原告余學(xué)能，男，生于1961年10月13日，漢族，湖北省來某某人，住來某某。
委托代理人（特別授權(quán)）熊海煒，湖北歐興紅律師事務(wù)所律師。
被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：來某某翔鳳鎮(zhèn)金盆山18號。統(tǒng)一社會信用代碼：91422827673684603P。
法定代表人田洪濤，系該公司總經(jīng)理。
委托代理人（特別授權(quán)）向彪，來某某翔鳳法律服務(wù)所法律工作者。
被告來某某地方稅務(wù)局，住所地：來某某翔鳳鎮(zhèn)武漢大道。組織機(jī)構(gòu)代碼：01149160-X。
法定代表人張宏偉，系該局局長。
委托代理人（特別授權(quán)）嚴(yán)奉祥，湖北雄視律師事務(wù)所律師。

原告余學(xué)能訴被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告來某某地方稅務(wù)局商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2016年9月20日立案受理后，依法組成由審判員唐桂生擔(dān)任審判長，審判員李紅兵、人民陪審員徐中賦參加的合議庭，于2016年11月21日公開開庭進(jìn)行了審理。原告余學(xué)能及其委托代理人熊海煒、被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托代理人向彪及被告來某某地方稅務(wù)局委托代理人嚴(yán)奉祥到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告余學(xué)能訴稱：2014年1月11日，原告為購買被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的來某某翔鳳鎮(zhèn)觀城坡路39號A座13層04號房屋，與被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》（預(yù)售），該商品房預(yù)測建筑面積為139.93平方米，單價為每平方米1775元，總價款為247719元。合同第十一條約定被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交房時間為2014年10月31日。合同約定的交房期限屆滿后，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以種種理由不交付房屋，給原告造成了嚴(yán)重?fù)p失，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的行為已構(gòu)成違約，根據(jù)原告與被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）第十二條逾期交房責(zé)任規(guī)定，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司遲延交房是被告來某某地方稅務(wù)局造成的，被告來某某地方稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。原告為維護(hù)其合法權(quán)益，故訴至法院，請求判令：1、被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼續(xù)履行雙方于2014年1月11日簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）；2、被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告支付從2014年11月1日起至2016年7月1日止的違約金74315.7元（247719元×萬分之五×600天﹦74315.7元），2016年7月1日之后的違約金按照房屋總價格的萬分之五每天計算至實際交房之日為止；3、被告來某某地方稅務(wù)局對違約金承擔(dān)連帶責(zé)任；4、二被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
原告余學(xué)能為支持其訴訟主張，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一：原告的身份證復(fù)印件一份，擬證明原告的身份情況。
證據(jù)二：《商品房買賣合同》（預(yù)售）復(fù)印件一份，擬證明原告與被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司構(gòu)成商品房買賣合同關(guān)系，該合同約定了逾期交房的違約責(zé)任及計算方式。
證據(jù)三：會議記錄復(fù)印件一份，擬證明被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承認(rèn)逾期交房的事實。
證據(jù)四：收據(jù)復(fù)印件二份及個人借款憑證復(fù)印件一份，擬證明原告于2012年11月28日、2014年1月11日分兩次給被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交納購房首付款107719元及于2014年6月3日向中國工商銀行按揭貸款140000元支付購房款的事實。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告來某某地方稅務(wù)局對原告余學(xué)能提交的證據(jù)一、證據(jù)四無異議，本院予以采信并確認(rèn)其證明力。被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對原告余學(xué)能提交的證據(jù)二、證據(jù)三的真實性無異議，但認(rèn)為達(dá)不到原告的證明目的，被告不存在違約行為；被告來某某地方稅務(wù)局對原告余學(xué)能提交的證據(jù)二、證據(jù)四的真實性不清楚，認(rèn)為證據(jù)二《商品房買賣合同》（預(yù)售）中第十條關(guān)于團(tuán)購方的約定屬無效約定，來某某地方稅務(wù)局不是合同當(dāng)事人，約定由合同之外的第三人承擔(dān)責(zé)任無效，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與原告余學(xué)能簽訂合同意味對合同的認(rèn)可。
本院審核認(rèn)為，證據(jù)二是原告余學(xué)能與被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雙方真實意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合法有效；證據(jù)三具有合法性、真實性，故本院對證據(jù)二、證據(jù)三予以采信并確認(rèn)其證明力。
被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱：對原告余學(xué)能要求本被告繼續(xù)履行雙方于2014年1月11日簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）無異議，但對其主張的要求本被告支付逾期交房違約金有異議，提出：1、本被告開發(fā)建設(shè)的來某某翔鳳鎮(zhèn)棲鳳公寓A【座】商住樓已竣工，并且通過了監(jiān)理部門的工程驗收，造成逾期交房是因為團(tuán)購方來某某地方稅務(wù)局（本案第二被告）沒有按與本被告簽訂的《來某某地方稅務(wù)局原辦公樓院區(qū)棲鳳公寓開發(fā)建設(shè)項目協(xié)議書》和《商品房團(tuán)購協(xié)議書》履行義務(wù)，責(zé)任在團(tuán)購方來某某地方稅務(wù)局，本被告沒有違約，不應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，原告余學(xué)能要求本被告支付逾期交房違約金無事實依據(jù)和法律依據(jù)，應(yīng)駁回其訴訟請求；2、逾期交房是本案第二被告來某某地方稅務(wù)局造成的，第二被告來某某地方稅務(wù)局應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；3、即使認(rèn)定本被告存在違約行為，原告余學(xué)能主張按雙方合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計算逾期交房違約金過高，應(yīng)按中國人民銀行同期貸款利率計算。
被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為支持其抗辯理由，向本院提交了以下證據(jù)：
證據(jù)一：被告營業(yè)執(zhí)照及法定代表人身份證明復(fù)印件各一份，擬證明被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的身份信息。
證據(jù)二：《商品房買賣合同》（預(yù)售）、《來某某地方稅務(wù)局原辦公樓院區(qū)棲鳳公寓開發(fā)建設(shè)項目協(xié)議書》、《商品房團(tuán)購協(xié)議書》復(fù)印件各一份，擬證明被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不存在違約行為。
證據(jù)三：終止施工安全監(jiān)督告知書復(fù)印件一份，擬證明被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的棲鳳公寓實際上早于2014年10月前就完工了，已達(dá)到了交房條件，只是因綠化、市政道路等附屬工程沒有完工，無法交房。
證據(jù)四：棲鳳公寓購房戶鑰匙發(fā)放明細(xì)表一份，擬證明被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2016年10月21日向原告余學(xué)能等人交付房屋的事實。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告余學(xué)能、被告來某某地方稅務(wù)局對被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提交的證據(jù)一、證據(jù)四無異議，本院予以采信并確認(rèn)其證明力。原告余學(xué)能對被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提交的證據(jù)二中的《商品房買賣合同》（預(yù)售）真實性無異議，但提出被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提交的《商品房買賣合同》（預(yù)售）中沒有約定團(tuán)購方是誰，合同的附件中也沒有對團(tuán)購方是誰作出解釋說明；對證據(jù)二中的《來某某地方稅務(wù)局原辦公樓院區(qū)棲鳳公寓開發(fā)建設(shè)項目協(xié)議書》、《商品房團(tuán)購協(xié)議書》的真實性不清楚，該兩份協(xié)議書也沒有作為原告與被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）中的附件，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與他方簽訂的協(xié)議對原告不產(chǎn)生效力，該證據(jù)達(dá)不到被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的證明目的，對證據(jù)三的真實性無異議，但提出該證據(jù)只能證明來某某安全工程監(jiān)督站終止了該工程的施工安全監(jiān)督，不能證明該工程項目通過了竣工驗收；被告來某某地方稅務(wù)局對被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提交的證據(jù)二、證據(jù)三的真實性無異議，但提出達(dá)不到被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的證明目的。本院審核認(rèn)為，證據(jù)二中被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與來某某地方稅務(wù)局職工住房修建委員會簽訂的《來某某地方稅務(wù)局原辦公樓院區(qū)棲鳳公寓開發(fā)建設(shè)項目協(xié)議書》、與來某某地方稅務(wù)局簽訂的《商品房團(tuán)購協(xié)議書》，只是湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與來某某地方稅務(wù)局職工住房修建委員會、來某某地方稅務(wù)局之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，對本案原告余學(xué)能沒有約束力；證據(jù)三只能證明來某某安全工程監(jiān)督站終止了來某某棲鳳公寓商住樓項目工程的施工安全監(jiān)督，故本院對被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提交的證據(jù)二、證據(jù)三的真實性予以采信。
被告來某某地方稅務(wù)局辯稱：1、本被告不是涉案《商品房買賣合同》（預(yù)售）的當(dāng)事人，不應(yīng)承擔(dān)《商品房買賣合同》（預(yù)售）約定的違約責(zé)任；2、被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與原告余學(xué)能簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）中關(guān)于公共綠地和小區(qū)內(nèi)非市政道路由團(tuán)購方負(fù)責(zé)的約定屬無效約定，對本被告不具備約束力；3、被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司遲延交付房屋并非本被告所造成；4、原告余學(xué)能要求本被告承擔(dān)被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司違約的連帶賠償責(zé)任缺乏法律依據(jù)。綜上，本被告認(rèn)為，原告余學(xué)能起訴本被告承擔(dān)連帶責(zé)任缺乏事實和法律依據(jù)，屬起訴對象錯誤，其對本被告的起訴應(yīng)予以駁回。
被告來某某地方稅務(wù)局為支持其抗辯理由，向本院提交了以下證據(jù)：
證據(jù)一：被告來某某地方稅務(wù)局機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人身份證明及身份證復(fù)印件各一份，擬證明被告來某某地方稅務(wù)局的身份信息。
證據(jù)二：國有土地使用權(quán)出讓合同復(fù)印件一份，擬證明該宗土地出讓是通過招拍掛的方式取得的，不是來某某地方稅務(wù)局賣給被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的。
證據(jù)三：綠化方案和綠化、亮化設(shè)計圖復(fù)印件各一份，擬證明涉案項目在立項時就有綠化、亮化設(shè)計，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為開發(fā)商在競標(biāo)時就應(yīng)知道應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計的方案進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
證據(jù)四：建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件一份，擬證明規(guī)劃部門給被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)放規(guī)劃許可證時，已經(jīng)將該項目的建筑面積、綠化面積、廣場面積及附屬設(shè)施進(jìn)行了明確界定，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)該嚴(yán)格按照規(guī)劃許可證的要求施工。
證據(jù)五：申請加層的相關(guān)材料（復(fù)印件），擬證明該商住樓加層是被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自己的意愿并取得相關(guān)部門審核同意的，由此影響交房時間是被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自身造成的。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告余學(xué)能對被告來某某地方稅務(wù)局提交的證據(jù)一至證據(jù)五均無異議，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對證據(jù)一、證據(jù)二、證據(jù)三、證據(jù)四無異議，對上述無異議的證據(jù)，本院予以采信并確認(rèn)其證明力。被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對證據(jù)五的真實性無異議，但提出該證據(jù)不能證明被告來某某地方稅務(wù)局不存在違約行為。本院審核認(rèn)為，證據(jù)五是被告來某某地方稅務(wù)局申請本院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)，該證據(jù)具有真實性、合法性，本院予以采信。
經(jīng)審理查明：被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司系來某某翔鳳鎮(zhèn)棲鳳公寓的開發(fā)商。2014年1月11日，原告余學(xué)能與被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》（預(yù)售），約定將被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的來某某翔鳳鎮(zhèn)觀城坡路39號（原來某某地方稅務(wù)局）棲鳳公寓A【座】13層04號房屋出售給原告余學(xué)能，該商品房預(yù)測建筑面積為139.93平方米，房屋總價款為247719元，原告余學(xué)能應(yīng)于2014年1月11日前支付首付房款107719元，剩余房款140000元向被告所指定銀行申請貸款支付；被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)在2014年10月31日前將房屋交付給原告余學(xué)能使用，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司如未能按合同規(guī)定的期限交房，逾期不超過30日的，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)自本合同規(guī)定的最后交付期限的次日起至實際交付之日止，按日計算向原告余學(xué)能支付全部房價款萬分之五的違約金，本合同繼續(xù)履行；逾期超過30日后，原告余學(xué)能有權(quán)解除合同，原告余學(xué)能要求解除合同的，應(yīng)書面通知被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還原告余學(xué)能已付全部房款，并按全部房價款的2%向原告余學(xué)能支付違約金，原告余學(xué)能要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)自本合同規(guī)定的最后交付期限的次日起至實際交付之日止，按日計算向原告余學(xué)能支付全部房價款萬分之五的違約金。合同簽訂后，原告余學(xué)能已按合同約定向被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付了全部房款，第一筆為首付款107719元，剩余購房款140000元，原告余學(xué)能以銀行按揭貸款的方式支付。但被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未在合同約定的2014年10月31日前將其開發(fā)建設(shè)的來某某翔鳳鎮(zhèn)觀城坡路39號（原來某某地方稅務(wù)局）棲鳳公寓A【座】13層04號房屋交付原告余學(xué)能，后經(jīng)政府部門協(xié)調(diào)，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2016年10月21日將房屋鑰匙交付原告余學(xué)能。訴訟中，原告余學(xué)能將其訴請第2項即“被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告支付從2014年11月1日起至2016年7月1日止的違約金74315.7元（247719元×萬分之五×630天﹦74315.7元），2016年7月1日之后的違約金按照房屋總價格的萬分之五每天計算至實際交房之日為止”變更為“被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告支付從2014年11月1日起至2016年10月21日止的違約金87940.25元（247719元×萬分之五×710天﹦87940.25元）”。
另查明，2011年11月8日，被告來某某地方稅務(wù)局為解決干部職工住房問題，以來某某地方稅務(wù)局職工住房修建委員會名義與被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《來某某地方稅務(wù)局原辦公樓院區(qū)棲鳳公寓開發(fā)建設(shè)項目協(xié)議書》；2012年2月28日，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與來某某國土資源局簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，取得該宗國有建設(shè)用地（原來某某地方稅務(wù)局辦公樓及院場地）的使用權(quán)；2012年11月19日，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告來某某地方稅務(wù)局簽訂了《商品房團(tuán)購協(xié)議書》。
本院認(rèn)為，本案原告余學(xué)能與被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對繼續(xù)履行合同沒有異議，本院予以確認(rèn)。本案爭議的焦點(diǎn)為：一、被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是否存在違約行為；二、被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提出的逾期交房違約金計算標(biāo)準(zhǔn)過高，是否應(yīng)予調(diào)整；三、被告來某某地方稅務(wù)局是否承擔(dān)連帶責(zé)任。

關(guān)于焦點(diǎn)一，本院認(rèn)為，原告余學(xué)能與被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2014年1月11日簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）是雙方當(dāng)事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按合同約定履行各自的義務(wù)。合同簽訂后，原告余學(xué)能依約向被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付了全部購房款247719元，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有按合同約定的2014年10月31日前交付房屋，而是在2016年10月21日才將房屋鑰匙交付原告余學(xué)能（原告余學(xué)能已認(rèn)可房屋鑰匙交付之日為房屋交付日），被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提出的“被告沒有違約，不應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任”的辯解意見與事實不符，本院不予采納。原告余學(xué)能要求被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼續(xù)履行合同，并支付從2014年11月1日起至實際交房之日（2016年10月21日）止逾期交房違約金的訴訟請求符合法律規(guī)定，本院予以支持。
關(guān)于焦點(diǎn)二，本院認(rèn)為，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有按照合同約定的期限交付房屋，應(yīng)承擔(dān)向原告余學(xué)能支付逾期交房違約金的違約責(zé)任。原告余學(xué)能要求被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按雙方合同約定支付逾期交房違約金，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提出雙方合同約定的逾期交房違約金過高，要求調(diào)整。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的當(dāng)事人可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)?！钡囊?guī)定，違約金調(diào)整的前提是約定的違約金低于或者過分高于造成的損失。本案原、被告均未提交證據(jù)證實因違約造成的損失數(shù)額，按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條“…損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算”的規(guī)定，本院以中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息確定其損失，中國人民銀行計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮30%－50%，2014年中國人民銀行貸款年利率為6%，本院酌情上浮30%，即年利率為7.8%，原告余學(xué)能已支付全部購房款247719元。因此，本案原告余學(xué)能從2014年11月1日起至2016年10月21日止的損失為37850.11元（計算方式為已支付房款247719元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數(shù)715天），而原告余學(xué)能起訴要求被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按雙方合同約定支付從2014年11月1日起至2016年10月21日止的違約金為87940.25元，合同約定的逾期交房違約金過分高于原告余學(xué)能的損失，本院應(yīng)予以調(diào)整。按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；……”的規(guī)定，本案逾期交房違約金調(diào)整為逾期貸款利息的130%。從2014年11月1日起至2016年10月21日止為715天，但原告余學(xué)能只主張710天，故原告余學(xué)能主張的從2014年11月1日起至2016年10月21日止的違約金應(yīng)計算為48861.02元（計算方式為已支付房款247719元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數(shù)710天×130%）。
關(guān)于焦點(diǎn)三，本院認(rèn)為，原告余學(xué)能與被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售），只能約束簽訂該合同的原告余學(xué)能和被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，被告來某某地方稅務(wù)局不是該合同的當(dāng)事人，該合同對被告來某某地方稅務(wù)局沒有約束力，故原告余學(xué)能要求被告來某某地方稅務(wù)局對被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司逾期交房違約金承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請求不符合法律規(guī)定，本院不予支持。被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與來某某地方稅務(wù)局職工住房修建委員會簽訂的《來某某地方稅務(wù)局原辦公樓院區(qū)棲鳳公寓開發(fā)建設(shè)項目協(xié)議書》、與被告來某某地方稅務(wù)局簽訂的《商品房團(tuán)購協(xié)議書》，只是湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與來某某地方稅務(wù)局職工住房修建委員會、來某某地方稅務(wù)局之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，與本案不屬同一個民事法律關(guān)系，湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可另行主張權(quán)利。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（二）》第二十七條、第二十九條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、原告余學(xué)能與被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2014年1月11日簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）繼續(xù)履行。
二、被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后十日內(nèi)向原告余學(xué)能支付從2014年11月1日起至2016年10月21日止的違約金48861.02元（已支付房款247719元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數(shù)710天×130%）。
三、駁回原告余學(xué)能的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)1658元，由被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第13條第（一）款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行恩施開發(fā)區(qū)支行，賬號：17×××04（特別提示：用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費(fèi)，并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩施州中級人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿后7日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動撤回上訴處理。

審判長 唐桂生
審判員 李紅兵人民陪審員 徐中賦

書記員： 郭文博