同，哪份合同應繼續(xù)履行。關于唐皓兵與致遠公司的《商品房買賣合同》是否為真實買賣關系的問題。侯某某認為唐皓兵與致遠公司系借貸關系而非買賣關系，因為無論是從致遠公司賬冊的記載，還是致遠公司法定代表人袁園的陳述，都表明唐皓兵之父即唐漢林在2014年5、6月期間曾向致遠公司出借大筆資金，為保證還款，致遠公司與唐漢林及其親屬簽訂5份房屋買賣合同，且因房屋單價偏低，不符合常理，故唐皓兵與致遠公司實為借貸關系。唐皓兵認為其與致遠公司為買賣關系，并無借款意思表示，袁園雖是法定代表人，但并非經(jīng)辦人，經(jīng)辦人葛偉已證實就是購房關系。一審法院認為，本案中雖在致遠公司賬冊上反映唐皓兵系出借人，但賬冊系致遠公司單方制作，而無論是袁園的陳述還是經(jīng)辦人葛偉的證言，均只是言詞證據(jù)，且內(nèi)容相矛盾，在無其他證據(jù)佐證的情況下，只能以現(xiàn)有的書證作為定案依據(jù)，即唐皓兵與致遠公司之間是買賣合同關系而非借貸關系，雙方簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，侯某某要求確認該合同無效的請求，依法不予支持；其要求確認其預告登記的行為無效，依法亦不予支持。關于侯某某與致遠公司、唐皓兵與致遠公司的房屋買賣合同，哪份合同應繼續(xù)履行。首先，侯某某與致遠公司簽訂的《上上坊認購承諾書》，承諾書約定了房屋的具體房號、價款、付款方式和期限、違約責任等事項，協(xié)議簽訂后，侯某某支付了全部購房款，且協(xié)議沒有違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，該《上上坊認購承諾書》視為雙方之間的房屋買賣合同；其次，唐皓兵與致遠公司簽訂的《商品房買賣合同》亦為合法有效的合同。那么，本案中如何處理兩份有效房屋買賣合同？根據(jù)《中華人民共和國物權法》第九條、第十五條關于不動產(chǎn)物權登記生效以及合同效力和物權效力區(qū)分之規(guī)定，不動產(chǎn)物權的變動，必須以不動產(chǎn)物權的公示方法即登記為必要條件，設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同成立并生效，不必然發(fā)生不動產(chǎn)物權變動之效力。雖然涉案房屋存在有效合同且辦理了房屋預告登記，但《中華人民共和國物權法》第二十條關于預告登記制度之規(guī)定，預告登記的功能是為了保證以物權變動為目的的債權請求權能夠?qū)崿F(xiàn)其物權變動而設立，預告登記本身并不發(fā)生物權變動的法律效力。依據(jù)一房數(shù)賣的合同履行處理原則，在數(shù)份合同均為有效且各方當事人均要求履行合同的情況下，應按照已辦理房屋權屬變更登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。本案中，唐皓兵雖基于與致遠公司存在合法有效的房屋買賣合同關系，對涉案房屋辦理了預告登記，但致遠公司在房屋預告登記之前，已將房屋先行處分給侯某某，雖未辦理正式的交房手續(xù)，但侯某某2012年在供電部門以個人名義立戶的行為足以表明當事人就移轉(zhuǎn)該不動產(chǎn)所有權的內(nèi)心意思，該交付理應產(chǎn)生相應的法律效果。故唐皓兵對本案爭議的房屋所享有的權利不能對抗侯某某先行享有的權利。同時，2007年侯某某購房時的單價為2,980.00元，時隔近7年后即2014年，在房價上漲的情況下，唐皓兵購房時的單價為2,800.00元，房價反而降低，與常理不符。根據(jù)公平合理、誠實信用的原則，侯某某要求繼續(xù)履行其與致遠公司之間的房屋買賣合同的請求，屬于表述錯誤，應為繼續(xù)履行其與致遠公司之間的《上上坊認購承諾書》，依法予以支持；對于致遠公司因不能履行房屋買賣合同義務給唐皓兵造成的損失，唐皓兵可另行主張權利。綜上所述，侯某某與致遠公司、唐皓兵與致遠公司分別于2007年10月18日、2014年6月11日簽訂的房屋買賣合同均屬于合法有效合同，侯某某要求確認唐皓兵涉案合同無效以及預告登記行為無效的請求，依法不予支持；因涉案房屋已存在預告登記，故侯某某要求致遠公司為其辦理預告登記、不動產(chǎn)登記和涉案房屋歸其所有的請求，依法不予支持。侯某某提出的其他訴請，未提供證據(jù)證實，依法亦不予支持。關于唐皓兵提出侯某某錯將其列為被告，應為第三人的意見，系侯某某對自身訴權的處分，未違反法律規(guī)定，依法不予采納。至于唐漢林、陳思思、陳桔紅在本案中不承擔任何責任。依照《中華人民共和國合同法》第七條、第四十四條和《中華人民共和國破產(chǎn)法》第五十八條第三款的規(guī)定，判決：一、侯某某與致遠公司于2007年10月18日簽訂的《上上坊認購承諾書》合法有效，協(xié)議繼續(xù)履行。二、駁回侯某某的其他訴訟請求。本案案件受理費1,000.00元，由致遠公司、唐皓兵負擔。二審期間，唐皓兵向本院提交了四組證據(jù)：第一組證據(jù)：致遠公司在中國建設銀行黃石分行42×××46賬戶2007年10月18日、2007年10月22日、2008年1月28日、2008年5月26日、2009年12月4日的銀行進賬信息。用以證明侯某某主張的匯款憑證交易對象均與銀行流水顯示不一致，不足以證明其支付了全部購房款；第五筆信用卡消費記錄顯示為消費，且沒有對應的銀行流水，不足以證實其實際支付了購房款，故交易是否真實存在重大瑕疵。第二組證據(jù)：致遠公司預收賬款賬簿中2007年11月18日、2008年2月28日、2008年3月1日、2008年5月26日、2009年12月4日五筆收款。用以證明根據(jù)致遠公司賬簿的記載，與證據(jù)顯示的付款時間明顯不一致。第三組證據(jù)：花湖供水服務有限公司及國網(wǎng)鄂州供電公司客戶服務中心營業(yè)及電費室出具的侯某某至2017年7月才有用電記錄、2017年8月才發(fā)生用水記錄的《情況說明》。用以證明侯某某對涉案房屋并未實際占有。第四組證據(jù)：2008年5月28日金額為60,000.00元的現(xiàn)金繳款單一張。用以證明該份繳款單流水號與侯某某2008年1月28日金額為300,000.00元的繳款單流水號一致，不能依據(jù)這些繳款單認定侯某某支付了購房款。致遠公司向本院提交了該公司于2007年10月21日與侯某某簽訂的《商品房買賣合同》。用以證明侯某某與致遠公司之間簽訂了《商品房買賣合同》。關于唐皓兵提交的證據(jù)。侯某某質(zhì)證認為，第一組證據(jù)的關聯(lián)性及證明對象有異議，不能證明侯某某未交付購房款。第二組證據(jù)的真實性、合法性與關聯(lián)性均無異議，但對證明對象有異議，侯某某分五筆支付了全部購房款，付款時間與記賬時間不一致，不應當否定該款項的收取行為；第三組證據(jù)的真實性、合法性、關聯(lián)性以及證明對象均有異議，侯某某已經(jīng)在2012年辦理了該房屋的用水用電手續(xù)，且現(xiàn)在一直在繳納水電費，房屋也完成了交付；第四組證據(jù)的真實性、合法性與關聯(lián)性均有異議，記賬的情況侯某某不是很清楚。致遠公司質(zhì)證認為，第一組證據(jù)的真實性、合法性與關聯(lián)性均有異議，致遠公司記賬憑證反映已經(jīng)收到了全部購房款；第二組證據(jù)的真實性沒異議，證明目的有異議，恰恰證明致遠公司收到了侯某某的全部購房款；第三組證據(jù)的真實性、合法性與關聯(lián)性均有異議，公司出具的證明需要相關的負責人簽字，是否實際占有，不僅通過用水電，還需結合其他情況認定；第四組證據(jù)的真實性、合法性與關聯(lián)性均有異議。陳思思、陳桔紅、唐漢林質(zhì)證認為，對四組證據(jù)均無異議。關于致遠公司提交的證據(jù)。侯某某質(zhì)證認為，對真實性、合法性與關聯(lián)性均無異議。唐皓兵、陳思思、陳桔紅、唐漢林質(zhì)證認為，對證據(jù)的真實性、合法性與關聯(lián)性均有異議，分期付款的修改，侯某某簽名有問題，也沒有致遠公司的公章，可能是經(jīng)過變動的合同，侯某某手印的形成時間可能是近期。本院審查認為，唐皓兵提交的第一組證據(jù)為收款行進賬信息，該證據(jù)顯示收款行的進賬信息載明的交易對手與侯某某提交的付款證據(jù)的付款人不一致，系收款行的行為導致，與付款人及付款行無關，不能否定侯某某付款的事實。第二組證據(jù)為預收賬款賬簿，預收賬款賬簿記載的時間與付款時間不一致，并不能否定致遠公司收到侯某某支付購房款。第三組證據(jù)為用水用電情況，因房屋使用則可能產(chǎn)生水電費，而未使用則不產(chǎn)生費用，故用電用水情況與房屋的交付、占有并無必然關聯(lián)。第四組證據(jù)為現(xiàn)金繳款單，其流水號與其他先進繳款單流水號相同，不能否定侯某某付款的事實。因此，唐皓兵提交的四組證據(jù)均不足以反駁侯某某付款購房、致遠公司收到侯某某購房款的事實，亦不能證明房屋交付與占有的事實，本院對唐皓兵提交的四組證據(jù)依法均不予采納。致遠公司提交的該公司與侯某某于2007年10月21日簽訂的《商品房買賣合同》具有真實性、合法性與關聯(lián)性，本院依法予以采納。二審查明，一審除認定“2009年12月4日侯某某用信用卡繳款”有誤外，該信用卡應為儲蓄卡，認定的其他事實屬實，本院予以確認。另查明，2007年10月21日，致遠公司與侯某某簽訂《商品房買賣合同》一份。該合同約定，侯某某購買致遠公司開發(fā)建設的錢柜華園（上上坊）第15幢4（F）號房，建筑面積291.07平方米，單價每平方米2,980.00元，總金額867,388.00元；分期付款，侯某某于2007年10月21日之前支付首付款367,388.00元，于2008年1月28日之前支付300,000.00元，于2008年5月1日之前支付100,000.00元，于2008年8月31日之前支付余額100,000.00元；致遠公司應當在2008年8月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定將符合（該商品房經(jīng)驗收合格）條件，并符合本合同約定的商品房交付侯某某使用；致遠公司應當在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權屬登記需由其提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。同時，該合同還就逾期付款的違約責任、逾期交房的違約責任等事項進行了明確約定。該合同附件一房屋平面圖中載明建筑面積為291.07平方米。2009年12月4日，侯某某出具《具結書》一份。該具結書載明，“本人在上上坊購買的15-4#商品房，因開發(fā)商延期交房，需賠付違約金?，F(xiàn)經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商將本人所購商品房后院由原來的26.65平方米擴建至50平方米并辦理土地證，而本人則放棄索賠違約金?！蓖瑫r，該具結書中還注明“房屋有質(zhì)量問題，乙方要跟甲方打官司”。葛偉代表致遠公司在該具結書的甲方處簽字。據(jù)此，侯某某將后院擴建至50平方米，并在院中栽種一棵桂花樹。本案二審的爭議焦點為：1、侯某某與致遠公司之間的商品房買賣合同關系是否真實；2、唐皓兵與致遠公司是借貸關系，還是商品房買賣合同關系；3、唐皓兵與致遠公司簽訂的商品房買賣合同及申請預告登記的行為是否無效。本院結合案件事實及當事人訴辯觀點評析如下：1、關于侯某某與致遠公司之間的商品房買賣合同關系是否真實的問題。本院認為，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。”致遠公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，侯某某為自然人，其為購買致遠公司開發(fā)的房屋與該公司簽訂《上上坊認購承諾書》、《商品房買賣合同》，向該公司支付購房款，致遠公司也出具了相應的收據(jù)，辦理了水電開戶。在致遠公司遲延交房和房屋存在質(zhì)量問題時，雙方于2009年12月4日進行協(xié)商，侯某某依據(jù)協(xié)商意見將后院由26.65平方米擴建至50平方米，并栽種一棵桂花樹。致遠公司的財務賬簿中也有收取侯某某購房款的相應記載。侯某某提交的證據(jù)形成完整的證據(jù)鏈，能夠確信待證事實的存在具有高度可能性，故其與致遠公司之間是真實的商品房買賣合同關系。侯某某與致遠公司并非只簽訂《上上坊認購承諾書》，而是致遠公司沒有將其與侯某某簽訂的三份《商品房買賣合同》交付一份給侯某某。在本案二審過程中，致遠公司破產(chǎn)管理人已經(jīng)找到雙方簽訂的三份《商品房買賣合同》，該合同應當繼續(xù)履行。雙方簽訂的《商品房買賣合同》長期沒有備案，不影響雙方之間商品房買賣合同關系的成立與生效。侯某某多次通過現(xiàn)金交款，得到收款方致遠公司開具收款收據(jù)確認，其作出了合理解釋。致遠公司沒有向侯某某出具正規(guī)發(fā)票，系該公司不規(guī)范的行為，但不足以否定雙方之間付款購房的事實。因此，唐皓兵上訴稱“侯某某與致遠公司并非真實的房屋買賣合同關系，一審判決對此認定有誤”，并請求改判駁回侯某某的全部訴訟請求，不能成立，本院依法不予支持。致遠公司辯稱“結合致遠公司與侯某某簽訂的認購書、購房合同、收款收據(jù)以及致遠公司財務記賬憑證來看，足以證實雙方系真實的房屋買賣關系”，侯某某辯稱“唐皓兵所述侯某某與致遠公司不是商品房買賣合同關系沒有事實和法律依據(jù)”，理由成立，本院依法予以支持。2、關于唐皓兵與致遠公司是借貸關系，還是商品房買賣合同關系的問題。本院認為，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第一百零五條規(guī)定：“人民法院應當按照法定程序，全面、客觀地審核證據(jù)，依照法律規(guī)定，運用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗法則，對證據(jù)有無證明力和證明力大小進行判斷，并公開判斷的理由和結果?！北景钢校起┍m然提交了其與致遠公司簽訂的《商品房買賣合同》、收據(jù)、轉(zhuǎn)款證明、房屋預告登記證明，但是結合致遠公司財務賬簿記載等證據(jù)，根據(jù)日常生活經(jīng)驗法則，其證據(jù)不足以證明雙方之間是真實的商品房買賣合同關系。首先，致遠公司的財務賬簿為原始記錄，與袁園接受一審法院詢問時的陳述一致，均可證明唐皓兵與致遠公司之間不是真實的商品房買賣合同關系，而是借貸關系。其次，唐皓兵與致遠公司在《商品房買賣合同》中約定每平方米2,800.00元的房價遠低于該樓盤同期正常銷售價格，且雙方在合同中約定“甲方放棄以成交價格低于市場價為由顯失公平，申請撤銷買賣合同的訴訟請求”，這些行為與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常銷售商品房的交易習慣不符，有悖常理。再次，訴爭房屋建筑面積在2008年的戶型平面圖中已經(jīng)明確為291.07平方米，致遠公司非常清楚，其與唐皓兵仍約定為290平方米，且唐皓兵、陳思思簽訂的三份合同約定的房屋建筑面積均是取整數(shù)，約定每平方米2,800.00元的價格還低于唐漢林此前與致遠公司約定每平方米3,200.00元用以擔保借款的合同價格，這些行為亦有違常理。最后，唐漢林、唐皓兵、陳思思存在親屬關系，唐漢林與致遠公司在2014年5月14日簽訂兩份《商品房買賣合同》，唐皓兵在2014年6月11日簽訂兩份《商品房買賣合同》，陳思思在2014年6月11日簽訂一份《商品房買賣合同》，采取的方式一致（先簽訂合同且約定致遠公司不得以顯失公平為由撤銷合同、致遠公司出具收款收據(jù)、申請預告登記，然后“購房人”支付“房款”），該方式與正常的商品房銷售交易習慣不符，該類行為的性質(zhì)亦應相同。故唐皓兵與致遠公司之間是借貸關系，而非商品房買賣合同關系。雙方簽訂商品房買賣合同、辦理預告登記是為擔保借款債權的實現(xiàn)。一審認為“唐皓兵與致遠公司之間是買賣合同關系而非借貸關系，雙方簽訂的《商品房買賣合同》合法有效”錯誤，本院依法予以糾正。侯某某上訴稱“候文俊提交的證據(jù)及致遠公司提交的證據(jù)與一審法院經(jīng)申請調(diào)取的證據(jù)和認定的本案事實相互印證，已形成完整的證據(jù)鏈，能夠充分證明唐皓兵與致遠公司為民間借貸關系而非商品房買賣合同關系”，理由成立，本院依法予以支持。3、關于唐皓兵與致遠公司簽訂的商品房買賣合同及申請預告登記的行為是否無效的問題。
上訴人侯某某與上訴人唐皓兵、被上訴人鄂州市花湖致遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱致遠公司）、原審第三人陳思思、陳桔紅、唐漢林破產(chǎn)債權確認糾紛一案，不服鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2017）鄂0704民初1857號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年5月22日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人侯某某及其委托訴訟代理人鄧國明，上訴人唐皓兵及其委托訴訟代理人王丹、黃晨，被上訴人致遠公司的委托訴訟代理人肖鵬，原審第三人唐漢林及其與原審第三人陳思思、陳桔紅共同委托訴訟代理人王丹、黃晨到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，意思表示真實是民事法律行為有效的必備條件之一。本案中，唐皓兵與致遠公司簽訂商品房買賣合同、辦理預告登記，是以虛假的意思表示實施的“名為商品房買賣實為借貸”的民事法律行為，該行為因意思表示虛假而無效，即雙方簽訂的《商品房買賣合同》無效，但以虛假的意思表示隱藏的借貸關系，可依法處理。《中華人民共和國物權法》第二十條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。”預告登記制度設置的目的，就是通過辦理預告登記手續(xù)，保障以獲得房屋所有權為目的的購房人將來實現(xiàn)所有權。雖然唐皓兵與致遠公司簽訂《商品房買賣合同》，并辦理預告登記，但是唐皓兵的真實目的不是為了取得訴爭房屋的所有權，而是為借貸關系提供擔保。此時，唐皓兵不是訴爭房屋的購房人，預告登記制度的目的已被架空，并不能產(chǎn)生相應的保障所有權實現(xiàn)的法律效果。故基于預告登記的從屬性原則以及擔保法規(guī)定禁止“流抵”原則，該預告登記賴以成立的基礎法律關系（商品房買賣合同關系）已經(jīng)喪失，應當依法予以注銷。另外，預告登記作為請求權的保全手段，其本身并不能替代物權變動登記，故唐皓兵對訴爭房屋不享有排他性的物權。因此，致遠公司與唐皓兵共同申請該15-4號別墅房屋預告登記的行為亦為無效。致遠公司明知該房屋此前早已出售給侯某某仍與唐皓兵簽訂《商品房買賣合同》并辦理預告登記，以此作為向唐皓兵借款的擔保，該公司的行為存在惡意，但侯某某提供的證據(jù)不足以證明唐皓兵與致遠公司存在惡意串通行為，故侯某某認為致遠公司與唐皓兵存在惡意串通的行為，本院依法不予支持。侯某某在《商品房買賣合同》簽訂后未主張合同備案、預告登記，也未及時提起訴訟，除其要求致遠公司支付違約金的債權請求權在致遠公司提出訴訟時效抗辯時受到一定影響外，其要求致遠公司履行協(xié)助辦證義務的請求權并不受訴訟時效影響。合同行為是物權變動的原因行為，一審法院適用合同法，并無不當。故唐皓兵上訴稱“即使侯某某的協(xié)議為真，在兩份購房合同均有效的前提下唐皓兵已對訴爭房屋辦理預告登記，其效力明顯高于侯某某的合同效力”、“一審判決適用法律錯誤”的理由不能成立，本院依法不予支持。致遠公司請求依法裁判，侯某某請求依法改判的理由成立，本院依法予以支持。綜上所述，侯某某的上訴請求成立，予以支持；唐皓兵的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決部分事實認定不清，適用法律錯誤，應予改判。依照《中華人民共和國民法通則》第五十五條、第五十八條第一款第五項及第二款，《中華人民共和國合同法》第七條、第五十二條第五項，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、維持鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2017）鄂0704民初1857號民事判決第一項；二、撤銷鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2017）鄂0704民初1857號民事判決第二項；三、確認鄂州市花湖致遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2014年6月11日與唐皓兵簽訂的上上坊15-4號別墅《商品房買賣合同》無效，鄂州市花湖致遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與唐皓兵申請該別墅房屋預告登記的行為無效；四、駁回侯某某的其他訴訟請求。一審案件受理費1,000.00元，由鄂州市花湖致遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、唐皓兵負擔；二審案件受理費1,000.00元，由鄂州市花湖致遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、唐皓兵負擔。本判決為終審判決。