上訴人（原審原告）佳木斯正方家電經(jīng)銷有限公司，住所地佳木斯市向陽東區(qū)長安路中段新誼社區(qū)。
法定代表人王彬，該公司經(jīng)理。
委托代理人薄海財，黑龍江中東律師事務所律師。
上訴人（原審被告）宮某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，佳木斯市公安消防支隊職員，住佳木斯市。
委托代理人黃德志，黑龍江君德律師事務所律師。

上訴人佳木斯正方家電經(jīng)銷有限公司與上訴人宮某某房屋租賃合同糾紛一案，向陽區(qū)人民法院于2015年12月22日作出（2015）向民初字第421號民事判決。宣判后，原被告均不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人佳木斯正方家電經(jīng)銷有限公司法定代表人王彬及委托代理人薄海財，上訴人宮某某的委托代理人黃德志到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。
原審原告訴稱，2010年4月，原告通過佳木斯市千禧傢俬城承租了位于佳木斯市千禧傢俬城正南門西首第一戶門市房，租期三年。合同期滿后，原、被告約定續(xù)租三年，租金漲為每年28萬元。后原告重新裝修店面，支付裝修費38.5萬元。2013年8月2日，原告按被告要求將租金以轉帳形式支付給被告姐姐宮照鳳。2013年11月5日，案外人井緒府來到原告店內稱其以450萬元價格購買了爭議房屋，讓原告搬出，故雙方發(fā)生爭執(zhí)，原告法定代表人王彬將井緒府打傷，后賠償給井緒府100萬元。原告認為，是被告故意違約將已經(jīng)出租給原告的房屋又出售給井緒府，才造成了原告的巨大損失。故原告訴訟來院，要求被告賠償原告2013年4月重新裝修費38.5萬元、2013年11月至2014年5月因停業(yè)造成的利潤損失109萬元、（直接損失及未完成廠家合同任務損失的年終返點）、停業(yè)工資損失445788.8元、新舊店面租金一年的差價損失75萬元，共計267.07888萬元；訴訟費由被告承擔。
原審被告辯稱，被告起訴主體錯誤，爭議房屋的承租人是佳木斯市美的電器商場，房屋租賃合同簽字人為王彬，原告不具備訴訟主體資格。爭議房屋的產(chǎn)權人系被告姐姐宮照晶，因其在外地工作委托被告代為出租，故被告主體不適格。2013年4月24日租賃合同到期后，被告通知原告房主想賣房，原告稱無力購買，愿意先承租，找到買主即倒房，租金多退少補。2013年8月，原告支付租金28萬元。2013年11月，原告法定代表人與案外人井緒府發(fā)生糾紛，將其打傷，案外人井緒府并未購買房屋。被告與其姐協(xié)商后將租金全部退還給原告，并多給付10萬元，一次性將錢款打到原告妻子帳戶上。后原告將房屋返還被告，被告認為雙方糾紛已經(jīng)解決，原告主張的各項損失沒有依據(jù)，應予以駁回。
原審判決認定，2010年4月24日，原告正方家電與被告宮某某及佳木斯新千禧傢俬城簽訂委托合同租賃書一份，合同約定：被告委托佳木斯新千禧傢俬城將佳木斯市向陽區(qū)長安廣場B座，編號：11號門市房1-2層（新千禧傢俬城000112號門市），建筑面積258平方米的房屋出租給原告，房屋租期首定三年，租賃價格第一年租金為23萬元，第2-3年租金為25萬元。付租方式：提前半年支付房租。合同期滿后，雙方口頭約定：房租調整為每年28萬元，租期截止至2014年7月10日，原告法定代表人王彬于2013年8月2日將租金28萬元匯入被告姐姐宮照鳳的個人帳戶中。2013年8月25日，原告裝修承租的房屋支付裝修費38.5萬元。原告自2013年11月起至2014年4月止支付公司24名職工六個月工資共計445789元。原告與佳木斯同源佳藝京劇文化娛樂中心于2014年1月24日簽訂房屋租賃協(xié)議書一份，雙方約定租期為五年，租金第一年為100萬元。另查明，佳木斯市公安局向陽公安分局西林派出所為被告宮某某所作詢問筆錄中，被告自認其與案外人井緒府于2013年8月1日簽訂房屋買賣合同一份，被告以500萬的價格將爭議房屋出售給案外人井緒府，且被告應在2013年9月1日前將爭議房屋新千禧傢俬城000112號門市交付給案外人井緒府。被告房屋出售給井緒府，后通知原告倒房，原告沒有同意，因雙方協(xié)商未果，井緒府在該種情況下強行讓原告倒房。
原審法院認為，原、被告之間簽訂的房屋租賃合同系當事人真實意思表示，且不違反法律的強制性規(guī)定，屬有效合同，應受法律保護。根據(jù)相關法律規(guī)定，法定代表人代表法人行使職權，以法人名義對外作出的行為應由法人承擔責任。本案中，委托租賃合同上雖未加蓋原告單位公章，但有其法定代表人王彬的簽名，因合同強調的是雙方當事人的合意，而非形式上的蓋章，蓋具公章亦并非合同有效的必備要件，故原告具備訴訟主體資格。對于被告辯稱的爭議房屋產(chǎn)權人系被告姐姐宮照晶的辯解理由，因被告未能提供證據(jù)證實爭議房屋已取得產(chǎn)權證照，且被告提供的動遷安置專用結算單上沒有寫明時間及姓名，無法證實動遷安置的實際權利人，結合被告在公安機關所作的詢問筆錄中陳述爭議房屋系其姐宮照晶于2009年支付330萬元購買，可見被告所述前后矛盾，故對被告的辯解理由，本院不予采信。雙方在2013年4月24日租賃合同到期后，口頭約定新的租期截止時間為2014年7月，年租金28萬元，原告于2013年8月2日將租金28萬元以匯款方式給付被告。被告在公安機關所作的詢問筆錄中自認與井緒府于2013年8月1日簽訂房屋買賣合同一份，井緒府以500萬元的價格購買了爭議房屋，且被告應在2013年9月1日前將新千禧傢俬城000112號門市交付給井緒府。因原、被告口頭約定新的租賃合同到期時間為2014年7月，但在2013年8月1日雙方租賃關系存續(xù)期間，被告違反合同約定將爭議房屋出售給案外人井緒府，該行為構成違約。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百二十一條規(guī)定：“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任?！币虮桓嬖谧赓U期內將爭議房屋出售給井緒府，且井緒府強行占房，導致原告正方家電不能繼續(xù)經(jīng)營，對此造成的損失應由被告承擔承擔違約責任。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”本院認為，原告因被告違約導致其公司停業(yè)需尋找新的營業(yè)場所，且原告提供充分有效的證據(jù)證實其支付職工工資的事實存在，故對原告主張的停業(yè)期間支付的員工工資445789元的訴訟請求，予以支持。原告在租賃期間因裝修店面支付裝修費用38.5萬元屬直接損失，本院予以支持。對于原告主張的租賃二處房屋差價的訴訟請求，因于法無據(jù)，故不予支持。對于原告主張的直接損失及未完成廠家合同任務損失的年終返點的訴訟請求，因其不屬于訂立合同時應當預見到的因違反合同可能造成的損失，故本院不予支持。對于被告已返還原告38萬元，應予以扣除。原審法院判決如（一）被告宮某某賠償原告佳木斯正方家電經(jīng)銷有限公司裝修費38.5萬元、停業(yè)期間支付的員工工資445789元、共計83.0789萬元，扣除被告已返還的38萬元，還應賠償45.0789萬元，于本判決生效后10日內付清；（二）駁回原告佳木斯正方家電經(jīng)銷有限公司其他訴訟請求。
本院經(jīng)審理，對原審認定的事實予以確認。

本院認為，上訴人佳木斯正方家電經(jīng)銷有限公司與上訴人宮某某，于2010年4月24日簽訂的房屋租賃合同合法有效。雖然該合同三年期已經(jīng)履行完畢，但上訴人宮某某又收取了上訴人佳木斯正方家電經(jīng)銷有限公司28萬元租金，雙方口頭約定租期延續(xù)到2014年7月，雙方形成了事實上的租賃關系。上訴人佳木斯正方家電經(jīng)銷有限公司履行了交納房租的義務，亦享有在2014年7月前使用爭議房屋的權利。上訴人宮某某在房屋租賃期內出賣房屋并不違法，但不應將房屋交付期訂在2013年9月1日（租期到2014年7月）。因房屋租賃期尚未屆滿，房屋購買方強行要求上訴人佳木斯正方家電經(jīng)銷有限公司倒房，雙方產(chǎn)生重大沖突，致使上訴人佳木斯正方家電經(jīng)銷有限公司無法繼續(xù)經(jīng)營，上訴人宮某某存在嚴重過錯，構成違約，原審法院判決上訴人宮某某賠償上訴人佳木斯正方家電經(jīng)銷有限公司的實際損失正確。上訴人佳木斯正方家電經(jīng)銷有限公司要求上訴人宮某某賠償其商業(yè)利潤109萬元，因該主張系其全年的利潤損失，本院不予支持。上訴人佳木斯正方家電經(jīng)銷有限公司于2013年12月搬出租賃房屋，主張扣除8個月的房租186667元，應予支持。上訴人佳木斯正方家電經(jīng)銷有限公司公司法定代表人是王彬，“美的電器”系其公司代理的商品品牌。王彬在房屋租賃合同上簽字系公司行為，故上訴人佳木斯正方家電經(jīng)銷有限公司具備原告的訴訟主體資格。上訴人宮某某稱房屋產(chǎn)權人系其姐姐宮照晶，不應列其為被告。因爭議房屋未取得合法的產(chǎn)權證照，《房屋租賃合同》系上訴人宮某某簽訂的，合同上亦未體現(xiàn)宮某某是委托代理人的身份，故原審法院所列被告并無不當。上訴人宮某某主張已經(jīng)返還上訴人佳木斯正方家電經(jīng)銷有限公司38萬元，雙方糾紛已經(jīng)解決，因沒有證據(jù)證明，本院不予認定。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、維持（2015）向民初字第421號民事判決第二項；
二、變更（2015）向民初字第421號民事判決第一項為上訴人宮某某賠償上訴人佳木斯正方家電經(jīng)銷有限公司裝修費385000元、停業(yè)期間支付的員工工資445789元、共計830789元，扣除被告已返還的193333元，還應賠償637456元，于本判決生效后10日內付清。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費28166元由上訴人宮某某承擔，二審案件受理費42776元由上訴人佳木斯正方家電經(jīng)銷有限公司承擔12474元，上訴人宮某某承擔30302元。
本判決為終審判決。

審　判　長　　劉　瑩 代理審判員　　高明峰 代理審判員　　王雪潔

書記員：付麗麗