上訴人（原審被告）：佳木斯融和房地產開發(fā)有限公司，住所地佳木斯市東風區(qū)曉云社區(qū)。法定代表人：張鳳濱，經理。委托訴訟代理人：張科志，該公司員工。被上訴人（原審原告）：高某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農墾佳木斯學校教師，住佳木斯市前進區(qū)。委托訴訟代理人：郎東君，黑龍江明陽律師事務所律師。被上訴人（原審被告）：鶴崗市宏順建筑安裝有限公司，住所地鶴崗市南山區(qū)興建小區(qū)1-17號樓2單元102室。法定代表人：耿兆軍，經理。

融和公司上訴請求：1.撤銷一審判決，改判駁回被上訴人高某一審訴訟請求或發(fā)回重審；2.一審、二審訴訟費用由二被上訴人承擔。事實和理由：一、融和公司系本案爭議房屋的物權所有權人，依法享有占有、使用、收益和處分該房屋的權利。任何人不得擅自非法處分他人的物權權利。根據不動產物權登記制度，現涉案房屋是融和公司名下房產，高某無權要求返還房屋并辦理登記手續(xù)。二、宏順公司與融和公司的抵賬協議是在購房人與融和公司簽訂房屋買賣合同，全額交付購房款后，宏順公司向融和公司出具購房款抵付工程款收據后才形成。也就是說高某向宏順公司交付25萬元時，宏順公司與融和公司的抵賬協議還未形成，而且至今也沒形成抵賬協議。高某在沒有抵賬協議的情況下僅憑宏順公司向其出具的房源表就主觀認為可以不經開發(fā)單位享有房屋的所有權沒有法律依據。三、本案爭議的房屋是在開發(fā)單位名下的初始登記房屋，而不是二手房買賣交易。高某明知宏順公司施工單位沒有辦理房屋產權的權利，為低價取得房屋仍放任這種結果的發(fā)生。不具有物權法第106條善意取得的條件。故其不能取得房屋物權的結果及損失應由自己承擔。四、《工程安裝合同》明確約定，工程支付與結算方式為房價款按開盤價降200元每平方米，此期間乙方可對頂賬房屋自行銷售，銷售房款存入融和公司賬戶。但宏順公司處分本案房屋時違反協議約定，沒有將購房款交付融和公司，也沒有將高某領到融和公司告知房屋已銷售給高某，由公司為高某辦理房屋買賣手續(xù)，宏順公司與高某的交易違反合同約定，行為無效。五、高某與宏順公司未經開發(fā)單位辦理房屋買賣手續(xù)，單方交易且損害融和公司利益，行為無效。1.經過幾次庭審，可以證明，高某與宏順公司進行交易時，已通過宏順公司獲悉了《工程安裝合同》的內容。知曉合同第八條銷售房款存入融和公司賬戶的約定，明知涉案房屋物權屬于融和公司卻不與融和公司辦理相關購房手續(xù)，主觀具有惡意性。2.高某與宏順公司未按抵賬協議約定價格358084.80元交易，而是以低價25萬元銷售，且該價格明顯低于市場價格，嚴重損害了融和公司的利益。根據合同法第52條規(guī)定，雙方惡意串通行為損害了第三人的利益，合同無效，依法不受保護。3.高某明知宏順公司不是開發(fā)單位，房屋物權在開發(fā)單位名下，卻自愿不經過開發(fā)單位簽訂買賣合同單方將25萬元交付宏順公司，行為性質上系自擔風險的合同，其買賣的為未來之標的物。而高某交付宏順公司25萬元后，又不到開發(fā)單位辦理買賣手續(xù)，致房屋交易過程中融和公司不知情。因融和公司并未參與高某與宏順公司的交易行為，導致融和公司與宏順公司沒有形成抵賬協議，故高某損失應由高某和宏順公司自行承擔。六、中院審理的融和公司與宏順公司工程施工合同糾紛一案，經法院審理作出（2014）佳民初字第25號民事判決書，確認融和公司給付宏順公司工程款超出工程總造價4595936.74元，宏順公司不合格工程需要維修和更換費用4060775.05元，且本案爭議的房屋款不在已付工程款之內。高某與宏順公司私下交易，屬高某、宏順公司不當得利。七、宏順公司與融和公司之間是建設工程施工合同關系。代理關系應有代理手續(xù)，而宏順公司并未取得融和公司授權，故非委托代理關系。宏順公司不具有銷售資質，銷售行為無效。這是購房者應知的購房常識。故融和公司要求必須購房者到融和公司處辦理買賣手續(xù)，而高某明知而未到融和公司辦理買房手續(xù)，造成融和公司損失。高某辯稱，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，判決客觀公正，依法應予維持。被答辯人上訴請求不能成立，依法應予駁回。高某向一審法院起訴請求：1.判令二被告宏順建筑公司履行購房合同，立即向原告返還所購房屋，協助原告辦理房屋不動產產權登記手續(xù)；2.訴訟費用由被告承擔。一審法院認定事實：被告融和開發(fā)公司于2010年取得佳木斯市前進區(qū)“杏林灣”小區(qū)的開發(fā)許可，同年12月，被告融和開發(fā)公司與被告宏順建筑公司簽訂《工程安裝合同》，約定將融和開發(fā)公司開發(fā)的杏林灣小區(qū)A、B、C棟樓水暖、電照，A、B、C、D、E棟消防工程及安裝以包工包料的形式發(fā)包給被告宏順建筑公司。其中水暖單價73元/平方米、電72元/平方米、消防87元/平方米，工程總價款以全部實際發(fā)生土建建筑工程量結算。后，被告融和開發(fā)公司與宏順建筑公司以抹賬房形式（立體砍塊）進行結算，房價以開盤價降200元/平方米抵給宏順建筑公司，此期間宏順建筑公司可對頂賬房屋自行銷售，售房款存入融和開發(fā)公司賬戶。合同簽訂后至2011年10月26日，被告融和開發(fā)公司向被告宏順建筑公司出具抵工程款房屋明細（A棟共48戶），抵頂工程款22321279.20元，上述抵賬房屋中包括本案訴爭房屋，即A棟5-23-3號。后被告宏順建筑公司依該明細開始對外銷售房屋。2013年1月房屋竣工后，被告宏順建筑公司法定代表人耿兆軍與原告高某達成口頭協議，將被告融和開發(fā)公司頂賬給被告宏順建筑公司消防工程款的位于杏林灣A樓5單元23層3號，面積73.68平方米，房款總價358084.80元的房屋出售給原告高某，房屋價款為250000元。原告高某支付給被告宏順建筑公司250000元，取得房屋鑰匙，并裝修入住。被告宏順建筑公司為原告高某出具收據、委托書及承諾書。2014年6月，被告融和開發(fā)公司杏林灣物業(yè)將涉案房屋門鎖更換，該房在被告融和開發(fā)公司控制。一審法院認為，被告宏順建筑公司為被告融和開發(fā)公司開發(fā)的杏林灣小區(qū)的施工單位，其本身無銷售商品房的資質，由于兩被告達成了用房屋抵頂工程款的協議，被告融和開發(fā)公司同意被告宏順建筑公司對外銷售房屋，故雙方形成了代理法律關系，買受人原告高某的購房行為應視為與被告融和開發(fā)公司形成了買賣關系，宏順建筑公司只是代理融和開發(fā)公司進行交易，其后果應由融和開發(fā)公司承擔。關于被告融和開發(fā)公司提出該爭議房屋頂賬358084.80元，而宏順建筑公司出售原告250000元，致使融和開發(fā)公司損失的主張，鑒于頂賬工程款已明確為358084.80元，至于被告宏順建筑工程將此房低價出售的行為是其處分自己的權利，為盡快出售房屋獲得現金，損失的是被告宏順建筑公司，非融和開發(fā)公司。故對融和開發(fā)公司此項的主張不予支持。因原告已實際入住，并裝修該房屋，雙方口頭買賣協議是真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬于有效合同，被告融和開發(fā)公司未經原告同意擅自換鎖的行為違法，應盡快返還房屋。判決：被告佳木斯市融和房地產開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內將位于佳木斯市前進區(qū)杏林灣A樓5單元23層3號，建筑面積73.68平方米房屋交付原告高某，并協助原告高某辦理房屋所有權登記手續(xù)。案件受理費5050元，由被告佳木斯市融和房地產開發(fā)有限公司負擔。本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據。本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人二審爭議的事實，本院認定如下：融和公司提供黑龍江省高級人民法院（2017）黑民終244號民事裁定書一份，欲證明宏順公司撤回上訴，佳木斯市中級人民法院（2014）佳民初字第25號民事判決書已經生效。高某質證認為，對該證據真實性沒有異議，即使佳木斯市中級人民法院（2014）佳民初字第25號民事判決書發(fā)生法律效力，也是融和公司與宏順公司之間的法律關系，不對高某購買房屋產生約束力。本院經審查，對該證據予以認定。本院經審查，對原審認定的事實予以確認。
上訴人佳木斯融和房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱融和公司）因與被上訴人鶴崗市宏順建筑安裝有限公司（以下簡稱宏順公司）、高某房屋買賣合同糾紛一案，不服佳木斯市前進區(qū)人民法院（2017）黑0804民初182號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月30日立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

本院認為，融和公司與宏順公司簽訂建設工程施工合同，約定融和公司以部分房屋折價抵償工程款，由宏順公司對外銷售，因此宏順公司取得代理融和公司對外銷售房屋的權利。高某通過宏順公司購買爭議房屋，不違反法律規(guī)定，不存在導致合同無效的情形。融和公司主張爭議房屋不在與宏順公司之間結算工程款的范圍內，因高某在原一審庭審中提供的抵頂工程款房屋明細表中有融和公司張科志簽字確認，且融和公司在上訴狀中自認“高某與宏順公司未按抵賬協議約定價格358084.80元交易”，可以證明爭議房屋是融和公司與宏順公司達成的抵賬協議范圍內的，融和公司此項上訴理由沒有證據支持，本院不予支持。融和公司與宏順公司之間關于銷售房屋價款應當存入融和公司賬戶的約定，僅對融和公司與宏順公司雙方產生效力，宏順公司沒有按照雙方協議約定，將房屋銷售價款存入融和公司賬戶，應當承擔違約責任，融和公司可另行向宏順公司主張權利。宏順公司違反協議約定的行為不能產生導致高某的房屋買賣合同無效的法律后果，融和公司的上訴理由沒有法律依據，本院不予支持。綜上所述，融和公司的上訴請求不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費5050元，由佳木斯融和房地產開發(fā)有限公司負擔。本判決為終審判決。

審判長　劉　瑩
審判員　韓國斌
審判員　王雪潔

書記員：付麗麗