上訴人（原審被告）：黑龍江省大某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省佳木斯市前進(jìn)區(qū)佳南實(shí)驗(yàn)農(nóng)場后新立屯。
法定代表人：張玉庫，該公司董事長。
委托訴訟代理人：韓強(qiáng)，該公司工作人員。
被上訴人（原審原告）：佳木斯新第一建筑工程有限責(zé)任公司，住所地佳木斯市向陽東區(qū)中山路。
法定代表人：徐金龍，該公司董事長。
委托訴訟代理人：王洪生，該公司工作人員。
委托訴訟代理人：丁偉，黑龍江中東律師事務(wù)所律師。

上訴人黑龍江省大某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱大某公司）因與被上訴人佳木斯新第一建筑工程有限責(zé)任公司（以下簡稱新一建公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服黑龍江省綏化農(nóng)墾法院（2016）黑8105民初734號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年1月10日立案后，依法組成合議庭，于同年3月8日公開開庭審理了本案。上訴人大某公司的委托訴訟代理人韓強(qiáng)，被上訴人新一建公司的委托訴訟代理人王洪生、丁偉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
大某公司上訴請求：撤銷一審判決第一項(xiàng)，判決駁回被上訴人的訴訟請求。事實(shí)與理由：一、上訴人在一審中舉示《工程質(zhì)量整改通知單》用以證明工程質(zhì)量存在問題。該證據(jù)一審法院予以采信，并認(rèn)定雙方就質(zhì)保約定也未履行完畢。由此可見，一審法院認(rèn)可上訴人提出的有關(guān)基于被上訴人工程質(zhì)量存在問題而提出不繼續(xù)履行相關(guān)協(xié)議內(nèi)容的合理抗辯訴訟主張。既然一審法院承認(rèn)工程質(zhì)量有問題，承認(rèn)上訴人有權(quán)行使不安抗辯權(quán)，有權(quán)不繼續(xù)履行相關(guān)協(xié)議。那么為什么一審法院沒有對被上訴人工程不合格質(zhì)量的范圍及給上訴人造成損失的數(shù)額進(jìn)行進(jìn)一步審理查明？存在明顯的不當(dāng)。事實(shí)上，因被上訴人的施工質(zhì)量存在問題，而給上訴人造成的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于質(zhì)保金的范圍。因此，上訴人認(rèn)為一審判決未能有效查明被上訴人工程不合格質(zhì)量的范圍及造成的損失數(shù)額，變相加重了上訴人的法律責(zé)任。二、關(guān)于結(jié)算《協(xié)議書》與商服《買賣合同》誰簽訂在前，是一個(gè)涉及簽訂買賣合同是為了落實(shí)結(jié)算《協(xié)議書》中的以房抵押條款，還是簽訂結(jié)算《協(xié)議書》是為了落實(shí)商服《買賣合同》中的付款條款，這是雙方在本案中爭議最大的一個(gè)問題。首先，就目前的證據(jù)看，沒有任何一份證據(jù)可以用來證明是《買賣合同》在先，結(jié)算《協(xié)議書》簽訂在后。其次，如果說簽訂結(jié)算《協(xié)議書》是為了落實(shí)買賣合同中的具體細(xì)節(jié)，則大可不必，因?yàn)殡p方當(dāng)日已就欠款數(shù)額及抵押房產(chǎn)等數(shù)據(jù)細(xì)節(jié)，通過財(cái)務(wù)對賬單已有明確顯示，并加蓋公章，彼此之間已根本不需要再簽訂一份書面確認(rèn)協(xié)議。全面閱讀結(jié)算《協(xié)議書》會(huì)發(fā)現(xiàn)，《協(xié)議書》的內(nèi)容涉及雙方之間施工合同的很多細(xì)節(jié)，包括工程范圍的界定、新增工程的計(jì)算、質(zhì)保的特別承諾等內(nèi)容，因此說該《協(xié)議書》是一個(gè)完全獨(dú)立的協(xié)議，而不是為了服務(wù)和落實(shí)商服《買賣合同》而存在的從屬協(xié)議。三、買賣合同第八條規(guī)定：房屋的交付前提是要通過質(zhì)監(jiān)站的驗(yàn)收，由于工程質(zhì)量存在問題，上述房產(chǎn)至今未通過政府部門驗(yàn)收，如果現(xiàn)在判決交付房產(chǎn)，則既違反法律規(guī)定，也與買賣合同約定不符。四、本案中不存在雙方共同辦理了房產(chǎn)買賣備案登記的事實(shí)。五、上訴人提前使用被上訴人交付的房產(chǎn)是在被上訴人逾期兩年交付房產(chǎn)導(dǎo)致大量購房業(yè)主上訪的前提下，以及雙方簽訂了同意上訴人提前使用房產(chǎn)并承諾承擔(dān)相應(yīng)質(zhì)保等義務(wù)的前提下才使用的，并不是上訴人擅自使用，且雙方之間有房產(chǎn)交接的過程。綜上，上訴人認(rèn)為，雙方于2015年11月26日簽署相關(guān)協(xié)議的真實(shí)意思表示就是先將江南府邸小區(qū)1號樓2單元2、3號商服等5套抵押給被上訴人，而非賣給或直接抵賬給被上訴人。因此，上訴人請求二審法院能夠充分查明本案客觀事實(shí)，明確分辨雙方責(zé)任和協(xié)議性質(zhì)。
新一建公司辯稱，請求二審法院依法駁回上訴人的上訴，維持原判。一、本案的法律關(guān)系是商品房買賣合同糾紛，而不是建筑施工合同糾紛案件，上訴人試圖以施工合同糾紛來推翻商品房買賣合同案件，其理由是不能成立的，其訴請的事實(shí)和理由不成立。二、商品房買賣合同具有獨(dú)立存在的法律特征，該合同訂立的前因系根據(jù)工程款結(jié)算協(xié)議書簽訂的，工程款協(xié)議書具有從屬性，簽訂的目的是以其尚欠的工程款抵頂商品房買賣的價(jià)款，因此，商品房買賣合同與工程款買賣協(xié)議書既具有關(guān)聯(lián)性，同時(shí)又相互獨(dú)立，那么商品房買賣合同項(xiàng)下的各個(gè)條款是雙方真實(shí)的意思表示，并且不違背法律法規(guī)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效。三、針對雙方簽訂的商品房買賣合同以及抵押協(xié)議，雙方曾共同派人到房屋登記管理機(jī)關(guān)辦理房屋買賣的備案登記和預(yù)告登記的手續(xù)，雖然在備案登記和預(yù)告登記的程序上有非原則性的瑕疵，但雙方將商品房買賣合同以及抵押協(xié)議共同提交到房屋買賣登記機(jī)關(guān)用于備案登記及預(yù)告登記是無可否認(rèn)的事實(shí)，上訴人稱辦理抵押登記，并沒有進(jìn)行直接房屋買賣的真實(shí)想法等等，上訴人的這個(gè)說法是牽強(qiáng)附會(huì)的，不成立。上訴人當(dāng)初簽署抵押協(xié)議的目的是在不能及時(shí)辦理房產(chǎn)證的情況下，為了保護(hù)被上訴人所買受的房屋免受其他債權(quán)人的追償，而設(shè)立的保護(hù)措施。
新一建公司向一審法院起訴請求：1.判決被告按照五份商品房買賣合同約定立即交付原告五套商服房屋（價(jià)值2，560，582.65元）并限期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照；2.判決被告按照四份商品房買賣合同約定，立即交付原告四套住宅房屋（價(jià)值511，450.00元）并限期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照;3.判決被告將代扣稅款1，286，321.35元及勞動(dòng)統(tǒng)籌款541，381.04元，立即交付稅務(wù)機(jī)關(guān)和勞保統(tǒng)籌管理部門；4.案件受理費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2011年6月，原、被告雙方分別簽訂三份建設(shè)工程施工協(xié)議書，原告施工承建被告開發(fā)建設(shè)江南府邸A區(qū)1號、2號、3號、4號住宅樓和1-4號樓之間商服房屋。2015年11月26日，雙方簽訂《承諾協(xié)議書》約定：原告承建1-4號樓被告經(jīng)初驗(yàn)，可以入戶使用，原告交付鑰匙，一個(gè)月內(nèi)被告請有關(guān)部門辦理驗(yàn)收事宜。在原告交付鑰匙后被告遂安排業(yè)主入住使用。同日，雙方就承建工程進(jìn)行結(jié)算，被告欠原告工程款3，072，032.65元（包括工程款2，560，582.65元，被告預(yù)留質(zhì)保金511，450.00元）。此外，被告還欠原告建辦公樓材料費(fèi)36，300.00元和1號樓煙道改造費(fèi)38，400.00元，以上合計(jì)共欠原告3，146，732.65元，雙方簽訂工程結(jié)算單予以確認(rèn)。同時(shí)，雙方還分別簽訂九份《商品房買賣合同》，約定被告將其開發(fā)建設(shè)江南府邸A區(qū)1-2號樓2號商服房屋（建筑面積171.70平方米，每平方米單價(jià)2，566.00元，折抵440，582.00元）、1-2號樓3號商服房屋（建筑面積169.24平方米，每平方米單價(jià)2，566.00元，折抵434，270.00元）、2-3號樓2號商服房屋（建筑面積161.11平方米，每平方米單價(jià)2，566.00元，折抵413，408.00元）、3-4號樓1號商服房屋（建筑面積191.12平方米，每平方米單價(jià)2，566.00元，折抵490，414.00元）、1號樓4號商服房屋（建筑面積304.34平方米，每平方米單價(jià)2，569.19元，折抵781，908.65元）等五套商服房屋抵頂原告工程款2，560，582.65元出賣給原告，付款方式及期限為一次性工程抵款，另附抵押協(xié)議。抵押期限三個(gè)月，到2016年2月26日，并在房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行買賣合同備案登記；約定被告將其開發(fā)建設(shè)江南府邸A區(qū)1號樓3單元302住宅房屋（建筑面積82.49平方米，每平方米單價(jià)1，590.00元，折抵131，159.00元）、1號樓3單元502住宅房屋（建筑面積82.49平方米，每平方米單價(jià)1，590.00元，折抵131，159.00元）、1號樓3單元602住宅房屋（建筑面積82.49平方米，每平方米單價(jià)1，590.00元，折抵131，159.00元）、1號樓4單元601（《房屋抵押協(xié)議》原文為“1號樓1單元601”）住宅房屋（建筑面積74.01平方米，每平方米單價(jià)1，594.00元，折抵117，973.00元）等四套住宅房屋抵頂預(yù)留原告質(zhì)保金511，450.00元出賣給原告，付款方式及期限為一次性抵款質(zhì)保金，另附抵押協(xié)議。抵押期限一年，到2016年11月26日，并在房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行房屋買賣備案登記。九套房屋交房期限（雖1-2號樓2號商服房屋買賣合同未填明交房期限，但根據(jù)雙方交易簽約習(xí)慣也應(yīng)理解為2015年12月30日）均為2015年12月30日，產(chǎn)權(quán)證照登記時(shí)間為房屋交付后546日內(nèi)。也在同日，雙方分別簽訂《協(xié)議書》和《房屋抵押協(xié)議》及其抵押房屋明細(xì)單，約定：被告以五套商服房屋抵付欠原告工程款2，635，282.65元（包括工程款2，560，582.65元、建辦公樓材料費(fèi)36，300.00元、1號樓煙道改造費(fèi)38，400.00元），抵押期限三個(gè)月，到2016年2月26日。自合同簽訂之日原告三天內(nèi)交付承建房屋，被告在90天內(nèi)不能給付抵付工程款，同意將五套商服房屋抵付工程款給原告并由原告承擔(dān)承建工程質(zhì)保責(zé)任；被告以四套住宅房屋抵頂預(yù)留原告質(zhì)保金511，450.00元，抵押期限和原告所承建工程質(zhì)保期均為一年，到2016年11月26日。如原告履行質(zhì)保責(zé)任后，被告將質(zhì)保金返還原告，如不返還，被告以四套住宅房屋抵付質(zhì)保金歸原告。原告曾多次催促被告履行付款或履行《商品房買賣合同》交付房屋義務(wù)，到起訴前被告未履行。提起訴訟請求：被告按照九份商品房買賣合同約定立即交付九套房屋并限期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照;被告向稅務(wù)機(jī)關(guān)和勞保統(tǒng)籌管理部門分別交納代扣稅款1，286，321.35元及勞動(dòng)統(tǒng)籌款541，381.04元并負(fù)擔(dān)案件受理費(fèi)。另查明，《協(xié)議書》、《房屋抵押協(xié)議》約定的質(zhì)保金、樓號、面積與《商品房買賣合同》約定一致，雖然《協(xié)議書》約定的五套商服房屋總價(jià)款2，635，282.65元，比對應(yīng)的五套商服房屋買賣合同總價(jià)款2，560，582.65元多74，700.00元，但原、被告雙方對此認(rèn)可,原告補(bǔ)交案件受理費(fèi)597.00元。原、被告雙方在房地產(chǎn)管理部門的房屋預(yù)告抵押行為，盡管缺乏相應(yīng)法定要件，但雙方對商服房屋抵押期限三個(gè)月、住宅房屋抵押期限一年的事實(shí)，均無異議。
一審法院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)：1.被告是否交付原告九套房屋；2.被告是否向稅務(wù)、勞動(dòng)統(tǒng)籌部門分別繳納稅款和統(tǒng)籌款。原告為被告施工承建開發(fā)建設(shè)房屋，經(jīng)結(jié)算被告尚欠原告工程款2，635，282.65元（包括工程款2，560，582.65元、原告建辦公樓材料費(fèi)36，300.00元、1號樓煙道改造費(fèi)38，400.00元）及被告預(yù)留質(zhì)保金511，450.00元，雙方于結(jié)算協(xié)議及對賬單簽字、蓋章，是對尚欠工程款及預(yù)留質(zhì)保金的確認(rèn)。為抵償欠款及抵付質(zhì)保金，雙方簽訂《商品房買賣合同》、《協(xié)議書》、《房屋抵押協(xié)議》，意思表示真實(shí)，并在房地產(chǎn)管理部門分別辦理房屋買賣備案登記，符合合同成立要件，故《商品房買賣合同》、《協(xié)議書》和《房屋抵押協(xié)議》均為依法成立、生效合同。因本案涉及的款項(xiàng)為工程款、質(zhì)保金，約定房屋買賣價(jià)款與房屋抵押價(jià)款等價(jià)，同系九套房屋，本案《商品房買賣合同》和《協(xié)議書》、《房屋抵押協(xié)議》，屬于既相互獨(dú)立又相互聯(lián)系的合同，在被告不能按《協(xié)議書》給付款項(xiàng)時(shí)，鑒于本案五份《商品房買賣合同》約定商服房屋交付期限均已過期，原告主張被告履行《商品房買賣合同》交付商服房屋及協(xié)助辦理證照的訴訟請求，并無不當(dāng)。但原告要求被告履行協(xié)助辦理交付房屋產(chǎn)權(quán)證照的期限，因《商品房買賣合同》約定為2015年12月30日交付房屋之日起546日內(nèi)，應(yīng)依雙方約定依法確定辦理期限。關(guān)于被告駁回原告交付五套商服房屋及辦理產(chǎn)權(quán)證照的辯解，因抵押協(xié)議并不能抗辯商服房屋買賣合同有效性，雙方就五套商服房屋質(zhì)保責(zé)任，在《房屋抵押協(xié)議》中另有約定，并不影響履行五套商服房屋交付及辦理產(chǎn)權(quán)證照義務(wù)。關(guān)于原告主張被告以四套住宅房屋抵頂質(zhì)保金，交付四套住宅房屋及限期辦理產(chǎn)權(quán)證照的訴訟請求，按《房屋抵押協(xié)議》及抵給新一建住宅（質(zhì)保金）清單，關(guān)于住宅房屋抵頂質(zhì)保金約定，質(zhì)保期到2016年11月26日，目前，雙方的質(zhì)保約定正處于質(zhì)保履行期間，且雙方就質(zhì)保約定也未履行完畢，現(xiàn)在確定被告履行交付四套住宅房屋和限期辦理產(chǎn)權(quán)證照為時(shí)過早。關(guān)于原告主張被告向稅務(wù)及勞保統(tǒng)籌部門分別繳納稅款和統(tǒng)籌款的訴訟請求，應(yīng)由行政機(jī)關(guān)依照行政職權(quán)依法征繳。綜上所述，原告主張被告履行《商品房買賣合同》，交付五套商服房屋及協(xié)助辦理證照的請求，因提供證據(jù)證實(shí)，理由正當(dāng)，應(yīng)予支持。因被告駁回該訴訟請求的辯解未提供足以反駁證據(jù)以及行使不安抗辯權(quán)不符合法定要件，不予支持。原告主張被告履行《商品房買賣合同》，交付四套住宅房屋并限期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照的請求，因無事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。原告主張被告向稅務(wù)及勞保統(tǒng)籌部門分別繳納稅款和統(tǒng)籌款的訴訟請求，不屬于民事訴訟審理范圍，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定，判決：一、被告黑龍江省大某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告佳木斯新第一建筑工程有限責(zé)任公司交付江南府邸A區(qū)1-2號樓2號商服房屋、1-2號樓3號商服房屋、2-3號樓2號商服房屋、3-4號樓1號商服房屋、1號樓4號商服房屋等五套房屋，于本判決發(fā)生法律效力后履行。被告黑龍江省大某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決發(fā)生法律效力后，自2015年12月30日起546日內(nèi)，履行協(xié)助辦理交付房屋產(chǎn)權(quán)證照義務(wù)；二、駁回原告佳木斯新第一建筑工程有限責(zé)任公司其他訴訟請求。案件受理費(fèi)46，595.00元，由原告佳木斯新第一建筑工程有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)18，713.00元，被告黑龍江省大某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)27，882.00元。
二審審理期間，各方當(dāng)事人未向本院提交新的證據(jù)。
本院二審查明，根據(jù)一審中新一建公司舉示的在房地產(chǎn)部門調(diào)取的有關(guān)材料，不能證明雙方在房產(chǎn)部門辦理了房屋買賣合同的備案登記手續(xù)。對原審查明的其他事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)為2015年11月26日雙方簽訂的協(xié)議書與商品房買賣合同簽訂順序及二者關(guān)系問題；上訴人提出的行使不安抗辯權(quán)的主張是否成立。
協(xié)議書與商品房買賣合同同一天簽訂，無證據(jù)證實(shí)其簽訂時(shí)間的先后。雙方自愿簽訂的商品房買賣合同，內(nèi)容合法，無論協(xié)議書與商品房買賣合同哪個(gè)在先，均應(yīng)依法確認(rèn)該合同合法有效。商品房買賣合同中載明以所欠工程款抵頂購房款，因此應(yīng)視為被上訴人已交付了購房款。被上訴人已履行了付款義務(wù)，其要求上訴人交付房屋的主張完全符合雙方的意思表示與誠實(shí)信用原則，因此被上訴人的該主張應(yīng)予支持。協(xié)議書的簽訂是為了保障被上訴人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，但該協(xié)議書中并未提及商品房買賣合同，因此其不影響商品房買賣合同的效力。上訴人提出雙方于2015年11月26日簽署相關(guān)協(xié)議的真實(shí)意思表示是先將江南府邸小區(qū)1號樓2單元2、3號商服等5套房屋抵押給被上訴人，而非出賣給被上訴人的主張無充分證據(jù)證實(shí)，本院不予支持。本案系房屋買賣合同糾紛，上訴人欠付的部分工程款已抵頂了被上訴人欠付的購房款，抵頂行為已成立，該部分工程款已與雙方之間的建設(shè)工程施工合同糾紛無關(guān)，因此上訴人提出以工程質(zhì)量存在問題需要扣除前述工程款用以維修而行使不安抗辯權(quán)的主張顯然不能成立。
綜上，一審法院判決上訴人交付房屋并協(xié)助辦理證照手續(xù)正確。上訴人的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，判決結(jié)果正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)27,882.00元，由黑龍江省大某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　董力源 審判員　　魯　民 審判員　　趙玉忠

書記員：鄭闖