上訴人（原審被告）：佳木斯融和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地佳木斯市東風(fēng)區(qū)曉云社區(qū)。法定代表人：張鳳濱，經(jīng)理。委托訴訟代理人：張科志，該公司員工。被上訴人（原審原告）：高某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)墾佳木斯學(xué)校教師，住佳木斯市前進(jìn)區(qū)。委托訴訟代理人：郎東君，黑龍江明陽律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：鶴崗市宏順建筑安裝有限公司，住所地鶴崗市南山區(qū)興建小區(qū)1-17號(hào)樓2單元102室。法定代表人：耿兆軍，經(jīng)理。

融和公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決，改判駁回被上訴人高某一審訴訟請(qǐng)求或發(fā)回重審；2.一審、二審訴訟費(fèi)用由二被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、融和公司系本案爭(zhēng)議房屋的物權(quán)所有權(quán)人，依法享有占有、使用、收益和處分該房屋的權(quán)利。任何人不得擅自非法處分他人的物權(quán)權(quán)利。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度，現(xiàn)涉案房屋是融和公司名下房產(chǎn)，高某無權(quán)要求返還房屋并辦理登記手續(xù)。二、宏順公司與融和公司的抵賬協(xié)議是在購房人與融和公司簽訂房屋買賣合同，全額交付購房款后，宏順公司向融和公司出具購房款抵付工程款收據(jù)后才形成。也就是說高某向宏順公司交付25萬元時(shí)，宏順公司與融和公司的抵賬協(xié)議還未形成，而且至今也沒形成抵賬協(xié)議。高某在沒有抵賬協(xié)議的情況下僅憑宏順公司向其出具的房源表就主觀認(rèn)為可以不經(jīng)開發(fā)單位享有房屋的所有權(quán)沒有法律依據(jù)。三、本案爭(zhēng)議的房屋是在開發(fā)單位名下的初始登記房屋，而不是二手房買賣交易。高某明知宏順公司施工單位沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)利，為低價(jià)取得房屋仍放任這種結(jié)果的發(fā)生。不具有物權(quán)法第106條善意取得的條件。故其不能取得房屋物權(quán)的結(jié)果及損失應(yīng)由自己承擔(dān)。四、《工程安裝合同》明確約定，工程支付與結(jié)算方式為房?jī)r(jià)款按開盤價(jià)降200元每平方米，此期間乙方可對(duì)頂賬房屋自行銷售，銷售房款存入融和公司賬戶。但宏順公司處分本案房屋時(shí)違反協(xié)議約定，沒有將購房款交付融和公司，也沒有將高某領(lǐng)到融和公司告知房屋已銷售給高某，由公司為高某辦理房屋買賣手續(xù)，宏順公司與高某的交易違反合同約定，行為無效。五、高某與宏順公司未經(jīng)開發(fā)單位辦理房屋買賣手續(xù)，單方交易且損害融和公司利益，行為無效。1.經(jīng)過幾次庭審，可以證明，高某與宏順公司進(jìn)行交易時(shí)，已通過宏順公司獲悉了《工程安裝合同》的內(nèi)容。知曉合同第八條銷售房款存入融和公司賬戶的約定，明知涉案房屋物權(quán)屬于融和公司卻不與融和公司辦理相關(guān)購房手續(xù)，主觀具有惡意性。2.高某與宏順公司未按抵賬協(xié)議約定價(jià)格358084.80元交易，而是以低價(jià)25萬元銷售，且該價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，嚴(yán)重?fù)p害了融和公司的利益。根據(jù)合同法第52條規(guī)定，雙方惡意串通行為損害了第三人的利益，合同無效，依法不受保護(hù)。3.高某明知宏順公司不是開發(fā)單位，房屋物權(quán)在開發(fā)單位名下，卻自愿不經(jīng)過開發(fā)單位簽訂買賣合同單方將25萬元交付宏順公司，行為性質(zhì)上系自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的合同，其買賣的為未來之標(biāo)的物。而高某交付宏順公司25萬元后，又不到開發(fā)單位辦理買賣手續(xù)，致房屋交易過程中融和公司不知情。因融和公司并未參與高某與宏順公司的交易行為，導(dǎo)致融和公司與宏順公司沒有形成抵賬協(xié)議，故高某損失應(yīng)由高某和宏順公司自行承擔(dān)。六、中院審理的融和公司與宏順公司工程施工合同糾紛一案，經(jīng)法院審理作出（2014）佳民初字第25號(hào)民事判決書，確認(rèn)融和公司給付宏順公司工程款超出工程總造價(jià)4595936.74元，宏順公司不合格工程需要維修和更換費(fèi)用4060775.05元，且本案爭(zhēng)議的房屋款不在已付工程款之內(nèi)。高某與宏順公司私下交易，屬高某、宏順公司不當(dāng)?shù)美?。七、宏順公司與融和公司之間是建設(shè)工程施工合同關(guān)系。代理關(guān)系應(yīng)有代理手續(xù)，而宏順公司并未取得融和公司授權(quán)，故非委托代理關(guān)系。宏順公司不具有銷售資質(zhì)，銷售行為無效。這是購房者應(yīng)知的購房常識(shí)。故融和公司要求必須購房者到融和公司處辦理買賣手續(xù)，而高某明知而未到融和公司辦理買房手續(xù)，造成融和公司損失。高某辯稱，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判決客觀公正，依法應(yīng)予維持。被答辯人上訴請(qǐng)求不能成立，依法應(yīng)予駁回。高某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令二被告宏順建筑公司履行購房合同，立即向原告返還所購房屋，協(xié)助原告辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；2.訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：被告融和開發(fā)公司于2010年取得佳木斯市前進(jìn)區(qū)“杏林灣”小區(qū)的開發(fā)許可，同年12月，被告融和開發(fā)公司與被告宏順建筑公司簽訂《工程安裝合同》，約定將融和開發(fā)公司開發(fā)的杏林灣小區(qū)A、B、C棟樓水暖、電照，A、B、C、D、E棟消防工程及安裝以包工包料的形式發(fā)包給被告宏順建筑公司。其中水暖單價(jià)73元/平方米、電72元/平方米、消防87元/平方米，工程總價(jià)款以全部實(shí)際發(fā)生土建建筑工程量結(jié)算。后，被告融和開發(fā)公司與宏順建筑公司以抹賬房形式（立體砍塊）進(jìn)行結(jié)算，房?jī)r(jià)以開盤價(jià)降200元/平方米抵給宏順建筑公司，此期間宏順建筑公司可對(duì)頂賬房屋自行銷售，售房款存入融和開發(fā)公司賬戶。合同簽訂后至2011年10月26日，被告融和開發(fā)公司向被告宏順建筑公司出具抵工程款房屋明細(xì)（A棟共48戶），抵頂工程款22321279.20元，上述抵賬房屋中包括本案訴爭(zhēng)房屋，即A棟5-23-3號(hào)。后被告宏順建筑公司依該明細(xì)開始對(duì)外銷售房屋。2013年1月房屋竣工后，被告宏順建筑公司法定代表人耿兆軍與原告高某達(dá)成口頭協(xié)議，將被告融和開發(fā)公司頂賬給被告宏順建筑公司消防工程款的位于杏林灣A樓5單元23層3號(hào)，面積73.68平方米，房款總價(jià)358084.80元的房屋出售給原告高某，房屋價(jià)款為250000元。原告高某支付給被告宏順建筑公司250000元，取得房屋鑰匙，并裝修入住。被告宏順建筑公司為原告高某出具收據(jù)、委托書及承諾書。2014年6月，被告融和開發(fā)公司杏林灣物業(yè)將涉案房屋門鎖更換，該房在被告融和開發(fā)公司控制。一審法院認(rèn)為，被告宏順建筑公司為被告融和開發(fā)公司開發(fā)的杏林灣小區(qū)的施工單位，其本身無銷售商品房的資質(zhì)，由于兩被告達(dá)成了用房屋抵頂工程款的協(xié)議，被告融和開發(fā)公司同意被告宏順建筑公司對(duì)外銷售房屋，故雙方形成了代理法律關(guān)系，買受人原告高某的購房行為應(yīng)視為與被告融和開發(fā)公司形成了買賣關(guān)系，宏順建筑公司只是代理融和開發(fā)公司進(jìn)行交易，其后果應(yīng)由融和開發(fā)公司承擔(dān)。關(guān)于被告融和開發(fā)公司提出該爭(zhēng)議房屋頂賬358084.80元，而宏順建筑公司出售原告250000元，致使融和開發(fā)公司損失的主張，鑒于頂賬工程款已明確為358084.80元，至于被告宏順建筑工程將此房低價(jià)出售的行為是其處分自己的權(quán)利，為盡快出售房屋獲得現(xiàn)金，損失的是被告宏順建筑公司，非融和開發(fā)公司。故對(duì)融和開發(fā)公司此項(xiàng)的主張不予支持。因原告已實(shí)際入住，并裝修該房屋，雙方口頭買賣協(xié)議是真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于有效合同，被告融和開發(fā)公司未經(jīng)原告同意擅自換鎖的行為違法，應(yīng)盡快返還房屋。判決：被告佳木斯市融和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)將位于佳木斯市前進(jìn)區(qū)杏林灣A樓5單元23層3號(hào)，建筑面積73.68平方米房屋交付原告高某，并協(xié)助原告高某辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。案件受理費(fèi)5050元，由被告佳木斯市融和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：融和公司提供黑龍江省高級(jí)人民法院（2017）黑民終244號(hào)民事裁定書一份，欲證明宏順公司撤回上訴，佳木斯市中級(jí)人民法院（2014）佳民初字第25號(hào)民事判決書已經(jīng)生效。高某質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)該證據(jù)真實(shí)性沒有異議，即使佳木斯市中級(jí)人民法院（2014）佳民初字第25號(hào)民事判決書發(fā)生法律效力，也是融和公司與宏順公司之間的法律關(guān)系，不對(duì)高某購買房屋產(chǎn)生約束力。本院經(jīng)審查，對(duì)該證據(jù)予以認(rèn)定。本院經(jīng)審查，對(duì)原審認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。
上訴人佳木斯融和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱融和公司）因與被上訴人鶴崗市宏順建筑安裝有限公司（以下簡(jiǎn)稱宏順公司）、高某房屋買賣合同糾紛一案，不服佳木斯市前進(jìn)區(qū)人民法院（2017）黑0804民初182號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月30日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，融和公司與宏順公司簽訂建設(shè)工程施工合同，約定融和公司以部分房屋折價(jià)抵償工程款，由宏順公司對(duì)外銷售，因此宏順公司取得代理融和公司對(duì)外銷售房屋的權(quán)利。高某通過宏順公司購買爭(zhēng)議房屋，不違反法律規(guī)定，不存在導(dǎo)致合同無效的情形。融和公司主張爭(zhēng)議房屋不在與宏順公司之間結(jié)算工程款的范圍內(nèi)，因高某在原一審?fù)徶刑峁┑牡猪敼こ炭罘课菝骷?xì)表中有融和公司張科志簽字確認(rèn)，且融和公司在上訴狀中自認(rèn)“高某與宏順公司未按抵賬協(xié)議約定價(jià)格358084.80元交易”，可以證明爭(zhēng)議房屋是融和公司與宏順公司達(dá)成的抵賬協(xié)議范圍內(nèi)的，融和公司此項(xiàng)上訴理由沒有證據(jù)支持，本院不予支持。融和公司與宏順公司之間關(guān)于銷售房屋價(jià)款應(yīng)當(dāng)存入融和公司賬戶的約定，僅對(duì)融和公司與宏順公司雙方產(chǎn)生效力，宏順公司沒有按照雙方協(xié)議約定，將房屋銷售價(jià)款存入融和公司賬戶，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，融和公司可另行向宏順公司主張權(quán)利。宏順公司違反協(xié)議約定的行為不能產(chǎn)生導(dǎo)致高某的房屋買賣合同無效的法律后果，融和公司的上訴理由沒有法律依據(jù)，本院不予支持。綜上所述，融和公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)5050元，由佳木斯融和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　劉　瑩
審判員　韓國斌
審判員　王雪潔

書記員：付麗麗