原告余新光。
委托代理人熊濟(jì)民，赤壁市司法局干部。
代理權(quán)限：一般代理。
被告袁某某。
委托代理人龔麗娟，湖北君澤律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限：特別授權(quán)。
被告赤壁市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司（下稱開發(fā)公司）。
法定代表人周勇，開發(fā)公司經(jīng)理。
委托代理人李曉，湖北君澤律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限：一般代理。

原告余新光與被告袁某某、開發(fā)公司合同糾紛一案，本院于2013年9月2日受理后，依法由審判員江發(fā)清擔(dān)任審判長、人民陪審員王明清、黃冰組成合議庭，于2013年10月18日公開開庭進(jìn)行了審理。原告及委托代理人，二被告的委托代理人到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告余新光訴稱，赤壁市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司（袁某某）經(jīng)招拍掛，合法取得了官塘林場路住宅用地1853.496平方米土地，經(jīng)規(guī)劃許可開發(fā)興建官塘林場路聯(lián)建房（綜合樓），被告袁某某因缺乏資金，于2012年4月12日與原告協(xié)商，達(dá)成了《投資協(xié)議書》，約定由原告投資興建該聯(lián)建房工程，被告以所建該棟房屋7個(gè)門店、17套住房作抵押，抵押的住房、門店與原告簽訂了《房屋銷售合同書》。
2013年8月30日，經(jīng)原告與被告袁某某結(jié)算，內(nèi)容為：原告余新光先后為建設(shè)工程投資3107574元，售房款中收回1843735元，加上被告以住房5套抵款649650元和7個(gè)門店抵款455000元，被告下欠原告資金172189元。
被告袁某某是被告開發(fā)公司項(xiàng)目經(jīng)理，該宗土地的使用權(quán)屬被告開發(fā)公司，其報(bào)建手續(xù)是開發(fā)公司辦理的，被告開發(fā)公司應(yīng)對被告袁某某的行為承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
故原告向人民法院起訴，請求依法判令二被告按結(jié)算的協(xié)議履行，并立即償付下欠款172189元。
原告向法庭提交了以下證據(jù)：
1、建設(shè)用地審批報(bào)表、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、土地使用權(quán)證，擬證明被告開發(fā)公司依法取得了該宗土地使用權(quán)；
2、建設(shè)用地規(guī)劃許可申請書及規(guī)劃許可證，擬證明被告開發(fā)公司依法取得該宗土地開發(fā)權(quán)；
3、投資協(xié)議，結(jié)算協(xié)議，擬證明原告投資情況及雙方結(jié)算情況；
4、債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，擬證明投資人周智斌將其投資債權(quán)已轉(zhuǎn)讓給原告余新光；
5、該棟房尚欠的材料款、其他施工工程款、工資等，擬證明該工程尚欠他人的款項(xiàng)；
6、房屋銷售合同及委托書，擬證明被告已將該棟房屋的17套住房委托原告銷售收款。
被告袁某某辯稱，袁某某與余新光及周智斌系合伙建房，合伙人周智斌未參與結(jié)算，原、被告簽訂的《結(jié)算明細(xì)》私自處分了合伙財(cái)產(chǎn)，侵害了他人利益，該結(jié)算協(xié)議無效。周智斌是投資合伙人之一，應(yīng)追加周智斌為本案當(dāng)事人參加訴訟。三份投資協(xié)議都不是2012年4月12日簽訂的，原告余新光與周智斌只共同投資200萬元，而非結(jié)算協(xié)議中3107574元（200萬元＋借款99074元＋收取水電開戶費(fèi)108500元＋利潤90萬元）。原、被告簽訂《房屋銷售合同》無效。
被告袁某某提交了以下證據(jù)：
1、投資協(xié)議2份，擬證明原告第一筆出資60萬元的時(shí)間為2012年6月29日，并非4月12日，第三筆出資40萬元系周智斌個(gè)人投資，并非原告余新光投資；
2、退股協(xié)議，擬證明由原告余新光、被告袁某某系合伙關(guān)系，該證據(jù)系余新光、袁某某與原入股投資人佘新明簽訂，約定佘新明退股，退還佘新民本金60萬元，償付利潤30萬元；
3、證明材料、施工合同，欠條等，擬證明原告參與建房的施工管理及拖欠工資，材料款、運(yùn)輸費(fèi)的事實(shí)；
4、房屋銷售合同4份，擬證明原告以被告的名義與他人簽訂《房屋銷售合同》私自處分合伙財(cái)產(chǎn)；
5、被告袁某某的陳述材料，擬證明原告與被告系合伙建房，所簽訂的投資協(xié)議中的保底條款無效及《結(jié)算協(xié)議》無效。
被告開發(fā)公司辯稱，被告袁某某與被告開發(fā)公司只是掛靠關(guān)系，開發(fā)公司收取掛靠費(fèi)1萬元，開發(fā)公司只能在1萬元內(nèi)承擔(dān)責(zé)任；原告余新光與被告袁某某簽訂的投資協(xié)議設(shè)定的保底條款無效；雙方的結(jié)算協(xié)議亦無效；該案是合伙關(guān)系，應(yīng)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，不是建設(shè)工程合同糾紛；被告袁某某的行為涉嫌詐騙，應(yīng)移送公安機(jī)關(guān)立案偵查，原告與被告袁某某有惡意串通的行為，損害了被告開發(fā)公司的合法權(quán)益。
被告開發(fā)公司未向法庭提交證據(jù)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，二被告對原告提出的證據(jù)1、2不持異議，對其他證據(jù)持有異議，認(rèn)為證據(jù)3，三份投資協(xié)議中的其中一份60萬投資簽訂時(shí)間是2012年6月29日，更改為2012年4月12日；還一份40萬元投資人是周智斌，而不是余新光；《結(jié)算協(xié)議》沒有周智斌簽字，應(yīng)無效；對證據(jù)4轉(zhuǎn)讓協(xié)議不認(rèn)可；證據(jù)5是投資明細(xì)，不是袁某某的債務(wù)明細(xì)；證據(jù)6是無效合同。原告認(rèn)為被告袁某某提供證據(jù)1不能否定原告投資200萬元的事實(shí)；證據(jù)2不持有異議，但不能證明原告與被告袁某某是合伙關(guān)系；證據(jù)3證人寫的證明材料，證人未出庭，對其證言應(yīng)不予采信；施工合同，欠條與原告無關(guān)；證據(jù)4是被告袁某某與他人簽訂的《銷售合同》，與本案無關(guān)；證據(jù)5是被告袁某某寫的材料，而袁某某卻不出庭，該證據(jù)沒有可信度。被告開發(fā)公司對被告袁某某提供的證據(jù)不持有異議。
對原告提供的證據(jù)1、2，因二被告不持有異議，應(yīng)予采信。對原告提供的證據(jù)3雖然與被告袁某某提供的證據(jù)1其中1份投資協(xié)議在時(shí)間上不同，還有1份投資人是周智斌，但不能否認(rèn)原告及周智斌投資200萬元的事實(shí)，應(yīng)予采信；其證據(jù)4，周智斌將其債權(quán)轉(zhuǎn)讓給余新光，并不抵抗他人利益，且告知了被告袁某某，該轉(zhuǎn)讓協(xié)議合法有效，故原告余新光與被告袁某某簽訂的協(xié)議有效；證據(jù)5與本案無關(guān)，不予采信，證據(jù)6是原告余新光為實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，以袁某某名義與他人簽訂的房屋銷售合同，由原告余新光收取售房款，其行為并不違法，應(yīng)予以采信。對被告提供的證據(jù)1，證明原告余新光及周智斌投資200萬的事實(shí)，予以采信；證據(jù)2只能證明原投資人佘新明退股的事實(shí)，根據(jù)余新光及周智斌與袁某某簽訂的投資協(xié)議的內(nèi)容，不能認(rèn)定原、被告之間為合伙關(guān)系，故該證據(jù)不能作為原告余新光合伙的證據(jù)采信；證據(jù)3證人未出庭，證明材料不予采信，施工合同、欠條等與本案無關(guān)，不予采信；證據(jù)4與本案沒有因果關(guān)系，不予采信；證據(jù)5是當(dāng)事人袁某某個(gè)人寫的材料，且袁某某未出庭，不能作為證據(jù)采信。
經(jīng)審理查明，2011年6月16日，被告袁某某與被告開發(fā)公司簽訂項(xiàng)目開發(fā)協(xié)議書，約定由袁某某掛靠開發(fā)公司并交納管理費(fèi)1萬元，開發(fā)官塘林場路1853.496平方米土地。被告開發(fā)公司合法取得了該宗土地使用權(quán)，并取得規(guī)劃許可證和建設(shè)施工許可證。開發(fā)公司全權(quán)委托袁某某對該宗土地進(jìn)行開發(fā)和施工，但未取得商品房預(yù)售許可證。
被告袁某某與余新光、周智斌分別于2012年4月12日、9月20日、11月2日簽訂了三份投資協(xié)議書，內(nèi)容為，甲方（袁某某）投資開發(fā)官塘驛鎮(zhèn)林場路聯(lián)建房工程，急需資金，乙方（余新光、周智斌）同意投資，投資總額200萬元（分別為60萬元、100萬元、40萬元），工程由甲方全權(quán)管理，不管該工程盈虧，保證乙方一年利潤為總投資額的50%，投資額及利潤以現(xiàn)在建房（除已在2012年9月11日前還建及出售房屋共8套外）作抵押，在合同期內(nèi)房屋按市場價(jià)出售，如在一年內(nèi)未還清乙方投資和利潤，將按1100元一平米抵押給乙方，在合同期內(nèi)，所有出售房款全部歸乙方所有，抵乙方的投資款及利潤，乙方投入資金只能?？顚Ｓ茫缧枋褂迷擁?xiàng)工程款，經(jīng)甲乙方簽字，方可支出，如單方違約，賠償對方經(jīng)濟(jì)損失，另賠10萬元違約金。其中一份2012年4月12日簽訂的60萬元投資協(xié)議，被告袁某某提供的合同是6月19日。合同簽訂后，2012年12月，經(jīng)雙方認(rèn)可，除按照投資協(xié)議投資200萬元外，另支付工程款97566元，工程于2013年6月峻工。2012年11月，被告袁某某向原告余新光借款11萬元付水電開戶等費(fèi)用。
2013年8月20日，周智斌與余新光簽訂了一份債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定，周智斌的投資款140萬元轉(zhuǎn)讓給余新光。
2013年8月30日，余新光與袁某某簽訂了一份官塘驛鎮(zhèn)林場路聯(lián)建房工程出資建房結(jié)算明細(xì)，內(nèi)容為：余新光出資建房款3107574元，到2013年8月30止出售住房12套，收回售房款1843735元，另加5套住房，住房定價(jià)649650元，1—7號門店定價(jià)455000元，三項(xiàng)抵款2948385元，另袁某某向余新光借款13000元，袁某某下欠172189元。該結(jié)算明細(xì)中余新光的出資建房款3107574元的組成，支付工程款2097566元；支付水電開戶96500元；支付水電施工費(fèi)7508元；支付防盜門款6000元；約定利潤90萬元。

本院認(rèn)為，官塘驛鎮(zhèn)林場路聯(lián)建房是被告開發(fā)公司授權(quán)由袁某某全面負(fù)責(zé)管理而進(jìn)行承建開發(fā)的，被告開發(fā)公司對被告袁某某的行為承擔(dān)連帶責(zé)任。原告余新光與被告袁某某簽訂的投資協(xié)議，由原告向被告提供資金，但不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定貨幣。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。故其投資協(xié)議，應(yīng)當(dāng)按照我國關(guān)于借款合同的相關(guān)法律規(guī)定約定雙方的權(quán)利義務(wù)，且對于利息的約定不得超過法定利率4倍，雙方在其結(jié)算協(xié)議中約定利潤不妥。同時(shí)也說明，袁某某、開發(fā)公司辯稱“原告與袁某某系合伙關(guān)系”無理。袁某某辯稱，周智斌是合伙人之一，應(yīng)追加其參加訴訟，因周智斌將其投資已轉(zhuǎn)讓給原告，故其辯稱無理。本院對雙方結(jié)算明細(xì)中“出售房12套，由原告余新光收回售房款1843735元”予以確認(rèn)（該出售房屋12套具體情況見附表）。被告袁某某辯稱，雙方買賣協(xié)議無效，因被告開發(fā)公司、袁某某未取得商品房預(yù)售許可證明，其辯解成立。被告開發(fā)公司辯稱，與袁某某是掛靠關(guān)系，只收取了掛靠費(fèi)1萬元，應(yīng)在1萬元內(nèi)承擔(dān)民事責(zé)任，不應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任，因開發(fā)公司向原告提供了公章等具有法律意義的圖章，文書等，足以使他人認(rèn)為袁某某的行為就是開發(fā)公司的行為，故開發(fā)公司應(yīng)對袁某某的行為承擔(dān)連帶責(zé)任。被告開發(fā)公司辯稱，原告余新光與被告袁某某惡意串通損害其合法權(quán)益，證據(jù)不足，本院不予認(rèn)定，且辯稱，被告袁某某涉嫌詐騙，與本案無關(guān)。關(guān)于雙方對第一份投資協(xié)議的簽訂時(shí)間，各持有一份合同，且均沒有其他證據(jù)予以佐證，本院按照公平原則，確定為2012年5月10日。經(jīng)本院審判委員會討論決定，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條之規(guī)定，判決如下：

一、原告余新光與被告袁某某于2013年8月30日簽訂結(jié)算協(xié)議中以房抵款的約定無效；
二、被告袁某某償付原告余新光的投資款2207574元，利息744106元（其中60萬元，自2012年5月10日起，100萬元自2012年9月20日起，40萬元自2012年11月2日起，97566元自2012年12月30日起，11萬元自2012年11月30日起，至2013年8月30日，按月利率千分之二十六點(diǎn)六計(jì)算），借款13000元，合計(jì)2964680元，已支付1843735元，下欠1120945元。于本判決生效后立即付清，被告開發(fā)公司承擔(dān)連帶責(zé)任；
三、被告袁某某償付尚欠1120945元的利息187200元（自2013年8月31日至2014年2月28日，按月利率千分之二十六點(diǎn)六計(jì)算），于本判決生效后立即付清，被告開發(fā)公司承擔(dān)連帶責(zé)任；
四、駁回原告余新光其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)31000元，由被告袁某某、開發(fā)公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。上訴人應(yīng)于提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。湖北省咸寧市中級人民法院開戶行為：中國農(nóng)業(yè)銀行咸寧溫泉支行，賬號：17-680501040008389-222。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未足額預(yù)交的，按自動撤回上訴處理。

審判長 江發(fā)清
人民陪審員 王明清
人民陪審員 黃冰

書記員： 劉洋