原告：余文靜，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市長寧區(qū)。
　　原告：朱某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市長寧區(qū)。
　　法定代理人：朱正龍，系朱某父親，即原告朱正龍。
　　原告：朱正龍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市長寧區(qū)。
　　三原告共同委托訴訟代理人：傅凱麗，上海小城律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海七星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：王曉義，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：蔡奚芳。
　　被告：青島偉業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，住所地山東省青島市。
　　法定代表人：王強(qiáng)，董事長。
　　委托訴訟代理人：丁世杰。
　　第三人：上海唐朝酒店經(jīng)營管理有限公司破產(chǎn)管理人。
　　負(fù)責(zé)人：李剛，系破產(chǎn)管理人指定的破產(chǎn)管理事務(wù)負(fù)責(zé)人。
　　委托訴訟代理人：徐天，上海普世律師事務(wù)所律師。
　　原告余文靜、朱某、朱正龍與被告上海七星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱七星公司)、青島偉業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡稱偉業(yè)公司)保證合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。三原告共同委托訴訟代理人傅凱麗、被告七星公司委托訴訟代理人蔡奚芳與被告?zhèn)I(yè)公司委托訴訟代理人丁世杰到庭參加了第一次庭審。因案情復(fù)雜，本案轉(zhuǎn)為適用普通程序，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。審理中，本院依法追加上海唐朝酒店經(jīng)營管理有限公司破產(chǎn)管理人(以下簡稱唐朝公司破產(chǎn)管理人)作為第三人參與訴訟，三原告共同委托訴訟代理人傅凱麗、被告七星公司委托訴訟代理人蔡奚芳與第三人負(fù)責(zé)人李剛及其委托訴訟代理人徐天到庭參加了第二次庭審。被告?zhèn)I(yè)公司經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由未到庭，本院依法進(jìn)行缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　余文靜、朱某、朱正龍向本院提出訴訟請求：1、判令偉業(yè)公司承擔(dān)回購位于上海市嘉定區(qū)寶安公路XXX號XXX室房屋的擔(dān)保責(zé)任,支付房屋回購款1,063,935元；2、判令偉業(yè)公司、七星公司支付自2018年4月1日起至房屋回購款付清之日止的房屋租金(按7,536元/月計算)及支付自2018年5月1日起至實(shí)際支付之日止逾期支付租金違約金(以未付租金為基數(shù)，按每日萬分之五計算)。事實(shí)和理由：2005年12月24日，余文靜、朱某、朱正龍與上海唐朝酒店經(jīng)營管理有限公司(以下簡稱唐朝公司)及七星公司、偉業(yè)公司簽訂《房屋代理租賃合同》約定：余文靜、朱某、朱正龍將位于上海市嘉定區(qū)寶安公路XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)委托唐朝公司出租，期限自2006年4月1日至2018年3月31日。合同同時約定：租賃期滿后，若余文靜、朱某、朱正龍有意轉(zhuǎn)讓房屋的，唐朝公司同意按1,063,935元購買該房屋，如唐朝公司未按約購買該房屋的，由偉業(yè)公司承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。在未付清全部房款之前，唐朝公司同意按月租金7,536元向余文靜、朱某、朱正龍支付房屋租金，唐朝公司若逾期支付租金，應(yīng)按未付租金的每日萬分之五支付違約金，如唐朝公司未按約支付租金、違約金的，由七星公司及偉業(yè)公司承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。合同簽訂后，余文靜、朱某、朱正龍將系爭房屋交付唐朝公司使用。2018年3月22日，余文靜、朱某、朱正龍以書面形式向唐朝公司提出回購申請,但唐朝公司未能履行回購義務(wù)。2018年3月31日租賃期屆滿，唐朝公司未再向余文靜、朱某、朱正龍支付租金，也未將房屋返還，七星公司及偉業(yè)公司也未按約履行擔(dān)保責(zé)任?，F(xiàn)由于唐朝公司破產(chǎn)清算，已無法履行回購義務(wù)及支付租金、違約金，故余文靜、朱某、朱正龍訴至法院。
　　七星公司辯稱，對余文靜、朱某、朱正龍主張的月租金標(biāo)準(zhǔn)無異議，但不同意余文靜、朱某、朱正龍的全部訴訟請求。1、余文靜、朱某、朱正龍與唐朝公司簽訂的《房屋代理租賃合同》期限自2006年4月1日至2018年3月31日，合同期限內(nèi)唐朝公司從未拖欠余文靜、朱某、朱正龍租金；2、租賃合同屆滿后，雙方間租賃關(guān)系自然終止，但余文靜、朱某、朱正龍以房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施、結(jié)構(gòu)不符合《房屋預(yù)售合同》有關(guān)約定正常使用后的狀態(tài)為由拒絕來酒店領(lǐng)取房屋鑰匙，拒絕接收房屋，房屋使用至今已十余年，唐朝公司租賃期間已盡到妥善管理義務(wù)，現(xiàn)余文靜、朱某、朱正龍以此為由拒收房屋不能成立，若余文靜、朱某、朱正龍堅持要求返還房屋達(dá)到預(yù)售合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，可另案起訴要求賠償，故余文靜、朱某、朱正龍無權(quán)主張租賃期限屆滿后的房屋租金或房屋占用費(fèi)，七星公司對租賃合同期限屆滿后的房屋租金或房屋占用費(fèi)，不應(yīng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
　　偉業(yè)公司提交書面答辯狀稱，不同意余文靜、朱某、朱正龍的全部訴訟請求。1、關(guān)于支付房屋租金或房屋占用費(fèi)及違約金的答辯意見同七星公司，偉業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，另外余文靜、朱某、朱正龍無權(quán)主張收到交接房屋通知書且于2019年2月13日查看房屋后的房屋租金或房屋占用費(fèi)；2、余文靜、朱某、朱正龍與唐朝公司未達(dá)成回購協(xié)議，余文靜、朱某、朱正龍無財產(chǎn)損失，偉業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任；3、公司經(jīng)營困難，無力進(jìn)行房屋回購，余文靜、朱某、朱正龍要求偉業(yè)公司承擔(dān)回購義務(wù)不符合約定及法律規(guī)定。
　　唐朝公司破產(chǎn)管理人述稱，余文靜、朱某、朱正龍未要求唐朝公司承擔(dān)義務(wù)，唐朝公司未按規(guī)定向管理人移交財務(wù)賬冊、資產(chǎn)、文書等，故對唐朝公司是否與余文靜、朱某、朱正龍簽訂過《房屋代理租賃合同》不知情，無法確認(rèn)合同的履行情況；余文靜、朱某、朱正龍未向管理人提出過回購申請，未申報過債權(quán)；根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定，對于未履行完畢的合同，管理人自破產(chǎn)申請受理之日起二個月內(nèi)未通知對方當(dāng)事人的，視為解除合同。法院受理唐朝公司破產(chǎn)清算申請日期為2017年4月12日，故自2017年6月12日起，余文靜、朱某、朱正龍與唐朝公司之間合同關(guān)系已經(jīng)解除，余文靜、朱某、朱正龍與七星公司、偉業(yè)公司之間的保證合同是否解除由法院確定。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　系爭房屋系余文靜、朱某、朱正龍(買方，乙方)向七星公司(賣方，甲方)購買所得，雙方于2005年12月24日簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，第十七條約定甲方交付的該房屋系驗(yàn)收合格的房屋，如該房屋的裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到本合同附件三約定的標(biāo)準(zhǔn)，乙方有權(quán)要求甲方按實(shí)際裝修、設(shè)備與約定的裝修、設(shè)備差價0.10倍給予補(bǔ)償；附件三對該房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)作出了約定。
　　同日，余文靜、朱某、朱正龍(委托方，甲方)與唐朝公司(代理方，乙方)、七星公司(擔(dān)保方，丙方)及偉業(yè)公司(擔(dān)保方，丁方)簽訂了《房屋代理租賃合同》約定：甲方委托乙方出租系爭房屋，租期：144個月，自2006年4月1日至2018年3月31日；甲方投資收益率分為前期租金和標(biāo)準(zhǔn)租金，前期租金月租金金額(稅前)為該房屋預(yù)售合同單價12,780元/平方米乘以該房屋預(yù)售合同中預(yù)測建筑面積82.3平方米乘以8.5%除以12，標(biāo)準(zhǔn)租金約定處為空白，每月30日支付當(dāng)月的租金，其中2016年4月1日至2018年3月31日為免租期；乙方保證承租方在本合同約定的租賃期屆滿后的七日內(nèi)返還系爭房屋；乙方承諾在租賃期滿后返還的房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)施、房屋結(jié)構(gòu)符合《房屋預(yù)售合同》有關(guān)約定正常使用后的狀態(tài)。合同另約定：租賃期滿后，若甲方有意轉(zhuǎn)讓房屋的，乙方同意按1,063,935元購買該房屋，甲方應(yīng)在租賃期滿前60日內(nèi)向乙方提出書面申請，乙方在收到出售申請后60日內(nèi)(最長在6個月內(nèi))與甲方簽訂房地產(chǎn)買賣合同并向甲方支付清全部房款，甲方將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給乙方；在未付清全部房款之前，乙方同意按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)租金向甲方支付房屋租金；如乙方未按約支付租金、違約金的，由丙方、丁方共同承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任；如乙方未能按約購買房屋的，由丁方承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任；丙方和丁方履行本合同約定的連帶擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向責(zé)任方追償；乙方若逾期支付租金，應(yīng)每日按未付租金的萬分之五支付違約金；乙方未經(jīng)甲方同意逾期返還房屋的，每逾期一日，按原約定支付日租金外，還應(yīng)每日按日租金的5%向甲方支付違約金。上述合同簽訂后，余文靜、朱某、朱正龍將房屋交付唐朝公司使用，唐朝公司亦向余文靜、朱某、朱正龍支付了除約定的免租期之外的租賃期間的租金。期間，余文靜、朱某、朱正龍于2009年4月10日取得系爭房屋的上海市房地產(chǎn)權(quán)證，建筑面積為83.25平方米。
　　余文靜、朱某、朱正龍委托律師于2018年3月22日向唐朝公司發(fā)出《律師函》，要求唐朝公司回購系爭房屋、支付租金至回購之日并支付逾期支付租金的違約金；同日，亦將《律師函》寄送七星公司、偉業(yè)公司。
　　2018年12月20日，(2018)滬0114民初16557號當(dāng)事人湯勇代余文靜、朱某、朱正龍向物業(yè)公司工作人員左龍燕發(fā)送短信，要求拿好鑰匙通知其；次日，左龍燕詢問湯勇何時來拿鑰匙，后湯勇未回復(fù)。2019年2月11日，上海唐創(chuàng)經(jīng)營管理有限公司(以下簡稱唐創(chuàng)公司)向余文靜、朱某、朱正龍發(fā)出《交接通知書》，要求余文靜、朱某、朱正龍于收到通知書之日起3日內(nèi)前往唐朝酒店物業(yè)辦公室辦理房屋交接手續(xù)。余文靜、朱某、朱正龍于2019年2月13日收悉后，前往系爭房屋查看房屋情況，認(rèn)為系爭房屋墻壁、天花板等多處存在開裂、漏水現(xiàn)象，家具已被搬離，不符合租賃合同約定的房屋返還標(biāo)準(zhǔn)，不符合房屋返還條件，要求唐朝公司將房屋修復(fù)至符合返還條件的狀態(tài)，并承擔(dān)租金至房屋實(shí)際返還之日，七星公司與偉業(yè)公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。七星公司與偉業(yè)公司認(rèn)為，其不應(yīng)支付余文靜、朱某、朱正龍拒收房屋之后的租金。
　　另查明：1、2017年4月12日，唐朝公司破產(chǎn)清算一案由本院裁定受理；2、2017年5月12日，本院出具(2017)滬0114破11號決定書，指定上海普世律師事務(wù)所擔(dān)任唐朝公司管理人，管理人的負(fù)責(zé)人為李剛；3、余文靜、朱某、朱正龍未向唐朝公司破產(chǎn)管理人申報債權(quán)。
　　本院認(rèn)為，余文靜、朱某、朱正龍與唐朝公司、七星公司及偉業(yè)公司簽訂的《房屋代理租賃合同》系各方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，合法有效，各方均應(yīng)按約履行。根據(jù)法律規(guī)定，人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對方當(dāng)事人。管理人自破產(chǎn)申請受理之日起二個月內(nèi)未通知對方當(dāng)事人，或者自收到對方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同。現(xiàn)本院于2017年4月12日裁定受理唐朝公司破產(chǎn)清算，管理人未在破產(chǎn)申請受理之日起二個月內(nèi)通知對方當(dāng)事人是否繼續(xù)履行合同，故余文靜、朱某、朱正龍與唐朝公司之間的合同關(guān)系已于2017年6月12日解除。合同解除后，唐朝公司不再履行系爭房屋的回購義務(wù)，主債務(wù)消滅，保證債務(wù)隨之消滅，故余文靜、朱某、朱正龍要求偉業(yè)公司承擔(dān)回購系爭房屋的擔(dān)保責(zé)任，本院不予支持。但唐朝公司仍應(yīng)承擔(dān)系爭房屋的返還之責(zé)，唐朝公司未及時返還系爭房屋，應(yīng)按約定支付租金至返還之日。根據(jù)合同約定唐朝公司未按約支付租金的，由七星公司及偉業(yè)公司承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，主合同解除后，擔(dān)保人對債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，故余文靜、朱某、朱正龍主張七星公司及偉業(yè)公司承擔(dān)自2018年4月1日起的房屋租金的擔(dān)保責(zé)任合法有據(jù)，本院予以支持。關(guān)于雙方爭議的系爭房屋返還問題，唐創(chuàng)公司已于2019年2月11日通知余文靜、朱某、朱正龍接收系爭房屋，余文靜、朱某、朱正龍?zhí)峤坏淖C據(jù)不足以證明系爭房屋無法正常使用，且房屋使用至今已超過十年，顯然無法與預(yù)售合同中約定的交付標(biāo)準(zhǔn)相一致，故余文靜、朱某、朱正龍以系爭房屋不符合返還條件為由拒收房屋，本院難以采信。余文靜、朱某、朱正龍未在收到通知后三日內(nèi)接收房屋，系其擴(kuò)大損失，故余文靜、朱某、朱正龍要求七星公司及偉業(yè)公司承擔(dān)2019年2月17日以后的租金的擔(dān)保責(zé)任缺乏依據(jù)，本院不予支持。七星公司及偉業(yè)公司的該節(jié)抗辯意見成立，故七星公司及偉業(yè)公司應(yīng)向余文靜、朱某、朱正龍承擔(dān)自2018年4月1日至2019年2月16日的租金的擔(dān)保責(zé)任。余文靜、朱某、朱正龍與七星公司、偉業(yè)公司均表示租金應(yīng)按實(shí)測面積83.25平方米計算，且七星公司、偉業(yè)公司對余文靜、朱某、朱正龍主張的租金計算標(biāo)準(zhǔn)無異議，本院予以照準(zhǔn)，經(jīng)計算，租金應(yīng)為79,666.29元。因余文靜、朱某、朱正龍并未就上述租金申報債權(quán)，故七星公司、偉業(yè)公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，可在承擔(dān)責(zé)任范圍內(nèi)依法申報債權(quán)。至于余文靜、朱某、朱正龍主張的逾期支付租金的違約金，根據(jù)破產(chǎn)法的相關(guān)規(guī)定，主債務(wù)人的破產(chǎn)申請受理后，產(chǎn)生的利息、超過實(shí)際損失部分的違約金等不能夠作為破產(chǎn)債權(quán)求償，故七星公司及偉業(yè)公司作為保證人其承擔(dān)的償還責(zé)任不應(yīng)超過唐朝公司的責(zé)任范圍，故本院對余文靜、朱某、朱正龍主張要求七星公司及偉業(yè)公司承擔(dān)唐朝公司破產(chǎn)案件受理后的逾期支付租金違約金的擔(dān)保責(zé)任不予支持。偉業(yè)公司經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由未到庭，應(yīng)視為其放棄舉證、質(zhì)證等民事權(quán)利，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律后果。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條、第一百零七條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第十八條、第二十一條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第十條、第四十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第六十一條第一款第二項(xiàng)、《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條、第五十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海七星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告青島偉業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告余文靜、朱某、朱正龍自2018年4月1日起至2019年2月16日的房屋租金79,666.29元；
　　二、被告上海七星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告青島偉業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司履行清償義務(wù)后，可以依法在清償責(zé)任范圍內(nèi)申報債權(quán)；
　　三、駁回原告余文靜、朱某、朱正龍的其余訴訟請求。
　　負(fù)有給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)14,375.41元，由原告余文靜、朱某、朱正龍負(fù)擔(dān)13,299.01元，由被告上海七星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、青島偉業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司各負(fù)擔(dān)538.20元。被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　

審判員：顧正林

書記員：徐??芬