侯某某
桂富新（湖北百龍律師事務(wù)所）
肖明某
陳達(dá)宙（湖北高見(jiàn)律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告、反訴原告）侯某某，男。
委托代理人桂富新，湖北百龍律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告、反訴被告）肖明某，男。
委托代理人陳達(dá)宙，湖北高見(jiàn)律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
上訴人侯某某因與被上訴人肖明某房屋租賃合同糾紛一案，不服襄陽(yáng)市樊城區(qū)人民法院〔2011〕樊民四初字第102號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2011年12月26日受理后，依法組成由審判員張耀明擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員張強(qiáng)、施永建參加評(píng)議的合議庭，于2012年1月9日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人侯某某的委托代理人桂富新，被上訴人肖明某的委托代理人陳達(dá)宙到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定，2007年4月10日肖明某與侯某某簽訂一份房屋租賃協(xié)議書(shū)，主要約定，侯某某將位于襄陽(yáng)市解放路工藝大樓兩間門(mén)面房，面積為98?，租賃給肖明某經(jīng)營(yíng)，租賃期為2007年8月1日至2010年12月30日，年租金為180000元，押金10000元。交款時(shí)間為第一年（2007.8.1-2008.8.1）租金交房付清，第二年于2008年6月30日前付清，第三年（2009.8.1-2010.12）租金于2009年8月1日付清。如遇市政拆遷和其他不可抗力因素致使合同不能正常履行，雙方協(xié)議自行終止。按時(shí)間結(jié)算費(fèi)用，退還押金。裝修不得破壞樓房主體結(jié)構(gòu)，合同到期后肖明某享有同等條件優(yōu)先承租權(quán)，終止合同時(shí)，裝修除移動(dòng)設(shè)施外，其他固定裝修不能拆除（交房期間出租方吊頂燈具、地面、空調(diào)不動(dòng)）。并另約定，2007年8月10日前侯某某退場(chǎng)完畢，違約方承擔(dān)違約金50000元。協(xié)議書(shū)簽訂后，肖明某于2007年7月10日交納押金10000元，2007年9月12日交納租期從2007年9月20日起的租金110000元，2010年9月13日交清全部租金。
本院認(rèn)為，肖明某與侯某某在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的房屋租賃協(xié)議是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。合同簽訂后，侯某某將房屋交給肖明某使用，肖明某也按約定付清了租金，對(duì)此，雙方?jīng)]有異議。在合同履行完畢后，肖明某作為承租人有權(quán)要求出租人退還押金。侯某某上訴提出被上訴人肖明某遲交租金，屬違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)審理認(rèn)為，合同約定“先付租金，后用房屋”，第三年最后一筆租金應(yīng)在2009年8月1日付清，但肖明某直到2010年9月13日才付清，侯某某接收租金后在長(zhǎng)達(dá)一年多的時(shí)間對(duì)此并沒(méi)有提出異議，也沒(méi)有請(qǐng)求與承租人解除合同，且侯某某也有逾期交付房屋的違約事實(shí)，應(yīng)視為雙方當(dāng)事人對(duì)該履行內(nèi)容予以了變更。因此，在合同履行完畢后，侯某某作為出租人應(yīng)當(dāng)返還承租人押金。侯某某的上訴理由不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)325元，由上訴人侯某某承擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，肖明某與侯某某在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的房屋租賃協(xié)議是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。合同簽訂后，侯某某將房屋交給肖明某使用，肖明某也按約定付清了租金，對(duì)此，雙方?jīng)]有異議。在合同履行完畢后，肖明某作為承租人有權(quán)要求出租人退還押金。侯某某上訴提出被上訴人肖明某遲交租金，屬違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)審理認(rèn)為，合同約定“先付租金，后用房屋”，第三年最后一筆租金應(yīng)在2009年8月1日付清，但肖明某直到2010年9月13日才付清，侯某某接收租金后在長(zhǎng)達(dá)一年多的時(shí)間對(duì)此并沒(méi)有提出異議，也沒(méi)有請(qǐng)求與承租人解除合同，且侯某某也有逾期交付房屋的違約事實(shí)，應(yīng)視為雙方當(dāng)事人對(duì)該履行內(nèi)容予以了變更。因此，在合同履行完畢后，侯某某作為出租人應(yīng)當(dāng)返還承租人押金。侯某某的上訴理由不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)325元，由上訴人侯某某承擔(dān)。

審判長(zhǎng)：張耀明
審判員：張強(qiáng)
審判員：施永建

書(shū)記員：趙陽(yáng)