原告：余某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　委托訴訟代理人：計(jì)時(shí)俊，上海華夏匯鴻律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：徐莉莉，上海華夏匯鴻律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海招某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：蔣鐵峰，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：于汨，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：周羨，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　原告余某與被告上海招某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)招某公司)商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告余某的委托訴訟代理人徐莉莉，被告招某公司的委托訴訟代理人周羨到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告余某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、被告支付逾期交房違約金人民幣196,408元(以下幣種均為人民幣)(按合同約定的房屋總價(jià)5,611,683元每日萬(wàn)分之二，自2018年12月1日起算至2019年5月25日止，計(jì)175天)；2、被告退還因其對(duì)小區(qū)景觀的虛假宣傳而多付的房屋差價(jià)560,168元；3、被告將1號(hào)樓1-2單元電梯改造為直達(dá)地下車(chē)庫(kù)。事實(shí)和理由：原、被告于2017年2月簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定原告向被告購(gòu)買(mǎi)坐落于上海市寶山區(qū)豐皓路633弄文景華庭1號(hào)1502室房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)系爭(zhēng)房屋)，房屋總價(jià)5,611,683元，并約定交房日期為2018年11月30日。合同簽訂后，原告依約支付房款，但被告卻未按期交付房屋，且精裝修房屋存在諸多質(zhì)量問(wèn)題。原告心系房屋裝修質(zhì)量，之后也多次到系爭(zhēng)房屋現(xiàn)場(chǎng)查看，但時(shí)至今日系爭(zhēng)房屋內(nèi)仍是一片狼藉。被告前期承諾的整改并未整改到位。另，被告在預(yù)售房廣告、宣傳單、售樓沙盤(pán)等銷(xiāo)售材料上都聲稱(chēng)小區(qū)南面享約1.7萬(wàn)平方米臻稀童夢(mèng)公園(家門(mén)口的“迪士尼”)，而小區(qū)1號(hào)樓位于小區(qū)最南邊，與童夢(mèng)公園接鄰，能最大程度享受童夢(mèng)公園的清新空氣、運(yùn)動(dòng)便利和觀賞童夢(mèng)公園的景觀。故在被告售樓人員的游說(shuō)下，原告用“明顯高于其他樓幢的房屋單價(jià)”購(gòu)買(mǎi)了景觀房。原告現(xiàn)發(fā)現(xiàn)小區(qū)南面與宣傳資料嚴(yán)重不一致，“童夢(mèng)公園”并不存在。被告的行為明顯構(gòu)成欺詐，其通過(guò)虛假宣傳向原告多收取的房屋景觀差價(jià)部分應(yīng)向原告予以退還。此外，小區(qū)公共區(qū)域也存在諸多偷工減料問(wèn)題，其中最為突出的問(wèn)題是1號(hào)樓的1-2單元電梯無(wú)法直達(dá)車(chē)庫(kù)，需借助1號(hào)樓3-4單元的電梯。電梯設(shè)計(jì)嚴(yán)重不符合商品房的構(gòu)造常理，且被告亦未在合同中告知。在全體業(yè)主的一致抗議后，被告做出了優(yōu)化承諾，但至今也未整改。綜上，原告為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，故訴至本院。
　　被告招某公司辯稱(chēng)，首先，系爭(zhēng)房屋于2018年11月24日已視為交付，被告不存在逾期交付行為，故不應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約金。對(duì)于原告提出的質(zhì)量瑕疵問(wèn)題，被告承擔(dān)保修責(zé)任，也已經(jīng)積極維修。其次，系爭(zhēng)房屋在小區(qū)的第一排，定價(jià)差主要因素是南面沒(méi)有建筑物遮擋以及最好的采光面。另，原告在認(rèn)購(gòu)系爭(zhēng)房屋前被告已經(jīng)特別提醒原告南面為公共綠化，具體建設(shè)內(nèi)容與建成時(shí)間以政府部門(mén)意見(jiàn)為準(zhǔn)，不存在欺詐事實(shí)。最后，1號(hào)樓1-2單元電梯問(wèn)題屬于涉及1號(hào)樓全體住戶安全與利益的公共問(wèn)題，不應(yīng)在本案中予以解決。沒(méi)有法律規(guī)定，也沒(méi)有合同約定，電梯必須直達(dá)地下車(chē)庫(kù)。另，系爭(zhēng)房屋所涉電梯的設(shè)計(jì)符合規(guī)劃要求、按圖施工，且也經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收，故被告沒(méi)有法律上的義務(wù)進(jìn)行電梯改造。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2017年1月17日，招某公司(甲方)與余某(乙方)簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定，甲方將系爭(zhēng)房屋出售給乙方，總房?jī)r(jià)款暫定為5,611,683元。合同第十一條約定，甲方定于2018年11月30日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。合同第十三條第一款約定，該房屋符合本合同第十條約定的交付條件后，甲方應(yīng)在交付之日前5天書(shū)面通知乙方辦理交付該房屋的手續(xù)，乙方應(yīng)在收到該通知之日起2天內(nèi)，會(huì)同甲方對(duì)該房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接，房屋交付的標(biāo)志為甲方取得《上海市住宅交付使用許可證》。合同第十七條第一款約定，甲方交付的該房屋系驗(yàn)收合格的房屋，如該房屋的裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到合同附件三約定的標(biāo)準(zhǔn)，乙方有權(quán)要求甲方按實(shí)際的裝修、設(shè)備與約定的裝修、設(shè)備差價(jià)零倍給予補(bǔ)償。如主體結(jié)構(gòu)不符合本合同附件三約定的標(biāo)準(zhǔn)，乙方有權(quán)單方面解除合同。合同第二十三條約定，自該房屋驗(yàn)收交接之日起，甲方對(duì)該房屋負(fù)責(zé)保修。保修范圍和保修期限由甲乙雙方參照國(guó)務(wù)院發(fā)布的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》及《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定在本合同附件五中約定。合同附件三為該房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，其中墻面精裝修標(biāo)準(zhǔn)為壁布；補(bǔ)充條款一第2條約定，乙方在簽署買(mǎi)賣(mài)合同之前，已充分了解甲方為推廣本房地產(chǎn)項(xiàng)目所發(fā)布、出具、陳列或以其它方式做出的售樓廣告、售樓書(shū)、沙盤(pán)、售樓模型、戶型圖等售樓資料均為要約邀請(qǐng)，并不具備要約條件，因此均不應(yīng)視為買(mǎi)賣(mài)合同的組成部分；第15條約定，甲方如未在本買(mǎi)賣(mài)合同第十一條約定的期限內(nèi)將該房屋交付乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方承擔(dān)違約責(zé)任，具體方式為按逾期時(shí)間，分別處理：A逾期在90日之內(nèi)(含90日)的，自約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付購(gòu)房款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；B逾期超過(guò)90日的，乙方有權(quán)要求繼續(xù)履行合同或者在約定的交付期限屆滿之日起半年內(nèi)解除合同，乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付購(gòu)房款萬(wàn)分之二的違約金，違約金總額最高不超過(guò)乙方已付購(gòu)房款的10%；第19條約定，乙方確認(rèn)，經(jīng)甲方充分說(shuō)明及乙方實(shí)地考察，在簽署買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)已經(jīng)熟知本房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉規(guī)劃和周邊道路、公共設(shè)施等環(huán)境之現(xiàn)狀及其可能對(duì)居住帶來(lái)的影響；第20條約定，甲方交付的商品房的裝飾、設(shè)備與附件三約定不一致，但其質(zhì)量不低于附件三約定標(biāo)準(zhǔn)的，視為甲方交付的商品房的裝飾、設(shè)備符合附件三的約定，甲方無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任，甲方交付的商品房的裝飾設(shè)備質(zhì)量低于附件三約定標(biāo)準(zhǔn)并存在質(zhì)量問(wèn)題的，乙方應(yīng)當(dāng)在接收房屋的十五日內(nèi)書(shū)面要求甲方整改，由甲方負(fù)責(zé)修復(fù)，不能修復(fù)的，甲方可選擇按附件三標(biāo)準(zhǔn)更換，或者也可選擇按合同第十七條的約定賠償，除非這些裝飾、設(shè)備存在致使乙方無(wú)法居住的重大質(zhì)量問(wèn)題，乙方不得以此為由拒收甲方交付的該商品房。如果乙方未在上述期限向甲方提出整改要求或自行委托他人整改的，則甲方不再承擔(dān)任何責(zé)任。余某已付清房款。
　　2018年9月21日，招某公司取得系爭(zhēng)房屋所在小區(qū)的新建住宅交付使用許可證。2018年11月17日，招某公司向余某寄送交房通知書(shū)，載明系爭(zhēng)房屋已具備交房條件，通知其于2018年11月23日辦理房屋驗(yàn)收交付手續(xù)。余某于2018年11月24日委托他人對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行查驗(yàn)，并以房屋墻紙與約定不符、墻紙局部鼓包等質(zhì)量問(wèn)題未接收房屋。2019年5月18日，余某在鑰匙、資料、禮品簽收表上簽字，領(lǐng)取系爭(zhēng)房屋文件資料、門(mén)禁卡、鑰匙等。
　　另，系爭(zhēng)房屋所在的1號(hào)樓有兩部電梯，其中一部電梯直達(dá)地下室，一部電梯無(wú)法到達(dá)地下室。2018年11月23日，招某公司向余某等業(yè)主發(fā)出《關(guān)于招商中環(huán)華府項(xiàng)目電梯優(yōu)化的承諾》，承諾：一、電梯為特種設(shè)備，改造須符合國(guó)家規(guī)范。目前符合電梯改造條件的單元號(hào)為1號(hào)、35號(hào)、68號(hào)、82號(hào)，其余樓棟因無(wú)可施工余地將無(wú)法改造；二、電梯為全體業(yè)主共同使用，改造需要征得該單元所有業(yè)主書(shū)面同意；三、招某公司已經(jīng)開(kāi)展小區(qū)業(yè)主的征詢(xún)工作，在上述電梯整改溝通完成后，其將踐行客戶為先的理念全資予以改建。
　　另查明，招某公司對(duì)系爭(zhēng)樓盤(pán)的宣傳冊(cè)記載內(nèi)容有：1、人車(chē)分流，實(shí)現(xiàn)95%人車(chē)分流；2、南北雙公園，北擁約3,000平方米私家公園環(huán)抱，南享約1.7萬(wàn)平方米童夢(mèng)公園，家門(mén)口的“迪士尼”；3、980米熒光夜跑道，社區(qū)專(zhuān)設(shè)熒光夜跑環(huán)道；等等。另，余某在購(gòu)房時(shí)曾簽署《文景華庭不利因素告知書(shū)》?！段木叭A庭不利因素告知書(shū)》第5條載明，本項(xiàng)目南面的公共綠化具體建設(shè)內(nèi)容及建成時(shí)間以政府相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)為準(zhǔn)；第16條載明，開(kāi)發(fā)商為推廣本房地產(chǎn)項(xiàng)目所發(fā)布、出具、陳列或以其它方式做出的售樓廣告、售樓書(shū)、售樓模型等售樓資料均為要約邀請(qǐng)，并不具備要約條件，因此均不應(yīng)視為買(mǎi)賣(mài)合同的組成部分。
　　本院認(rèn)為，余某與招某公司就系爭(zhēng)房屋簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，當(dāng)事人應(yīng)恪守并履行。
　　一、關(guān)于招某公司是否存在逾期交房問(wèn)題。首先，根據(jù)法律規(guī)定，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用情況下，買(mǎi)受人才有權(quán)拒收房屋。另外，雙方補(bǔ)充條款一第20條亦約定，除非裝飾、設(shè)備存在致使買(mǎi)受人無(wú)法居住的重大質(zhì)量問(wèn)題，買(mǎi)受人不得以此為由拒收交付的該商品房。本案中，系爭(zhēng)房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題不足以對(duì)余某正常居住使用系爭(zhēng)房屋造成嚴(yán)重影響，故其拒收系爭(zhēng)房屋無(wú)法律依據(jù)和合同依據(jù)。其次，系爭(zhēng)房屋已滿足約定的交付的條件，招某公司亦已按照合同約定履行了相應(yīng)的通知程序，視為系爭(zhēng)房屋已經(jīng)交付余某。綜上，余某要求招某公司支付逾期交房違約金無(wú)相關(guān)依據(jù)，本院難以支持。
　　二、關(guān)于招某公司是否存在虛假宣傳問(wèn)題。余某稱(chēng)招某公司廣告、宣傳單、售樓沙盤(pán)等銷(xiāo)售材料上均聲稱(chēng)小區(qū)南面有1.7萬(wàn)平方米“童夢(mèng)公園”，而實(shí)際情況小區(qū)南面非“童夢(mèng)公園”，招某公司的行為構(gòu)成欺詐。招某公司稱(chēng)余某購(gòu)房前招某公司已特別告知小區(qū)南面的情形，故不存在欺詐。本院認(rèn)為，首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。本案中，余某所述的“童夢(mèng)公園”在商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍之外，而非商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)，也沒(méi)有合同條款顯示招某公司對(duì)此予以了明確承諾，故不應(yīng)視為合同內(nèi)容的組成部分。其次，招某公司在售房時(shí)，亦對(duì)樓盤(pán)南面的公共綠化相關(guān)事宜進(jìn)行了告知，并由余某簽署了不利因素告知書(shū)，余某購(gòu)房時(shí)已知悉系爭(zhēng)房屋周邊情況。最后，余某作為完全民事行為能力人，在購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋時(shí)，應(yīng)對(duì)房屋周邊進(jìn)行查看，亦可以經(jīng)有關(guān)部門(mén)了解周邊設(shè)施建設(shè)情況。綜上，招某公司的上述宣傳行為雖存在夸大之處，但并不足以構(gòu)成法律意義上的欺詐，故余某要求招某公司退還因虛假宣傳多付的房屋差價(jià)部分，本院難以支持。
　　三、關(guān)于電梯問(wèn)題。雙方合同中未約定1號(hào)樓兩部電梯均需直達(dá)地下車(chē)庫(kù)，且余某亦未舉證1號(hào)樓電梯設(shè)計(jì)未達(dá)到建筑設(shè)計(jì)規(guī)范要求，故其要求招某公司將1號(hào)樓1-2單元電梯改造為直達(dá)地下車(chē)庫(kù)的電梯的主張無(wú)相關(guān)依據(jù)，本院難以支持。
　　依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百四十八條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條、第十二條、第十三條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告余某的全部訴訟請(qǐng)求。
　　案件受理費(fèi)減半收取5,683元，由原告余某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：武恩強(qiáng)

書(shū)記員：董程程