上訴人（原審原告、反訴被告）：佳木斯融和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省佳木斯市東風(fēng)區(qū)曉云社區(qū)（東風(fēng)區(qū)光復(fù)路）。法定代表人：張鳳濱，該公司總經(jīng)理。上訴人（原審原告、反訴被告）：王某，男，xxxx年xx月xx日出生，住黑龍江省佳木斯市向陽區(qū)。二上訴人共同委托訴訟代理人：盧儒同，黑龍江明陽律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告、反訴原告）：趙某某,男，xxxx年xx月xx日出生，住黑龍江省樺南縣。

融和公司、王某上訴請求：1.請求撤銷黑龍江省樺南林區(qū)基層法院(2016)黑7507民初103號民事判決；2.請求趙某某立即停止侵權(quán)，返還其非法占有的53戶住宅樓房，建筑面積5124.84平方米、1個車庫，建筑面積22平方米，并賠償因趙某某搶占房屋所造成的經(jīng)濟(jì)損失536000元；3.一、二審訴訟費(fèi)用由趙某某承擔(dān)。事實(shí)和理由：1.一審法院判決認(rèn)定事實(shí)錯誤，導(dǎo)致判決結(jié)果錯誤。一審法院判決認(rèn)定融和公司、王某與趙某某之間的法律關(guān)系是名為買賣實(shí)為借貸的法律關(guān)系，又認(rèn)定雙方之間的抵押關(guān)系未解除，融和公司、王某要求返還抵押物沒有法律依據(jù)。趙某某未經(jīng)雙方協(xié)議，也未經(jīng)司法審判、執(zhí)行程序，搶占借款抵押物53套住宅、1個車庫，其行為屬非法占有，構(gòu)成了侵權(quán)；2.趙某某搶占抵押的房產(chǎn)私自銷售、裝修,致使融和公司、王某開發(fā)建設(shè)的樓盤不能及時銷售，造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失，其按照同等地段的房屋出租價格計算的損失，符合法律規(guī)定。一審法院判決不予支持屬于認(rèn)定事實(shí)錯誤；3.依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定，趙某某主張履行買賣合同，一審法院應(yīng)向其釋明變更訴訟請求，其拒絕變更的，一審法院應(yīng)裁定駁回起訴，而一審法院用判決方式駁回趙某某的訴訟請求，屬于錯誤判決；4.一審法院判決適用法律錯誤。一審法院判決適用《中華人民共和國民法通則》第八十九條第四項規(guī)定的是留置擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，而本案是抵押擔(dān)保物權(quán)。且一審法院判決作出時間是2017年10月26日，此時《中華人民共和國民法總則》已經(jīng)施行，一審法院判決未適用，屬于適用法律錯誤。依據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第五十三條規(guī)定，一審法院應(yīng)支持融和公司、王某的訴訟請求。一審法院判決未適用《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十三條、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十九條、第一百九十五條、《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第十五條、《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定進(jìn)行判決，屬于適用法律錯誤。趙某某未進(jìn)行答辯。融和公司、王某向一審法院起訴請求：融和公司、王某在黑龍江省樺南林業(yè)局（以下簡稱樺南林業(yè)局）投資建設(shè)樺融銘苑綜合住宅樓過程中，因資金短缺向趙某某借款，在借款尚未到期的情況下，趙某某組織多人砸壞門鎖,強(qiáng)行搶占其房屋。融和公司、王某訴至一審法院。一審法院判決后，趙某某上訴。經(jīng)二審法院審理后，發(fā)回一審法院重審?，F(xiàn)增加、變更訴訟請求，要求趙某某停止侵權(quán)，返還其非法占有的53戶住宅，建筑面積5124.84平方米、1個車庫，建筑面積22平方米；賠償因搶占房屋造成的損失536000元；趙某某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。趙某某向一審法院反訴請求：趙某某看好融和公司、王某開發(fā)的樺融銘苑小區(qū)樓房，遂與其協(xié)商購買房屋事宜，經(jīng)過協(xié)商，雙方簽訂書面《商品房買賣合同》，合同簽訂后，趙某某支付全額房款，融和公司、王某出具購房收據(jù)并將房屋鑰匙交付給趙某某。房屋交付后，趙某某要求融和公司、王某盡快辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照，但至今未辦理，導(dǎo)致趙某某投資利益受損。故請求：1.確認(rèn)雙方簽訂的《商品房買賣合同》合法有效；2.趙某某對房產(chǎn)占有屬合法占有；3.判令融和公司、王某為趙某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照。一審法院認(rèn)定事實(shí)：融和公司及王某在樺南林業(yè)局投資開發(fā)建設(shè)樺融銘苑綜合住宅樓，因資金短缺，向趙某某借款用以償付工程款項。融和公司及王某為借款用已建成的樺南林業(yè)局樺融銘苑53套住宅和1個車庫以房屋買賣合同的形式辦理抵押,同時簽訂了房屋買賣合同并開具了收據(jù)。房屋買賣合同的購買人按照趙某某的要求，分別寫明為趙某某及妻子商麗萍、胡海軍、馮曉明，房屋總面積5146.84平方米，同時王某將房屋鑰匙交給趙某某。在沒有還清借款的情況下，融和公司、王某要求趙某某停止侵權(quán)，返還案涉房屋并賠償損失，承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用，趙某某拒不返還。趙某某反訴請求確認(rèn)雙方簽訂的23套住宅和1個車庫的《商品房買賣合同》合法有效；判令融和公司、王某為趙某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照。庭審查明雙方法律關(guān)系為民間借貸，釋明雙方變更訴訟請求，雙方均未變更。一審法院認(rèn)為，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或變賣所得價款受償，不足部分由債務(wù)人清償。本案中，融和公司、王某在未還清債務(wù)的前提下，抵押關(guān)系沒有解除，要求債權(quán)人返還抵押物的訴訟請求，沒有法律依據(jù)。對融和公司、王某因趙某某搶占房屋造成的經(jīng)濟(jì)損失536000元的訴訟請求，因該訴請為其自已估算，并無其他證據(jù)證實(shí)，故依法不予支持。關(guān)于趙某某請求確認(rèn)其房屋買賣合同有效并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照的反訴請求，因雙方當(dāng)事人是用簽訂房屋買賣合同辦理的抵押行為，趙某某提交的《商品房買賣合同》雖然具備房屋買賣的形式要件，但其實(shí)質(zhì)為借款的抵押擔(dān)保關(guān)系，故對其反訴請求不予支持。經(jīng)庭審證據(jù)顯示，雙方當(dāng)事人的法律關(guān)系名為買賣實(shí)為借貸的法律關(guān)系，而雙方當(dāng)事人的訴訟請求均不是民間借貸。經(jīng)過釋明，雙方當(dāng)事人均不變更訴訟請求，故對雙方的訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第八十九條第四項、《中華人民共和國擔(dān)保法》五十三條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定，判決:一、駁回融和公司、王某要求趙某某返還房屋的訴訟請求；二、駁回融和公司、王某請求536000元損失賠償?shù)脑V訟請求；三、駁回趙某某的反訴請求。案件受理費(fèi)9160元，由融和公司、王某自行負(fù)擔(dān)，反訴費(fèi)100元及保全費(fèi)5000元，由趙某某負(fù)擔(dān)。二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。對當(dāng)事人爭議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：2014年4月20日至2014年9月30日，融和公司及王某在樺南林業(yè)局投資開發(fā)建設(shè)樺融銘苑綜合住宅樓，因資金短缺，通過證人高春東多次向趙某某借款，雙方口頭約定借款2600000元，利息3.5分/每月，借期兩個月，并協(xié)商以簽訂《商品房買賣合同》的形式將案涉房屋作為擔(dān)保。融和公司、王某自認(rèn)實(shí)際收到借款本金為2400500元。6月30日還款100000元、10月10日還款380000元、10月11日還款620000元、11月24日還款700000元，共計還款1800000元，尚有600500元未還。2014年8月28日償還利息56000元、9月9日償還利息70000元、10月26日償還利息80000元，共計206000元。借款后，雙方簽訂了《商品房買賣合同》，王某將房屋鑰匙交與趙某某。在融和公司、王某償還部分借款后，抽回了部分《商品房買賣合同》?，F(xiàn)趙某某仍持有雙方分別于2014年5月12日、2014年9月10日、2014年11月19日簽訂的五份《商品房買賣合同》。涉及房屋為：黑龍江省樺南縣森工林業(yè)局樺融銘苑1單元401、402、403、601、602、1102、1402、1701、1702、5單元401、402、403、1602室。共13套房屋。訴訟中，雙方均認(rèn)可趙某某現(xiàn)并未占有1單元1702、5單元401、1602室。二審?fù)徍?，融和公司、王某請求趙某某返還上述三套房屋的《商品房買賣合同》及收據(jù)。本案爭議焦點(diǎn)為：1.雙方之間是民間借貸關(guān)系還是房屋買賣合同關(guān)系；2.趙某某是否應(yīng)賠償融和公司、王某的經(jīng)濟(jì)損失；3.一審法院適用法律是否正確。本院認(rèn)為，1.綜合雙方當(dāng)事人陳述及向一審法院提交的證據(jù)，本案雙方當(dāng)事人之間的基礎(chǔ)法律關(guān)系應(yīng)為民間借貸關(guān)系，本案案由應(yīng)為民間借貸糾紛。融和公司、王某為支持其主張向法院提供了證人高春東的證言、證人高春東、王某的中國農(nóng)業(yè)銀行金穗借記卡明細(xì)對帳單（以下簡稱銀行對帳單）、王某向趙某某銀行卡轉(zhuǎn)款的存款業(yè)務(wù)回單(以下簡稱銀行業(yè)務(wù)回單)等證據(jù)，能夠形成完整的證據(jù)鏈，證明雙方之間系民間借貸法律關(guān)系，其已經(jīng)完成舉證責(zé)任。趙某某否認(rèn)雙方的法律關(guān)系為民間借貸關(guān)系，主張系買賣合同關(guān)系，雖其向一審法院提供了《商品房買賣合同》及收據(jù)，但本案涉及多套房屋，購房款數(shù)額較大，趙某某在（2016）黑75民終100號案件中，向法庭陳述購房款是從銀行取款，現(xiàn)金支付，其未提供證明購房款來源等相關(guān)證據(jù)，亦未說清原由，不符合常理。對于王某為何給其轉(zhuǎn)款，趙某某的答復(fù)是王某償還的800000元借款，但未提供證據(jù)證明，且其在（2015）年樺林民初字第25號案件中，否認(rèn)雙方存在民間借貸關(guān)系，相互矛盾。本院認(rèn)為，雙方法律關(guān)系成立的前提應(yīng)是意思表示真實(shí)，認(rèn)定雙方法律關(guān)系的關(guān)鍵應(yīng)是盡量還原發(fā)生經(jīng)濟(jì)關(guān)系時的真實(shí)意思。趙某某通過證人高春東轉(zhuǎn)款給王某后簽訂《商品房買賣合同》，雙方的真實(shí)意思不是實(shí)現(xiàn)房屋買賣合同的目的,而是為保證借貸合同的履行提供的擔(dān)保。因此，雙方的法律關(guān)系為民間借貸關(guān)系。雙方系自愿達(dá)成借款協(xié)議，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。雙方應(yīng)本著誠實(shí)信用原則履行雙方約定的義務(wù)，即債務(wù)人償還借款本金及利息，后債權(quán)人返還擔(dān)保物及相關(guān)手續(xù)。融和公司、王某主張的其與趙某某之間存在借貸關(guān)系，簽訂的《商品房買賣合同》只是為擔(dān)保趙某某債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，有事實(shí)依據(jù)，其在訴訟中請求進(jìn)行清算，本院予以支持。但融和公司、王某主張本案應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》的規(guī)定，因《最高人民法院關(guān)于認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹適用<最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定>的通知》第三條第三項規(guī)定：本規(guī)定施行后，尚未審結(jié)的一審、二審、再審案件，適用規(guī)定施行前的司法解釋進(jìn)行審理，不適用本規(guī)定。本案屬于該規(guī)定實(shí)施之前受理，尚未審結(jié)的案件,不應(yīng)適用該司法解釋。故其該項上訴理由，本院不予支持。2.關(guān)于融和公司、王某提出趙某某賠償其損失等問題。因本案系民間借貸糾紛案件，融和公司、王某提出趙某某搶占其涉案房屋，造成損失的賠償請求，不屬于本案審理范圍。對于融和公司、王某在二審?fù)徍笞兏V訟請求，請求判決趙某某返還該三套房屋的《商品房買賣合同》及收據(jù)，不屬于二審法院審理范圍。對于融和公司、王某主張的本院認(rèn)定的其與趙某某簽訂的《商品房買賣合同》之外的其他房屋，系其與案外人簽訂的《商品房買賣合同》，不屬于本案審理范圍，融和公司、王某可另行主張權(quán)利。關(guān)于融和公司、王某提出一審法院應(yīng)裁定駁回趙某某的反訴請求的問題。本院認(rèn)為，趙某某未向本院提出上訴，而該項判決并不影響融和公司、王某的權(quán)益，且駁回反訴請求的裁判方式應(yīng)為判決而非裁定。融和公司、王某的該項上訴理由不成立，本院不予支持。3.關(guān)于一審法院適用法律問題。一審法院認(rèn)定雙方當(dāng)事人的基礎(chǔ)法律關(guān)系為民間借貸關(guān)系，并向雙方釋明了基礎(chǔ)法律關(guān)系的性質(zhì)、詢問是否變更訴訟請求。融和公司和王某的委托訴訟代理人表示案由由法院定，且雙方均未明確表示拒絕變更訴訟請求。一、二審審理中，融和公司、王某均主張簽訂的案涉《商品房買賣合同》系基于其與趙某某存在的借貸關(guān)系，且其明確表示同意進(jìn)行清算，并可用案涉房屋抵頂借款。因此，一審法院以經(jīng)過釋明，雙方當(dāng)事人均不變更訴訟請求為由，判決駁回融和公司、王某的訴訟請求不當(dāng)，本院予以糾正。另外，雙方簽訂《商品房買賣合同》，系為保證借貸合同的履行提供的擔(dān)保，該種擔(dān)保方式為非典型擔(dān)保，與抵押、留置等擔(dān)保有所不同，不應(yīng)適用有關(guān)抵押、留置等擔(dān)保的規(guī)定。因此，一審法院適用法律錯誤，本院予以糾正。同理，融和公司、王某提出適用《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《中華人民共和國民法總則》的規(guī)定的上訴理由，本院亦不予支持。綜合以上分析,關(guān)于借款本金、還款數(shù)額的問題。本院認(rèn)為，預(yù)先在本金中扣除的借款利息，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百條的規(guī)定：“借款的利息不得預(yù)先在本金中扣除。利息預(yù)先在本金中扣除的，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際借款數(shù)額返還借款并計算利息。”因此,應(yīng)以借款人實(shí)際收到的借款數(shù)額為借款本金，融和公司、王某自認(rèn)扣除預(yù)先在本金中的利息，實(shí)際收到借款本金2400500元，超出其提供的銀行對帳單記載的數(shù)額,且對趙某某有利,本院予以確認(rèn)。融和公司、王某向法院提交的銀行業(yè)務(wù)回單證實(shí)其給趙某某轉(zhuǎn)款1700000元,及另外償還的一筆100000元借款是向趙某某借款200000元時，直接償還的借款，與證人高春東證實(shí)的借款時直接扣減了100000元相吻合，亦符合客觀事實(shí)。因此，本院認(rèn)定融和公司、王某已償還借款1800000元，尚欠600500元。關(guān)于融和公司、王某主張扣除其多支付的利息問題。經(jīng)查，融和公司、王某提供的銀行業(yè)務(wù)回單證明其轉(zhuǎn)賬共支付利息150000元,2014年8月28日從借款本金中直接給付趙某某之前借款利息56000元，該主張的數(shù)額與銀行對帳單相符，本院予以確認(rèn)。但其主張支付的其他利息與借款數(shù)額、支付利息數(shù)額、銀行對帳單不符，本院不予確認(rèn)。因此，本院認(rèn)定給付趙某某利息共計206000元。雙方約定按照3.5分/每月的標(biāo)準(zhǔn)計算借期利息超出《最高人民法院關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》第六條規(guī)定的最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍。雙方約定利息標(biāo)準(zhǔn)雖違反了該規(guī)定，但該規(guī)定并非強(qiáng)制性效力性規(guī)定，法院既不能責(zé)令貸款人返還超出銀行同類貸款利率的四倍的利息，也不得認(rèn)定超出部分折抵本金，并且融和公司、王某自愿并已經(jīng)支付了部分利息。而且其并未按期還款，截止至2014年11月24日(最后一筆還款的日期)及11月30日(最后一筆借款的到期日),借期利息及逾期利息,即使按照融和公司、王某主張的利息2分/每月的標(biāo)準(zhǔn)計算,支付利息數(shù)額亦未超出應(yīng)支付的總額。因此，融和公司、王某提出從本金中扣除多支付的利息的上訴請求無事實(shí)根據(jù)，本院不予支持。關(guān)于支付逾期利息問題。對于借款逾期利息，趙某某未提出主張和抗辯，但融和公司、王某提出按照利息2分/每月的標(biāo)準(zhǔn)計算逾期利息，系其自愿處分民事權(quán)利，符合當(dāng)事人意思自治原則,且沒有損害國家、集體、第三人及趙某某的利益，本院予以支持。一審中，雙方均認(rèn)可1單元1702、5單元401、1602室房屋已被他人占有，趙某某現(xiàn)并未實(shí)際占有。因此，該三套房屋不應(yīng)由趙某某返還。綜上所述，融和公司、王某的上訴請求部分成立。一審法院認(rèn)定基本事實(shí)不清，適用法律錯誤。本院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百九十七條第一款、第二百條、第二百零七條、第二百一十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第一百七十條第一款第二、三項、第一百七十四條規(guī)定，判決如下：
上訴人佳木斯融和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱融和公司）、王某因與被上訴人趙某某民間借貸糾紛一案，不服黑龍江省樺南林區(qū)基層法院(2016)黑7507民初103號民事判決，向本院提起上訴。本院曾于2016年7月29日作出（2016）黑75民終100號民事裁定，將本案發(fā)回重審。本院于2018年3月6日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人融和公司、王某共同委托訴訟代理人盧儒同到庭參加訴訟，被上訴人趙某某經(jīng)傳票傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一、維持黑龍江省樺南林區(qū)基層法院(2016)黑7507民初103號民事判決第三項；二、撤銷黑龍江省樺南林區(qū)基層法院(2016)黑7507民初103號民事判決第一、二項；三、佳木斯融和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、王某于收到本判決之日起十五日內(nèi)償還剩余借款本金600500元,利息以300500元為基數(shù)，從2014年11月24日起按照每月2%計算至本判決確定的履行義務(wù)期限內(nèi)實(shí)際給付之日止；以300000元為基數(shù)，從2014年11月30日按照每月2%計算至本判決確定的履行義務(wù)期限內(nèi)實(shí)際給付之日止；四、佳木斯融和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、王某償還上述款項后，趙某某將黑龍江省樺南縣森工林業(yè)局樺融銘苑1單元401、402、403、601、602、1102、1402、1701、5單元402、403室返還佳木斯融和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、王某；五、駁回佳木斯融和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、王某其他訴訟請求。一審案件受理費(fèi)9160元，由佳木斯融和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、王某負(fù)擔(dān)7328元，由趙某某負(fù)擔(dān)1832元，反訴費(fèi)100元及保全費(fèi)5000元，由趙某某負(fù)擔(dān)。二審案件受理費(fèi)9160元，由佳木斯融和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、王某負(fù)擔(dān)7328元，由趙某某負(fù)擔(dān)1832元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事規(guī)定訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本判決為終審判決。