黑龍江省大某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
韓強(qiáng)（黑龍江海天慶城律師事務(wù)所）
佳木斯德昌建筑工程有限公司
高福連
丁偉（黑龍江中東律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）:黑龍江省大某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
法定代表人:張玉庫(kù)，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人:韓強(qiáng)，黑龍江海天慶城律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）:佳木斯德昌建筑工程有限公司。
法定代表人:關(guān)玉霖，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人:高福連，該公司項(xiàng)目經(jīng)理。
委托訴訟代理人:丁偉，黑龍江中東律師事務(wù)所律師。
上訴人黑龍江省大某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)大某房產(chǎn)公司）因與被上訴人佳木斯德昌建筑工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)德昌建筑公司）商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服黑龍江省綏化農(nóng)墾法院（2016）黑8105民初186號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年8月24日立案后，依法組成合議庭，于同年11月11日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
上訴人大某房產(chǎn)公司的委托訴訟代理人韓強(qiáng)，被上訴人德昌建筑公司的委托訴訟代理人高福連、丁偉到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
大某房產(chǎn)公司上訴請(qǐng)求:1.請(qǐng)求撤銷(xiāo)一審判決主文第一條，駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求或發(fā)回重審；2.由被上訴人承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
事實(shí)及理由:一、被上訴人一審訴訟請(qǐng)求調(diào)整不合法，應(yīng)予駁回起訴。
被上訴人起訴時(shí)提交的《民事起訴狀》訴請(qǐng)的內(nèi)容為:請(qǐng)求給付尚欠施工款200余萬(wàn)元及案由為建設(shè)工程施工合同糾紛，但到2016年4月12日開(kāi)庭時(shí)，變更訴請(qǐng)為:立即交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)證照，由原來(lái)的施工合同變更為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》糾紛。
上訴人認(rèn)為被上訴人的訴訟請(qǐng)求調(diào)整非依法變更，而應(yīng)為一個(gè)新的訴。
因?yàn)椤弊兏毕抵笇?duì)原訴請(qǐng)數(shù)額的增加或減少，而被上訴人的訴訟請(qǐng)求是對(duì)原有訴訟請(qǐng)求的徹底放棄，且訴請(qǐng)的5份買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的數(shù)總額又超出了一審工程款糾紛訴請(qǐng)的2000000.00元限額。
依法應(yīng)當(dāng)責(zé)令被上訴人撤回施工合同糾紛的訴請(qǐng)或由法院依法駁回，然后再由被上訴人以《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》糾紛另行訴訟。
在一審答辯中，上訴人已明確指出被上訴人的訴訟請(qǐng)求調(diào)整不符合法律規(guī)定，但一審法院仍堅(jiān)持按照建設(shè)工程施工合同糾紛繼續(xù)審理,而一審法院在判決時(shí)，卻又評(píng)價(jià)本案案由為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》糾紛，前后矛盾。
上訴人認(rèn)為一審法院在立案審理上存在程序性錯(cuò)誤，應(yīng)依法撤銷(xiāo)一審判決。
二、一審判決存在二處認(rèn)定錯(cuò)誤，從而導(dǎo)致適用法律錯(cuò)誤。
（一）一審法院認(rèn)定雙方當(dāng)事人在房地產(chǎn)管理部門(mén)分別辦理了房屋買(mǎi)賣(mài)備案登記、預(yù)告抵押登記手續(xù)的事實(shí)不存在。
事實(shí)上，雙方從未到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)備案登記、預(yù)告登記手續(xù)，上訴人不清楚一審法院認(rèn)定上述事實(shí)的依據(jù)何在？（二）一審法院對(duì)涉案工程結(jié)算《協(xié)議書(shū)》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》兩者之間屬于既相互獨(dú)立、又相互聯(lián)系的認(rèn)定錯(cuò)誤。
事實(shí)上，涉案工程款結(jié)算《協(xié)議書(shū)》與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》兩者之間無(wú)關(guān)聯(lián)，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》也不獨(dú)立存在。
1.在涉案工程款結(jié)算《協(xié)議書(shū)》中，雙方從未談及要簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，也就是說(shuō)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的簽訂，不是根據(jù)工程款結(jié)算《協(xié)議書(shū)》中的事先約定所簽。
2.簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系因雙方事后要到房產(chǎn)部門(mén)辦理”預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記”，對(duì)此雙方在所提交的有關(guān)《抵押登記申請(qǐng)表》中有明確的”畫(huà)鉤”顯示。
此項(xiàng)抵押登記事項(xiàng)與”房屋買(mǎi)賣(mài)備案登記”和”房屋預(yù)告抵押登記”系完全不同的三個(gè)設(shè)權(quán)登記，登記的目的、要求、內(nèi)容及所需要提交的材料均不相同，彼此之間不能等同或替代。
3.根據(jù)《房屋登記辦法》第七十一條 ?的規(guī)定，辦理”預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記”需提交《登記申請(qǐng)書(shū)》、《抵押合同》、《主債權(quán)合同》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及其他相關(guān)材料，基于此規(guī)定雙方才簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，可見(jiàn)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的簽訂與工程款結(jié)算《協(xié)議書(shū)》無(wú)關(guān)，與辦理”預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記”有關(guān)。
簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是為了要實(shí)現(xiàn)”預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記”，而非是為了履行工程款結(jié)算《協(xié)議書(shū)》。
（三）雖然雙方持《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》前往房產(chǎn)部門(mén)申請(qǐng)辦理”預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記”，但該項(xiàng)預(yù)告登記申請(qǐng)并未完成，不產(chǎn)生任何法律效力。
根據(jù)建設(shè)部《房屋登記辦法》第七條 ?規(guī)定，辦理房屋登記，一般依照下列程序進(jìn)行:（一）申請(qǐng)；（二）受理；（三）審核；（四）記載于登記本；（五）發(fā)證。
但在2015年11月20日，雙方僅持《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》進(jìn)行了”申請(qǐng)”程序，后期由于雙方公司另存爭(zhēng)議，其后未再向房產(chǎn)部門(mén)提交任何補(bǔ)充材料，如《主債權(quán)合同》、《抵押合同》等。
房產(chǎn)部門(mén)至今也未對(duì)雙方公司的上述”申請(qǐng)”，進(jìn)行”受理、審核、發(fā)證”，且被上訴人也未繳納任何相關(guān)登記費(fèi)用。
故雙方所擬辦的”預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記”不成立，也不生效。
因雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系為了辦理”預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記”，而該項(xiàng)抵押權(quán)預(yù)告登記實(shí)際又未辦理，故雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》就不能發(fā)生”買(mǎi)賣(mài)”的合同效力，因雙方之間只存在用特定房產(chǎn)辦理抵押擔(dān)保的目的，沒(méi)有進(jìn)行直接房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的真實(shí)想法，故一審法院關(guān)于《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》能獨(dú)立存在的認(rèn)定錯(cuò)誤。
綜上，上訴人依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百六十四條 ?的規(guī)定提起上訴，請(qǐng)求二審法院在全面查清本案事實(shí)及雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示的基礎(chǔ)上，依法裁判撤銷(xiāo)原判，駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求，或者將此案發(fā)回重審。
對(duì)雙方之間存在的工程款糾紛，上訴人愿意與被上訴人在公平的前提下另行協(xié)商或者訴訟解決。
德昌建筑公司辯稱(chēng)，一、依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》及《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定，德昌建筑公司在一審期間調(diào)整訴訟法律關(guān)系以及變更訴訟請(qǐng)求的主張屬于法律允許范疇之內(nèi)，既無(wú)任何不當(dāng)，也不存在任何違法違規(guī)等問(wèn)題。
二、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》與《協(xié)議書(shū)》之間存在較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，兩者具有既相互獨(dú)立，又相互聯(lián)系的法律特征。
首先，基于雙方簽署的工程款結(jié)算單，說(shuō)明上訴人一直拖欠被上訴人工程款之事實(shí)。
其次，上訴人自愿以房屋抵欠工程款并與被上訴人簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并未違反相關(guān)法律規(guī)定，而雙方所簽署的工程款結(jié)算《協(xié)議書(shū)》具有從屬性，是依附于且確?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》的切實(shí)履行而設(shè)立的保證措施，也就是說(shuō)，之所以簽訂工程款結(jié)算《協(xié)議書(shū)》完全是針對(duì)其不能辦理房產(chǎn)證的實(shí)際情況而用于保護(hù)被上訴人抵賬房的既有物權(quán)且規(guī)避第三人追償?shù)膿?dān)保措施。
《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》項(xiàng)下各條款系雙方真實(shí)意思表示，并不違背相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效。
三、為切實(shí)履行雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》以及《抵押協(xié)議》，雙方曾到房屋登記管理機(jī)關(guān)辦理房屋買(mǎi)賣(mài)備案登記和預(yù)告抵押登記手續(xù)，而房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)也正式接收并將雙方提交的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》以及《抵押協(xié)議》存檔備案，這是無(wú)可否認(rèn)的事實(shí)，這也充分體現(xiàn)雙方共同履行該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《協(xié)議書(shū)》的真實(shí)意愿。
四、上訴人在上訴狀中稱(chēng)”簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的目的系為了辦理抵押權(quán)登記…‥并沒(méi)有進(jìn)行直接房屋買(mǎi)賣(mài)的真實(shí)想法”等等，上訴人這一說(shuō)法完全是牽強(qiáng)附會(huì)的自圓其說(shuō)，于情于理于法均站不住腳，應(yīng)當(dāng)指出，上訴人簽署《抵押協(xié)議》的真實(shí)目的只有一個(gè)，即針對(duì)不能及時(shí)辦理房產(chǎn)證的情況下，為保護(hù)被上訴人上述房屋免受其他債權(quán)人的追償而為被上訴人設(shè)定的抵押擔(dān)保措施。
德昌建筑公司向一審法院起訴請(qǐng)求:一、請(qǐng)求被告立即向原告交付已出賣(mài)給原告的江南府邸A區(qū)（抵付欠工程款2095304.76元）1-2號(hào)樓3號(hào)南商服1-2層（建筑面積220.24平方米）、5-6號(hào)商服樓2號(hào)商服1-2層（建筑面積212.72平方米）、1號(hào)樓3號(hào)底商1-2層（建筑面積356.02平方米）三套房屋；立即向原告交付已出賣(mài)給原告的江南府邸A區(qū)（抵付被告預(yù)留質(zhì)保金278562.59元）1號(hào)樓1單元603室（建筑面積120.20平方米）、4號(hào)樓1單元602室（建筑面積47.11平方米）二套房屋。
于法律文書(shū)生效后30日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證照。
二、被告承擔(dān)案件受理費(fèi)。
一審法院認(rèn)定事實(shí):2011年7月29日和2011年11月12日，德昌建筑公司與大某房產(chǎn)公司分別簽訂建設(shè)工程施工協(xié)議書(shū)，德昌建筑公司施工承建大某房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)江南府邸A區(qū)5號(hào)、6號(hào)住宅樓和5-6號(hào)商服樓（以下簡(jiǎn)稱(chēng)涉案工程），同年7月德昌建筑公司進(jìn)行施工，2012年11月工程達(dá)到進(jìn)戶(hù)要求。
德昌建筑公司于2012年12月，向大某房產(chǎn)公司提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，大某房產(chǎn)公司未簽字，至今未組織有關(guān)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)驗(yàn)收。
2015年11月19日，雙方分別簽訂五份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定大某房產(chǎn)公司將其開(kāi)發(fā)建設(shè)江南府邸A區(qū)1-2號(hào)樓3號(hào)南商服1-2層房屋（建筑面積220.24平方米，每平方米單價(jià)2655.00元，折抵584737.20元，他人承建）、5-6號(hào)商服樓2號(hào)商服1-2層（建筑面積212.72平方米，每平方米單價(jià)2657.60元，折抵565334.46元，原告承建）、1號(hào)樓3號(hào)底商1-2層（建筑面積356.02平方米，每平方米單價(jià)2655.00元，折抵945233.10元，他人承建）等三套商服樓頂付德昌建筑公司工程款2095304.76元出賣(mài)給德昌建筑公司；約定大某房產(chǎn)公司將其開(kāi)發(fā)建設(shè)江南府邸A區(qū)1號(hào)樓1單元603室（建筑面積120.20平方米，每平方米單價(jià)1665.00元，折抵200133.00元）、4號(hào)樓1單元602室（建筑面積47.11平方米，每平方米單價(jià)1664.80元，折抵78429.59元）等他人施工建設(shè)二套住宅樓頂付已預(yù)留質(zhì)保金278562.59元出賣(mài)給德昌建筑公司，付款方式及期限為”工程抵款，另附抵押協(xié)議”或”工程抵款”，通過(guò)一次性抵款方式賣(mài)予德昌建筑公司，交房期限為2015年12月30日、產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間為房屋交付后546日內(nèi)，并在房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行備案登記。
2015年11月20日，在雙方按總工程價(jià)款11142503.72元預(yù)留2.5%質(zhì)保金278562.59元、再?zèng)_減已支付德昌建筑公司8768636.37元后，經(jīng)結(jié)算大某房產(chǎn)公司尚欠德昌建筑公司工程款2095304.76元，雙方簽訂工程結(jié)算單予以確認(rèn)。
2015年11月20日，雙方分別簽訂《協(xié)議書(shū)》和《房屋抵押協(xié)議》，《協(xié)議書(shū)》約定大某房產(chǎn)公司尚欠德昌建筑公司工程款2095304.76元，為雙方彼此信任，大某房產(chǎn)公司在協(xié)議簽訂之日起90天內(nèi)償還德昌建筑公司工程款2095304.76元，以三套商服樓（房屋買(mǎi)賣(mài)合同三套商服樓）抵押，如不能及時(shí)足額還款同意將三套商服樓等價(jià)抵給德昌建筑公司，配合德昌建筑公司辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，德昌建筑公司在三日內(nèi)交付承建房屋，承擔(dān)房屋質(zhì)量保修義務(wù)。
《房屋抵押協(xié)議》約定大某房產(chǎn)公司以二套住宅樓（房屋買(mǎi)賣(mài)合同二套住宅樓）抵押，抵付預(yù)留德昌建筑公司質(zhì)保金278562.59元，自2015年11月19日起質(zhì)量保修期限一年，德昌建筑公司承擔(dān)質(zhì)量保修義務(wù)，質(zhì)保期后大某房產(chǎn)公司如不返還質(zhì)保金，以二套住宅樓等價(jià)抵給德昌建筑公司，房產(chǎn)歸德昌建筑公司所有，雙方到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押預(yù)告登記手續(xù)。
《協(xié)議書(shū)》、《房屋抵押協(xié)議》約定的工程欠款、質(zhì)保金、樓號(hào)、面積、房屋抵價(jià)與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的房屋樓號(hào)、面積單價(jià)、總價(jià)款一致。
又給德昌建筑公司出具限制房源表，將上述五套房屋抵頂欠款、質(zhì)保金告知德昌建筑公司。
2015年11月20日雙方簽訂《承諾協(xié)議書(shū)》，約定德昌建筑公司提前交付房屋鑰匙，大某房產(chǎn)公司安排業(yè)主進(jìn)戶(hù)入住，因提前入戶(hù)造成相關(guān)事宜與德昌建筑公司無(wú)關(guān)，大某房產(chǎn)公司在一個(gè)月內(nèi)請(qǐng)有關(guān)部門(mén)辦理驗(yàn)收事宜。
2015年11月28日，經(jīng)本小區(qū)佳木斯興達(dá)物業(yè)公司對(duì)住宅樓進(jìn)行全面檢查，認(rèn)為德昌建筑公司已將前期發(fā)現(xiàn)問(wèn)題全部解決完善，出具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，大某房產(chǎn)公司蓋章并同意接收、交付使用。
德昌建筑公司曾多次催促大某房產(chǎn)公司履行付款或履行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》交付房屋義務(wù)，到起訴前大某房產(chǎn)公司未履行。
因大某房產(chǎn)公司實(shí)際欠付德昌建筑公司工程款2095304.76元和預(yù)留質(zhì)保金278562.59元，第一次庭審中，德昌建筑公司將原請(qǐng)求支付工程款2085304.76元變更為:一、大某房產(chǎn)公司立即向德昌建筑公司履行交付已出賣(mài)給德昌建筑公司的江南府邸A區(qū)1-2號(hào)樓3號(hào)南商服1-2層、5-6號(hào)商服樓2號(hào)商服1-2層、1號(hào)樓3號(hào)底商1-2層等三套商服樓（抵頂工程欠款2095304.76元）和大某房產(chǎn)公司立即向德昌建筑公司履行交付已出賣(mài)給德昌建筑公司的江南府邸A區(qū)1號(hào)樓1單元603室、4號(hào)樓1單元602室等二套住宅樓（抵頂預(yù)留原告質(zhì)保金278562.59元）義務(wù)，于法律文書(shū)生效后30日內(nèi)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證照。
二、大某房產(chǎn)公司承擔(dān)案件受理費(fèi)。
訴訟中，依德昌建筑公司申請(qǐng)并提供擔(dān)保，依法對(duì)大某房產(chǎn)公司房屋采取財(cái)產(chǎn)保全措施，查封大某房產(chǎn)公司上述抵給的五套房屋和江南府邸A區(qū)3-4號(hào)商服樓3號(hào)商服1-2層房屋。
德昌建筑公司未在法院通知期限內(nèi)，交納請(qǐng)求大某房產(chǎn)公司交付二套住宅房屋（折抵質(zhì)保金278562.59元）案件受理費(fèi)。

審判長(zhǎng)：魯民
審判員：蘇倡
審判員：董力源

書(shū)記員：張曉蕾